居住用マンション・一戸建ての掘り出し物

不動産に掘出し物はない

掘り出し物とは

ネットの国語辞典『デジタル大辞泉』によれば、掘出し物とは以下の通りです。

ほりだし‐もの【掘(り)出し物】:珍しく手に入った珍しい物。また、思いがけなく安い値段で手に入れた物。

お宝

「想像を超えた安い物件」という意味で、不動産の掘り出し物を探すのであれば、それは不可能といえるでしょう。

掘出し物がないとされる背景

しかし、不動産の掘り出し物を探すことは実際にはかなり困難です。東京都庁もサイトで掘り出し物の物件はないと断言しています。役所がわざわざサイトに書くという意味を深く考えるべきかもしれません。多くの方が掘り出しものを求めるがゆえ、それに呼応するように、多くの方が悪徳業者に誘わている現状があるのでしょう。そして、泣かされる消費者が多かったということなのだと思います。

不動産には以下の鉄則があります。

不動産の価格には高い物件と適正な物件があるだけ。安い物件はない。

考えてみればその通りで、価格を決定するのは売主です。売主はできれば早く、できれば高く売りたいもの。そして、買うか買わないかの判断をするのは買主です。売主は安く売る必要はありませんし、買主は高く買う必要はありません。この点は野菜や果物と同じです。市場と相場があるだけなのです。

そのことから、次のような結論(帰結)が導き出せます。

相場とは欲望の均衡点(連結点)である。

文学的な表現ですいません。つまり、申し上げたいことは、結局、相場でバランスよく収まるということです。売主も買主も相場に逆らうことはできません。

掘出し物を探しても、ぴかぴかの物件が出てくることはほとんどなく、出るのはクセがある物件です。掘り出し物は別名は「幸せの青い鳥」です。青い鳥のような物件を探して、様々な不動産業者の間で右往左往するのは、幻を探し求めるようなものですので、率直に申しますと時間の無駄かもしれません。

実際のところ、不動産屋さんの店頭に行っても、マル秘の隠し物件は出せません。なぜ「ない」と断言できるのか。それにも理由があります。

売主に背任はできない

そもそも、あえて安く売るのであれば、それは不動産屋の背任です。そして、売主視点では、ネットを見れば適正価格か否かは容易に推測できます。仲介業者は努力の結果得ることができた売却受託を解約されることを、わざわざすることはありません。

そして、売却受託も競争であるということが一つ。不動産屋は最初に安く査定すれば売りやすいのは明確ですが、そのような査定ばかりをしていても、売却受託をすることはできません。いきおい査定は高くなります。

高すぎれば値下げ・相場で売れる

あまり高く査定をすると売れないので、後日下げるよう、仲介業者はじわじわと少しづつ説得していきます。売れるラインが近づくと、急に見学者が多くなります。関東エリアの不動産取引慣行からは、個人向きの物件の場合には、大幅過ぎる価格交渉もありません。ほとんどの大規模業者はそういう作戦で売却を受託しています。

その意味では、何が相場かといえば、販売物件の一覧表を見て、かつて販売していた物件が一覧表から消えた価格帯。これこそが相場です。

一昔前ですと掘り出し物という事象はあったと聞いていますが、21世紀も20年を過ぎようとしている現在では難しいものです。

軽視できない買取業者の層

しかし、何かしらの事情で、売主の意向でスピード売却したいことがあります。売り急がなければならない場合、相場よりも安く売らざるを得ません。こんな物件は「掘出し物」に見えるかもしれません。

このような物件は買取業者に先に紹介されていきます。弊社も含め、顧客志向を心がけてる不動産業者でも、売主さんの意向に沿うのであれば、まず買取専門の業者に紹介します。取引価格は市場よりも安くはなりますが、取引の流れがスピ―ディに処理できるので、それでも顧客志向には合致します。

買取専門の業者はそれ専門の仕事をしている人が多数です。ノウハウに長け、判断の早いため、いち早く買い取ることが可能です。条件によっては室内を見学しないで判断することもできます。このような状況で買取のマーケットというのが存在しています。一般の消費者の方に掘り出し物が回ってくること考えづらいわけです。

そもそも、掘り出し物といっても、多くは売りづらいスペックや状況にあり、実態としてはひとクセ、ふたクセあるのが普通です。一般の消費者の皆様は、そのままの状態では買いづらいい物件ばかりです。

