居住用マンション・一戸建ての掘り出し物

不動産に掘出し物はない

掘り出し物とは

ネットの国語辞典『デジタル大辞泉』によれば、掘出し物とは以下の通りです。

ほりだし‐もの【掘(り)出し物】:珍しく手に入った珍しい物。また、思いがけなく安い値段で手に入れた物。

お宝

「想像を超えた安い物件」という意味で、不動産の掘り出し物を探すのであれば、それは不可能といえるでしょう。

掘出し物がないとされる背景

しかし、不動産の掘り出し物を探すことは実際にはかなり困難です。東京都庁もサイトで掘り出し物の物件はないと断言しています。役所がわざわざサイトに書くという意味を深く考えるべきかもしれません。多くの方が掘り出しものを求めるがゆえ、それに呼応するように、多くの方が悪徳業者に誘わている現状があるのでしょう。そして、泣かされる消費者が多かったということなのだと思います。

不動産には以下の鉄則があります。

不動産の価格には高い物件と適正な物件があるだけ。安い物件はない。

考えてみればその通りで、価格を決定するのは売主です。売主はできれば早く、できれば高く売りたいもの。そして、買うか買わないかの判断をするのは買主です。売主は安く売る必要はありませんし、買主は高く買う必要はありません。この点は野菜や果物と同じです。市場と相場があるだけなのです。

そのことから、次のような結論(帰結)が導き出せます。

相場とは欲望の均衡点(連結点)である。

文学的な表現ですいません。つまり、申し上げたいことは、結局、相場でバランスよく収まるということです。売主も買主も相場に逆らうことはできません。

掘出し物を探しても、ぴかぴかの物件が出てくることはほとんどなく、出るのはクセがある物件です。掘り出し物は別名は「幸せの青い鳥」です。青い鳥のような物件を探して、様々な不動産業者の間で右往左往するのは、幻を探し求めるようなものですので、率直に申しますと時間の無駄かもしれません。

実際のところ、不動産屋さんの店頭に行っても、マル秘の隠し物件は出せません。なぜ「ない」と断言できるのか。それにも理由があります。

売主に背任はできない

そもそも、あえて安く売るのであれば、それは不動産屋の背任です。そして、売主視点では、ネットを見れば適正価格か否かは容易に推測できます。仲介業者は努力の結果得ることができた売却受託を解約されることを、わざわざすることはありません。

そして、売却受託も競争であるということが一つ。不動産屋は最初に安く査定すれば売りやすいのは明確ですが、そのような査定ばかりをしていても、売却受託をすることはできません。いきおい査定は高くなります。

高すぎれば値下げ・相場で売れる

あまり高く査定をすると売れないので、後日下げるよう、仲介業者はじわじわと少しづつ説得していきます。売れるラインが近づくと、急に見学者が多くなります。関東エリアの不動産取引慣行からは、個人向きの物件の場合には、大幅過ぎる価格交渉もありません。ほとんどの大規模業者はそういう作戦で売却を受託しています。

その意味では、何が相場かといえば、販売物件の一覧表を見て、かつて販売していた物件が一覧表から消えた価格帯。これこそが相場です。

一昔前ですと掘り出し物という事象はあったと聞いていますが、21世紀も20年を過ぎようとしている現在では難しいものです。

軽視できない買取業者の層

しかし、何かしらの事情で、売主の意向でスピード売却したいことがあります。売り急がなければならない場合、相場よりも安く売らざるを得ません。こんな物件は「掘出し物」に見えるかもしれません。

このような物件は買取業者に先に紹介されていきます。弊社も含め、顧客志向を心がけてる不動産業者でも、売主さんの意向に沿うのであれば、まず買取専門の業者に紹介します。取引価格は市場よりも安くはなりますが、取引の流れがスピ―ディに処理できるので、それでも顧客志向には合致します。

買取専門の業者はそれ専門の仕事をしている人が多数です。ノウハウに長け、判断の早いため、いち早く買い取ることが可能です。条件によっては室内を見学しないで判断することもできます。このような状況で買取のマーケットというのが存在しています。一般の消費者の方に掘り出し物が回ってくること考えづらいわけです。

そもそも、掘り出し物といっても、多くは売りづらいスペックや状況にあり、実態としてはひとクセ、ふたクセあるのが普通です。一般の消費者の皆様は、そのままの状態では買いづらいい物件ばかりです。

ちなみに、実は、買取のマーケットでも買う競争があります。皆さんが想像するようなぼろ儲けではありません。厳しい戦いの中で買取事業をするので、莫大な利益がでることが少ない「レッドオーシャン」の市場です。

未公開物件と掘り出し物

ところで、ちまたの不動産業者では、「未公開物件」というフレーズでお客様にアピールしてますね。これはどうでしょうか。

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勘違いを使用したミスリード

端的に申しますと、未公開物件とは掘り出し物ではありません。読んで字の如し、公開する場所が少ないというだけです。しばしば同義語に混同している方がいらっしゃいます。気を付けなければなりません。

当社のサイトで非公開物件と申し上げておりますが、混乱を避けるため「諸般の事情による売主様の販売方針」とお伝えしています。

むしろ危険な可能性も

しばしば完全に1社だけが販売している「未公開」の物件もありますが、むしろリスクがあるかもしれませんので要注意。このような物件は価格的には割高で、コストパフォーマンスが悪い物件である可能性が高く、二重の意味で要注意です。悪質な業者によっては、情報操作をする目的、他と比較させない目的により未公開としていることもあります。

どのような状況でも自分だけは優遇されると信じる人はいますが、悪質な業者の狙いはこのような「チヤホヤされる方々」です。仲介や売主の不動産会社の善し悪しにより、カモにされてしまいます。「かぼちゃ問題」と同根なのです。

自分だけの掘り出し物

物件を見極める

「幸せの青い鳥」という物語をご存知の方も多いと思います。この物語の結末は、「幸せは身近なところにあったんだ」という結末ですが、ヒトクセある物件であっても、重視すべきポイント、許容すべきポイント、絶対避けるべきポイントをしっかり分けておけば、意外と身近なところに安い物件は手に入るかもしれません。

許容すべきポイントと重視すべきポイントを分けた例。
・築年数は古くても⇒駅に近い物件
・駅から遠くても⇒部屋が多い物件

絶対に避けるべき例
・ローンがつかない物件
・違法物件

完全な物件を求めれば、価格も完全な高さに近づきます。ライフスタイルは人それぞれです。お客様はしっかりとライフスタイルを見極めてください。絶対に避けるべき物件のお案内は当社や身近な信頼できる業者が行います。

時期を見極める

なお、売主が不動産業者(建売業者やリノベーション業者など)である場合は、決算期や資金の回転という事情で売り急ぐこともあります。個人は住み続ければいいのに対して、業者は商品物件の在庫を永遠に抱えておくわけにはいきません。業者は値引きには応じることは少ないのですが、値下げは意外と頻繁に行います。その結果、少しづつ下げてきます。最後に適正価格に収れんします。歳末セールスですね。掘出し物とはやや相が異なりますが、物件の良しあしを把握したうえであれば、こちらは検討できる話となります。

縁を見極める

お時間があれば、ぜひ、不動産屋の店頭にも足を運んでみてください。不動産屋の店頭であれば、「レインズ」といいますが、不動産業者のネットワークを閲覧しながら、物件を見ることができます。広告が下手な不動産屋の物件が、レインズならあるかもしれません。メールや電話でのコミュニケーションでは提案を受けることができなかった意外な物件を見出すことができることもあります。

同じ物件が複数の不動産屋で出る理由

物件が足りないと感じたらそれが現実の選択肢です。観念するか、範囲を広げてください。

同じ物件が出てくる仕組み

住宅を探索していると、同じ物件を別々の会社から紹介されることがあります。ネットでも同じ物件と思われる物件を、違う会社が広告していることがあります。どの不動産業者からも同じ物件を紹介されて、飽きあきしてしまうことがあるのは、実はよくある話です。これはお客様がないがしろにされているわけではありません。しかし、どうしてこういうことが起こるのでしょう。

答えは、同じ情報源からそれぞれの業者が物件を紹介しているからです。

業者間のネットワーク


不動産業者はネットワークで
情報交換をしています

情報源とは不動産業者間の物件情報ネットワークのことです。現在の不動産流通の流れは、不動産業者さんがこのようなネットワークから物件情報を取得して、お客様に紹介しています。ほとんど全ての業者がこのネットワークを利用しているので、どこの不動産屋さんに行っても、同じ条件、同じ時期に問い合わせをすると、同じ物件が出てきます。

物件をいいようにできる時代ではない

背任はできない

「未公開物件」「特定の不動産屋にしかご紹介できない物件」「ご紹介先を限定した物件」などの存在を、まことしやかに言われます。実際の個人間の売買マーケットはロマンティックなものでもなく、良質な未公開物件という物件は、昭和の時代・ネット時代前の都市伝説です。未公開云々と営業マンからアプローチがあるのは、むしろ、限定感を逆手に取った割高な物件のほうが多いでしょう。

