家を早期高額で売却する

いざ査定などで売却相談をしてみると、多くの不動産屋さんはしつこいだけで、いいことしか言わないことも多いと思います。売主さんの心配は痛いほどわかります。

実際、何か月も動かない【謎物件】が意外と多く、やり方を変えれば動くのにと感じます。我々は状況を裏側から見ています。

このページにアクセスしたのも何かの縁です。当社の名前（ロータス不動産）は忘れても、次の３つの言葉をご理解くださればと思います。どの仲介業者の営業パーソンも実務で気を配っている事項です。

• 両手仲介（囲い込み）
• 広告許可
• 一件資料

それぞれの言葉が重要な理由は、このページを読み進むと理解できます。これまで鵜呑みにしてきた常識から離れて、漠然とした不安が晴れるきっかけになるはずです。

知恵としくみで売る仲介

事実、ほとんどの仲介業者さんは、自社の利益をマックスにする体制になっています。両手手数料を重視して、物件を囲い込む体制です。数字に追われる以上、囲い込みや両手仲介にこだわるのはやむをえないかもしれませんね。

幸か不幸か、当社は小さな会社です。小さな会社は両手仲介にこだわる必要もありません。片手仲介でもスムーズに仕事が進められるように、情報公開、連絡・報告のシステム等々・・・体制をカスタマイズしてきました。

「囲い込みなし」が意味すること

売却を受託した不動産会社はしっかり売るという要求に答えなければなりません。それに対して当社が選択した方針は『囲い込みなし・両手仲介なし』です。大手でこれを宣言する会社はありますでしょうか？私は見たことがないのですが、おそらくいないと思います。

囲い込みとは、自社の手数料を最大に増やすため、購入意欲のある他社の検討客を排除することです。販売ルートを絞る結果となり、販売が遅れます。これは自己中心的といわれても仕方ない進め方です。

ちなみに、この言葉は最近は浸透してきました。

（詳しい説明・動画）

当社は、手数料割引による購入者のための仲介もしています。囲い込みで物件が検討者に届かないということは、いつも身をもって体験しています。文字通り、毎日発生している現実で、枚挙にいとまがありません。

しかし、囲い込みをなくす当社の手法だと、実際の当社の経験では８組～１５組ぐらい内見で、３か月前後で売却できています。

直近で当社が囲い込みを受けた例

こちらは大手仲介業者の城南の物件でした。お客様が元付業者に問い合わせたところ粗略な対応をされたことで、当社にお問い合わせがありました。やむを得ず、当社から客付けをしようとアプローチをすべく資料請求をしたところ、なしのつぶてとなっています。

いろんな会社から広告が出る

さて『囲い込みをしない良心的な不動産屋です』と言われても、そんなの言葉だけじゃない？と心配になるかもしれません。私だったら、そう邪推します。

その心配に対応する〈提案その１〉が、冒頭でご紹介した「広告許可」という方針です。当社の名前は忘れてもかまいませんので、「広告許可」という概念は忘れないでください。

要するに、他社さんでもバンバン扱っていただいて、広告をしてもよいと開放します。他社から広告させてほしいと依頼され、当社が承諾するのがミソです。いろんな会社から、ＳＵＵＭＯや自社サイトからも広告が出されるようになります。

これは効果的です。なにしろ日本には大手仲介業者、地場業者だけでなく、全国１０万社超の不動産会社が存在します。他の仲介業者が自由に広告をして、自由に客付けできます。他の不動産会社の顧客リストにもアプローチが可能です。

広告は不動産ポータルサイト（広告専用サイト）だけでなく、提携の著名サイトにリンクして、情報が展開されます。紙の広告が得意な会社は紙の広告で出すでしょう。

想像できますでしょうか？　専任で大手１社に頼むより、いろんな会社のお客様にアプローチできるのです。「１社だけ」と「複数社」では、どちらがお客様のためか、明白です。

常識では「大手の方がブランドがあって安心」です。常識を疑ったお客様だけが、偶然に頼らない住宅の売却を進めることができます。

提携サイトの例

・@Nifty不動産　・不動産ジャパン　・OCN不動産　・Goo不動産　・スマイティ　・Map Fan Web　・ウィーメンズパーク住まいミル　・いつもNAVI　・30min　・マイスマ　・Goo不動産　・OCN不動産　・楽天不動産　・Mapion　・NAVITIME　・Gaccom　・HOME4U　・スマイティ　・カナデルーム　・マンションノート　・ペットホームウェブ　・MAISOKU　・30min　・住まいサーフィン　・IESHIL　・いえらぶ　・楽待　・健美家

