建売のメリットとデメリット

建売住宅のメリット

注文建築の場合は「頭の中に家を建てる」という作業が必要です。これを難なく行うには、少し訓練が必要かもしれません。思いもしない形の建物ができてしまうかもしれません。しかし完成状態や図面というカタチで完成形が示されている点は建売のメリットです。

住宅とお金

購入が早い

建売の購入は早ければ1ヶ月くらいです。建売購入の流れについては別ページでご案内しています。建売住宅は注文建築のような打ち合わせなどの作業がありません。完成してから見学できる物件も多く、具体的なイメージを確認していただいて購入することができます。どんな小規模な家でも、膨大な仕様決定の事項がありますので、慣れていない人ですと、具体的なイメージを通わせることが大変です。建売の場合はこのような心配がありません。

ローンの仕組みが簡単

注文建築の場合は、土地と建物を別個に支払いをする必要があります。土地から買って建物を建てる場合には、土地の購入時に分割して実行する必要があります。そのために建物の見積もりを先行して取り寄せる必要があります。これに時間がかかり物件が他決してしまうことがあります。そればかりか、当初の予定と狂いが生じることもあるので、管理する能力、見積もりを分析する能力が必要です。

一方で、建売住宅は、土地と建物が一体のものとして販売されるものです。着工前でものその仕組みは変わりません。このように予算は明瞭で諸費用も組み立てしやすく、ローンの仕組みが簡単です。

マーケットに合わせたプランニング(市場に合致した価格と汎用的な間取り)

建売住宅は建築業者の経験と市場調査に基づき建てられます。プランニングは「売りやすいもの」が重視されます。売りやすいということは、結局は多くの方が選択する可能性が高いものということです。「注文建築にチャレンジしてプランニングに非常に長い時間をかけたが、結局は間取りは建売のような間取りだった」ということはよくある話です。注文建築のように個性を主張できる物件は、個性的であるがゆえ、リセールバリューが下がることがあります。

土地から買う場合は思うような広さの土地が出ないこともあります。建売住宅の場合は区割りから業者が管理していますので、マーケットイン(市場に適合)した物件として売りに出されます。

条件が確定

地域によって異なる水道分担金などの項目。土地の測量の有無。地盤調査と地盤改良の必要性。路地が変われば異なる建築法規。このような、土地の関連するあらゆる諸条件をクリアーしたものとして、建売は販売されています。ゼロからご自分で作るとなると、これらの心配を自分でしなければなりません。予算的にも当初の予定と狂いが生じることがあります。つまり予算オーバーです。大変な根気と時間が必要なため、現役世代の方には負担です。

仲介手数料無料の対応が可能

多くの場合、建売は一般的な流通向けの物件として仲介業者を経由して販売されます。仲介業者を経由して買う建売は当社であれば仲介手数料無料の対応が可能です。詳しくはリンク先のページで仲介手数料無料の建売についてご説明しています。土地から注文建築のため土地から買う場合には、土地の仲介手数料が必要です。

建売住宅のデメリット

没個性的

「大型シアタールーム」「巨大なガーデニングスペース」「地下ワインセラー」など、特定の用途が付随する個性的な建物は建売では難しいと思います。

間取り変更など、根本に関わるオプション工事にも応じることはできません。工期が限定されていため発注時期が優先されますので、工期が進行すれば、色変更や設備変更にも応じることはできません。

分譲地・プロジェクトによる統一感

外観や色使いに統一感を演出することがあるので、「似たような建物」になってしまうことはあります。全体で分譲プロジェクトを計画するのが建売ですので、隣地との間隔が短くなってしまいがちな傾向もあります。

一部の流通経路には不透明さも

建売の世界では、「新築未公開」などの演出で売りに出すことを好む売主が、まだ一部存在します。このような売り方の物件を気に入った場合、「未公開物件のデメリット」を甘んじて受ける必要があります。

未公開物件のデメリットを甘受しなければならない場合、仲介手数料無料の対応はできず、仲介手数料の支払いが必須となります。仲介業者の選択肢がないため、ハズレの業者でも外せません。新築マンションは仲介手数料を支払うことはありません。これらのことは購入時の不快感の一部になります。

