告知事項

告知事項とは?

ごくまれに「告知事項あり」という記述がある不動産広告があります。「伝達事項あり」、「告知項目あり」も同様です。隅っこに小さく書いています。こういった趣旨の記述がある場合、心理的瑕疵が存在することを告げています。心理的瑕疵とは「心理的側面に引っかかる欠陥」のことであり、一般的には事件、自殺、病死などのケースが予想されます。昨今では告知事項あり物件の情報を記載するサイトもありますので、お聞きになった方は多いと思います。

心理的瑕疵とは?

瑕疵とは法律用語です。表面からは見えない、あるいは容易に発見しづらい何らかの欠陥・欠点をある状態を指します。似たような言葉で物理的瑕疵という言葉がありますが、物理的瑕疵とは例えば雨漏り、傾き、シロアリ害などを言います。

以上から想像できるように、心理的瑕疵とは心理的な欠陥を言います。自殺や病死などの人の死にまつわるもの、事件、あまりにも迷惑すぎる隣人などの心理的な事象です。

瑕疵の知りえた範囲については、宅地建物取引業者(不動産業者)や宅建主任者は、買主に報告レポートをして、重要事項説明書に記載する義務があります。心理的瑕疵についても例外ではありません。
不動産業者以外では、売主も知っていることを告知しなければなりません。知っているにもかかわらず不告知の場合は虚偽となり、免責の対象にはなりません。

広告についても同様です。公正取引規約に基づいて記載をする義務があります(理由があるのに安い物件を無記載のままですと、おとり広告とされます。摘発の対象となります)

価格設定

心理的な瑕疵がある物件は、瑕疵があるが故に一般的には割安な価格設定になります。物的な瑕疵があるわけではありませんので、感じ方によってはお買得になるかもしれません。ただ、海外の風水を重視する土地柄の方々は手を出さないようです。再売却時のターゲットは限られます。

一般的な不動産の売買契約での取り扱い

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、欠陥があったときに責任を取ることです。具体的には補修などのアクションや賠償になります。この点は心理的瑕疵も同様に取り扱われます。一般的な不動産の売買契約では売主は瑕疵担保責任を有します。瑕疵の存在を知っても知らなくても責任があるとされます。ただし瑕疵の存在を告知した場合は、買主は責任を追及できなくなります。そのため、瑕疵の存在を知っている場合は、瑕疵の内容を、必要な書類に明記します。

請求内容が解約となると、心理的瑕疵の場合は解約にまで持っていくこと難しいかもしれません。瑕疵担保責任を問う場合は、契約の目的というものが重要になってきますが、居住用住宅を買う目的は、言わずと知れて、住むためです。物件が壊れているのと異なり、心理的瑕疵は住むことができないと断定するまでには至らないためです。後日、不誠実な形で心理的な瑕疵が発見された場合は、減額という処理で裁判が落ち着くことが多いようです。

瑕疵担保責任は免責の設定をすることも可能です。ただ、瑕疵担保免責条項があったとしても、売主が告知事項の存在を知っているにもかかわらず故意に瑕疵を告げない場合は、売主は免責されなくなる可能性はあります。

ただ、建築物などの物理的な部分と違い、心理的な瑕疵は専門性は要せず、知っているか知らないかの違いですので、自分がオーナーである物件なら、心理的瑕疵の場合を「知らない」とシラを切るのは難しいと思われます。

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責

瑕疵担保責任とは

瑕疵とは、見えない欠陥のことです。「使用上当然に有しているべき性能などを欠く状態」などともいいます。普通であれば容易に発見できない欠陥も含みます。見えない欠陥については、売主が責任を負うのが、法律の原則です。民法では、瑕疵担保責任の定めがあります。瑕疵がある場合、売主は買主に対して負わなければなりません。もちろん契約の時に、かような瑕疵を知らず、知らなかったことについて無過失である場合には買主は契約解除や損害賠償の請求ができます。