ちなみに、実は、買取のマーケットでも買う競争があります。皆さんが想像するようなぼろ儲けではありません。厳しい戦いの中で買取事業をするので、莫大な利益がでることが少ない「レッドオーシャン」の市場です。

未公開物件と掘り出し物

ところで、ちまたの不動産業者では、「未公開物件」というフレーズでお客様にアピールしてますね。これはどうでしょうか。

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勘違いを使用したミスリード

端的に申しますと、未公開物件とは掘り出し物ではありません。読んで字の如し、公開する場所が少ないというだけです。しばしば同義語に混同している方がいらっしゃいます。気を付けなければなりません。

当社のサイトで非公開物件と申し上げておりますが、混乱を避けるため「諸般の事情による売主様の販売方針」とお伝えしています。

むしろ危険な可能性も

しばしば完全に1社だけが販売している「未公開」の物件もありますが、むしろリスクがあるかもしれませんので要注意。このような物件は価格的には割高で、コストパフォーマンスが悪い物件である可能性が高く、二重の意味で要注意です。悪質な業者によっては、情報操作をする目的、他と比較させない目的により未公開としていることもあります。

どのような状況でも自分だけは優遇されると信じる人はいますが、悪質な業者の狙いはこのような「チヤホヤされる方々」です。仲介や売主の不動産会社の善し悪しにより、カモにされてしまいます。「かぼちゃ問題」と同根なのです。

自分だけの掘り出し物

物件を見極める

「幸せの青い鳥」という物語をご存知の方も多いと思います。この物語の結末は、「幸せは身近なところにあったんだ」という結末ですが、ヒトクセある物件であっても、重視すべきポイント、許容すべきポイント、絶対避けるべきポイントをしっかり分けておけば、意外と身近なところに安い物件は手に入るかもしれません。

許容すべきポイントと重視すべきポイントを分けた例。
・築年数は古くても⇒駅に近い物件
・駅から遠くても⇒部屋が多い物件

絶対に避けるべき例
・ローンがつかない物件
・違法物件

完全な物件を求めれば、価格も完全な高さに近づきます。ライフスタイルは人それぞれです。お客様はしっかりとライフスタイルを見極めてください。絶対に避けるべき物件のお案内は当社や身近な信頼できる業者が行います。

時期を見極める

なお、売主が不動産業者(建売業者やリノベーション業者など)である場合は、決算期や資金の回転という事情で売り急ぐこともあります。個人は住み続ければいいのに対して、業者は商品物件の在庫を永遠に抱えておくわけにはいきません。業者は値引きには応じることは少ないのですが、値下げは意外と頻繁に行います。その結果、少しづつ下げてきます。最後に適正価格に収れんします。歳末セールスですね。掘出し物とはやや相が異なりますが、物件の良しあしを把握したうえであれば、こちらは検討できる話となります。

縁を見極める

お時間があれば、ぜひ、不動産屋の店頭にも足を運んでみてください。不動産屋の店頭であれば、「レインズ」といいますが、不動産業者のネットワークを閲覧しながら、物件を見ることができます。広告が下手な不動産屋の物件が、レインズならあるかもしれません。メールや電話でのコミュニケーションでは提案を受けることができなかった意外な物件を見出すことができることもあります。

マンションの坪単価・相場と安い不動産

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マンションの坪単価を分析する際の注意

一般消費者の方がマンションの坪単価を知る方法

一般消費者の方が大雑把なマンションの坪単価を知るには、不動産広告です。

ただし、不動産ポータルで出ている坪単価・価格は「売却希望価格」です。坪単価も実勢価格とは異なる場合があるので注意が必要です。

マンションの坪単価の計算は、坪単価=物件価格÷専有部分面積× 3.30578です。

マンションの場合、ターゲットが異なると相場も変わります。比較は似たような面積や間取りでしてください。ワンルームと4LDKの坪単価を比較しても意味がありません。

マンションは利便性を重視される不動産です。重視すべきは駅の便利さ、駅からの徒歩分数と物件周辺のピンスポットの環境です。住宅地の地名ブランドは、あまり気にしなくてもいいようです。

新築マンションは競争が熾烈です。広告での価格の見せ方は安価に誘導されています。注意が必要です。

中古マンションは築年数による経年変化があります。比較の際に注意を要します。

土地の不動産相場をまとめたサイト

マンションの相場

マンション売出の相場はデータが整っております。比較的把握しやすいといえます。購入や売却の検討をするにあたってはおおよそのマンション相場情報をサイトで把握し、購入や売却の行動に実際に移す段階では、誠実で確かな人物をエージェントとして捕まえてリアルなマーケット動向を把握するのが、いい方法でしょう。

