住宅ローンの残債務があるときの売却

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住宅ローンの残債務があるときでも売却は可能です。

売却価格が残債務より高い場合には、売却した資金をもとに残債務を一括して返済して、手元に資金が残ります。

売却価格が残債務より低い場合でも、「買い替えローンの利用」「自己資金の投入」など、いくつかの対応があります。

売却価格は売却スケジュールに大きく影響をうけます。

筆者:(株)ロータス不動産代表 春日 秀典

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物件の実勢価値と残債の差のチェック

売却相談、売却査定などを通して売却価格を確認しましょう。住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却できません。残債の有無と残高により、売却手法の選択肢がかわります。

売却価格が残債を上回るとき

残債が売却価格を上回るのであれば、売却資金をもとに抵当権を抹消できます。売却の作戦はスケジュールに応じて変わりますが、最適な方針で販売を進めましょう。

残債が売却価格よりも多いとき

売却価格と比べて残債が多いときは不足分は穴埋めをしなければなりません。置かれている状況によって、いくつかの作戦の選択肢があります。

自己資金を投入する

売却価格より残債が多い場合でも、自己資金を投ずることで穴埋めができるのであれば、その方法をとることができます。しかし、残債と売却価格の乖離が大きい場合は、この方法はとることができないかもしれません。

買い替えローンなどの利用する

買い替えが関連する場合は、新しいローンを組むことになりますが、そのときに「買い替えローン」のカタチで穴埋め分を埋める方法もあります。詳しくは「買い替えの知識と費用」のの「買い替えローン」の記述

売り先行を行う

一般売却で進行させれば、売却価格を高くとることができます。購入先を固めたいところですが、残債が売却価格よりも残債が多いときは、売り先行進めることも作戦です。スケジュールは読むことが難しくなりますが、穴埋めの発生を極力抑える方法です。上記の記事の「売り先行」の記述もご参考になると思います。

査定の信ぴょう性をチェック

売却予想価格を知るためには査定を依頼するほかありませんが、査定を依頼する先の不動産業者にも、やや悪質な業者もいます。とりあえず売却委託をとって、後で料理をしようというヤカラがいます。それには、とりあえず高額の金額を査定を出しておいて、後で値下げを迫る方法をとります。

市場価値と乖離した金額の査定をもらって行動を組み立てても、売れない金額であれば、後で苦しむことになります。担当者ベースでいれば大手でも少なくありませんので、良心的な業者・担当者を選ぶようにしましょう。

売却スケジュールの確認

売却価格の判断は、売却スケジュールとの関連が重要です。高ければ売るのに時間がかかりますし、安ければ早く売れます。自然の摂理、市場原理です。査定価格に基づき売出価格を決定していきますが、売主様が置かれた状況により不動産業者の提案価格が変わります。

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時間に余裕があれば、売り出しによる売却

時間に余裕があれば一般売却で進行することができます。挑戦的な価格設定をして利得のアップを狙うことも考えられます。相場を超える価格で売り出すことはお勧めしませんが、意欲的な価格設定をすることも、売主さんの自由です。

一般的に高めの相場価格で売却を出せば時間がかかります。紙媒体、インターネット、不動産店頭で紹介される物件は一般的な価格として扱われます。つまり、普通の価格であるか、出始めの高めの価格であると考えられます。

なお、相場を超えて高く出せば、いつかは売れるかもしれませんが、かなりの時間がかかります。1年以上の期間も覚悟しなければなりません。

時間の余裕がないとき

時間に限りがあるときは、スピ―ディに売却できる価格を想定しなければなりません。低めの相場価格で出せば、時間は圧縮できます。場合によっては買取業者への売却も視野に入れましょう。可能な限り高く売り出したいですが、欲を張れば売れず、時間を消費することになります。不動産業者としっかり相談しながら適切な価格で判断をしてください。

買い替えが絡むときなども、時間に限りがある場合があります。

買い先行の二重ローン

買い先行において会物件がみつかったとき、旧ローンの取り扱いが焦点となります。資金繰りに余裕があれば、二重にローンを組むことも検討できます。

二重ローンの取り扱いについて

通常の銀行では二重ローンを組む場合には、所定の返済比率に収まる範囲であれば、差し支えないとされています。所定の返済比率とは新ローンと旧ローンを合算したときでも、十分な返済能力があるかどうかを確認する比率です。通常は、前のローンと新しいローンを合算して一本の住宅ローンとして想定した返済比率で十分返済できるかを確認します。

同時ローンが組みやすいのは2銀行

筆者の知る限り、ネット・メガのなかでも2銀行は、返済比率の懸賞にあたり旧ローンを切り離してを検討する銀行があります。なお、フラット35も以前は旧物件ローンは返済比率に入らなかったのですが、2020年4月から精度が変わりました。