※各ポータルサイトの提携先はサイト側の都合により変更される場合があります。

なお、当社の場合は当社自身の広告活動もします。他社が広告をしなくても、当社は販売に責任をもつという考えです。広告はポータルサイト等の告知も実施します。他社の販売を邪魔しないよう、購入の仲介で提案する「仲介手数料無料・半額」のアピールは控えます。

当社の強みは、検索エンジンで上位表示をされるように工夫して、小さな会社としては驚異的なＰＶを上げていることです。今日は当社のウェブサイトにはどのように来られましたか？　もし、他のページからアクセスしたのでしてら、そういうことです。

営業エリア２３区でＰＶ
年間８０万以上！

多数の内見を取り付けて有利な買主を探す作戦

内見が増える

数字で言うと、実際このやり方で８組～１５組ぐらい内見を募って、３か月前後で売却できてきました。お客様を紹介してくれる業者さんには、大手、地元の中堅や、零細業者もいます。物件情報が拡散すれば、毎週のように来場があります。

多いケースでは６０組を集客したこともあります。希少物件で空室でしたので、さすがにこれは冷やかしの内見が多かったと思います。

しかし売却を預かる側の業者は、冷やかしも軽視してはいけません。我々不動産のセールスに携わる者は、細い縁が太い縁に変化していく不思議を経験しています。囲い込みは不思議な縁をひねり潰してしまうので、いけないわけです。

ただ、「両手仲介無し」でも負けたケースはあります。古い区分投資マンションなどですが、売れないパターンはもう把握していますので、該当する物件はお断りするようになりました。

実績例

イメージをしやすいように実績をを紹介しましょう。足立区の築４５年（当時）の中古マンションの事例です。当社より先に売却を受託していた某大手仲介業者がいたのですが、６か月目に撤退したあと、当社が受託して売却に成功したＵマンションという事例です。

徹底した情報公開が販売を後押し

お客様の心配に対応する〈提案その２〉は、「徹底した情報公開」です。当社では、『一件資料』を専用のウェブサイトで、完全公開しています。

『一件資料』とは耳慣れない言葉だと思います。物件の検討に必要な資料のすべてを言います。税額の証明、管理費の内訳、長期修繕計画、修繕履歴など色々です。もう一つの成果として、「一件資料」という言葉も覚えていただくとよいでしょう。数千万円のものを売るのですから、言葉を２つ３つ覚えるくらい頑張りましょう。

ところで、どの会社でも情報は公開されるんじゃないのと思う方、甘いです。言えば出してくれるなら比較的マシです。普通の仲介業者は販売チラシをレインズに載せて終わりです。

それなのに、中身がスカスカのチラシも多く存在します。面倒だからとか、客付け業者には隠しておきたい気持ちもあるのでしょう。

しかし、買う側のお客様の気持ちを考えるべきです。検討資料がなければお客様に多くのストレスを発生させます。仲介業者からも囲い込みだと疑われます。

客付け側の不動産業者として活動していると、情報のオープンに後ろ向きな会社はゴマンと存在することを知っています。ゆえに、丁寧に情報を開示するだけで差別化になります。だから、当社はバンバン開示するのです。

利用を検討している不動産業者に、ぜひ「サイトで一件資料を公開していますか？」と聞いてみてください。あれば合格です。普通は屁理屈を言われて否定されます。

詳細の情報が買主にすべて届くのですから、他社客でも十分な検討ができますので、当社以外の仲介業者さんも安心しておススメしてくれます。

訴求できる販売資料

しくみが整っていても、しっかり売れるかどうか心配ですよね。ロータス不動産の〈提案その３〉は良い販売図面です。訴求できる販売資料づくりは、能力の高い人に依頼しなければなりません。実際には業者の大小は関係ありません。

当社で売り出しに利用した販売図面の例

販売図面はまずは客付けの仲介業者にアピールすると考えれば、必要以上におしゃれである必要はありません。客付けの仲介業者により二次利用されることを想定して、当社の写真や間取り図などの素材は、程度の良い素材を使用しなければなりません。大きな間取り・きれいな写真を提供する必要があります。また、スムーズな商談に役立つように、的確な情報が提供されていることが重要です。