未公開で品質のいい物件があるとします。仮にそういう物件を想定すると、それを一般に売却するとすれば、その受託をした仲介業者は背任です。そして、適切な広告販売活動をしているかどうかは、容易にネットで監視をできます。そのため、通常の個人間売買で公開できない物件は個人には流れて来ません。

事情によりクローズで売る物件は買取業者に

ただ、確かにクローズで売られる物件もないわけではありません。情報は買取業者などに流れていきます。買取業者は、極端な急ぎのケースでは、内部を見学しなくても購入ができます。判断が早く、購入対象を一切限定しません。

ネットワークの種類

さて、話を戻しますと、このような業者間の専用のネットワークなのですが、消費者の皆様は閲覧できません。この不動産業者が利用するネットワークはおおむね二件あります。

レインズ

まず一つはレインズというネットワークです。正式には「指定流通機構」と言います。指定流通機構は国土交通大臣から指定を受けた団体が運営しています。、通称REINS(レインズ)と呼ばれています。指定流通機構は全国4組織あります(東日本・中部圏・近畿圏・西日本)。不動産業者が売却依頼を受けたときは、このネットワークに掲載しなければなりません(宅地建物取引業法第34条の2)。そのため、多くの不動産屋さんが利用しているサイトです。

首都圏に関して言えば、どちらかというと売買のほうが多く利用されているかもしれません。

https://www.lotus-asset-and-property.com/faq/%E3%83%AC%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%BA/

ATTB(アットホーム)

もう一つは、アットホーム株式会社が運営しているネットワークです。我々不動産業者の世界ではatbbとも言っています。こちらは民間企業ですが、老舗の企業です。もともとは紙媒体の情報交換ネットワークを運営していました。よく不動産屋さんの店頭でMB4の似たような様式のチラシで物件情報が出ていますが、これを頒布している会社です。こちらも業者専用サイトですので一般の方は見ることができません。

賃貸系の業者さんによれば、アットホームのほうが多く利用していると聞きます。

違う業者が同じ物件を取り扱う場合のポイント

問題物件なのか?

同じ物件というだけで、問題物件ではありません。各業者間で競争があり健全な物件といえるかもしれません。世間でいう問題物件は「告知事項あり」として取り扱われます。問題のある物件は、その旨が表示・告知されます。


物件自体は同じで
仲介業者が違います

各業者による違い

売買の場合、物件と販売価格そのものには違いはありませんが、業者間のサービスが変わります。大きなところでは仲介手数料です。また、利用する司法書士の先生により事務報酬が若干変わる場合があります。この場合、悪質な業者ですと多額のバックマージンをとるので、登記費用に大きな違いが生じる場合があります。他のポイントで違いが生ずるのは考えづらいといえます。なお、銀行費用、税金、保険関係はどの業者を利用しても同じです。

なお、賃貸の場合は礼金ノッケなどの現象がみられるようですので、注意深く観察したほうがいいかもしれません。

物件の取り合いの可能性も

同じ物件を複数の業者が紹介可能ということは、常時、購入のライバルが発生する可能性があるということです。このようなとき、しばしば物件の取り合いが生じます。物件の取り合いが発生する事情を詳しく説明しています。

仲介手数料の支払いは取引を対応した1社のみ

仲介手数料は広告を出している業者全てに支払うのではありません。仲介手数料が発生する物件において、同じ物件が複数の不動産屋で出ている場合には、実際に取引を担当してくれた1社のみに支払います。不動産仲介業は「成功報酬」の世界です。たとえて言うなら、取引を完結させた業者が「勝者」、取引に関与できなかった業者は「敗者」となります。

同じ物件を違う業者に依頼していいのか

それでは、物件を違う業者で対応をお願いするのは、どうでしょうか。

別の不動産業者で問い合わせるのは?

ネット広告として掲載されている同じ物件や、単に紹介された状態に過ぎないという物件であれば、他の不動産業者で内見依頼をするのは特に問題はないと思います。後述の通り、ネット広告=契約だとか、紹介=契約などではありません。

問い合わせた物件を別業者での内見は?

お問い合わせをした物件を違う不動産業者で内見するのは特に問題はないと思います。問合せ=契約ではありませんので、法的には問題はないと思います。先行して問合せされた業者さんは嫌な思いをするというか、嫌うでしょう。

ただ、先行の問合先業者が、売主さんから売却委託をうけた専任媒介業者の場合は、囲い込みブロックされる場合があります。問題というより、囲い込みブロックされると別の不動産業者では対応ができなくなるでしょう。

見学した物件を他の業者で決めるのは?

内見=契約ではありません。その意味では、単に見学しただけなら、この段階はホワイトに近いかもしれません。明らかに時期的な離れがあれば、思い直したということになりますので、問題はないでしょう。購入条件が変わった場合も同じです。苦手なタイプの営業マンが担当になってしまった、知識が足りなすぎるなど、不信感を感じる事情もあるはずです。また、とりあえず試してみようと言われてローンの審査を通したという段階も同様です。

しかし、単に内見のみならず、しっかりと検討してその先のステップまで進むとグレーです。決断に必要な情報収集・開示をさせて、各種の交渉を詰めさせて、ほぼ契約の成立が近いという状況まで仕事させた状態です。この状態ですと、法的には不法行為になる場合もあります。また、契約の成立には契約書の書面の作成と、重要事項説明説明書の対面による説明が必要です。そのための書類の案文が開示されていれば、不法行為の可能性は限りなく高いと言えます。

次の申し上げる法令や判例は、わかりやすく言うと、ほとんど契約が成立しているという状況まで仕事をさせておいて、「手数料を払いたくない」その他の理由でその業者で契約しない場合には、契約の条件が成立しているものとみなせるという趣旨です。

民法130条には以下の規定があります。

民法130条:条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

また、この規定を利用した最高裁の判決もあります

最高裁判決昭和45年10月22日:宅地建物取引業者を排除して売買契約が成立した場合に停止条件の成就が故意に妨げられたとして右業者の報酬請求権が認められた事例
土地等の買受人が、その買受につき宅地建物取引業者に仲介を依頼し、買受契約の成立を停止条件として一定額の報酬を支払う旨を約したのに、買受人が右業者を排除して直接売渡人との間に契約を成立させた場合において、右契約の成立時期が業者の仲介活動の時期に近接しているのみならず、当時その仲介活動により買受人の買受希望価額にあと僅かの差が残つているだけで間もなく買受契約が成立するに至る状態にあつたのであり、しかも、買受契約における買受価額が業者と買受人が下相談した価額を僅かに上廻る等の事情のあるときは、買受人は、業者の仲介によつて間もなく買受契約の成立に至るべきことを熟知して故意にその仲介による契約の成立を妨げたものというべきであり、業者は、停止条件が成就したものとみなして、買受人に対し、約定報酬の請求をすることができる。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=53197

また、仕事をさせておいて、後から乗り換えるのは、「担当者に悪いな」という心理になります。また、不動産業者といても、ここまで頑張ったのにと思うはずで、そのような感覚はもっともなことです。そういった心理を裁判所も尊重します。

実際問題、そのステージまでいくと営業マンにも信頼を寄せている状況です。お客様も「不動産業者を乗り換えその担当者に気の毒だな」という心境になるはず。

サービスに満足しないからこそ


お客様が他の業者に行くのは
サービスに満足しないから

ただ、また、不動産業者の乗り換えをお客様が追求するのは、その業者のサービスに満足していない証でもあります。そのことは業界として真摯に受け止めるべきかなと思います。

他にない物件を探すには?

通常の販売物件はとはいうものの、他にない物件を探す方法はないのでしょうか。考えられるのは以下のような方法です

割高を承知で「未公開」をうたう物件に飛び込む

未公開物件という謳い込みをする物件があります。詳しくは「未公開物件のメリット・デメリット」の記事に譲りますが、けっして夢にあふれた物件ではありません。割高を承知で検討してみる方法はあります。

コンプライアンス違反を承知で

割高ではありますが、囲い込みされている物件や違法な広告をしている物件は、他には出ていな物件もあります。このような物件は、法令の隙間を狙って、1社だけで広告を出していたり、街の電柱に広告を貼り付けています。ただ、コンプライアンス違反をする業者が、買主様だけは大切に扱ってくれるのか。どうでしょうか。むしろ不安な部分もあります。

広告下手な業者の物件は不動産屋の店頭で

広告下手な不動産業者というのもいます。昔からやっているタイプの町場の不動産業者が多いようです。売却の受託をして、不動産業者間のネットワークに出しただけで、他の広告活動を一切していない物件です。

このような物件は知り合いの仲介業業者に広告をしてもらい表に出てることが多いのですが、ネットワークに載せているだけで、通常の不動産広告には出していない物件が出ていることもあります。

仲介手数料無料のメリット

仲介手数料無料での売買仲介業を営んでいるうちに発見した、いくつかのメリットがあります。この記事ではそういった実感をお伝えします。

物件の条件さえ合致すれば、手数料無料はメリットしかありません。念のため仲介手数料無料のデメリットを確認されたい方は、リンク先をご覧ください(最初に言いますと、ほとんどデメリットらしいのはありません)。どのマンションで利用できる確認するには、仲介手数料無料のマンションの見分け方でご説明しています。気になる物件、お気に入りの物件がありましたら、手数料無料の可否の確認や諸費用の相談もぜひご活用ください。それではメリットを解説します。