マンションの相場

マンションの相場を気にされている人は多いと思います。

マンンションの場合は戸建・土地と比べると統計的データが取りやすいようです。インターネットでもおおよその相場が把握しやすい環境が整っています。したがって購入や売却の検討をするにあたってはおおよそのマンション相場情報をサイトで把握し、実際に行動に移す(購入や売却をする)段階では、おおまかな相場は売り出し価格で把握できます。また、誠実で確かな人物をエージェントとして捕まえることができれば、リアルなマーケット動向を把握することもできます。これもいい方法と言えるかもしれません。

ただ、一般的な個人間売買では、数百万の値引きが起こることは、めったにありません。高いと分かっている物件を見に行くことはあっても、実際に手を出す人はいません。そのため、不動産情報サイトで直前まで出ていた物件の価格が、ほぼ相場の価格とみても、実際には外れではありません。

残念ながら、成約価格自体については、消費者向けに掲載しているサイトはありません。不動産業者の免許を取るとみることができます。現在の制度では、個人情報の保護等の名目で、直接的な成約価格は見ることはできない仕組みです。

マンションのおおよその相場状況を把握するにはどうしたらいいでしょう。ここでは、相場を調べるときのインターネット活用法をテーマとして、私も実際に使っているインターネット経由で入手できるデータを紹介します。売却や購入の判断の参考になると思います。

住まいサーフィン

[沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場]:アトラクターズ・ラボが運営する、分譲マンション購入者向けの情報サイト「住まいサーフィン」に「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」というコーナーがあります。新築マンションのみのデータですが、坪単価・相場観を把握するのには、役立つかもしれません。住まいサーフィンではさらに、マンションの利回りも分かります。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/railroad_list.php

アットホーム

[数字で見る不動産情報(統計・賃料相場情報)]:全国の各沿線・駅ごとでアットホームの不動産情報ネットワークに過去6ヶ月間に登録された物件情報を対象とした統計データが間取りタイプ別に表示されます。賃貸住宅の相場情報が把握できます。データは、毎月更新しています。賃貸募集データのほうが、客数・物件数が多いため、売買の成約事例と比べても相場の実感値に近い言う印象がありますので、参考データとしてのクオリティは高いと感じています。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/souba/

◇不動産経済研究所

「首都圏マンション市場動向」http://www.fudousankeizai.co.jp/

坪単価把握のためのプロ事業者の方へのアドバイス

事業者等の方が業務で新築マンションの坪単価を知りたい場合は、専門でマンションのマーケティ ングデータの提供を行なっている会社もありますので、ご利用されるのもいいと思います。

経年変化の目安としては(あくまでも目安ですが)法務局が提示する「経年減価補正率表」などが参考になると思います。

例)平成25年東京法務局管内 建物課税標準認定基準表(PDF)
首都圏沿線別・駅別の中古マンション価格相場

安い不動産

使い道が少ない不動産は安い

土地は用途が大切です。野ざらしの田舎の山林は価格は安く、都心の高層ビル街の土地は価格が高い・・・当たり前の話ですが、不動産は利用してこその価値が出るものです。したがって、同じ駅の範囲でも土地の単価は用途によってに変わります。

一般に、土地の価格は大きくなるほど単価では安くなり、小さくなるほど単価では高くなる傾向があります。土地の面積が小さいほど、価格が低く買いやすくなるため、ターゲット層が多くなります。大きな物件は、契約の相手方には特定の目的があり、ターゲット層が少なります。

消費者の方が土地の実勢価格を知るには、不動産情報サイトです。しかし上述の通り、近似の面積帯、類似の建ぺい率・容積率でないと、坪単価による単純な比較できませんのでご注意ください。

なお、不動産サイトで出ている価格は「売却希望価格」です。実際のところ、土地は個別性が強いので、土地の価値、単価は理解できるようで理解できないことが多です(・・・ネットのみに頼ってしまうと怪我のもとです)。

現在のシステムでは、成約価格のデータを閲覧できるのは不動産業者のみです。不動産業者は査定を実施してきた経験があります、実勢価格を知るにはやはり業者に査定をさせるのがベターです。

ただし、成約事例をもとにしたおおまかな相場データをまとめたサイトがありますので、参考になると思います。宅地建物取引業法の規定により国土交通大臣が指定した公益法人「指定流通機構」が取りまとめた成約データを集計して表示してあります。

