【不動産業者のサポート】不動産の個人間売買の重要事項説明書・契約書・住宅ローン
個人間売買のサポート
１取引の一連の流れの総合計で440,000円（税込）
借地権の場合は55,000円の加算があります。
- 交渉ポイントのコンサルティング
- 契約書・重要事項説明書の作成
- ローン・引渡のサポート一式
お知り合いどうしで不動産の売買が決まった方に、「不動産業者として」「定額料金で」一連の手続きをサポート。「不動産業者として」というのがこのサービスのミソで、通常の不動産売買と同様の流れで契約から引き渡しまで、当社が通常の売買と同等の対応をいたします。交渉となるポイントもコンサルティングいたします。
つまり、お客様は不動産売買の知識をお持ちでなくても安心です。
成功報酬の不動産業者にとっては、「セールス・物件紹介」が最も負担が高くなる部分ですが、この部分を行わなず、コンサルティングに徹するイメージです。ボランティアシップにもとづき、破格でお安く対応を提供しています。
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個人間売買のサポートのサービスを開始した背景
以下のようなご不満・ご不明点を持つお客様のニーズごお応えすべく誕生させたサービスです。本サービスは居住用物件のためのサービスです。
取引の内容は当事者同士で決めた。交渉もだいたい詰めた。後は手続きだけ。そこで不動産業者に手続きの相談をすると、ずいぶんと高い手数料を言われた！労力はないはずなのに！
「不動産の個人間売買の売買」というと、「重要事項がない」「契約書がない」などと言われ、金融機関から断られた。どうしたらいいのか、わからない！
当社では不動産取引の一連の流れを、定額手数料で対応します。しかも手続きは通常の不動産売買と同じで変わらず安心。料金は明瞭・簡潔・割安です。
このサービスは売買のコンサルティングですが、当社は免許を有する不動産業者ですので、重要事項説明書の交付など、通常の不動産仲介の手続きに基づいて進めます。この点は士業の先生が対応する「契約のみの」のサービスとは異なります。
個人間売買サポートのサービスが向いている方
●業者の仲介なしで直接に不動産を売買することになったものの、銀行からは契約書やら重要事項説明書が必要と言われ、住宅ローンで困っている。
(親子間、親族間売買はローンがつかない場合があります。別途ご相談ください。)
●取引条件は決まっているが、トラブル回避の為に安心できる契約書、重要事項説明書を取り交わしたい。
●通常の仲介業者に依頼相談したが手数料の高さに驚いている。
金融機関が個人の自主売買を嫌がる理由
金融機関は、個人の自主売買のお話を直接持ち込まれることを嫌うことがあります。その理由をご存知でしょうか。
まず、宅地建物取引士の「重要事項調査」がないことが１つ。重要事項説明により、第三者は物件の状況が簡単に理解でき、担保資産を容易に把握できます。「契約書」は誰でも作ることはできますが、重要事項説明書は宅地建物取引士（宅建免許のある人）でなければ、作ることはできません。
面倒くささや、不安点があることも一つです。不動産業者はノウハウがあるので、金融機関が業務を対応しやすい環境づくりができます。不動産業者を窓口に仕事ができます。不動産業者はローンの専門的な内容もだいたいわかっています。不慣れな手続きの流れをお客様に教える必要はなく、不動産業者を中に入れればトラブルの可能性も下がります。
親子間（親族間）売買について
親子間・親族間売買は特に金融機関は嫌います。その理由は単純です。住宅ローンで偽装した債務回避、税逃れなどで住宅ローンを利用するケースがあるからです。内規で絶対ダメという金融機関もあります。親子間売買の住宅ローンに特殊なノウハウは必要ありません。お客様もしくは不動産業者に対する金融機関の信頼がとくに必要です。金融機関との太い取引・信頼関係がない限り、金融機関は個人の持ち込みに対応しません。
個人間売買のサポート内容
フルサポート：個人間の売買を通常の売買と同様にできるようにサポートいたします。仲介業務と同等です。契約成立までのアレンジから始まり、ローン付けや決済までの取引をサポートします。
当社が対応する業務・サービス内容
１取引につき440,000円（税込）にて、以下のサービスを行います。
- 契約書作成
- 重要事項説明書作成・調査ならびに説明
- 住宅ローンの取り付けまで含むあっせん業務
- 決済・引渡立会までの進行サポート、管理（残金支払・鍵の引き渡し）
- 税務・法務のアドバイス（当社の不得意分野については、参照すべき情報などをご案内して、お客様の道しるべとなります。）
- 司法書士・耐震証明など。各種専門家と折衝窓口
- 売主の抵当権抹消のサポート
- 価格アドバイス
- 交渉事項のアドバイス
売買の各手続きは通常の不動産手続きと同等の業務を行います。重要事項説明の作成・調査・説明、契約書の作成、決済までサポートします。ご承知おきください。
報酬・費用の支払い時期