仲介手数料が不要

当然ですが、まずこれが基本です。仲介手数料無料のメリットは、手数料がかからないことです。

通常の不動産業者では、売買の場合は、物件価格×3%+6万円に消費税が仲介手数料としてかかります。不動産の購入では、これは大きな負担です。当社がメインで活動している東京23区(とくに都心・城東・城西・城北の各エリア)ですと、通常のファミリータイプマンションならば2000万~7000万円の価格帯ですが、ざっと手数料だけで70万~240万円となります。諸費用のおよそ半分を近くを占めます。これだけで、大きなな部分の諸費用を削減できます。

ローンの借入れ条件が改善

上述のように手数料が減るというメリットから、派生的にいくつかのメリットが発生します。複数のメリットが好循環します。

ローンが通りやすくなる

諸費用を減らせば、以下の点が期待できます。

  • 自己資金率が上がる
  • 諸費用の分の借入が減る
  • 年収に対する返済の比率が下がる

これらの条件の改善により、ローンを通す確率がグンと上がります。「なんとかローンを通したい」とお悩みのお客様には、当社のような手数料無料の仲介業者は、お客様とwin-winの関係が構築可能です。

金利が安くなる

ローン条件の改善が影響するのはローンを通すだけではありません。金利にも影響を与えます。銀行系を中心に、金融機関は「審査スコア」という考え方を導入している金融機関がほとんどですが、自己資金率が上がる、諸費用の分の借入を減る、年収に対する返済の比率が下がる、このような各条件を改善することにより、審査スコアが上がることが期待できます。審査スコアが上がることにより、金融機関から金利もより良いものが提示されます。

「なんとかローンを通したい」という差し迫った状況でなくても、金利を下げることで、当社をはじめ手数料無料の仲介業者は、お客様とwin-winの関係を創ることができます。

諸費用がさらに安くなる

上述のように、手数料無料の仲介業者の利用により、ローンの借入額を減らすことができます。そうすると、それに連動する諸費用も下げることができます。ローン保証料、ローン事務手数料、抵当権設定の登録免許税などがが代表例です。気になる物件、お気に入りの物件がありましたら、仲介手数料無料のご相談もぜひご用命ください。

強力な売主責任

仲介手数料を払っても同様の効果はありますが、仲介手数料無料の対象になりえる物件は、個人間売買とは異なり、建売業者、リノベーション業者が販売する再販物件となります。ほとんどが新築物件、リノベーション物件です。したがって、「宅地建物取引業法」や「品質の確保を促進する法律」の規定で、売主責任、販売責任が課されています。そのため、一定の品質が期待できることについて、以下のようなメリットがあります。

新築建売住宅・建築条件付土地

新築物件の販売業者は「品質の確保を促進する法律」により構造上重要な部分について10年の保証が義務付けられています。

工務店会社の独自の保証が設備や造作についています。

住宅性能評価などを利用していることが多く、品質は各段に向上しています。

中古のリノベーション住宅

業者が販売するリノベーション済み(リフォーム済み)の中古住宅は、宅地建物取引業法により2年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。

リフォーム会社の施策により設備や造作に保証があります。

R1住宅など、品質認証システムを、リフォーム会社の施策により採用していることがあります。

詳しくは仲介手数料無料のカラクリもあわせてお読みください。個人間売買が数か月の瑕疵担保責任に止まりますので、大きな違いがあるといえます。

利用のしやすさ

  • 新築やリフォームによる新しさ・快適さ
  • 「土地代+建築費」「建物代+リフォーム費」の合計で考えると適正価格

さらに、仲介業者との関係でいうと、売主が直接販売する業者と違い、仲介業者は一定の物件に縛られていません。そのため、良心的な業者であれば、物件の長所・短所について、的確なコメントを期待できます。また、「ヤバい」と感じさせる業者についても、経験の範囲内でお伝えできます。(これは仲介手数料無料に限らず有料の業者でも同様です。仲介業者も人ですから、トラブルに巻き込まれるのを好むわけでありません。経験的に危険な性格の売主は、その点をお伝えできるのも、仲介業者の良いところです。)

志のある人(業者)が多い

無料

手前みそかもしれませんが、仲介手数料無料のご利用は、不動産取引に当たって、かえってご安心しただけることが多いかもしれません。

不動産を扱うということは、単に物件を紹介することにとどまりません。物件のリスクをかぎ分け、的確に説明しするという重要な事後とがあります。重要事項説明といいます。「不動産屋は単に重要事項説明をするだけでしょ」と言う人は不動産業者の方にも、一般の方もいますが、重要事項説明にも品質があります。さらに、ローン付けをして、決済をするという、仕事があります。紹介の先の仕事も同じくらい重要です(※1)。

これらは、経験が生きてきます。

仲介手数料無料を前面に出す仲介業者さんは、基本的には大手ではありません。各地域に根差した中小規模の業者さんが、それまでの不動産業界での経験をもとに、独立起業して、会社を営んでいます。仲介業者で経験を積んだ方も多いですが、開発業者、賃貸業者、マンション業者など多様な背景があります。こういった多様な経験は不動産の分析力、説明力に大きな力を発揮します。当社も、そういった中の一社と自負しておりますが、多くの経験を有しています。本当のことを言うと、経験が少ないという状況では、大手の担当者も不安な要素は少し残されていると言えます。

また、あえて仲介手数料無料で挑戦しようという人々は、従来の「仲介業はかくあるべき」という発想に縛られていません。不動産業者のなかには、投資マンションや新築マンションを中心にゴリゴリの不動産屋というのがいて、仲介業者の中にもゴリゴリの仲介業者がいます。仲介手数料無料で独立する人は、お客様との共存共栄を理想として独立してますので、仲介手数料無料の不動産業者の中には、悪質な不動産業者は少ないような気がします。※2)

手数料有料の会社でも、非良心的な場合も

このようなブログを書いていますと、手数料有料の業者に「騙されたのではないか?」と感じさせるご相談がたまに入ります。なんとなく社名をお聞きくするのですが、騙してるかもなと言う業者は、例外なくゴリゴリ系の手数料有料の業者さんです。知っていて騙しているのか、知らずに間違っているのか、背景はわかりませんが、当社だったらそのような説明をしないような内容のお話をしばしば聞かされます。どんな会社でも不祥事のリスクはありますが、ガミガミ数字に追われるとよりそのリスクは顕著になるのかもしれません。人のスキル・経験に重要な要素を占める不動産仲介業も、例外ではありません。

おかげ様で、当社も「説明が丁寧だった」「営業トークっぽくなく安心した」と言われることが多々あります。

※1)中には少し不安な業者さんもいます。たとえ手数料無料の不動産業者が良心的とはいえ、ダメな不動業者という観点での選別は欠かせません。
※2)悪質とは違うかもしれませんが、お客様からお聞きするのには、チャラい手数料無料の業者さんもいるとのことでした。

不動産の囲い込み

囲い込みで手数料を最大ゲット

囲い込みとは読んで字の如しです。手数料の両手・両取りを狙うため、他の不動産会社の客付け・紹介を、根拠なく拒絶します。これを囲い込みといっています。囲い込みは宅地建物取引業法では禁止しています。

2社共同で仲介することも可能

実は、不動産の取引と仲介業者の関係では、売主さんと買主さんの仲介業者別々の業者が間に入り、共同で仲介をしてもかまいません。複数の業者で協力しながら進めることができます。これを共同仲介といいます。

不動産業者の委託形態には専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の3形態があります。専任媒介・専属専任媒介は、売却活動を1社のみに任せると言う委託契約です。自社でお客様を紹介してもかまいませんし、他の不動産業者から紹介を受けることもできます。

このとき、不動産業者は売主と買主双方に関与すれば、それぞれから3%の手数料です。しかし、他の不動産業者から買主さんを紹介をうけると、売主からのみの3%となります。つまり報酬が期待していた半分になる等リスクも存在します。このような事態は売主側の業者には望ましくなく、手数料は、売主から採れる3%のみとなります。両手ならば、売り買い合計6%%取れるわけですから、魅力が半減します。一部の仲介業者はこの点を嫌うことあり、物件を「囲い込む」動機が働きます。

このようなケースは特殊なケースと思われるかもしれませんが、意外と日常的です。

単独仲介なら両手手数料⇒売上げUP!