建売の主なメーカーやブランド

主な業者名や建売のブランド(シリーズ)

建売の新築一戸建てとは

建売住宅とは一戸建の販売形態の一分野です。自分好みのデザインを最初から組み立てていくものが「注文住宅」というのに対し、売主にて建築確認を取得し、売主の管理のもとで建築されて販売されるのが「建売住宅」といいます。

建売は地場から大手まで

建売住宅・新築一戸建ての分譲は、年間数棟の地元の工務店、数百棟の地域密着企業、年間数万棟を超える大手まで多様に存在します。

主な業者名ブランドは以下のような会社・ブランドがあります。これらの業者売主の物件は仲介手数料無料になります。販売チラシの左上にはブランドが書いてあることが多いので、ぜひ確認をしてみましょう。

ブランド名 メーカー・業者名
リーブルガーデン 一建設
ハートフルタウン 飯田産業
ブルーミングガーデン 東栄住宅
グランファーレ

タクトホーム
クレイドルガーデン アーネストワン
リナージュ アイディホーム
メルディア 三栄建築設計
ケイアイ ケイアイスター不動産

パワービルダー

パワービルダーとは、土地付き新築一戸建住宅を比較的低価格帯(2,000~4,000万円程度)で分譲する業者を指した言葉です。一般には100㎡程度の2~3階の一戸建てを一次取得者層をターゲットに建設しています。工務店としての機能(建設)と不動産業者としての機能(建売)の両方を備えています。飯田グループなどが有名です。建設する戸数の多さ、スケールメリットを生かし、低価格で攻勢をかけています。なおパワービルダーという言葉自体は和製英語です。

新築戸建の購入手続き(流れ)

中古住宅については、中古住宅(マンション・戸建)の購入手続きでご説明をしています。新築戸建と中古住宅では若干の違いがあります。

これから家さがしのスタートという方は見学の流れを、建売か注文住宅か、どちらにしようか検討されている方は、「建売のメリットデメリット」を、それぞれご参考にしていただけると思います。

検討~契約まで

「買付証明書」の差し入れ

購入の決断をしたら遅滞なく

買付証明書とは売主に対して購入の意思表示を書面で表したものです。「購入申込書」ともいいます。購入申込書の書き方の詳細は別ページで解説していますが、契約希望金額、契約希望日、資金調達方法、その他諸条件を明示にします。「契約の申し込み」として法律行為の一部を構成しますが、これを書いたからと言って、即契約というわけでもありません。「仲介業者に託し交渉を依頼し、仲介業者は交渉を開始します。「買付証明」(購入申し込)の提示後となりますと、当社の仲介手数料無料で対応できなくなります。ご注意ください。なお都内の物件なら仲介手数料無料でご紹介しております。こちらもご活用ください。

住宅ローン事前審査

申込と同じタイミング(多くの場合)

売買条件の概要がまとまりますと契約の準備に入りますが、準備と並行して住宅ローンの事前審査を行ないます。個人の情報と物件の情報の2面から金融機関等が審査をします。個人の情報とはご収入ご勤務先などの信用力の情報です。物件の情報とは、担保価値の観点から審査します。また、ローン審査の期間を活用して、契約条件の詳細の詰めも行います。

上記で「多くの場合」としたのは、事前審査は仲介業者と打合せながら進めるもので一様ではありません。当社は原則、申込と同時並行で進めますが、とりあえず事前審査だけは先にやって、信用力を確認してから沢山物件を紹介するというタイプもいます。業者によっては、以前の事前審査の結果が良好であれば、契約を進めるタイプもいます。

売買契約

申込書の提示から1~2週間後

売買契約においては、、宅地建物取引主任者により「重要事項」の説明を聞きます。法的・物理的に重要な事柄を有資格者が説明します。疑問点は明確に聞くことをお勧めします。取引に関係する不動産業者が本人確認を行ないます。その後契約条項の説明を受けて押印により契約を交わします。手付金を交付します。契約後、およそ1~2か月で所有権が移転することになりますが、その間は以下の手続きを行ないます。