しかし、瑕疵担保の期間は無期限ではありません。民法の定めでは第570条において、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」との記述があり、566条3項では「前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」との記述があります。つまり、瑕疵を発見してから1年以内に是正の請求をしなければならないとの記述があります。

ただ、売買契約の実務では、構造上重要な部分等につき、引き渡しから3~6ヶ月の瑕疵担保責があることを取り決めることが一般的です。いづれにせよこの期間に欠陥が発見された場合は、売主は修補の責任があります。

なお、当事者間の合意で瑕疵担保責任の免除を取り決めることもできます(後述)。

建売住宅・リノベーション住宅の瑕疵担保責任

リノベーション物件などの瑕疵担保責任

リノベーション物件などは、多くの場合、不動産業者・リフォーム業者が売主となっています。不動産業の免許を持つ業者が売主で、買主が一般の個人の場合、売主は瑕疵担保責任を必ず負います。免責にできません。これは宅地建物取引業法の規定によります。土地・建物すべての隠れた瑕疵について、引渡し後、最低2年間は担保の責任を負うものとされています。不動産事業者などは専門の事業者に該当しますが、ここでいう専門の事業者とは、不動産業者の免許を有したリノベーション業者、建売業者などが該当します。(宅地建物取引業法40条)。

新築物件の瑕疵担保責任

新築物件ではさらにこの点のバックアップが付加されています。『品質の確保を促進する法律』という特別法で、10年間の保証が義務付けられています(いわゆる「10年保証」)。10年もあれば構造的な欠陥も出てきて、おおむね物件は大丈夫だろうという考えもあるようです。

売主の瑕疵担保責任と「仲介手数料無料」との関係について

仲介手数料無料の対象となる物件は、多くの場合、リノべマンションや建売住宅です。上記のように、リノベマンションや新築物件は、売主による瑕疵担保責任があります。つまり、仲介手数料無料の対象となる物件は同時に売主により瑕疵の責任がある物件となるのです。リノべマンション、建売住宅をご購入されるのであれば、大手・中小など関係なく、当社のような仲介手数料無料を対応する仲介業者から購入するのがオトクと言えます。

瑕疵担保免責

個人間売買においては、瑕疵担保責任を特約により無効にすることができます。瑕疵担保免責の契約では、原則的に売主は責任を負いません。

このため、瑕疵担保免責の物件は、いわゆるプロや知識がある方が買い手になるのが一般的です。一方、売り手は何かしらの事情があることが一般的です。よくあるケースでは、破産直前で、資力がないため売却に伴う責任が果たせないことが一般的です。

また、現実的な状況では、資力がないため、メンテナンスがおざなりである場合も多いようです。雨漏りが出たがどうしたりいかなどは、相談サイトなどではよく見かけます。そのため、瑕疵担保免責の物件は、一般相場よりも安い傾向はみられます。フルリフォームを前提を前提としている場合は、安い買い物ができる可能性があります。

しかし瑕疵担保免責物件だから安いという意味するわけではなく、明確なのは瑕疵担保免責契約において、実際に瑕疵があった場合では、原則的に売主は責任を負わないということだけです。

このような記述があると瑕疵担保特約のある物件は「いわく」の匂いがするので惹きつけられる方も多いのですが、実際にはいわくではありません。実際に瑕疵が出ると、予期しない多額な出費を強いられるなど悲惨なことになります。なにより、売主さんが将来の出費の可能性をおそれているので、あえて価格が低くなる瑕疵担保免責という選択をしていることもありますので、十分注意しましょう。

瑕疵担保免責で売却するなら買取業者への売却が現実的

次に、売主側からの視点でも考えてみましょう。買主側からするとリスクがある瑕疵担保免責ですので、簡単に一般的な個人には売ることはできません。通常はリフォームを前提とした個人などが中心となりますが、リスク回避的な行動が多い日本人の場合ですと、実際に買うことができる個人は、不動産取引の実務経験がある個人か、セミプロのような人が多くなります。したがって、買取業者への売却が現実的な対応となるかもしれません。当社では買取業者への仲介は仲介手数料無料で行っています。瑕疵担保免責の物件でも手数料無料で対応しております。