売却の委任さえ取っておけば、売れれば必ず手数料が入ります。とくに、仲介業者は仕入原価があるわけではないので、物件をたくさん抱えておけばいいのです。「それならば!」と不動産業者は考えます。買主さんも自分で見つけ、その買主さんからも3%の媒介手数料を手にすれば合計6%の手数料となります。これを両手といいます。そこで物件を囲い込んで、「売り止め」という手法を使います。

猛者は囲い込みで4回転

囲い込みの進化(?)・応用パターンもあります。4回転取引です。とりあえず売却の受託をすると物件を囲い込み、見学したいという申し出を遮断し続け、売れないという報告をし続けます。売れないという現象が続くと、売主さんは不安になります。タ売主さんの不安がマックスになったイミングを見計らって、買取(下取り)業者を紹介し、契約を成立させます。ここで両手で2回転をゲットです。

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つぎに、この買取業者さんの再販売の売却委託をとりつけます。売却の「専任縛り」で再販売の委託を条件に売却先の選定を進めることもあります。中間の仲介業者は、さしずめ問屋のようなアクションになるので、『卸す』等とも言います。買取業者さんとしても、買取を安くすることができれば、非常に買取業者さんと仲介業者はウイン・ウインで大歓迎です。買取業者はさんいつまでも待つわけではありませんが、首尾よく両手で再販売物件を成約すれば、2回転+2回転となり4回転。猛者は4回転させて、合計で12%の手数料です。とくに、仲介業者は仕入原価があるわけではないので、物件をたくさん抱えておけばいいのです。

「専任縛り」を最初から狙っていくと、あきらかに元々の売主さんを裏切る形になります。若い人にこれをやらせると精神的に病んでしまい、早々に辞めてしまう方も多いので、最近は減少傾向にあるとも聞きます。ただ、買取業者さんの担当の方に言わせると、むしろブランド力がある大手仲介業者のほうが多いようです。一般個人の売主の皆様も、大手がよもや虚偽報告しているとは思いません。

一部の業者には面倒なレインズの存在

レインズとは不動産業者間の物件情報公開ネットワークです。国交省の主導で、不動産流通機構という公的団体により運営されています。本来、専任媒介、専属媒介で売却委託を受けると、仲介業業者はレインズへの掲載を法令で義務づけられています。物件情報をひろくいきわたらせて消費者保護を行うためです。

ちなみに、「専任媒介」とは、売主側のエージェント(業者)としては専任という意味です。専属媒介とは売主側のエージェント解いては専属という意味です。買主側のエージェントは誰でもかまいません。同じ人が仲介すれば両手仲介、別々の不動産業者が仲介すれば、共同仲介となります。

一般媒介による囲い込み

なお、一般媒介ではその義務はありません。一般とは一般的に誰でも任せるという意味で、売主側の不動産業者にも制限がありません。

しかし、業者が物件を完全にコントロールするにあたり、もっとも面倒がないレインズに売却受託をした物件の概要を掲載しないことです。他の業者からの紹介コールは一切なくなりますので、手間は半減です。合法的に物件を売り止めにするには、一般媒介で受けることのため、あえて一般媒介のみで受け付けるというテクニックもあります。

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売り止めて、囲い込み

さて、物件を囲い込みためには、「売り止め」を行います。売り止めとは不動産情報流通システムに物件は出ていますが、販売を一時中断している状態のことです。 一部の業者は、意図的に「売り止め」を行うことで、囲い込みを実現します。欲深い業者、数字に追い立てられている業者からすると、片手の3%では面白くありません。本来なら両手の手数料を取れるのに、レインズに物件を公開したら、実質すべての不動産会社が買主さんを見つけてしまうからです。

そこで「売り止め」という手法を使います。他の業者から買主さんご紹介の問い合わせが入っても、「売り止めです」とか「お話が入ってます!」実際にはまったく話がなくても、お問い合わせを断ります。物件情報は公開していながら、他社は客付けができないという状況になります。形式的には法令を守りながら、情報を独占できます。

もちろん、本当の理由 で売り止めの場合もありますが、本当のところは外部からは誰もわかりませんので、「売り止め」という手法が通用するわけです。

囲い込みは意外と多いのが実情です。大手も例外ではありません。2016年からはコンピュータシステムが改良されて、売却依頼主はレインズにおける売却ステータスを閲覧できるようになりましたが、囲い込みはいろんな手法で依然として行われています。囲い込みに罰則が科されない限りなくなることはないと思います。以下は、週間ダイヤモンドと言う経済紙の記事です。不動産業界では常識でしたが、一般の消費者の方には良く知られていない実態がありました。大変よくレポートしています。

あのデータが表に出たら不動産業界は大変なことになるだろう。ある不動産会社の幹部がそうささやくデータが、一部の業界関係者の間に出回り始めている。

「大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃」よりhttp://diamond.jp/articles/-/69998

囲い込みを見破る方法

おそらく、囲い込みを見破る方法はないでしょう。巧妙化が少しづつ進んでいますし、そもそも簡単に見破ることができればやる意味はありません。

もっとも有効なのは近づかないことかもしれません。組織的にやってる業者さんであれば、業者の卒業OB、異変を感じ取った周辺の業者が、ネットの掲示板等に投稿しています。【○○不動産販売 囲い込み】【××ホーム 囲い込み】と検索すれば、求めている情報が多数出てくると思います。

大手もやる囲い込み

以上の説明をご覧になれば、こういうのは一部の悪徳業者とお思いになるかもしれません。しかし、大手も含め、一部ではこれを組織的に行っていますので厄介です。むしろ数字に追われる規模のある会社のほうが常態化しているというのが、不動産業者間の一般通念でした。レインズを見ていると、延々と残っている物件も見かけます。売り止めを続けているわけですから、ある意味当たり前です。

近頃は、業務としてさせ続けると、若い諸君からドンドン辞めてしまうので手控えるところも出てきたと聞きます。売主顧客への裏切り観がひどく、心が病んできてしまうそうです。しかし、下記に両手手数料率を試算した記事では、まだそうでもないのかもしれません。店長・部長など、管理職の方針によって大きく変わるのかもしれません。
大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?!
http://diamond.jp/articles/-/148998

投函チラシに「売り物件募集」のチラシが多い理由

ご自宅に投函される不動産チラシのうち、「売却物件募集」のチラシが多いことに気が付きましたか?一方で、「販売中物件のチラシ」は新築分譲マンションばかりで、中古住宅のチラシはそれほど多くないことに気が付きませんか?投函チラシに売り物件募集が多い理由を説明します。

本当に気の毒なのは、売れない物件の売主さん

一番気の毒なのは売主さんです。売れない物件をお持ちの売主さんは、見学が来ないので不安になります。しかし後ろで売り止めをしているとも知らず、見学がこない理由を「高いから」とされているわけです。

そして、自社でお客様がつかないと売主さんに価格を下げるように交渉します。そしてそれでも売れないので、晒し物件になり、最後は投売り物件の完成です。

しかし自分が仕事をしている世界以外では、大手だから安心と思ってしまいます。ブランドというのは不思議なものといえます。

不動産における両手と広告可・広告不可

不動産仲介は役割分担

不動産仲介においては、必ずしも売主の仲介業者と買主の仲介業者が同一である必要はありません。別の業者どうしが役割分担をすることがあります。これが共同仲介という仲介業界のシステムです。

法律(宅地建物取引業法)では、売主側のエージェントになる仲介業者と、買主側のエージェントの仲介業者が、協力して作業を進めることを想定しております。広く情報がいきわたる仕組みを整えることで、特定の不動産業者に物件情報が偏在することなく、情報の流通を促すことができます。有利条件で売主の売却がスムーズに進めることができる可能性が、著しく高まります。売主の保護のための手法です。買主にとっても情報の選択肢が増えます。

しかし、他の仲介業者による広告を不許可にする業者に委託した場合、その物件のスムーズな売却の可能性を、著しく下げることになります。恐ろしいことに、ひどい業者では、こんなのを「極秘物件」と言っている場合があります。レインズ事態にほ登録されているので客付けは不可ではない、この意味では適法な業務をしているのですが、、広告を制限して、なるべく有利な状況を作り出そうとしているのですから、「違法ではないが不適切」な状況ということができます。

不動産業者は時期により物件のラインナップが不足している場合があります。セールスが得意な仲介業者は積極的に、自己の費用で販売用の広告を出しています。仮に他の不動産業者の受任物件の広告をしたとしても、広告費は自己負担です。これが、上述の「してもらう」ではなく、「させてもらう」ことの意味です。リノベーションマンションなどはこのケースです。売主が広告を積極的にお願いするからです。業者は成約にありつきたいですので、無償で積極的に広告をします。

しかし、いっくらセールスが得意でも、不動産業者が広告を出すことができるのは、「広告を許可」された物件だけです。 許可をする権限は、売却委任を受けた業者が握っています。しかし、売却委任を受けるのが得意な業者は、セールスが得意な業者にドンドン広告を許可しているわけではありません。

このようなサインで業者間で、広告の「可」「不可」をやり取りしています。

広告を自社で独占する動機

もし売主担当・買主担当の役割分担ができるなら、セールスが得意な業者にドンドン広告をしてもらえばいいはずなのですが、一筋縄ではいかないのが百鬼夜行の不動産業界。実態ではそうではありません。売主・買主の双方で仲介に関与することで、ダブルで不動産手数料を取ることを狙いたいからです。つまり、一般的には、他社による広告を不許可にする業者は顧客よりも自社の利益を優先させる傾向があるようです。