このマンションは、事実上、目の前で高い建物が立たず日当たりが保つという点が最大のセールスポイントでした。これを明快に打ち出しつつ、仲介業者が物件の説明に必要な要な情報を漏れなく記入しています。独身の方を想定して、少しかわいらしい印象になるように工夫した販売図面です。広告可と明確に伝達しています。

この家のセールスポイントは建物の前が５ｍ道路があるのと同じ空間が広がっており、日当たりが良好という点でした。仲介業者が仕事をしやすいよう、物件のスペックは的確につい耐えています。ファミリーの方をターゲットと想定して、ほっこりした気持ちに近づけるように工夫した販売図面です。広告可と明確に伝達しています。

この部屋は親水公園に面するという強みと駅から１０分超というデメリットが引き合う物件でした。メリットはデメリットは現地に設置した販促物での打ち消す説明をしています。仲介業者が仕事をしやすいよう、物件のスペックは水準以上に詳細に伝えているのは同じです。高所得の３０代のディンクス世代を想定して、販売図面はクールな印象になるように英字もまぜました。広告可と明確に伝達しています。

このすまいは押上エリアの発展性があるという点が強みであることと、リビングよりも各室の広さを重視視点る間取りという点が強みです。ファミリー世代～高齢世代を想定して、販売図面はほんわりした印象になるようにパステル系にしています。客付けの仲介業者が仕事をしやすいよう、物件で商談に必要となる情報は細かく伝達しています。広告可と明確に伝達しています。

ビジュアルのアピール

物件のアピールにはビジュアルは欠かせません。撮影は広角レンズ付きの一眼レフで実施します。動画など最新のツールの対応を欠かしません。

業務報告はリアルタイムで共有

「業務処理状況の報告（報告例）」を行うお客様専用ページを開設します。活動の報告をオンラインで、リアルタイム（即日）で可能です。

これはお客さまにも役にたっているようで、たとえば「内見数が減ってきたので、そろそろ手を打ったほうがいいと思うのですが・・・」などご自身での検討も可能となります。

実は、報告業務を簡素化したいという当社の改善から始めた手法だったのですが、リアルタイムの報告をすると、問題意識を共有できるんだと感じて、強化を進めてきました。

多くの業者さんはいまでも紙による報告だと思います。以前、準大手の報告書を拝見したことがありますが、同じような文言が続くような感じでした。

３％だけではない仲介手数料システム

売却価格の設定、売却期間の想定などの提案に応じた仲介手数料をご案内します。

早期売却ができるなら手数料は安めに、てまひまをかけるなら手数料はそれなりに・・・という考え方です。

• 税込み手数料３％で個人向け売出し

  個人向けの売出しは努力をします。何度も往復をしますので、実際たいへんなわけです。なので大幅な手数料割引はできません。しかし、消費税込で３％ですので、実質１割引き程度です。じっくり売りたい方に向いています。

  １億円未満	３％（税込）
  １億円以上～２億円未満	３００万円（税込）
  ２億円以上	１．５％（税込）

  注※）特定の場合を除き、一般媒介の場合はすべて正規手数料です。
• 内見数をアップして高く売る

  新規リノベーション物件と同じ価格目線で売るため、群がるような集客を狙います。内装の状態がきれいで、空室にすることが可能ならおススメです。不動産業者が利用するしくみですので間違いはありません。

  「コストをかけて、より高く回収する」というアクティブな発想ができる方におススメです。

  • 築浅で室内がきれいな物件
  • リノベーションしており、室内が美室な物件
  • 高級ビンテージ物件
  • 人気物件のなかの人気の間取り

  説明を見る

• 早期売却なら仲介手数料無料で

  さっさと売りたいので価格設定を抑えめにする方にお勧めです。仲介手数料無料での売却を受けたまわります。急ぎ・時間の制約、免責、告知事項ありなど、条件に柔軟性が必要な売却にお勧めです。

  • 秘密裏に売却したい方
  • 「買い替え」「立ち退き」「夜逃げ」で売却のスケジュールが限られる方
  • 相続などで分割の処理を早急に行いたい方
  • 一日も早く現金化したい方
  • 契約不適合免責の売却を希望する方

  説明を見る

  
  

ロータス不動産と相談したくなったら

以下の流れで、代表（このページで顔を出している人）が対応します。

1. お問い合わせページに遷移する
   （このページ下部バナーのＬＩＮＥのともだち登録からでも可）
2. 相談内容を記述して送信する
3. メールかライン、お問い合わせの方式で返信します。相談を開始します