掘り出し物について

掘出し物はない

マンション・不動産の掘り出し物を探し当てるのは、ほぼ不可能です。マンションや不動産が安い場合、あえて安く売りだす理由があります。下記のようなパターンが多いのですが、多くは売りづらい物件を売主の意向でスピード売却することが多いです。

掘り出し物といっても、ひとクセ、ふたクセあるのが普通です。なければ変と考えるのが不動産のプロの常道です。もちろん、クセを十分ご理解いただければ、安いという事実は変わりませんので、トクに感じられることもあります。

しかし、クセがある物件を受け入れる方も、実際は少ないですので、仲介業者による紹介先は買取専門の業者になるのが中心です。東京都庁もサイトで掘り出し物の物件はないと断言しています。役所がわざわざサイトに書くというのは、「掘出し物」という訴求で泣かされる消費者が多いわけです。

法規制により建築不可

市街化調整区域、接道なし、工業専用地域などがあげられます。

建築不可能ですので、購入すべき特別な事情がなければ購入には不向きです。

法的制限が厳しい

接道に難がある(但し書き道路など)。既存不適格。

建築基準法により建築ができない土地や建築が困難な土地は、価格が安くなります。

同等の建物の建て替えができない一戸建て・土地は、安くなる傾向があります。マンションの場合は建築時に合法であれば大きく安くなることはないようです

違法建築

違法な建築により再度、建築ができない物件は、物件価格も安くなります。再建築不可ともいいます。

不動産の物理的な条件・物理的環境

嫌悪施設。崖地や道路よりも低い土地。電気ガス水道が供給されていない土地。地下水が出る。

法的には建築自体は可能ですが、物理的に建築が不可能であったり、建築が可能な状態の土地にするまでの費用が高くなる場合などは、その分の減価が生じます。

欠陥ではないものの、若干、要素が足りない物件などもやすくなります。例えばエレベータがないマンションなどは、安くなります。団地タイプは上階に行くほど相場が安いです

瑕疵

物理的瑕疵・心理的がある物件は安くなります。瑕疵とは欠陥のことです。

物理的瑕疵とは、例えば土壌汚染などです。心理的瑕疵とは、自殺案件などです。告知事項物件ともいいます。

土壌汚染は改良をすれば直りますし、自殺案件も気にしない人にとっては何も不都合がありません。掘り出し物の価値があるかもしれません。

諸事情・売り急ぎ

売り急ぎは、比較的優良な物件が安価に出ることが多いのです。これらは判断が早く、資金力がある不動産業者の不動産の仕入案件として情報が流れます。

つまり、不動産業者が買わない物件なのに、「単に売り急ぎだから安い」と言われるような場合は、なにか背後に事情があることを再検討してみましょう。

借地権

借地権のマンション・物件は土地の所有権の購入コストがありませんので、やすくなります。
的確な不動産業者を頼れるならば選択肢の一つかもしれません。

相場が安い

東京23区の場合では、皇居(旧江戸城)を中心に、都心城南城西が高く、城東城北が安い傾向にあります。
街の相場が安ければ、そのエリアにある物件は全体的に安くなります。欠陥ではありません。

築年数が古いマンション

欠陥ではないのですが、築年数が古いマンション、とくに旧来の耐震基準の場合は安くなります。耐震性は、新耐震のほうが、期待はできます。(⇒旧耐震のマンション

破格に安い不動産には何かしらの問題があると思っていただいてかまいません。破格な不動産の殆どは住宅には不向きな物件とみていただいてかまいません。
妙に安い土地がどうしても気に入ったのであれば、不動産のプロ・建築士などの専門家に一緒に見てもらうことをお勧めします。既存住宅リフォームでOK、小さな家でよい、駅から遠くても良いのであれば、安くて不安な不動産が、人によっては優良な物件になる可能性もあります。

不動産・住宅の現金取得の流れ

手続きの流れ

大まかな流れ

大まかな流れは次の通りとなります。

・ご見学

 ↓1~2週間(標準)

・売買契約

 ↓2~6週間(標準)

・代金支払い、引渡(鍵と権利証を貰う)

少し慌ただしくなりますが、手際よくやれば、見学の当日の契約、あるいは契約の翌日の引渡というのも可能です。ただ、売主様も対応が必要ですので、どの物件でも可能ということではありません。また、準備も必要ですので、事前の打ち合わせ、確認などが必要です。