売主・買主の双方で仲介に関与することを、両手といいます。両手になれば、同一の作業量で手数料は2倍となります。これが「広告不可」にする動機です。売却情報を囲い込むわけです。墨田区2012年11月の例でいうと98%の物件が広告不可です(広告可は400件あまりのうち6件)。せっかくつかんだ権益です。しっかり両手で手数料を取りたいのが人情かもしれません。ただ、このままでは、売り主の利益相反です。

非常に非常に多くの「売却物件募集」のチラシが毎日入る理由は、物件を押さえるためです。不動産営業は物件ありきです。物件を押さえることは、客付け業務よりはるかに効率的です。

アメリカでは両手は不可とする州もある

話は変わりまして、米国の話をします。

アメリカではむしろ、「両手の禁止(売主と買主の双方のエージェントになることの禁止)」が、慣例的に制度化されています(州によって若干異なる)。両手を禁止されていない諸州でも、潜在的に対立する利害の双方の代理人行為を行っていることを、告知する義務が課せられています。ちなみに、本来では、日本でも民法では108条で双方代理を禁止されています。ただし、不動産のエージェント業務は、「媒介・仲介人」であるということで、代理人ではないとされています。そのため問題にはされておりません。

さて、アメリカでは、売却の委任を請けた不動産会社は、自社では買主を募集することをしません。ひろく他社の買主紹介を待つことで、多様な買主の見学を待ちます。

アメリカも昔は両手の業務が普通だったそうです。「両手の禁止」はアメリカ経済自体の低迷により不動産市場も低迷したことで、その低迷を這い出す方策として生まれた活性化策であり、「両手の禁止」はアメリカならではの知恵だとのことです。

つまり、海外の例を見るまでもなく、広く情報をいきわたらせることは、有利買主の発見の確率をアップにつながります(買主の方も知るチャンスが増えますので、有利物件の情報を集めることができます)。これは広告を禁止にしているとできない作戦です。

「広告可で広がる不動産売却」

もし、基本はすべての物件ですべての業者が広告を可とするならば、広く買主候補者に情報を行き渡らせることができるでしょう。入口は1社でも、出口は多数の会社に用意されています。

従来は、売りにくい物件では、こういう発想が適用されていました。売りやすい物件は独占したいからです。

しかし、普通の物件に適用されれば、高額で早く売れる確率はもちろん高くなると思われます。情報を広く行き渡らせることができます。

小規模業者は自社単体の販売力は小さいのですが、多くは情報交換をすることにより、相互に協力し合っっています。

リフォーム・リノベーション中古物件のメリット

中古物件としてのメリット

おおむね立地条件が良好

リノベーション住宅も中古住宅ですから、まずは中古住宅のメリットについて考えてみましょう。中古住宅は開発する土地に余力があった(土地が余っていた)時期に建築された物件ですので一般的に良い立地です。とくに年代を遡ればさかのぼるほどその傾向は顕著になります。昭和50年代などのマンションは駅近がほとんどで、駅から遠い物件も、町を作り替えるレベルの大規模や近隣に有力な商業エリアがあるなど、おおむね便利なロケーションになっています。

時間経過により確認が容易

さらに、中古物件は、現物の通風や採光、眺望、あるいは周辺環境などが目視できます。近隣の居住者についても、様子をうかがうことができます。青田売りが中心の新築はこうはいきません。とくに、新築マンションともなると、数十、数百の入居が一気に始まります。変質者レベル方がご近所さんになる可能性を否定ができません。

価格・価値・資産性についても、過去の複数の取引事例による評価が定まってきていますから、新築に比べて資産価値の目減りの心配も少ないといえます。

不可視性が高い新築(マンション)

俗に、新築は、「住んだ瞬間2割引」と言われます。冒頭でご案内した通り、広告宣伝によるお化粧が盛んです。お客様をうっとりさせる技術が確立しています。この記事をお読みの読者の方も、「新築でなければ絶対だめだ!」とお感じではありませんか? それは、もしかしたら洗脳されているのかもしれません。実際のところ、新築マンションを売るには200万内外が広告費です。

近年話題になることが多い「施工不良」についても、中古物件は「時間」という方法により、検証されています。施工不良は十年、二十年ともなるとさすがに顕著になりますので確認することができます。中国や英米の方が中古住宅を好むのは、「新築の施工者が何をしているかわからない」という不信感もあると聞きます。いまでも、日本の職人技能は高いと思いますが、低下を懸念せざるを得ない事象を、しばしば見ることができます。

リフォーム・リノベーション物件のメリット

野方サニーハイツ201-2

宅地建物取引業法による販売者責任

リフォームリノベーション物件は多くの場合、新築住宅と同様、売主は専門の業者(不動産業者)です。不動産業者が売主となる場合、宅地建物取引業法、消費者契約法の規制があります。2年の瑕疵担保責任が必ずついています。瑕疵担保責任はマンションの場合は主に室内配管。一戸建ての場合は、そのほか、雨水侵入防止と構造上重要な部分にかかります。また、アフターサービス保証を明示している物件も多くあります。

価格設定

これは世間一般のイメージとは違う点ですが、売主は業者であるため相場を意識した価格設定を売り出しています。むしろ売却に時間のある個人売主のほうが、相対的に割高な価格設定になることもあります。自身でリフォームをするか業者のリフォームを買うかは、オーダーメイドと既製品の関係に似ています。

手間が少ない

リフォーム済みですので、一括して住宅ローンにすることが可能です。現金のリノベーション費用や、金利の高いリフォームローンなどは不要です。

また、決済後、早めに入居ができる点もメリットです。

仲介手数料無料

当社であれば、仲介手数料無料で対応することができます。詳細は仲介手数料が無料になる理由の記事に譲ります。

経済社会的なメリット

使えるものの価値を再向上させ、再利用している。

投資・転売目的の建物はともかく、海外では、新築よりも中古のほうが重宝されるそうです。海外では中古が重宝される理由は明確で、経年による検証されている点などが重視されているそうです。海外とは中国等のアジア系、英米などのヨーロッパ系など普遍的な現象です。

三井不動産レジデンシャル売主・三井住友建設の施工のマンション、住友不動産売主・熊谷組施工のマンションなどが世間を騒がせたのは記憶に新しいと思います。記憶に新しいと思います。マンション建築はオーダーメイドであり一回一回が新しい作業であることに加え、工事会社にとっては利益率が低い業務なのだそうです。昨今のような建築費高騰の状況での新築購入は、高いお金を払って社会実験に参加する行為と認識しなければなりません。
傾いた”マンション 相次ぐ欠陥工事はなぜ – NHK クローズアップ現代+

冒頭で申し上げた通り、市場の検証が希薄で、資産価値が読めないというのもあります。

仲介手数料無料のデメリット・落とし穴(売買)

対象はリノベ中古マンションや新築建売

仲介手数料無料になる物件は、その仕組上、リノベーションマンション(一戸建ても)、新築一戸建てです。このような物件の売主はリフォーム業者・工務店・不動産業者が多いのですが、売主さんから手数料をいただけるからです。ちなみに業者が売主となる物件は、一般的な個人売主の売買よりも、法律的にも売主の責任が重視されていて、欠陥の対処などを厳しく問われます。むしろ安心なこともあります。くわしくは仲介手数料無料のカラクリもご覧ください。なお、当社の場合、仲介無料が無料とならない物件は、手数料半額です。

「デメリット」の営業トーク

「手数料無料はダメ」という不動産営業マンのコメントがあることはお客様経由でお聞きします。しかし、誤解を利用した「営業トーク」のようですね。真剣に取り合うものでもないようです。営業トークの例とその誤りの点を以下にご紹介します。

×「手数料を払っても提携ローンなら低金利」

正解:金利は銀行が決定します。

いまは、安い金利を得る方法は多様で、実質の差別ポイントではありません。当社でも、同等以上の安い金利の提携があります。取引量の違いから、一部の大規模な仲介業者さんと提携する大手銀行では、優遇金利を提示できること自体は事実ですが、実質の差別ポイントではありません。

×「ほかで回収」

正解:ほかでは回収していません。

札幌のガス爆発で話題になりましたが、賃貸ですと、「消毒料」「清掃料」「鍵交換料」等の名目で賃貸業者が回収しているといわれています。しかし、売買の場合は、売主から受領する手数料も相応になるため、当社は不明瞭な方法で費用の回収をする必要はありません。仲介手数料以外の諸費用とは「登記」「銀行」「精算」「保険」です。すべて明示されて再検証が可能です。すぐに不当ではないことが確認いただけると思います。

なお、正確に申しますと以下の2点について、お客様にご負担いただく機会があります。

当社は火災保険の代理店も営んでおり、ご用命をいただいた場合、母体となる損害保険会社(あいおいニッセイ同和損保)のルールにしたがって保険代理店の手数料を受領します。

他の不動産仲介業者と同様に、調査・ローン事務手数料を申し受けます。当社では32400円(2019年1月時点)です。このお金をもとに、重要事項説明のための調査などの費用の原資にしています。キャッシュバックなども行わず、お客様の利益に直結する部分は、お客様にもご負担をお願いするという思想です。当社は、売主とは異なる独自の不動産業者として、お客様への説明責任を果たていします。どうかご安心ください。

