自主管理のメリット・デメリット


自主管理とは

自主管理とは読んで字のごとしです。マンション各部屋の所有者の組合である「管理組合」が、管理全般を、管理の専門会社に委託していない状況を差します。

自主管理は古いマンションに多く見受けられます。古いマンションに自主管理が多い背景は、年数が進むにつれ住民の調和が進み、管理会社を外した歴史があるマンションだったりすることがあります。また、管理会社自体も少なかったため当初から委託してない物件もあります。

自主管理マンションのメリット

  • ・管理費の支出に無駄がない
  • ・管理が主体的
  • ・残余は修繕積立に回すことができ、修繕積立金が手厚くなります
  • ・住民同士の交流が活発ということは、セキュリティの面でも有利で、資産価値の向上につながる

自主管理であれば管理会社に抜かれません。アタリ物件であれば管理状況はむしろ良好となります。つまり自主管理であれば、資産価値の維持の可能性が高くなることもあります。

自主管理マンションのデメリット

  • マンション内部で人材の確保が必要
  • リーダーシップ不在だと管理はズボラになりやすい
  • 管理がズボラになると資産価値の下落を招く場合がある。

自主管理で直接負担があるとすれば清掃です。ただ、多くの自主管理では日常清掃や外部との一時対応について、管理人さんを雇用するか、清掃業務等は会社に委託するというマンションがほとんどです。ただほんとうに掃除を住民同士で実施しているマンションあります。

また、会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。その点も注目してもいいかもしれません。
外部専門家といえば、また2016年時点で、今後は外部専門家も理事長に登用できるよう、国交省が中心となって管理費規約の標準ひな型を改正する方向で進んでいます。

アタリ物件とハズレ物件のチェックポイントや見分け方

正直言うと、実際に住むことなく断言するのは難しいと思いますが、これまでの経験から外部から確認できる事項で、ある程度の推測できる要素はあります。自主管理のアタリ・ハズレといっても、管理の水準の推測ということです。中古マンションの確認という意味では、一般的な管理会社付きのマンションのチェックポイントとも同じです。

  • 書類系の整備状況
  • 日常の清掃
  • 劣化の修繕状況

書類系は、基本的な管理規約の整備はもちろんとして、管理の重要事項調査の開示、長期週修繕計画の有無、修繕履歴の記録状況、総会決議の保存状況、会計の開示状況等で確認できます。このうち、管理規約と管理の重要事項調査の開示は必須です。この2点がなければ銀行のローンがつきません。ない場合は避けるべきかもしれません。長期修繕計画や修繕履歴の記録は、ない場合もしばしば見受けられますので、ただちにNGとは断言できません。あればベターです。総会決議の保存、会計の開示があれば、組織的な活動の痕跡が見られますので、かなり良いと評価すべきでしょう。

日常の清掃としては、郵便ポストやエレベータは共用部でもっとも通行が多いですので、マンション全体のレベルが感じられるはずです。

劣化の修繕については、記録があればそれで確認できます。ない場合でも鉄部のサビ、コンクリートの欠損、鉄筋の露出などが非常に判りやすいポイントです。これらが複数年にわたり長期に放置されている痕跡があれば、管理状況としては微妙です。なお、コンクリートの欠損といっても非常に細い筋の軽いヒビ(ヘアライン(髪の毛)クラック)もありますが、その程度ならば普通に生じますので心配度は少ないとされています。それゆえ、手直しの痕跡があれば、意識的に修繕としていると見受けられますので、かなり良しと言明できます。

マンションの固定資産税・都市計画税

当社:(株)ロータス不動産が提示するローンシミュレーションでは、日々のランニングコストとして、固定資産税の目安もお伝えしています。また当社では、購入時の仲介手数料・諸費用の見積もりを行っています。仲介の手数料が無料・半額で、お客様のコスト削減に貢献します。ご検討の中心物件がお決まりの方は、奮ってお問合せください。

固定資産税・都市計画税とは??

「固定資産税・都市計画税」は、土地や家屋(マンションの建物等)を所有している人に課税される税金です。固定資産税はマンションを所有している限りずっと支払が続くコストだといえます。

固定資産税額・都市計画税の決定方法(東京都の場合)

固定資産税・都市計画税は土地も家屋も以下の算式で計算されます。

  1. 課税標準×標準税率(1.4%)=固定資産税額
  2. 課税標準×標準税率(0.3%)=都市計画額

つまり、固定資産税・都市計画税の税率は、課税標準に対して1.7%です。「課税標準」とは、税額を決定するにあたっての基礎となる物件の評価額です。評価額は購入価格ではありません。課税標準の額は、都税事務所や市区町村役所が発行する「評価証明」に記載されています。評価証明は個人情報であり、ネットには掲載されておりません。所有者本人が税務当局に出向くか、委任状に基づく調査が必要です。