売買契約後

住宅ローンの申し込み

売買契約から1~2週間後

事前審査が通っているので、住宅ローンの本申込を行ないます。多くの売買契約では、「売買契約後3週間~1か月の間に、ローンの承認をとりつけること」という内容の文言を織り込みます。ローンが確実に通ったかどうかは、売主さんも重大関心事です。通らなければ次の営業をしたいからですね。ですので、信義の面からも、ゆっくりしていることはできません。

住宅ローンの本申込みがありますと、金融機関は正式審査を行います。事前審査が通っている場合は事前審査の内容との相違がなければ、心配はありません。ローンの申し込み時点で、ローン契約の日取りと引渡・決済の日程の希望を明らかにしていただきます。

表示登記

ローン承認の前後

各手続と並行して、建物の表示登記を行います。表示登記とは、建物を法的ン誕生させるための登記です。新築戸建のご購入の場合、この段階では建物は法的(登記上)はまだ存在しておりません。表示登記を行い、建物が登記簿上も存在するように法務局に申請をします。売主は、この期間を利用して住宅瑕疵担保保険(いわゆる10年保証)のお客様の名義化の手続きを行なっています。

立ち合いチェック(新築の場合)

売買契約から3週間くらいが目安

住宅ローンの本申込みの審査がパスをすること、購入者のお客様に物件に立ち会っていただきます。

建物の微細な汚れ・傷について、新築の場合は引渡しに先立って建物の状態をお客様に確認していただきます。お客様が納得のいく状態の購入後の引渡しを受けるようにいたします。この立ち合いのときに生活に必要な設備や備品の使用方法の説明をうけます。このタイミングを利用して、カーテンのサイズのチェックなどをされるお客様も多いです。

金銭消費貸借契約(住宅ローンの契約)

売買契約から3週間後~1か月後

住宅ローンの本審査をパスし、表示登記の申請をしますと、借入の契約を金融機関と締結します。ローンの契約です。ローン契約までには、引渡日を確定させます。引渡日が確定しますと、固定資産税の清算金額を確定させます。火災保険の内容を検討し、保険金額を確定させます。なお、ローン契約に先立ち、登記名義を新住所で行うため、住民票の移転を行うことが多いようです。購入の契約の段階では未定だった諸費用が最終的に確定しますが、段取りは仲介業者から説明を受けます。

決済・引渡

売買契約の締結から1~2か月

決済とは、お金を払い、鍵と権利の書類をもらうことです。つまり所有権を移転することです。引渡・決済は、通常は金融機関の店舗で行います。買主、売主、仲介業者、司法書士の四者が集まります。鍵の引渡しをもって物理的な引渡しです。引渡しと同時に代金を振り込み、諸費用を現金あるいは振込により交付します。司法書士は書類のチェックをした後、お金の流れを見届けて、ただちに登記所に向い登記手続きを行います。

登記(所有権移転・保存登記)

決済と同日

登記は司法書士に依頼します。決済・引渡の項目で申し上げた通り、司法書士は「決済」の場に立会い、法的なチェックを行ないます。売主買主の本人確認をおこないます。このように司法書士は取引の安全の貢献します。売主が代金を受領し、買主が鍵を受領したのを見届けて、司法書士はただちに登記の申請(所有権移転・所有権保存・担保設定)をします。登記は直ちに完了しますが、書類はおよそ10日~2週間ほどで、登記を済ませたことを通知するものが司法書士から送られてきます。

引渡後

不動産取得税

不動産取得税の通知書が都県庁から送付されます。よほどの豪邸でもない限り、ほとんどの新築住宅では軽減措置が受けられますので、あまり気にすることはありません。

住宅ローン取得控除

翌年の確定申告の時期

住宅ローンでご購入される場合は、新築の場合、登記簿面積が50㎡以上なら住宅ローン控除の申請ができます。毎年の確定申告の時期に、初回の一回だけ確定申告を行ないます。申告書の書き方は税務署で詳しく教えてくれます。サラリーマンの方の場合は、翌年以降は年末調整の手続きで住宅ローン控除の還付が受けられます。制度は政策で変動しておりますので、最新情報に注意してください。