×「当社を通すしか買えません」

正解:売主様の販売戦略によりルートを絞った物件があるのも事実です。このタイプの物件が気に入られた場合は、残念ですが、その業者さんの言い分に従っていただくほかありません。

ちなみに、当社限定という物件は、しばしば注意が必要です。当社限定とアピールすることで、他と比較させない作戦をとり、粘り強いセールスでじっくりと落とす作戦です。(未公開物件商法のデメリット)。

・販売を仲介業務を行う子会社が実施
・仲介会社に囲い込まれている状態
専任返し中の物件

さらに、まれに、口から出まかせで、「当社限定」という担当者もいます。モノはためし、気になる物件が手数料無料や半額で売買できるかどうか、ぜひお問い合わせ(⇒フォーム)をしてみてください。しつこい営業は致しませんのでご安心ください。

なお、「専任媒介」という用語がありますが、これは売主様側の窓口が「専任」となっただけで、買主様側の業者は専任ではありません。客付け業者(買主側のエージェント)として、当社は共同仲介にて、手数料半額にて対応できます。

気になる物件 無料・半額
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×「契約書・重要事項説明書が未熟」

正解:手数料の有無とは関係ありません。経験上、仲介手数料を取る会社でもスキルが劣る会社ああります。

立場上、様々な会社の契約書類を見る機会がありますが、仲介手数料が有料の会社でもひどいところはあります。この問題は、担当者のスキル、実務経験や訓練です。

この問題は、むしろ、社員の出入りの激しいブラック企業か否かを警戒すべきです。ダメな不動産業者という記事を是非ご覧ください。「契約書」「重要事項説明」の作成スキルはリスクを想定力し、取材する力です。売買物件の説明事項は物件ごとのオーダーメイドとすべき、繊細なものです。経験がもの言うことがあります。

重要事項説明書は宅建の資格を持つ人が担当します。人材の訓練が行き届く大手が有利ですが、大手でも、扱っている件数が多くて担当者が忙しすぎる場合、担当者の目は行き届かなくなります。重要なのは「人を見る目」となってくるのかもしれません。意外と難しい問題です。

×「アフターサービスの対応が不安」

正解:アフターサービスは法的には売主業者に義務が生じますので、仲介手数料を払うことと、アフターサービスとは関係がありません。

むしろ、仲介手数料無料になる物件は、仕組上、売主は、不動産業者・リフォーム業者・工務店です。専門業者ですから、瑕疵担保責任を課されていて、規制が課されています。また業界でも品位の向上に努めていて、対応として適合リノベーション住宅など、業界水準向上の動きがみられています。無料の対象になりうる物件のほうが、アフターがしっかりしていると言えるかもしれませんね。

×「値引き交渉ができません」

正解:価格交渉の対応は可能です。

売主さんが価格交渉に応じることは、買主さんの手数料と無関係です。手数料無料でも価格交渉は可能であり、当社でも事例はたくさんあり、しっかり対応いたします。

ただ、どのようなタイプでも、人気物件は値引きは困難です。これも率直に申しあげます。

×「仲介責任を果たせません」

正解:仲介料責任とは説明責任です。正しい情報を提供する責任です。

仲介契約とは法律的には準委任契約とされています。適切な判断材料を提供して、購入や売却をサポートする責任です。事務の遂行のため、事実を説明する責任(善管注意義務)負います。この責任は業者や担当者の業務スキルと密接に関係します。手数料のことより、むしろ、話法3で説明した通り、出入りの激しい会社のほうがリスクが高いくなります。

当社の場合では、まず重要事項説明を重視しています。さらに、不可抗力による過失で調査・説明が誤ってしまった場合に備えて、宅地建物取引士賠償責任保険に加入しています。また、調査により最新の情報を提供して業務責任は絶対に果たしたいので、そのための調査にかかる費用のため「調査事務手数料(ローン含む)」として、32400円(現金購入の場合は21600円)のご負担をお客様にお願いしています。

このトークの狙いは不安を煽る話法です。手数料無料の物件は、上述の通り、瑕疵担保の責任は売主さんが責任が負います(瑕疵担保責任)。瑕疵担保責任と仲介責任をごちゃ混ぜにして説明しています。むしろ、嘘の説明で不安を煽る営業マンとのお付き合いは、見直しをお勧めしたいと思います。

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デメリットらしいことを「あえて」言うなら

デメリットを申し上げるのは困難です。デメリットというわけではありませんが、すべての物件が対象にはなりません。たとえば個人が売主さんとなる物件は適用されません。物件により差が生じますので、手数料無料で対応できない物件は全て、当社では、手数料半額にて対応いたします。

手数料云々はもちろん大切ですが、最も大切なのは、お客様が気に入った物件を購入されるのが重要と考えています。このような場合、無理に物件の欠点を挙げることはせず、対応外である旨を静かにお伝えします。通常、手数料無料外の物件は当社では手数料半額にて対応しています。

当社の取扱いエリアはあまり手を広げず23区で城南は手控えていますが、他社様のなかには、「一都三県」「関東」など、大きなエリア設定をしている業者さんもいます。地元密着と言い切るにはいささか広いため、ご質問やご要望は、お早めに投げかけていただくと準備よく進むでしょう。

デメリットを言う背景

お客様にもお伝えしたい裏事情もあります。手数料無料業者の増加ににより、手数料無料サービスが一般化したこと。そして、従来型の業者からの横やりです。

「手数料無料」の業者の増加

当社は、2010年に創業して、すぐこのビジネスモデルを開始しました。最近は「手数料無料」を掲げる不動産屋さんも増えており、多種多様になっています。当時は「どうして無料になるの?」と聞かれることも多かったですが、いまはカラクリ・理由を尋ねられる機会は減りました。それだけ一般化したものと見ています。一般化した分、従来型の業者にとっては、より環境が厳しくなっているはずです。以前は、上でお伝えしたような「営業トーク」を言えば、素直に聞いてくれるお客様も多かったはずですが、数が多くなってくると、お客様も簡単には騙されません。

手数料有料の業者からの横やり

手数料無料を掲げていると、「ほかの不動産業者さんが営業しづらくなるので、手数料無料で広告はおやめください」と、売主さんを経由して言われることがあります。これはまだ続いています。また、いまは少なくなりましたが、数年前までは手数料有料の業者の営業マンの方に「困るんだよ!」と、電話でクレームを受けたこともあります。じわじわと、従来型の手数料有料の業者さんは、環境が厳しくなっているのでしょう。

一方で、無料を掲げる業者でも、強みがないところは、販売力(しつこい営業)に頼るようになるかもしれません。一般的には数が多くなってきて、「お客様のために」という理想派は相対的に減ったと感じます。厳しい集客の環境では、販売力で生き延びようとします。そういった業者もいることは、お客様との会話の中で感じるようになりました。業者選びは以前にも増して、重要になっているかもしれません。

当社でいうとネットでの足場がありますので、そのなかで集客が可能です。たとえば、このようなコラムを提供して世間でも一定の評価があり、グーグル等の検索エンジンにも評価されて、お客様の発掘ができます。

少し気になるのは、従来型の不動産業者の一部には、物件を決めるのはお客様という発想は欠如している方もいます。業者がお客様を物件にハメ込むという発想です。手数料無料を掲げる業者でも、このような輩が増えてくるのではないかと懸念しています。

安さ以外にもメリット

手数料無料のメリットは手数料が安いだけではありません。たとえば、ローンがギリギリだったり、頭金・自己資金を少な目にしたいという方にもお勧めです。資金を物件自体に回せますから、売買の成立自体に対する助けににもなります。ローンで金利が低下することもありえます。このことが明白になることも、従来型の不動産業者さんには、避けたいことなのかもしれません。気になる物件がありましたら、問い合わせください。取り扱いと手数料無料・半額の可否についてメールでご案内しています。

不動産の仲介と仲介手数料の相場(売買)

不動産仲介とは何をするのか

不動産の仲介

それでは、そもそも不動産における仲介とは何をするのでしょう?それは取引の当事者の間に立って、取引を仲立ちすることです。まとめますと、不動産業者の仕事には以下のような役割があります。

情報機能 お客様が希望する物件に近い情報を探索すること
交渉機能 契約条件を調整し交渉すること
調査機能 物理的・法的・経済的な各要件を調査報告し、消費者(お客様)の保護に努めること
安全機能 契約を安全に進めること。契約や引渡の事務を進行し、円滑で安全な取引を遂行の補助すること

なお、仲介は1社が売り買い両方の当事者の仲立ちをするだけでなく、2社以上の業者が、売り買いで、分かれて仲立ちをすることもできます。たとえば、当社のサイトに掲載されている物件ではなく、他社の取り扱い物件も当社で対応できます。このような形態を、「共同仲介」といいます。そのため、広告を出ている業者のみが販売の窓口である必要はありません。

不動産の専門家として

このように、不動産仲介業では、不動産の専門知識はもちろん、価格動向や相場変動、現在流通している物件の把握も必要です。地域情報にも精通している必要もあります。顧客が適切な判断を下せるようなコンサルティング能力や、アドバイスできる能力も必要となります。

