リフォーム・リノベーション中古物件のメリット

中古物件としてのメリット

おおむね立地条件が良好

リノベーション住宅も中古住宅ですから、まずは中古住宅のメリットについて考えてみましょう。中古住宅は開発する土地に余力があった(土地が余っていた)時期に建築された物件ですので一般的に良い立地です。とくに年代を遡ればさかのぼるほどその傾向は顕著になります。昭和50年代などのマンションは駅近がほとんどで、駅から遠い物件も、町を作り替えるレベルの大規模や近隣に有力な商業エリアがあるなど、おおむね便利なロケーションになっています。

時間経過により確認が容易

さらに、中古物件は、現物の通風や採光、眺望、あるいは周辺環境などが目視できます。近隣の居住者についても、様子をうかがうことができます。青田売りが中心の新築はこうはいきません。とくに、新築マンションともなると、数十、数百の入居が一気に始まります。変質者レベル方がご近所さんになる可能性を否定ができません。

価格・価値・資産性についても、過去の複数の取引事例による評価が定まってきていますから、新築に比べて資産価値の目減りの心配も少ないといえます。

不可視性が高い新築(マンション)

俗に、新築は、「住んだ瞬間2割引」と言われます。冒頭でご案内した通り、広告宣伝によるお化粧が盛んです。お客様をうっとりさせる技術が確立しています。この記事をお読みの読者の方も、「新築でなければ絶対だめだ!」とお感じではありませんか? それは、もしかしたら洗脳されているのかもしれません。実際のところ、新築マンションを売るには200万内外が広告費です。

近年話題になることが多い「施工不良」についても、中古物件は「時間」という方法により、検証されています。施工不良は十年、二十年ともなるとさすがに顕著になりますので確認することができます。中国や英米の方が中古住宅を好むのは、「新築の施工者が何をしているかわからない」という不信感もあると聞きます。いまでも、日本の職人技能は高いと思いますが、低下を懸念せざるを得ない事象を、しばしば見ることができます。

リフォーム・リノベーション物件のメリット

野方サニーハイツ201-2

宅地建物取引業法による販売者責任

リフォームリノベーション物件は多くの場合、新築住宅と同様、売主は専門の業者(不動産業者)です。不動産業者が売主となる場合、宅地建物取引業法、消費者契約法の規制があります。2年の瑕疵担保責任が必ずついています。瑕疵担保責任はマンションの場合は主に室内配管。一戸建ての場合は、そのほか、雨水侵入防止と構造上重要な部分にかかります。また、アフターサービス保証を明示している物件も多くあります。

価格設定

これは世間一般のイメージとは違う点ですが、売主は業者であるため相場を意識した価格設定を売り出しています。むしろ売却に時間のある個人売主のほうが、相対的に割高な価格設定になることもあります。自身でリフォームをするか業者のリフォームを買うかは、オーダーメイドと既製品の関係に似ています。

手間が少ない

リフォーム済みですので、一括して住宅ローンにすることが可能です。現金のリノベーション費用や、金利の高いリフォームローンなどは不要です。

また、決済後、早めに入居ができる点もメリットです。

仲介手数料無料

当社であれば、仲介手数料無料で対応することができます。詳細は仲介手数料が無料になる理由の記事に譲ります。

経済社会的なメリット

使えるものの価値を再向上させ、再利用している。

投資・転売目的の建物はともかく、海外では、新築よりも中古のほうが重宝されるそうです。海外では中古が重宝される理由は明確で、経年による検証されている点などが重視されているそうです。海外とは中国等のアジア系、英米などのヨーロッパ系など普遍的な現象です。

三井不動産レジデンシャル売主・三井住友建設の施工のマンション、住友不動産売主・熊谷組施工のマンションなどが世間を騒がせたのは記憶に新しいと思います。記憶に新しいと思います。マンション建築はオーダーメイドであり一回一回が新しい作業であることに加え、工事会社にとっては利益率が低い業務なのだそうです。昨今のような建築費高騰の状況での新築購入は、高いお金を払って社会実験に参加する行為と認識しなければなりません。
傾いた”マンション 相次ぐ欠陥工事はなぜ – NHK クローズアップ現代+

冒頭で申し上げた通り、市場の検証が希薄で、資産価値が読めないというのもあります。

R1基準・適合リノベーション住宅


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適合リノベーション住宅とは?

