重要事項説明とは
「重要事項」の重要な意義
重要事項説明書の表紙。
当社ですとＡ４で15～20ページ弱です。
重要事項説明は宅地建物取引業法の３５条に定めがあります。弊社では売買契約の調印前にその説明を行っています。法律の趣旨では、「重要事項説明」とは、買主の購入の申込の提示があり、概ね契約内容に合意に至ると、物件に関する重要な事項について、宅地建物取引士が説明をして、買主が納得いただいた上で契約をする流れになっています。重要事項説明書は、記載内容についても国土交通省をはじめとした標準ひな型があり、不動産業界団体が制定する書式があります。
重要事項説明は儀式ではありません。たしかに、他社の事例を見聞していると、しばしば儀式のようなケースもお聞きします。
しかし油断は禁物。不動産のトラブルの多くは「聞いてない」といったものが多いのが実情です。そうした過去のトラブルをもとに、「重要事項説明」をするよう法律では定めています。お客様におかれましても、単なるメンドウな儀式としてではなく、契約調印・契約書と同等の注意でご留意ください。
他社の重要事項説明を拝聴することもありますが、経験上、スパッと早い会社ですと１時間くらいで説明業務が終わるようです。特に案件が多い大手や、若い人の出入りが多い中堅の会社にはその傾向にあります。他社の批判の意図はありませんが、あっさりした重要事項説明は、後々の「言った」「言わない」を誘発しますので、憂慮すべきことかもしれません。当社では、不動産売買契約にかかる時間のほとんどは、実は「重要事項説明」に充てます。早くとも２時間半、長いと３時間半くらいを説明にかけています。当社は仲介手数料無料ではありますが、何百回とお取引をさせていただいた中でも、このクレームは当社ではありません。
お伝えすべき事項を掘り下げる
購入の申し込んでから実際の契約までは、いくらかの時間があります。その間、お客様は住宅ローンの事前審査などの準備活動を行いますが、それと並行して、当社では、重要事項説明のための調査をしています。
一部の業者では、物件の見学に力点を置くため、重要事項説明は「法律的な要件を満たしていればいい」と考えるところもあります。しかし、重要事項説明の間違った記載は、悪意や重過失であれば、法律違反です。
なお、新築分譲マンションでは、伝えるべき内容は全てのお部屋で同じになります。定型化された印刷物を利用しています。これはこれでありかもしれません。
当社においては、物件のセールス段階では、いったん売主提供の情報を信頼してご説明しますが、購入申込以後は、売主提供の情報はゼロベースで見直します。おそらく、通常の良心的な不動産業者であれば、どこもそうしているはずです。万々が一管理の内容や過去の事件・事故など、説明が足りない部分が仮にあったとしても、この調査で補完しています。当社では、あきらかに重要な情報が判明した場合は、契約の時期に係わらず、当社では認知し次第、ただちにお伝えしています。例えば、過去の告知事項、再建築に関わる事項などが該当します。また、しっかりとお考えいただき最終判断ができるようにすため、予習のための素材をお渡しするようにしています。そのため、理論上は、重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますし、実際にそのようなことも起こります。
不動産業者のスキルの差がでる重要事項説明
スキルの差を感じた事例
けっしていい加減な気持ちではなくても、スキルが足りなければ、伝えるべき事項の把握ができません。その結果、お客様にとってのリスクが把握できません。当社で経験した、他社の知識不足を疑った事例をご紹介します。事例は渋谷区のマンションの事例です。このケースでは、当社以外の仲介業者が、リノベーションの素材としてリフォーム施工業者にマンションを仲介していました。当社はその業者が施工したマンションを、一般個人の方に仲介しました。
当社はお客様向けの重要事項説明の作成の参考資料として開示を受けた、業者買取時の重要事項説明書を拝見しました。重要事項説明書の中頃に出てくる、道路に関する説明です。記述内容の比較をご覧ください。
先行仲介社の重要事項説明は、道路の記述は単調な事実のみです。そのため、これを読む人は、当該道路の記述内容の意義を理解できません。
当社の重要事項説明は、道路に関して「東京都安全条例」の指摘をしています。別欄で、将来の建替えの時のサイズダウンもお伝えしています。
ここまで指摘すれば、お客様も、ある程度、問題点は把握できます。おそらく、このような記述不足は、わざと書かないというよりも、書くべきことが何かを把握していないことが多いものです。シッカリ書くべきことは書かないと、不動産業者は訴訟のリスクがあります。このような物件の場合、銀行によっては住宅ローン不可の場合もあります。その可能性をお伝えできます。
実は、「東京都安全条例」程度の情報は、開発などで土地を扱う経験があれば一般的な基礎的知識です。しかしマンション区分に特化するなどで、経験値が低い段階では、知識が追い付かない法令でもあります。お伝えする気持ちがあったとしても、それ以前に問題点を把握することができないのが、知識不足、スキル不足の怖いところです。担当者のスキル形成では大手在籍の営業マンのほうが有利ですが、管理監督する人も忙しいので、担当者の経験が浅い段階では、事実上は足元を救われているケースもしばしば見ることができます。
こんなこともありますので、どうか、不動産仲介は当社にご用命くださいと、最後にＰＲさせていただきます（笑）
重要事項説明の構成
重要事項説明書の内容
重要事項説明書では、大きく分けて「対象物件に関する事項」「取引条件に関する事項」「備考・容認事項」が記載されています。中古住宅、新築戸建ての重要事項説明書は各室ごとのオーダーメイドです。不動産取引では普段聞きなれない法律用語、不動産用語が多く混ざってきます。法律的、建築的な経験がないと理解しづらいことも多いと思います。重要事項説明は、買主が少しでも理解を進められるようにに説明する制度であり、そのために有資格者を活用します。重要事項説明では、買主であるお客様は、ご遠慮なくご質問をされることが重要です。重要事項説明だけでおおよそ15～20ｐです。主な内容は以下の通りです。
重要事項説明書の基本的な流れ
- 不動産会社について
- 取引対象について
- 建築基準法等について
- 道路について
- インフラ供給状況について
- 宅地造成または工事完了時における形状・構造等
- 住宅性能評価、石綿使用調査、耐震診断について
- マンション管理の内容について
- 代金・契約条件について
- 契約解除の条件について
- 瑕疵担保責任について
※重要事項説明書のひな型
「備考」こそ重要事項の中の最重要
重要事項説明書に記載している内容は不動産用語・建築用語・法律用語に満たされています。専門の知識がないと、記述内容の意味が分かりにくい場合もあります。ただ、よっぽどの違法物件でない限りは、定型で記述してある項目には、異様なことはないものです。しかし、「お伝えしないと後々マズいことになる」点があれば別です。不動産業者は、必ず各項目の「備考」と銘打った欄に記述します。個別の内容が分かりづらくても、備考に書いてあることの意味は押さえるようにしましょう。
重要事項説明に関連する書類
重要事項説明書には、次の書類が添付されます。
- 告知書：売主からの物件の状況の申告書です。売主には物件の状況のついて説明する「表明責任」があり、「言った」「言わない」の基準となります。
- 契約書：契約書は厳密には添付書類ではありませんが、不動産業者が関与する契約においては、必ず書面を作成することが義務付けらえています。契約内容は重要事項説明のなかで、力を入れて説明します。
「保証書」等：リノベーションマンションでリフォーム保証書が添付される場合があります。重要事項説明の時点では保証書案などが添付されます。（保証成立は引き渡し時点であるため、保証書の原本は引き渡し時に交付します。）