小規模物件の分譲

小規模な宅地・建売、リノベーションマンションなどの分譲も仲介業者の重要な仕事です。これらは既存の仲介というシステムを利用して販売することが圧倒的に多いです。

新築マンションであれば売主が一括して販売していますが、マンションとことなり、大量広告を打ちにくい物件は仲介業者が販売を行います。磁場に密着する仕事が多い仲介業者は、地場の見込み客も多数抱えているからです。

媒介契約と態様

売るにしても買うにしても、個人では契約の相手を見つけることは難しいため、不動産仲介会社に依頼することになります。売主は不動産仲介業者と宅地建物取引業法に基づいて媒介契約を結び、業務をお願いします。業務委託契約の形態を整理すると、以下の3つの形態になります。

  1. 専任媒介契約
    • 不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約
    • 「専任」とは、物件に対する専任ではありません(売主に対する専任)
    • 買主側には仲介業者の縛りはなく、別の仲介者を立てることが可能
    • 委託を受けた不動産会社は法律により、レインズ等を通して物件を告知して協力業者を求める義務あり
    • 受託後5営業日以内にレインズに物件を登録する義務
    • 2週間に1回以上、売却活動状況を売主に報告
    • 売主は自主的に買主を探すことが可能
  2. 専属専任媒介契約
    • 不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約です。
    • 他の不動産仲介会社に依頼したり、自分で買主を探すことは不可
    • 委託を受けた不動産会社は、法律により、レインズ等を通して物件を告知して協力業者を求める義務あり
    • 買主側には仲介業者の縛りはなく、別の仲介者を立てることが可能
    • 受託後5営業日以内にレインズに物件を登録する義務
    • 1週間に1回以上、売却活動状況を売主に報告
  3. 一般媒介契約
    • 1社に縛られない形態で、売主は同時期に複数の不動産業者に、仲介を依頼できる
    • 委託を受けた不動産業者からすると、他の業者も情報を扱っているので独り占めできない
    • レインズ等を通して、物件を告知して協力業者を求める義務なし
    • 売主に売却活動状況を報告する義務なし
    • 気楽な側面もあります。

仲介手数料の相場

Shakehand

仲介手数料の相場は3%

売買の場合、仲介手数料の相場はおおむね「物件価格の3%+6万円に消費税を乗じた額」と言えます。不動産業者では「正規手数料」とも呼んでいますが、昭和45年の建設省の告知にもとづき、大手仲介業者・有力仲介業者は依然このレートで設定をしており、事実上の相場です。この告知には不動産業者が請求できる報酬額の上限の記載があります。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号)

第2条 売買又は交換の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は・・・(中略)・・・次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。>

  • 二百万円以下の金額百分の五・二五
  • 二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・二
  • 四百万円を超える金額百分の三・一五

売買の仲介手数料の例)価格の3%+6万円+消費税なので、3000万円の物件ですと100.8万円となります。

当社のように、近頃は手数料の設定も多様化して来ていますが、以上の背景から、売買の仲介手数料の相場はおおむね「3%」とご認識いただいて結構です。仲介手数料の相場は永く宅地建物取引業法に記載されている条文と建設省の告示を根拠としてきました。不動産業者の店頭に行くと「仲介手数料は正規申し受けます」などと書いていますが、正規とは3%のことです。下記の告示がそれです。この条文が根拠となって、ながらくこの手数料の相場が定着してきました。

「3%」とは、単に法律の上限

しかし、よく注意してみると、法律記載の3%というのは「上限」であり、「3%にすべし」書いておりません。仲介手数料は成功報酬であり、それぞれの業者が自由に設定できます。仲介手数料自体は不動産業者が業務を継続するにいただく対価で、重要な意義がありますが、金額の設定は業者の自由だったりするわけです。仲介手数料の趣旨は、もちろん仲介業務の対価です。「不動産ジャパン」の用語解説では、「法規制により仲介手数料には上限がある」「仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する」等との記入があります。

http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/chukai.html

当社のような手数料割引サービスの業者も

定率で決まるのが仲介手数料ですが、実は1000万円の不動産と3000万円の不動産なら、概ね同じような仕事です。そこに、当社のように仲介手数料が無料/半額でもしっかり成り立つというカラクリがあります。(⇒手数料無料のカラクリ)(⇒手数料半額のカラクリ

気になる物件の仲介手数料が無料/半額になるかの見積もりも無料で行います。奮ってお問い合わせをください。

売却の仲介手数料

日本の仲介手数料のシステムでは、売却も購入と同じレートで対応するものとされています。つまり、多くの業者では、売却の仲介手数料も3%となっています。

売却の依頼件数でいうと、まだ有名仲介業者の存在感は高いですので、売却の仲介手数料の相場は3%といって差し支えないでしょう。

売却の仲介手数料の多様化

たとえば、当社の場合でいえば売却の仲介手数料の無料サービス売却の仲介手数料半額サービスを手掛けています。売却はまだ有名仲介業者の存在感は高いものの、すこしづつ多様化は進んできています。

よくあるご質問

よくあるご質問

お金や流れのことについて、よくあるご質問をまとめてみました。

Q.住宅ローンの相談にはのってもらえますか?

A.対応しています。仲介手数料を抑えるのはもちろん、物件の価格交渉、住宅ローンのサポートも含めてすべてロータス不動産のサービスです。仲介手数料が必要な他の業者さんと同等、もしくはそれ以上の業務をしている自負があります。

Q.手持金0円でローンは組めるの?

A.結論からいいますと諸費用も含めたローンは可能です。もちろん審査によりますが、大手の銀行ならば住宅ローン本体の金利と同じ金利で、借入が可能です。

当社のように、仲介手数料無料の会社ですと組むべき諸費用も少な目で済みますので、ローンにさらに有利です。

詳しくは下記の解説もご覧ください。

手持金0円でローンは組めるか?

Q.ローンが通るか不安です・・・

A.以下のようなケースはよくご相談がありまして、解決しています。住宅ローンでお悩みの場合も遠慮なくご相談ください。

Q.自己資金が0円でも家が買えますか?
Q.勤務年数が短いですが?
Q.永住資格のない外国人ですが

詳しくは下記のページもご覧ください。

住宅ローンが通るか不安です

Q.仲介手数料無料だと、価格交渉をしてもらえない?

A.いいえ。当社では価格交渉も誠意をもって対応いたします。成功事例も多数です。

詳しくは下記のページもご確認ください。

Q.仲介手数料無料だと、価格交渉をしてもらえないと聞きました

Q.他の新築戸建て販売会社に比べてサービスが劣るのでしょうか?

A.いえ、むしろ他の販売会社以上の仕事をいたします。住宅ローン、契約、手続きについては怠りなく行います。東京で住宅ローンを扱う金融機関から住宅ローンのプラン・返済プランもご提案しています。
見学はすべて現地集合現地解散です。一部の不動産屋さんは、熱心のあまり、ご自宅で待ち伏せしていたり、深夜に電話をすることがありますが、このようなしつこい営業を行いません。ご安心ください。
LINEやお電話、メールでいつでもご相談してください。

Q.仲介手数料は無料でも結局お金がかかるのではないですか?

A.当社では調査事務手数料を32400円頂いております。この他、念ため申し上げますと、登記関連費用、銀行費用、税金などそのほかの費用の実費のご負担がございます。

Q.ロータス不動産の対応エリアを教えてください

A.ロータス不動産の対応エリアは東京都です。

Q.店舗に行く必要はありますか?

A.仲介手数料無料の対象となる物件のご案内は現地でのお待ち合わせになります。住宅ローンなどのご相談、手続きはペーパーや画面でのご説明がありますので、ご来店いただいております。

居住中物件、他社物元の客付け物件は、LINEなどでお客様のご状況をお伺いする場合があります。

Q.購入の流れはどのような感じですか?

A.それぞれ、下記のリンクからご覧ください。

中古住宅購入の流れ

新築住宅購入の流れ

現金購入の流れ

Q.建築条件付き土地も紹介してもらえますか?

A.建築条件付き土地も対応できないわけではないのですが、建築条件付き土地は売主と買主の間でトラブルが多く、ネガティブな要素を説明すると敬遠されるお客様がいました。結果としてこれまでは対応をしたことがありません。

Q.他に物件はありませんか?