終了時の総合計で４４万円となります。ステージごとに少しずつ報酬・費用が発生しますが、４４万円は、取引の一連の流れで最終的に合算された金額です。
業務着手前に住宅ローンの事前審査をご要望される場合は、金４４，０００円の調査費用・ローン事務費用を承ります。
業務着手にあたり、着手金６６，０００円を申し受けます。ただし、事前審査の時点で４４，０００円を受領している場合は２２，０００円となります。
売買契約時までに報酬の半金を承ります。実際には売買契約までに着手金が66,000円を受領していますので、具体的には金１７６，０００円となります。
決済時に報酬の半金を承ります。具体的には金２２０，０００円です。
１取引につき着手金や費用は折半していただいても、当事者のお一人からのお支払いでもかまいません。遠隔地などで費用が追加される場合があります。
当社が対応しないこと
このサービスの対象外となる行為は以下の通りです。
-
- 交渉作業
- 形式的な署名・捺印。郵送による書類送付。
- 費用を受領する前の調査等
当社は交渉すべきポイントのご指南、コンサルティングを行いますが、交渉や見学、ご案内には立ち入らないというのがポイントです。かかる手間が省かれることを前提として、定額でのサービスを提供させていただいております。仲の良い知人間のお取引ですので、商談交渉は容易に成立する、あるいは成立しているものとしてお取り扱いいたします。交渉ポイントを投げかけ、当事者の結果をお待ちします。お客様同士の基本的な信頼に基づき、当社は実際の交渉には立ち入りません。
「ハンコだけついてほしい」等々、形式だけのご要望には対応いたしかねます。と申しますのも、当社は宅地建物取引業法に基づく免許と規制を受けています。認識しているネガティブな情報の説明など、一定の責任があります。ほかにも、契約を締結するという業務について、その後の資料の使われ方にも責任が生じる可能性があります。「ハンコだけついてほしい」等のご要望にはご対応できません。
実際の売買契約のお手続きに則して対応しますので、売買契約の折には当社事務所まで足をお運びいただくことになります。
備考
調査の結果、取引の片方に著しいリスクを負担することが予見される場合、取引内容の変更をお勧めする場合もあります。また、重要事項説明の結果、買主側の当事者の方が契約を見送られるご判断に至った場合でも、それまでに受領した金員は返金しません。
対応エリアは東京への電車通勤圏です。域外では別途交通費を申し受けることにより対応できる場合がありますので、ご相談ください。
業務の流れ
当社へのお問合せから、最終的なお引渡しまでの、おおまかな流れをご案内いたします。
ご参考までに、通常の不動産売買の流れもご参照くださればと思います。
ステップ１ 面談
お持物：両当事者⇒身分証。
売主様⇒権利証。ご購入時に売主から引き渡しを受けた資料
対象となる方：売主様 買主様
まずは顔合わせです。
サービスの趣旨をご説明させていただき、お客様からの質疑応答をお受けいたします。当社からは、お取引の背景をお伺いいたします。
ご契約条項のご希望をヒアリングいたします。契約条項がまだ不明瞭な場合は、気を付けるべきポイントをお伝えしますので、次のステップ２の委託契約の時点まで、当事者間でご相談をお願いします。
「ご購入時に売主から引き渡しを受けた資料」とは、重要事項説明書、管理規約、長期修繕計画などです。お持ちいただかなくても対応は可能ですが、ご開示いただけますと、二重チェックが利くので助かります。
面談は、当社でのご対応とさせていただきます。原則として売主・買主と買主様のご面談をさせていただきます。複数回に分けてもかまいません。当事者がご親族間の場合は面談を省略できる場合があります。ご相談ください。
ステップ１－２ 事前審査（買主）
対象となる方：買主様
お持物：事前審査の調査費用（44000円）。ローン審査に必要な書類。
ご希望により住宅ローンの事前審査への対応をいたします。ローンの組み方のご相談も承ります。
住宅ローンには物件調査が必要ですので、調査費用を承ります。当社は、登記所での資料取得、役所での規制の聞き取りなど、住宅ローン審査に必要な調査を行い、必要な物件資料の調査と作成を行います。準備ができしだい、金融機関に事前審査の申請をいたします。
ご自身でローンをお取り付けになるになる場合や、ご希望がない場合には、事前審査を省略できます。ただし、自主ローンでも資料・書式の提供により当方の調査、ノウハウが必要な場合には、費用をおねがいします。
ステップ２ コンサルティング委託契約
対象となる方：委託者様
お持物：ご印鑑。着手金66000円。（ただし調査費用受領済みの場合は22000円）
業務の開始にあたりましては、委託契約を承ります。ご契約書にご記名・ご捺印をお願いいたします。
原則として、取引対象となる物件まで当方がお伺いいたします。物件にお伺いするのは、物件状況を確認させていただく趣旨もございます。
委託契約後、売買契約の締結日までに、契約の準備を行います。当社は売買契約の成立に必要な調査を行い、契約書や重要事項説明書などの書類の作成を行います。