R1基準適合住宅のマーク

適合リノベーション住宅とは、リノベーション推進協議会の一定の基準に合致したリノベーション住宅です。リノベーション推進協議会自体は民間の団体ですが、検査の内容はしっかりしています。適合リノベーション住宅では記録を住宅履歴情報として保管しています。

適合リノベーション住宅のメリット

仲介業者視点で感じるの適合リノベーション住宅のメリットは、1)配管の性能について言明をしていること 2)履歴を残していること、以上の2点だと感じます。古いマンションでは、とくに配管は気になる点です。後述の通り、適合リノベーション住宅では、適合を報告する書類が出てきます。各売主様から事情を拝聴する限り、適合の検査については適切に行っているようです。民間団体の書面ですので発行自体には法的拘束力はありません。ただ、宅地建物取引業法での言明責任と考えれば、法的拘束力があるとも考えられます。

適合報告書

専有部の重要インフラについて、協議会の標準書式である、既適合リノベーション住宅「適合報告書」を用いて、以下の情報を顧客へ提供します。

  • 会の定める基準による品質(検査→工事)
  • 検査方法、更新/流用の判断基準の開示
  • 更新工事箇所の報告
  • 既存流用箇所の検査結果の報告
  • アフターサービス保証基準書の発行

R1報告様式

設計図書の提出

提出必須図書
: (1)平面図(2)仕上げ表
更新した場合
: (3)配管図(4)配電図(5)設備位置図

適合リノベーション住宅では、R1~R5までの区分けがあります。

R1:区分所有マンション専有部が統一基準にのっとった物件。
R3:共用部分も含めた全体が統一基準にのっとった一棟物件。
R5:統一基準にのっとった一戸建て物件。

お客様相談窓口を設置

後述のような検査を行い、基準を満たした物件がR1住宅となります。

住宅履歴情報

適合リノベーション住宅では、きちんと検査をしたうえで必要な改修工事を施し、その記録を住宅履歴情報として保管します。情報は協議会のサーバーに保管しております。
住宅履歴情報があれば、点検やメンテナンスがしやすく、将来売却するときにも役に立つと言えるでしょう。

適合リノベーション住宅のアフターサービス保証統一基準

万が一の不具合に対して、R1基準住宅では、各リノベーション業者により、統一基準に基づくアフターサービス保証を実施しています。。
重要インフラは、非工事部分も含めて最低2年のアフターサービス保証しています。

対象とする重要インフラは以下の通りです。

  • 給水配管
  • 給湯配管
  • 排水管
  • ガス配管
  • 電気配線
  • 分電盤
  • 情報系配線
  • 換気設備
  • 火報設備
  • 床・壁・天井の下地
  • 浴室防水

R1基準住宅の検査内容

給水管

水圧試験:給水管に漏水がないかを確認するために試験。一定時間、 配管に水圧をかけて圧力の変化を調べます。

給湯管

通水試験・動作確認:給湯器を作動させ、水栓からの吐水状況を確認します。

追い焚きがある場合は、自動給湯、追い焚きを実施し、正常であることを確認します。

排水管

同時排水試験:キッチンや浴室など設備から同時に排水した場合においてもオーバーフロー(逆流、溢れ)などの排水不良がないことを確認します。

ガス管ガス漏れ・動作確認:ガス管については、ガス会社にガス系統の開栓を依頼します。ガス会社は開栓時にガス漏れなどの検査を実施し、合格の場合のみ開栓します。

電気配線

通電・漏電・動作確認:電気配線の通電、絶縁抵抗、極性確認、動作確認を行い、正常な通電、結線、絶縁抵抗値、動作を確認。安全に使用できる状態であることを有資格者が検査・確認します。

分電盤

外観・配線・動作確認:分電盤は電気設備の重要インフラです。損傷の目視点検、ブレーカー動作確認を行い、正常な配線、損傷、焼焦げの有無、正常動作を確認有資格者によって異常がないか点検します。

情報系配線:通電確認:テレビ、電話、LANについて、断線等の不良がないかを確認する。

テレビについては、電波の受信を確認する。

換気設備

動作確認:換気設備については、各設備を作動させて正常に排気していることを確認する。

住宅用火災警報器

設置確認

住戸内に住宅用火災警報器が消防法等にのっとって設置されているかを確認します。

下地検査

強度確認:床・壁・天井の下地については、歩行・目視・打診によって施工不良や腐食などによる強度不足がないか確認します。

浴室防水

水張り試験:在来工法の浴室については、24時間の水張り試験を実施して漏水がないことを確認します。※ユニットバスの場合は、FRP製防水パンが止水信頼性の高い構造であるので、水張り試験は行いません。