課税時期

固定資産税・都市計画税はは、課税対象の不動産を1月1日時点で所有している者に課税されます。課税の通知書は6月ころ届きます。マンション売買における清算時の実務では、関東は1月1日から清算日前日までを旧所有者、当日から年末までを新所有者で按分します。関西圏では、4月1日を始期とするのが一般的だそうです。

マンションの固定資産税を推計する

マンションの固定資産税

マンションは価格に占める割合のうち、家屋部分の割合が多い不動産です。マンションでは共用部分についても持分に応じて税額を負担します。家屋の課税標準額が推計できれば、固定資産税・都市計画税の近似値が推定できます。以下にネットなどの簡単な調査から、ある程度は推計する方法を記します。当社:(株)ロータス不動産では、必ず契約までに固定資産税の額は報告します。物件見学のご案内の時点では調査未了の場合があるかもしれませんので、固定資産税等について確認をしたい場合はおおせください。

1)課税標準額の近似値を求めるには、まず、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」記載(下にリンクのpdf)の新築時の単価を調べます。これは登記の課税標準です。しかし、お互い公的機関のデータでから、近いものとなっていると思われます。

このデータの共同住宅の行を参照します。構造ごとに金額が違うので注意。

http://www.lotus-asset-and-property.com/ninteikijunhyou.pdf

2)新築時から経年減点補正率を調べる(リンクのpdfの2ページ目にあります。)

3)調べたい物件の面積を乗じます。なお共用部分も負担対象ですから、適宜5平米~15平米ほど加算しなければなりません。共用部が大きいマンションは大きめに。少ないマンションは小さめに加算します。

4)算出された課税標準額に対して、税率の1.7%をかけます。

例)鉄筋コンクリート造、築20年、60平米の場合

  • 鉄筋コンクリート造の共同住宅の新築単価=139000円
  • 築20年の経年劣化率=0.5013
  • 60平米のマンション=共用部分も適宜加算して、70平米程度

→139000円×0.5013×70×1.7%=82920円

これが建物の建物部分の課税の近似値です。さらに、これに対して土地の分を、1万~3万加算します。高額エリアなら強めに加算します。

この物件の固定資産税・都市計画税は、10万前後だろうと予測をつけることができます。

固定資産税的な観点のマンションと戸建の比較解剖

土地

土地は償却されません。評価額が見なおされない限り税額も変わりません。3年ごとの見直しで評価額が変更により税額も変わります。土地は評価額に基づいて永続的に払う必要があります。
ただし、土地には強い軽減措置があります。住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」と呼び、課税標準額が1/6に軽減されます(200平方メートルを超える部分は課税標準額が1/3に軽減)。

  1. 戸建の場合は価格の中での土地の比重が高いため、固定資産税の割合のなかでも土地部分が高いものとなっています。したがって、軽減措置の恩恵がきいて、一般市民が負担できないような、著しく高い固定資産税となることはありません。
  2. マンションの場合は、敷地戸建より大きいですが、共有資産を負担している割合で持分を算出しします。共有持分の比率に応じます。そのため各住宅への土地の課税は少なくなっています。マンションは土地の固定資産税に関しては安く計算されます。

建物

建物に対する課税も評価額の1.7%(=1.4+0.3)です。ただし、評価額を見ると、木造である戸建てに対し、マンションはコンクリート造。建物がしっかりしており、その分評価が高くなります。
また、忘れてはいけないのが減価償却。建物は木造一戸建ての減価償却は約24年間であり、この期間で評価額がなくなる(固定資産税が無くなる)のに対し、マンションの減価償却は約48年間と長い間評価額が残ります。結果、固定資産税も減りにくいという構造です。

軽減措置については、新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は3年間、3階建以上の耐火構造または準耐火構造の建物は5年間、固定資産税が1/2になります。対象住宅は居住部分が建物全体の面積の1/2以上あることです。こちらは期間を区切っての軽減措置となります。つまり、一戸建の場合は4年目、マンションの場合には6年目に税額が上がます。

マンションの固定資産税・都市計画税のまとめ

固定資産税に関して言えば、戸建は土地が高く、マンションは建物が高くなります。ただし軽減措置があるため、戸建の税額は補正されています。経験的には、同じエリアのファミリータイプならマンションも戸建では、戸建てがやや高いくらいになります。

売買時の固定資産税の清算

マンションに限りませんが、固定資産税の清算の慣習は関東と関西では異なります。「年始1月1日の所有者に課税する」というのは法律の決まりですので変わらないのですが、始期に関する慣例がことなります。関東では1月1日を始期として清算しますが、関西では4月1日を始期として清算します。筆者は関東と関西の会社にそれぞれ勤務した経験がありますので知っていましたが、遠隔地の当事者同士のお取引では気を付けてください。