住宅ローンの完済と抵当権の抹消の手続き

公開日:2019年05月25日　更新日：2024年02月21日

このページでは抵当権抹消の手続きの流れについて、手続き的な説明しています。残債があるときの売却の手法、作戦、流れの説明は、「住宅ローンの残債務があるときの売却」をご覧ください。

抵当権の抹消

売却代金によって住宅ローンの残債を完済することができます。売却代金により完済する場合には、物件の売買代金の入金がありしだい、その入金により住宅ローンの一括返済を行います。この場合、売買代金の受領日が完済日は完全に一致します。

取引口座に清算相当の残債を入金すると、資金は銀行によって自動で引落しされます。入金が確認できると、金融機関は抵当権の抹消に必要な書類を引き渡してくれます。その書類を司法書士に手渡して、司法書士は登記の手続きをします。司法書士の手続きによって登記簿の乙区から借入の記述が消えて、一連の作業が完結して、返済の義務終了します。

手続きに要する日数は、大手の金融機関であれば、１～２週間くらいですが、具体的な作業は返済する金融機関の内規によりますので、お取引の金融機関からのご案内もご確認をお願いします。

そこで、売買の契約が成立すると、買主と相談をしながら引渡日＝代金の受領日がきまりますが、引渡日（＝代金受領日かつ＝完済日）が確定しましたら、以下の２つの作業を行います。

• 金融機関との返済手続き
• 公的証明書等の取得

抹消の手続きの開始

手始めは抹消する金融機関への連絡

金利は１日単位で計算しますので、引渡日が決定すると金融機関への最終返済額が確定します。そのため、一括返済日が決まりましたら、手始めの作業は金融機関への連絡です。

まずはお取引銀行の支店やコールセンターにお電話でご連絡をします。手続きの開始を依頼します。手始めはお取引の金融機関とお取引関係にあるお客様から直接ご連絡しなければなりません。その後、店頭（ネット銀行の場合はオンライン）で手続きをすることになります。

手続きに要する日数

ほとんどの金融機関では手続きに要する日数は１～２週間くらいと案内されるはずです。日程を確認する問い合わせをすると、「電話で１４営業日前までに連絡していただき、その後、遅くとも７営業日前までには来店してください」とのご案内されると思います。

かつては、この手続きに１か月くらいを要していました。大きな銀行でも同様でした。政府系や規模の小さい金融機関によっては、いまでも、１か月近く要する期間も存在するかもしれません。そのため売却する意思が固まったら、売れる前に、抵当権の抹消に要する日数を金融機関に確認をしておきたいところです。

借入れ先の金融機関への連絡内容

金融機関との電話では、次のことをご相談願います。お取引の金融機関では利息の計算を１円単位で行います。そのため、いちど確定させた日程は、変更の相談は再び１～２週間の期間が必要となり、直前の変更はできませんので、しっかり確認をしておきましょう。

• 引渡しの最終日
• 店頭への訪問・手続き日
• 必要書類
• 司法書士による代理受領の可否

このときに、銀行のご担当者様とその連絡先もしっかり確認してください。売却による場合は、相手もある話ですので、実務の進行は当社などの不動産業者にお任せいただければ結構です。そのため不動産業者、司法書士からの連絡が行く旨も明確にお伝えください。

銀行の店頭で手続き

電話で打ち合わせた内容にもとづき、銀行の店頭に出向いていただきます。返済の手続きを行います。ネット銀行の場合はこれをオンラインと郵送でやります。

手続きが終わりますと、司法書士にバトンタッチです。司法書士と銀行は連絡を取り合いながら、準備を進めます。

銀行での手続きは、通常は以下の書類が必要になりますので、ご確認をお願いします。

• 通帳 ＆　銀行印
• 身分証明
• 実印

抹消のための必要書類の準備

売却時のお客様側の下準備

売却により司法書士に依頼して抵当権抹消の登記の手続きを行う場合は、以下の書類が必要です。住民票か印鑑証明は、取得後に当社にファックスもしくは画像を送信願います。ご決済の数日前に、司法書士に字画の確認をしてもらいます。司法書士との手続きは、引渡しの時点で書類を記入していただきます。決済前は書類のご準備だけで結構です。

• 権利証
• 印鑑証明
• 住民票
• 実印（最終日当日持参）

自分で抵当権抹消をチャレンジする場合

登記申請書をご自身で作成します。抵当権抹消登記は抵当権者と所有権者が共同申請するのが原則ですが、一般的には金融機関から委任状を受け取り、こちらで手続きを進めます。

金融機関の抹消書類

残債が入金されて完済が終わりますと以下の書類が金融機関からもらえます。通常は「抹消書類」と言っています。

• 弁済証書
• 登記済証または登記識別情報
• 委任状

抵当権設定契約書の例。弁済証書はこの書類に完済済みとスタンプされたものが弁済証書となります。

抹消当日の動き

入金を受け付けましたら、抹消書類を受け取りに行きます。抹消書類は原則的にご本人による受け取りです。そのため、お取引の金融機関のお取引の金融機関まで、司法書士の先生と足をお運びいただきます。お

ただし、多くの銀行では委任状の交付により、代理人による受取を許可しています。委任状は金融機関の所定の書式があり、抹消手続きの時にもらうことができます。なるべく手間を省くには司法書士に託したほうがいいですので、委任をできるか確認しましょう

抹消書類を司法書士が受領しましたら、司法書士はその足で登記所（法務局）に向かいます。銀行と登記所の営業時間に事務を完結させなければなりません。そのため売却の決済と抹消書類の受領の手続きは、通常は午前中で完了させます。決済日の調整には、ご留意ください。

自分でやるか司法書士に依頼するか

実は、抵当権の抹消登記は自分でも行うことはできます。費用は司法書士の登記事務手数料が１～２万円で登録免許税は２千円です。法律や不動産売買の心得がなければお勧めしませんが、お時間のある人は、節約のため社会勉強としてチャレンジをしてみるのもいいかもしれません。

ネットには参考となる書き方の記事もたくさんありますし、とりあえず書いてみれば、登記相談が可能ですので、法務局に足を進めてみるのもいいでしょう。

ただし、売却代金をもとにローンを完済して抵当権を抹消をするときは、そうはいきません。購入者の権利も関係するからです。ミスが許されない行為ですから、専門家に任せてください。

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