重要事項説明と売買契約について

重要事項説明とは

「重要事項」の重要な意義

重要事項説明書のイメージ
重要事項説明書の表紙。
当社ですとA4で15~20ページ弱です。

重要事項説明は宅地建物取引業法の35条に定めがあります。弊社では売買契約の調印前にその説明を行っています。法律の趣旨では、「重要事項説明」とは、買主の購入の申込の提示があり、概ね契約内容に合意に至ると、物件に関する重要な事項について、宅地建物取引士が説明をして、買主が納得いただいた上で契約をする流れになっています。重要事項説明書は、記載内容についても国土交通省をはじめとした標準ひな型があり、不動産業界団体が制定する書式があります。

重要事項説明は儀式ではありません。たしかに、他社の事例を見聞していると、しばしば儀式のようなケースもお聞きします。

しかし油断は禁物。不動産のトラブルの多くは「聞いてない」といったものが多いのが実情です。そうした過去のトラブルをもとに、「重要事項説明」をするよう法律では定めています。お客様におかれましても、単なるメンドウな儀式としてではなく、契約調印・契約書と同等の注意でご留意ください。

他社の重要事項説明を拝聴することもありますが、経験上、スパッと早い会社ですと1時間くらいで説明業務が終わるようです。特に案件が多い大手や、若い人の出入りが多い中堅の会社にはその傾向にあります。他社の批判の意図はありませんが、あっさりした重要事項説明は、後々の「言った」「言わない」を誘発しますので、憂慮すべきことかもしれません。当社では、不動産売買契約にかかる時間のほとんどは、実は「重要事項説明」に充てます。早くとも2時間半、長いと3時間半くらいを説明にかけています。当社は仲介手数料無料ではありますが、何百回とお取引をさせていただいた中でも、このクレームは当社ではありません。

お伝えすべき事項を掘り下げる

購入の申し込んでから実際の契約までは、いくらかの時間があります。その間、お客様は住宅ローンの事前審査などの準備活動を行いますが、それと並行して、当社では、重要事項説明のための調査をしています。

一部の業者では、物件の見学に力点を置くため、重要事項説明は「法律的な要件を満たしていればいい」と考えるところもあります。しかし、重要事項説明の間違った記載は、悪意や重過失であれば、法律違反です。

なお、新築分譲マンションでは、伝えるべき内容は全てのお部屋で同じになります。定型化された印刷物を利用しています。これはこれでありかもしれません。

当社においては、物件のセールス段階では、いったん売主提供の情報を信頼してご説明しますが、購入申込以後は、売主提供の情報はゼロベースで見直します。おそらく、通常の良心的な不動産業者であれば、どこもそうしているはずです。万々が一管理の内容や過去の事件・事故など、説明が足りない部分が仮にあったとしても、この調査で補完しています。当社では、あきらかに重要な情報が判明した場合は、契約の時期に係わらず、当社では認知し次第、ただちにお伝えしています。例えば、過去の告知事項、再建築に関わる事項などが該当します。また、しっかりとお考えいただき最終判断ができるようにすため、予習のための素材をお渡しするようにしています。そのため、理論上は、重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますし、実際にそのようなことも起こります。

不動産業者のスキルの差がでる重要事項説明

スキルの差を感じた事例

けっしていい加減な気持ちではなくても、スキルが足りなければ、伝えるべき事項の把握ができません。その結果、お客様にとってのリスクが把握できません。当社で経験した、他社の知識不足を疑った事例をご紹介します。事例は渋谷区のマンションの事例です。このケースでは、当社以外の仲介業者が、リノベーションの素材としてリフォーム施工業者にマンションを仲介していました。当社はその業者が施工したマンションを、一般個人の方に仲介しました。

