住宅ローンの残債務があるときの売却
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住宅ローンの残債務があるときでも、売却で得た代金を金融機関に直送して、ローンを繰り上げ完済すれば可能です。問題は、売却価格と残債でどちらが多いかです。
売却価格が残債務より高い場合には、売却した資金をもとに残債務を一括して返済します。
残債務の方が多くても、「買い替えローンの利用」「自己資金の投入」など、いくつかの対応があります。
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目次
住宅ローンの残債務があっても売却する
住宅ローンの残債がある状況でも、抵当権を抹消することができれば、ローン中でも売却できます。抵当権を抹消するためには、ローンを全額繰り上げ完済する必要があります。
売却することでローンを全額繰り上げ完済するには、売却で得た代金を金融機関に直送することで対応可能です。売却の手続き的なことは不動産業者さんに聞けばよいとして、問題は、売却価格と残債のどちらが多いかです。状況により対応が変わります。
登記簿の乙区に記載する抵当権の表示は、全額繰り上げ返済による完済により消すことができます。
売却価格が残債を上回るとき
残債が売却価格を上回るのであれば、売却資金をもとに抵当権を抹消できます。売却の作戦はスケジュールに応じて変わりますが、最適な方針で販売を進めましょう。
売却スケジュールと作戦によっても売却価格は変わるはずです。売却価格の実効性、査定の適正性には十分な確認が必要です。手続き、作戦、査定の適切さなどは、不動産の担当営業マンと念入りに打ち合わせが必要です。
おそらく、取得時期が上昇相場の末期でない限り、売却価格が残債を上回ることが多いはずです。上昇相場の初期に取得したのであれば、買取業者への売却してもペイするかもしれません。
相場の上昇時期に取得していると現在の売却相場は残債を大きく上回って余裕があることが多く、売却に苦労しない。
売り先行による買い替え
買い替えの時、売却価格を高くするには、叩き売るのを避けて、時間をかけて個人向けの売却で進めたいところです。売却価格よりも残債が多いときは、売却活動を購入活動より先行させる手順となります。家探しは楽しいですので、早めに購入物件を探したいのですが、売り先行の場合は高まる気持ちを押さえなければなりません。
引っ越しまでのスケジュールを読むことが難しくなりますが、穴埋めの発生を極力抑えることができる方法です。「売り先行」の記述もご参考になると思います。
家を売ってもローンが残る場合
問題は、売却価格と比べて残債が多いときです。売却により住宅ローンを一括返済できない場合です。下降相場になると、問題になる場合があります。残債が多いときは不足分は穴埋めをしなければなりません。
置かれている状況によって、作戦の選択肢が変わりますが、原則として、自己資金を投ずることで穴埋めをして売却を進める必要があります。
売却価格よりも残債が多いと抵当権の抹消に外部の資金が必要
買い替えローンなどの利用する
買い替えが関連する場合は、新しいローンを組むことになります。「買い替えローン」のカタチで買う方の住宅ローンを用いて、穴埋め分を埋める方法もあります。
これは返済比率なども大きく影響してきますので、誰でも取り組める方法ではありませんが、返済比率に余裕があり、安定的な勤務状況であれば対応が可能です。
実際に実現が可能かは、銀行により審査をしてみないとなりません。「買い替えの知識と費用」の「買い替えローン」の記述もご覧ください。
査定の信ぴょう性が絶対大切
まずは売却予想価格を知るためには売却相談、売却査定などを依頼するほかありません。残債の有無と残高により、売却手法の相談も可能です。
ただ、査定を依頼する先の不動産業者にも、やや悪質な業者もいます。とりあえず高額査定で売却委託をとって、後で料理をしようというヤカラがいます。それには、とりあえず高額の金額を査定を出しておいて、後で値下げを迫る方法をとります。
市場価値と乖離した金額の査定をもらって行動を組み立てても、売れない金額であれば、後で苦しむことになります。担当者ベースでいれば大手でも少なくありませんし、一括査定の査定競争など、競争があおられる場面ではよく聞く話です。大言壮語をする担当者を避けて、査定を見極める目も重要です。
営業マンの信頼性が大事
売却スケジュールと売却価格の関係
売却価格の判断は、売却スケジュールとの関連が重要です。高ければ売るのに時間がかかりますし、安ければ早く売れます。
通常、査定価格に基づき売出価格を決定していきますが、売出価格は売主さんがとることができる選択肢の中で、最も高く売れる作戦によって変わります。
時間に余裕があれば個人向けの売り出し
時間に余裕があれば個人向けの売却で進行することができます。相場を超える価格で売り出すことはお勧めしませんが、挑戦的な価格設定をして利得のアップを狙うことも、売主さんの自由です。
一般的に高めの相場価格で売却を出せば時間がかかります。紙媒体、インターネット、不動産店頭で紹介される物件は一般的な価格として扱われます。買い先行の二重ローンができる余裕があれば、それも作戦です。
相場を超えて高く出せば、いつかは売れるかもしれませんが、かなりの時間がかかります。１年以上の売却活動期間も覚悟しなければなりません。
時間の余裕がないとき
時間に限りがあるときは、スピ―ディに売却できる価格を想定しなければなりません。低めの相場価格で出せば、時間は圧縮できます。場合によっては買取業者への売却も視野に入れましょう。可能な限り高く売り出したいですが、欲を張れば売れず、時間を消費することになります。不動産業者としっかり相談しながら適切な価格で判断をしてください。
買い替えが絡むときなども、時間に限りがある場合があります。
買い先行の二重ローン
買い先行ですすめているとき、いい購入物件物件がみつかったとき、旧ローンの取り扱いが焦点となります。資金繰りに余裕があれば、二重にローンを組むことも検討できます。
二重ローンの取り扱いについて
通常の銀行では二重ローンを組む場合には、所定の返済比率に収まる範囲であれば、差し支えないとされています。所定の返済比率とは新ローンと旧ローンを合算したときでも、十分な返済能力があるかどうかを確認する比率です。通常は、前のローンと新しいローンを合算して一本の住宅ローンとして想定した返済比率で十分返済できるかを確認します。
資金面の余裕がある買い替えなら、一時的に残債務と新ローンの二重ローンを検討できる
組みやすいのは２銀行
筆者の知る限り、ネット・メガのなかでは「みずほ」「ソニー」の２銀行は、返済比率の判断で旧ローンを切り離してを査定するシステムになっています。なお、フラット３５も以前は旧物件ローンは返済比率に入らなかったのですが、2020年4月から制度が変わりました。
著者：春日秀典
2010年から（株）ロータス不動産代表。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。デリードコーポレーション（現株式会社セレコーポレーション）でマンションのマーケティング・商品企画を、ヤマト住建株式会社で建売分譲の開発と販売を経験しました。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。
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ロータス不動産は2010年創業で着実に実績を重ねてきました。「ロータス」とは英語で「蓮の花」のことで、よく智慧や慈悲の象徴されます。綺麗ごとだけではない不動産の世界でも、良い水先案内人として、美しい花を咲かせる存在でありたいという考えています。
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