相談できる内容は、たとえば次のようなものがあります。

• ロータス不動産に査定をお願いしたい
• というより、他社の査定があるけど、出てきた金額は妥当なの？
• 私は囲い込みをされているのでしょうか？
• カクカクシカジカの状況の物件だが売れるのか？
• なぜか内見が来ない。どうして？

当社とのコミュニケーションに共感していただいて、売却のしかるべき時期が来たら、売却をご用命くだされば幸いです。

活動エリアと物件タイプ

売却活動の対応エリアは、主として関東の都心通勤圏がターゲットです。

首都圏以外の皆様も遠慮なくご相談ください。これまでは福島県での経験があります。地元では囲い込みをしないと言い切る業者さんが存在しないかもしれません。進め方次第ではご協力できるはずです。

物件タイプは居住用物件です。マンションと一戸建てです。

売却方針は相談して決める

価格と売却の方針は相談しながら決めます。アドバイスは提供しますが、「買取にしましょう！」など、営業方針を押し付けたり、急かしたりすることはありません。

いづれ売却を考えているお客様への情報提供もあります。

1. 売却全般のご相談

   このページの【問い合わせボタン】からスタートです。お客さまのご要望・お悩みや、ご質問をおきかせください。簡易査定と質問に対応します。

   ご売却の動機や目的によって、査定金額、ご売却方法、ご提案内容が変わる場合があります。売らないほうがいいという場合もあるかもしれませんよね。

   対面はもちろん、ウェブ会議、メール、ラインなどの方法で対応します。しつこい営業はしないので、この段階で、突如、ご自宅に訪問することはありません。

2. 価格設定の相談

   当社の場合は、ここに特にこだわりはありません。「他社査定によって判断したご希望価格」「交代前の仲介業者が販売していた価格」があれば、ぜひご提示ください。むしろ、査定をしておいていただけると助かります。きっと、プロが出した金額ならば一定の合理性があるでしょう。価格に見合う売却方針を考えていきます。

   以前の売り出し業者から交代であれば、売り方が下手なだけかもしれません。一括査定で出した金額は高いと思いますので下限を採用することをお勧めします。直接複数の業者に査定を依頼した場合は、中央値の採用がいいでしょう。

   ただ、査定が高すぎて本当に売れるのか不安な場合は、当社でもアドバイスします。室内の状態を確認しに、ご自宅に訪問する場合があります。

3. 売却活動

   前段階でご相談した販売方針により売却活動を行います。空室、在室どちらでも対応しています。

足を運ぶ現場主義

空室の場合には、維持の見回りも含め、毎週のように現場に行きますが、室内の清掃・簡単な手直しや、簡単なホームステージング、物件解説案内の設置などの活動をしています。足を運ぶことで、新たな気づきがあり、販売施策にフィードバックされますので重要です。

居住中で売る場合にはお客さまにもご負担がありますが、許す限り、ご協力をお願いします。当社の手法では、他社の冷やかしも排除しません。あらゆる内見を縁と考えるからです。

唯一無二の物件としてアピールする

価格競争に巻き込まれないコツは、物件の独自性を印象付けること。知性が必要な部分で、しつこい営業だけではできません。当社で受託する物件は、販売図面を通して的確にアピールします。手を抜く業者も多いですが、調査資料とマーケティングスキルが必要です。

専門用語の解説（クリック）

販売図面

１枚にまとめた最初の物件の案内資料。間取・概要・セールスポイント等で構成されます。マイソクということもあります（説明）


※調査

顧客に正しい情報を提供するための調査。調査の結果としての資料が一件資料です（説明）


4. 売買契約

   売主にとって不利にならないように、売主に限定した契約内容をアドバイスします。原則、両手仲介をしないメリットの１つです。

5. 引き渡し

   引き渡しに向けた手続き的なご指南やアドバイスも行います。

まだ売却する時期でないときは？

今すぐ売却じゃないからしつこい営業は勘弁！という方々にも、オンラインで対応しています。ぜひ当社のファンになっていただければ幸いです。

不動産売却のメール講座

売却を急がない方にはじっくり知識武装もサポートします。全３０章超で、内容が濃い「不動産売却のメール講座（無料）」があります。いずれご売却を想定している方のため、知識の備えのお手伝いです。無料ですのでお気軽に。

メールの返信でご質問をしていただくことも可能です。ご質問はブログや動画のネタとして、他の方々へ共有して還元していきます。さらに将来に自宅を売却をされる方々へ当社が啓蒙するのに役立ちます。大歓迎です。

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