当社はお客様向けの重要事項説明の作成の参考資料として開示を受けた、業者買取時の重要事項説明書を拝見しました。重要事項説明書の中頃に出てくる、道路に関する説明です。記述内容の比較をご覧ください。


先行仲介社の重要事項説明は、道路の記述は単調な事実のみです。そのため、これを読む人は、当該道路の記述内容の意義を理解できません。

当社の重要事項説明は、道路に関して「東京都安全条例」の指摘をしています。別欄で、将来の建替えの時のサイズダウンもお伝えしています。

ここまで指摘すれば、お客様も、ある程度、問題点は把握できます。おそらく、このような記述不足は、わざと書かないというよりも、書くべきことが何かを把握していないことが多いものです。シッカリ書くべきことは書かないと、不動産業者は訴訟のリスクがあります。このような物件の場合、銀行によっては住宅ローン不可の場合もあります。その可能性をお伝えできます。

実は、「東京都安全条例」程度の情報は、開発などで土地を扱う経験があれば一般的な基礎的知識です。しかしマンション区分に特化するなどで、経験値が低い段階では、知識が追い付かない法令でもあります。お伝えする気持ちがあったとしても、それ以前に問題点を把握することができないのが、知識不足、スキル不足の怖いところです。担当者のスキル形成では大手在籍の営業マンのほうが有利ですが、管理監督する人も忙しいので、担当者の経験が浅い段階では、事実上は足元を救われているケースもしばしば見ることができます。

こんなこともありますので、どうか、不動産仲介は当社にご用命くださいと、最後にPRさせていただきます(笑)

重要事項説明の構成

重要事項説明書の内容

重要事項説明書では、大きく分けて「対象物件に関する事項」「取引条件に関する事項」「備考・容認事項」が記載されています。中古住宅、新築戸建ての重要事項説明書は各室ごとのオーダーメイドです。不動産取引では普段聞きなれない法律用語、不動産用語が多く混ざってきます。法律的、建築的な経験がないと理解しづらいことも多いと思います。重要事項説明は、買主が少しでも理解を進められるようにに説明する制度であり、そのために有資格者を活用します。重要事項説明では、買主であるお客様は、ご遠慮なくご質問をされることが重要です。重要事項説明だけでおおよそ15~20pです。主な内容は以下の通りです。

重要事項説明書の基本的な流れ

  • 不動産会社について
  • 取引対象について
    • 内容
    • 売主
    • 登記簿記載内容
  • 建築基準法等について
  • 道路について
  • インフラ供給状況について
  • 宅地造成または工事完了時における形状・構造等
  • 住宅性能評価、石綿使用調査、耐震診断について
  • マンション管理の内容について
  • 代金・契約条件について
  • 契約解除の条件について
  • 瑕疵担保責任について

※重要事項説明書のひな型

「備考」こそ重要事項の中の最重要

重要事項説明書に記載している内容は不動産用語・建築用語・法律用語に満たされています。専門の知識がないと、記述内容の意味が分かりにくい場合もあります。ただ、よっぽどの違法物件でない限りは、定型で記述してある項目には、異様なことはないものです。しかし、「お伝えしないと後々マズいことになる」点があれば別です。不動産業者は、必ず各項目の「備考」と銘打った欄に記述します。個別の内容が分かりづらくても、備考に書いてあることの意味は押さえるようにしましょう。

重要事項説明に関連する書類

重要事項説明書には、次の書類が添付されます。

  • 告知書:売主からの物件の状況の申告書です。売主には物件の状況のついて説明する「表明責任」があり、「言った」「言わない」の基準となります。
  • 契約書:契約書は厳密には添付書類ではありませんが、不動産業者が関与する契約においては、必ず書面を作成することが義務付けらえています。契約内容は重要事項説明のなかで、力を入れて説明します。

「保証書」等:リノベーションマンションでリフォーム保証書が添付される場合があります。重要事項説明の時点では保証書案などが添付されます。(保証成立は引き渡し時点であるため、保証書の原本は引き渡し時に交付します。)