ステップ３ 売買契約
対象となる方：売主様 買主様
お持物：身分証、手付金、業務費用の半金（154,000円）
準備が整い次第、売買契約です。
売買契約は通常の手順にしたがい行います。そのため、契約の会場は当社の事務所となります。この場にて、通常の流れと同様、物件の重要事項説明と売買の説明を行います。いくらかお時間が必要になりますので、ご容赦ください（重要事項説明と売買契約書の詳細は⇒重要事項説明と売買契約書についてもご参照ください。）
ステップ４：住宅ローン本審査とローン契約
対象となる方：買主様
売買契約が成立しますと、住宅ローンの本審査とローン契約です。手順は通常のとおりのローン審査と同じですので、参考のリンク先をご参照ください（ローン審査と必要書類）。
一般的な銀行の場合、ローンの契約完了までは、売買契約から２週間くらいで収まるはずです。
ステップ５ご決済
対象となる方：売主様 買主様
お持物：身分証。実印。司法書士から依頼のある書類。業務費用の半金（165,000円）
決済とは、残代金を支払い、物件の鍵と権利関係を受領することです。支払いと受領は同時に行いますので、通常はローンの金融機関の店舗等で行います。
この場では、司法書士が立ち会います。登記に必要な委任状、申請書にご記入いただきます。即日、登記の申請を行い、決済日付けで名義変更を行います（書類の到着は後日）
よくあるご質問
よくあるご質問をご紹介します。
住宅ローンは利用可能ですか？
ローンの承認は銀行の判断事項ですが、金融機関の基準による欠格要因がない限り、住宅ローンはご利用可能です。フラット３５を含めた対応が可能です。
330000円以外の費用はかかりますか？
330000円にて、ローン付けからはじまり決済立会まで対応します。
例外として別途費用のお願いを想定されるケースは（１）借地権の場合（55000円） （２）契約書作成と重要事項説明書の作成費用が55000円を超える場合 （３）東京電車通勤圏以外で対応する場合の交通費（通常３往復程度。事前のお振込みを申し受けます。）がかかる場合などが考えられます。
圏以外でも対応可能？
東京電車通勤圏以外でも可能ですが、交通費のご負担をお願いします。通常３往復程度で、各ミーティングごとに、事前のお振込みを申し受けます。在来線、新幹線、飛行機などで、もっとも早いルートのなかで、もっとも安価なルートで計算します。ただし安価なルートで対応できる日付で、お客様もご対応をお願いします。
また、東京の不動産業者が対応することが可能か、利用予定の銀行で確認をお願いします。
懇意の不動産屋さんがいれば、このページを見せて同様の対応できるかどうか確認していただいた方が早いかもしれません。
親族間売買は対応可能？
親族間売買でこのページをご覧の方々は、おそらく、一度は銀行に相談されたことがあると思います。体よくお断りされたご経験があるはずです。親族間売買は銀行が嫌うからで、内規により絶対不可という銀行もあります。相続関係の整理のみでは対応するという銀行もあります。親族間売買を銀行が嫌うのは、相続・贈与逃れ、マネーロンダリングなど、不当な売買契約である可能性があるからです。
税務署など、後々の官公庁による監査、内部監査にて不適切な処理の嫌疑を晴らすためには、より的確な処理が必要です。
親族間売買は当社でも何回かのお手伝いをしたことがありますが、なにか特に特別なノウハウが必要ということではありません。お客様ご自身と不動産業者の両方に対する信頼性が重要であり、適法・的確な手続きにもとづいた契約・決済の処理が必要というだけです。
なお、これまでの経験では、ネット銀行は難しいようです。事前の確認ではどの銀行でも受け付け不可でした。
現金取引でも依頼は可能？
ご依頼いただくことは可能です。しかし、当社がご提供するサービスは利用のメリットは少ないかもしれません。現金売買の場合は「重要事項説明」という書類が必ずしも必要ではありませので、不動産業者を通す必要がないからです。
住宅ローン控除は可能？
一定の条件を除き、基本は大丈夫です。これまでの経験で税務署に相談し、法令を確認しましたが、一定の条件とは、特定の親族（同居の親族、直系の親族）との取引では、物件的な要件を満たしていても、使えないことがあります。具体的な事例をご相談ください。
賃貸のオーナー借主間の売買は可能？
大家さんと入居者さんの契約は実はしばしばお聞きする話で、銀行も多くのお引き受け事例があります。賃貸借契約書があり、売買契約書・重要事項説明書の作成など、適法な処理をしていただければ、特に支障はありません。
他社に売却依頼中を変更可能？
不特定多数への売却依頼中の場合は、媒介契約書に記載されている契約形態をご確認ください。「専任媒介」「一般媒介」と記述がある場合は、買主自己発見の場合でも、縛られずお取引が可能です。「専属専任媒介」となっている場合は、自己発見取引ができない縛りがあります。売り止めによる解約もしくは期限切れまで待つ必要があります。
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