中古住宅の売却費用

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不動産の売却で最も費用が掛かるのが仲介手数料です。

住宅ローンを借りている場合には、完済にともなう経費が生じる場合があります。

交渉によったり、販売を有利に進めるための費用も、場合によっては生じる場合があります。

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必須経費

売却に係る主な費用は仲介手数料です。買取での売却でかかる費用は「買取で売却するときの流れ・経費」をご覧ください。銀行費用の繰り上げ返済、抵当権抹消の費用などは、当社が受領する以外の費用です。各業者へお支払いください。

仲介手数料

売却費用のなかでもっとも大きな位置を占めるのが仲介手数料です。当社においては3%(税込み)を基本としています。

仲介手数料は成功報酬です。仮に売却活動を依頼しても、成約に至らなければ手数料は発生しません。広告宣伝費などは仲介手数料のなかに含まれています。お客様のたっての希望で特別な売却広告を依頼することもありますがふつうはそのようなことはないでしょう。

当社においては買取への売却は仲介手数料は無料です。一般的な他社の場合は、一般的な売却はもとより、買取業者に売る場合でも売買価格の3%が基本のようですね。

仲介手数料の上限
売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の金額 売却価格 × 5.5%
200万円を超えて400万円以下の金額 売却価格 × 4.4%
400万円を超える金額 売却価格 × 3.3%

宅建業法の一部改正により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料は、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用し上限を18万円までとすることが可能です。この上限を適用する場合は、媒介契約時に売主と合意する必要があります。

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自主売却が事実上難しいので、3%かどうかは別として、売却にあたり手数料を経費とするのは、止むを得ないと言えるでしょう。

印紙代

契約書には売買価格が記載されますので印紙を貼付して印紙税の実費をご負担いただきます。高額の収入印紙は郵便局などで買い求めることができます。当社へ売却をご依頼いただければ、準備をしておきます。

買主様のローンがある場合は、ローンキャンセルによる白紙解約があるため、売却の場合はご決済時に貼付することがいいかもしれません。当社ではそのようにお勧めしています。

売買契約書に記載された価格の区分 印紙税額
500万円超、1,000万円以下 5千円
1,000万円超、 5,000万円以下 1万円
5,000万円超、1億円以下 3万円
1億円超、5億円以下 6万円

状況によりかかる経費

経費の中には物件の置かれている状況によりかかるものもあります。
売却の必要経費

一括繰り上げ返済の手数料

抵当権の設定がある場合、売却では金融機関が発行する抵当権の解除の証書が必要となります。

一般的な繰り上げ返済では、オンラインで一部繰り上げ返済をするには手数料は無料なのですが、売却でローンを完済するには、最後に抹消書類を受け取る必要があるため、店頭での完済が必須です。

店頭での完済の場合には、多くの銀行では手数料を要求するようになっています。2~5万円が相場のようです。

抵当権の抹消

登記簿上に住宅ローン等の抵当権がある場合は、引渡しの前に抵当権の抹消の準備を行います。

件数や司法書士の手数料により金額が変化します。報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件(土地と建物は別々。土地も筆が分かれれば別々)につき1,000円です。残債がなければ、お時間と心得があればご自身でも可能だと思います。

住所変更・氏名変更の登記

登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住所の実態に合わせて、登記を変更します。

こちらも報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件につき1,000円です。お時間と心得があればご自身でもできるかもしれません。

相談により判断すべき費用

買取業者に売る場合はプロであり、境界明示を除いて、後日、すべてリフォームされますので、すので、かようなものは不要です。

境界明示・測量(土地・戸建て)

土地を売却では、しばしばお隣さんの土地との境界が不明瞭な場合があります。境界が不明瞭な場合には境界の明示や測量を求められることが多いようです(交渉途中での条件による)。

土地の形状により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

建物現況調査費用

「雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐朽・腐食、給排水管の故障」は、一般的な不動産売買契約約款において瑕疵とされます。その要因事象の有無を、既存住宅状況調査技術者が調査を行い、報告書を作成します。

欠陥の有無を可視化できますので、売却のときの安心感を提供できます。

リフォーム費用・クリーニング費用

空室で売却を行う場合、著しく状態が劣化した場合は、リフォームをすることで好印象となり、販売が有利になる場合があります。リフォームをするまでもない場合でも、クリーニングをすることで好印象となる場合があります。5万~10万くらいでしょう。

ホームステージング

販売の好印象度を高めるため、少し綺麗な家具やカーテンを設置することがあります。最も極端なホームステージングの例が新築マンションのモデルルームです。モデルルームのような華美なデザインは不要ですが、お花やカーテンなどがあれば、きれいに見えますね。

空室のお部屋の売却受託では、花を添える程度のサービスであれば、売りやすくするための措置として、当社では自主的・無償で行っています。

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解体費用(土地・戸建て)

古家がある土地の場合、解体が契約条件になる場合があります。著しく古い建物の場合は更地にすることで販売が有利になる場合があります。施工環境により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

広告費の負担はありますか?

不動産業者を通して住宅を売却をしようとする場合、ご所有の物件情報を広告することになりますが、お客様に広告費を請求することはございません。共同仲介の協力業者に対する支払いもありません。

譲渡所得に対する課税

売却により資金を受領すると、一定の条件により利益が出てしまう場合があります。利益が出てしまうと所得税が課税されます。

  • 居住用不動産には特別控除があります。
  • 買い替えの場合には一定の条件により控除枠があります。
  • 土地建物の所得は分離して申告しなければなりません。
    • 長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分かれます。

状況により売却の損失が出る場合があります。その場合は課税されません。むしろ課税の繰り延べができる場合があります。

※詳細は国税庁のタックスアンサー「譲渡所得」「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき」をご確認ください。

この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。デリードコーポレーション(現株式会社セレコーポレーション)でマンションのマーケティング・商品企画を、ヤマト住建株式会社で建売分譲の開発と販売を経験しました。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

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