まずはご希望の内容をお知らせください。掲載物件以外の情報でも取り扱っていますので、ご案内いたします。

物件リクエストからご希望に近い物件をご案内することもできます。

また、他の広告サイト・情報サイトの物件も手数料無料・半額にて対応ができます。手数料無料の可否確認でお見積もりが可能ですのでサイトのフォームやお電話でお問い合わせください。
不動産検索サイト(suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ)や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わせください。弊社のホームページに載っていない物件でも、原則ご対応が可能です。

仲介手数料無料になる理由(カラクリ)

仲介手数料無料のビジネスモデル

不動産を買う時、同じ物件なのに、どうして仲介手数料が無料の業者と有料の業者があるのか、不思議になられるかと思います。
・「仲介手数料が無料なんて怪しい・・・別の項目で取られない?」
・「本来不要な会費が請求される!?」
・「無料で仲介業者はどうやって収益を得ているの?」 etc,.
と、不安に感じる人もいらっしゃるかもしれませんね。結論からいうと、ご心配は不要です。もちろん仲介業者の収入は手数料ですので、完全無料では事業が成りたちません。それでは、カラクリをご説明します。具体的な物件の仲介手数料無料の可否について、広告で見分ける方法は、仲介手数料無料可の中古マンションの確認方法をご案内しております。

理由1:売主様からもらう

手数料無料のビジネスモデルは「売主様から手数料をいただき、買主様に対して免除するビジネスモデル」です。これがカラクリ(理由)です。いわば、広告代わりに売主様は手数料を払うという構図です。売主様が手数料を支払うという構成は、米国の仲介業者のモデルに近いかもしれません。ロータス不動産では、2010年の創業後からこのモデルで業務を行ってきました。ですので、自信を持ってお勧めできます。


仲介手数料無料ビジネスモデルの関係図

理由2:業者間ネットワークを活用

リノベ住宅や建売住宅の場合、仲介業者はレインズのような不動産業者間の専用ネットワークを通して、売主と商談をしています。また、これまでの取引による人脈など、有形無形のネットワークで、売主からも仲介業者は販売協力を呼びかけられています。

当社も物件の情報を公開していますが、仲介業者は広告などを通して買主様とも取引が可能です。

従来型の仲介業者

しかし、当社が手数料無料にできる物件も、従来型の仲介業者は、売主に3%、買主に3%と、両方に手数料を請求しています。

理由3:ネット広告などで経費を節減する

手数料無料といっても適切な利潤をいただいていますが、たしかに両手率が高い仲介業者と比べると、業務の効率化が必須です。そのため当社:(株)ロータス不動産では、ネット中心の販売手法など、効率化を図っています。

世間のイメージと裏腹に、不動産仲介業は費用が結構かかる商売です。見た目を見栄えよくしておけば、なんとなく信頼してしまう方々も、残念ながら一定の確率で存在します。お客様をいい気分にさせるため、しつこさと裏腹ですが、熱心さをアピールするため若い営業マンをべたつきで張り付かせることもします。

店舗運営費、広告費、営業マンの歩合のような費用が、すべて、「コスト」として跳ね返ってきます(⇒大手不動産が不正行為か流出する“爆弾データ”の衝撃)。とくに、「現地販売」は人件費、広告費などがかかり、一発必中です。しつこいセールスが欠かせません。

言い換えれば、見栄えよりも実質を重視し、、チヤホヤされるよりも取引の安全を大切にしたいお客様にこそ、仲介手数料無料のサービスは向いています。

経費を抑えて仲介手数料無料に貢献

当社に仲介手数料無料を依頼するメリット

当社は買主の皆さまのバイヤーエージェント(買主の代理人)として行動します。手数料無料の物件では、仲介業者は売主へのフォローは不要です。実務上は買主フォローに専任できます。

実績があること

当社も免許番号がおかげ様で(2)となりました。免許番号が加算されたということは、実績があることを意味します。実績があるため、メガバンク等を中心に多くの銀行で業務代行が可能です。事前審査やローンの申し込みで、多くのお手間を取らせません。「ローンの代行」は大手の不動産業者では当たり前なのですが、創業して実績が少ない不動産業者には、大手金融機関はお断りです。そのため、仮審査の段階から、お客様が直接店頭に足を運ぶ必要があります。逆に、大手金融機関での代行が可能であるこは、実績があることの目安になります。

企業努力

ダブル手数料にしないための企業努力と工夫も重要な要素です。ネット・サイト中心の営業活動、派手な事務所にしないetcなどの方針をとっています。

経験豊富さ

仲介業務だけでなく、建売開発、マンション開発の現場も知っているスタッフや、ネット企業に勤務の経験があるスタッフで運営しています。そのため、単なる交渉だけでなく、いろんな質問にも対応できます。

代表の経歴

多様な物件に適用可能

仲介業者は中立的な立場で行動しますので、条件に合う物件あららば、有名不動産情報サイトetcの物件も手数料無料にすることが可能です。手数料無料にならない場合でも、半額にしております。
サービス利用・手数料の見積もりは簡単にできますので、おおせください。

仲介責任への対応

当社においても、仲介責任を果たすべく、備えをしております。

仲介責任とは、一連の仲介業務における注意義務や説明義務を負う責任です。一連の仲介業務とは、契約相手の探索、取引物件の資料収集・物件調査・価格査定・現地案内、条件調整の業務、重要事項説明書の交付・説明、契約書の作成・交付、契約の履行手続き・・・等々のを指しますが、仲介業者はこれらを善良なる管理者の注意義務(我がこと同様の注意レベルで)として対応しなければなりません。

重要な説明責任

不動産業者の仕事は物件紹介などに目が行きがちですが、本当に重要なのは、説明責任です。物件はもちろん、法律、税金などの正しい情報を伝え、適切なヒントを提供して、コンサルティングの需要に応じる責任があります。とくに重要なのは、法律にも規定がある重要事項調査報告です


重要事項説明書の表紙。
当社ですとA4で15~20ページ弱です。
お陰様で、詳しいと評していただいた
売主業者さんもおられます。

重要事項調査とは、実際の契約調印までに、買主様のために重要な事項を調査し、有資格者により説明するための手続きです。調査にも数万の費用がかかりますので、当社においては、経費相当として、物件調査・ローン事務手数料として、32400円の事務手数料のご負担をお願いしています(ローン無しの場合は21600円)。この費用により最新の情報を気兼ねなく調査することができます。

また、万万が一の誤りに備え、最終的な砦として、当社では宅地建物取引士責任保険に加入しています。いくらスキルが髙いとしても人間のやることですから、誤りがないことを否定できません。そこで、誤った内容の説明により物件を購入して、損害をあたえてしまった場合の購入者様の補償に備えております。

仲介手数料が無料にならない物件

逆に、仲介手数料が無料にならない物件もあります。ご紹介いたします。

個人が売主

当社では、個人が売主の物件については、手数料半額(約1.5%)で対応しております。多くの場合では、個人が売主の物件の場合は売主に付く不動産業者がいて、当社は客付けという立場で取引に関与します。これを共同仲介といいます。他で広告に出ている物件でも、原則対応が可能です。手数料が無料なのか半額なのか、一般的な不動産広告ではわかりづらいと思います。簡単に見積もりができますので「仲介手数料無料サービスの利用」からご遠慮なくお問い合わせください。

専任物件(専属専任物件)

売主が特定の仲介業者に物件の売却を専任媒介で依頼している場合、このような場合は当社は「客付け業者」として共同仲介により対応しますので、手数料が無料にはなりません。上記と同様、手数料半額で対応しております。※ちなみに「専任」とは「当該物件の取り扱いを選任で行う不動産屋」という意味ではありません。

売主の関係会社が仲介人

売主の関係会社が仲介に入っている場合、その業者を外せず、事実上、当社からの客付けも拒否されます。「取引態様の表示」では専任等の記述はありませんが、事実上の専任となります。

売主が仲介業者に手数料を払わない場合

売主の方針により、仲介業者に手数料を払わない場合があります。売れ行きが悪く、プライスダウンを重ねて物件の予算がないので仲介手数料を削った場合などのケースです。この場合は買主に対しては手数料無料にできません。

留意すべきポイント

売主が直販をしない理由

売主が直販をしない理由は、「広告費」「人件費」です。売れないと1個のために、湯水のように費用を使うことになります。そこで手数料という形で固定させるのです。

実は、売主と買主が直取引をすれば、それぞれの仲介手数料を無料にできます。戸数が多い新築マンションは販売経費を売買価格に転嫁できるため、売主が自ら分譲することが多くなります。

しかし、リノベーション住宅や建売住宅などは販売が小規模です。このような物件は総戸数は1戸~10戸くらいです。売主は仲介業者を経由して買主を募る手法を採用していることがほとんどです。まれに、小さな販売現場でも直販をする会社もありますが、しつこい営業ができる「剛腕営業」の会社だけです。

ちなみ、仲介業者を挟むことは、買主様にもメリットがあります。一つは選択肢が増えること。売主が強力な販売部隊で販売している物件だけでなく、他の現場の販売物件でも可能です。また、売主の説明を鵜呑みにすることなく、別の人が物件の再調査を行うことができることも、大きなメリットです。

キャッシュバックは違法

仲介手数料無料からさらに踏み込んで、キャッシュバックも行う仲介業者さんもいます。キャッシュバックの幅は最大で50%のようです。当社では対応していません。キャッシュバックを行うことの違法懸念があるためで、ここまで進むと「怪しい」と感じます。

面倒なので誰も告発せず、当事者は違法性をご承知ないので進められるものと思いますが、違法とは公正取引規約違反です。当社でも調べる前に一瞬だけ検討しましたが、自分の会社さえ大切にしないのに顧客を大切にするのかどうか、良識のある方々には不安を感じさせてしまうのではないかと思い、最終的には止めました。また、お客様側の行為としても、違法を幇助・加担するかという点も問題になります。キャッシュバックを行う業者が少数派であるのはこのような背景もあります。

違法と判断した理由