売買契約

購入の意思表示を書面で表した買付証明書を提示して交渉開始となります。現金でのご購入の場合はローンの審査がありません。そのため、ご希望・ご都合が合えば、すぐに売買契約が可能です。通常は、申し込み後の1週間くらいで売買契約となるでしょうか。売買契約においては、、宅地建物取引主任者により重要事項の説明を聞きます。法的・物理的に重要な事柄を有資格者が説明します。疑問点は明確に聞くことをお勧めします。取引に関係する不動産業者が本人確認を行ないます。その後契約条項の説明を受けて押印により契約を交わします。契約と同時に手付金を交付します。

決済・引渡

引き渡しは残金決済と同時が原則です。本当にお急ぎならば、即日でも可能ですが、通常の決済では、早くても1週間です。ただ、決まった法律はありません。住宅ローンを使う場合の決済は、売買契約後1か月~2か月くらいですので、お急ぎになる事情がなければ、ご契約後1か月前後の設定することもあります。

決済では買主、売主、仲介業者、司法書士の四者が集まります。現金でのご購入の場合は住宅ローンなどがないため、引渡しの手続きは不動産業者の事務所などで行うことが多いでしょう。鍵の引渡しをもって物理的な引渡しとなります。引渡しと同時に代金を振り込みます。司法書士は書類のチェックをした後、お金の流れを見届けて、ただちに登記所に向い登記手続きを行います。名義変更日は当日付けとなりますが、変更した登記簿謄本が届くのは3週間後くらいです。その書類で、名義変更が確認できます。

諭吉

即日決済について

即日決済は、契約に関する手続きを終えた後、ただちに決済に移行する作業です。
ただ、思いついた即日というのは、実際は難しいかもしれません。名義変更のための準備が必要で、そのお願いは司法書士対して行います。通常では、早いと1週間余りで決済と申し上げましたが、その理由は売主の抵当権の抹消です。抵当権の抹消のための手続きが、早い金融機関内だと1週間くらいで処理できます。そのため、即日で処理するには、抵当権のついていない物件を選定する必要があります。物件の選定の幅が狭くなりますので、お急ぎでも、手続きは1週間くらいの前提が望ましいと思います。

登記(所有権移転・保存登記)

登記は司法書士に依頼します。決済・引渡の項目で申し上げた通り、司法書士は「決済」の場に立会い、法的なチェックを行ないます。売主買主の本人確認をおこないます。このように司法書士は取引の安全の貢献します。売主が代金を受領し、買主が鍵を受領したのを見届けて、司法書士はただちに登記の申請(所有権移転・所有権保存・担保設定)をします。登記は直ちに完了しますが、書類はおよそ10日~2週間ほどで、登記を済ませたことを通知するものが司法書士から送られてきます。

手続き期間

上述の通り、はやければ概ね1週間日くらいで可能です。売主さんの側に抵当権の抹消がある場合がほとんどです。そのための時間が必要です。抹消すればすぐに引渡しが可能です。滅多にはないものの、抵当権の抹消がないのであれば、事前に準備をしておくことで契約後ただちにでも可能です。

現金取得の必要書類

必要書類

現金による購入の場合は必要書類は複雑ではありません。買主様の場合は、実印すら不要です。基本は以下の通りです。

  • 住民票
  • 印鑑(認印可)
  • 写真つきの身分証明書

住民票は登記所が本人性を確認します。身分証は司法書士が本人性を確認する書類です。実務的には、ご決済時のは振込送金とすることが多く、送金元となる口座が必要となります。そのため、代金送金手続きに必要な書類として、通帳・身分証明・キャッシュカードをご準備ください

現金取得時の購入諸費用

銀行事務手数料や抵当権設定費用など、金融に関する費用が不要です。すなわち銀行費用の印紙、銀行手数料や抵当権設定の登記手数料・登録免許税は不要で、その分、諸費用は安くなります。参考ですが中古マンション購入の諸費用の記事も併せてご覧ください。

引渡後・不動産取得税

不動産取得税は現金取得・ローン取得関係なく請求されます。不動産取得税の通知書が都県庁から送付されます。マンションの場合、築25年以内で登記簿面積が50㎡以上、自己居住なら軽減措置が受けられます。共有者の一部が自己居住でも課税が減免されますので、居住者と購入者が異なる場合はご検討ください。課税を通知されても、都県税事務所に申告に行きます。