自主管理とは
自主管理とは読んで字のごとしです。マンション各部屋の所有者の組合である「管理組合」が、管理全般を、管理の専門会社に委託していない状況を差します。
自主管理は古いマンションに多く見受けられます。古いマンションに自主管理が多い背景は、年数が進むにつれ住民の調和が進み、管理会社を外した歴史があるマンションだったりすることがあります。また、管理会社自体も少なかったため当初から委託してない物件もあります。
自主管理マンションのメリット
- ・管理費の支出に無駄がない
- ・管理が主体的
- ・残余は修繕積立に回すことができ、修繕積立金が手厚くなります
- ・住民同士の交流が活発ということは、セキュリティの面でも有利で、資産価値の向上につながる
自主管理であれば管理会社に抜かれません。アタリ物件であれば管理状況はむしろ良好となります。つまり自主管理であれば、資産価値の維持の可能性が高くなることもあります。
自主管理マンションのデメリット
- マンション内部で人材の確保が必要
- リーダーシップ不在だと管理はズボラになりやすい
- 管理がズボラになると資産価値の下落を招く場合がある。
自主管理で直接負担があるとすれば清掃です。ただ、多くの自主管理では日常清掃や外部との一時対応について、管理人さんを雇用するか、清掃業務等は会社に委託するというマンションがほとんどです。ただほんとうに掃除を住民同士で実施しているマンションあります。
また、会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。その点も注目してもいいかもしれません。
外部専門家といえば、また2016年時点で、今後は外部専門家も理事長に登用できるよう、国交省が中心となって管理費規約の標準ひな型を改正する方向で進んでいます。
アタリ物件とハズレ物件のチェックポイントや見分け方
正直言うと、実際に住むことなく断言するのは難しいと思いますが、これまでの経験から外部から確認できる事項で、ある程度の推測できる要素はあります。自主管理のアタリ・ハズレといっても、管理の水準の推測ということです。中古マンションの確認という意味では、一般的な管理会社付きのマンションのチェックポイントとも同じです。
- 書類系の整備状況
- 日常の清掃
- 劣化の修繕状況
書類系は、基本的な管理規約の整備はもちろんとして、管理の重要事項調査の開示、長期週修繕計画の有無、修繕履歴の記録状況、総会決議の保存状況、会計の開示状況等で確認できます。このうち、管理規約と管理の重要事項調査の開示は必須です。この２点がなければ銀行のローンがつきません。ない場合は避けるべきかもしれません。長期修繕計画や修繕履歴の記録は、ない場合もしばしば見受けられますので、ただちにＮＧとは断言できません。あればベターです。総会決議の保存、会計の開示があれば、組織的な活動の痕跡が見られますので、かなり良いと評価すべきでしょう。
日常の清掃としては、郵便ポストやエレベータは共用部でもっとも通行が多いですので、マンション全体のレベルが感じられるはずです。
劣化の修繕については、記録があればそれで確認できます。ない場合でも鉄部のサビ、コンクリートの欠損、鉄筋の露出などが非常に判りやすいポイントです。これらが複数年にわたり長期に放置されている痕跡があれば、管理状況としては微妙です。なお、コンクリートの欠損といっても非常に細い筋の軽いヒビ（ヘアライン（髪の毛）クラック）もありますが、その程度ならば普通に生じますので心配度は少ないとされています。それゆえ、手直しの痕跡があれば、意識的に修繕としていると見受けられますので、かなり良しと言明できます。