再建築不可とは

再建築不可とは?

法令の規定

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再建築不可とは、中古住宅などで建築基準法等の求める条件に満たされておらず、新築を建築できない状態を指します。

たとえば、建築基準法の規定する「接道要件」に合致しない状況などはこれにあたります。建築基準法では建物が建てるためには、その敷地は復員4m以上の道路に、幅2m以上の幅で接している必要がありますが、これに合致していない状態です。このように、建築基準法等の求める条件を満たしていない状態のことを指して「再建築不可」言うのです。

「既存不適格」との違い

建築はできるけれども同等規模の建物を再建築できない場合は「既存不適格」などと言います。「再建築不可」と「既存不適格」は分けて考えられています。

既存不適格の場合は、単にサイズダウンにとどまるだけで、再建築自体は可能です。また建築当時は建築基準法等の条件を満たしていた物件です。不適格の度合いにもよりますが、なにより大きいのは、住宅ローンの取扱いが可能であることです。住宅ローンが可能であれば再売却も可能で、これは資産価値があることを意味します。

公正取引規約

建て替えや増改築のできない不動産については「再建築不可」「建築不可」と表示することが不動産公取協の表示規約で義務づけられています。

再建築不可物件の資産性

住宅ローン

再建築不可の物件は、担保価値が著しく低いと評価されます。そのため、いわゆる「銀行」と名がつく金融機関での住宅ローンは不可能とご承知おきください。

再建築不可物件は、このような物件に通暁したノンバンクにお願いするのが基本です。そして金利は変動で3%以上です。また、買主さんとのパイプが太い、信用金庫・信用組合・地方銀行など、地元金融機関なら取り上げてくれるかもしれません。これらも銀行にお願いするよりは金利は高くなります。

京町家ローン他

最近筆者も知るようになりましたが、京都の町家住宅などのように、全国基準では再建築不可に該当するようなものでも、地域で独自の流通性があれば、一般的な住宅ローンと同等の金利で取り扱うローン商品があるそうです。たしかに京町家は観光向けの建物としても活用できそうです。観光となると住宅ローンの範疇外かも知れませんが、関東的な視点では存じ上げませんでした。見聞する限り、ほかに長浜町家住宅ローンなどがあるようです。このコラムの読者の皆さんで、他にご存知のものがあれば、ぜひ情報をお寄せください。

安い土地・不動産

再建築不可もかようなリスクを承知の上で、場所など重視すべき事項を満たしておるのであれば、悪い物件ではありません。再建築不可は安い物件がほとんどです。

プロ・セミプロの領域かもしれませんが、再建築不可物件ばかりに投資を行い、高利回りでパフォーマンスを上げている投資家もいます。

しかし不動産においては、理由もなく安い物件はありません。必ず背景に事情があります。「安物買いの銭失い」といいますが、不動産においては、その法則はよく成り立ちます。買主も安く買いたいのと同じくらい、売主も必死なわけです。その接点が相場です。売主に自信があれば、それなりの価格になります。多くの場合、自分だけが圧勝したと思い込んでいる場合、安物買いの銭失いをしてしまった・・・ということが多いものです。実需の需要としては、再度の売却はそれなりに困難と考えておく必要があります。

中古住宅(マンション・戸建て)の購入の流れ

中古マンション・住宅の申込や契約、キャンセルについて

なお、現金取得の流れについては別の説明があります。不動産・住宅の現金取得の流れをご覧ください。これから家さがしのスタートという方は見学の流れもご参考にしていただけると思います。

流れの概要

基本的には「申込」→「売買契約」→「ローン契約」→「決済」というプロセスです。物件を決めて申込を開始してから決済までにおよそ1~2か月前後です。これまでの経験では、特急でやれば2週間半くらいでも対応できますので、お急ぎの事情のある方はご相談ください。

購入申込 条件を提示します。契約内容など売主との具体的な相談事項がいくつかあります。
ローン仮審査 ローンを利用する場合には支払い能力を確認します。
重要説明・売買契約 物件の説明を確認し、納得いただければ契約です。署名・捺印をして手付金を授受します。
ローン申込と本審査 ローンの本申込を行います。
ローン契約 金融機関とローンの契約を行います。
決済と引渡 残代金を支払い物件を引渡します。この2つは同時が原則です。
引渡後 引渡を行うと名義は同日付で変更されます。入居はただちに可能です。

仲介手数料無料で当社への乗り換えるなど、事情により仲介業者の変更する場合でも、契約準備に入る前が望ましいでしょう。(※1

流れの各ステップの詳細

購入申込

購入予定の家が定まると、具体的な商談がスタートします。商談は「申込書」の提示からスタートです。日程や契約内容など具体的な売主との具体的な相談を、仲介人経由で進めることになります。申込は契約ではありません。契約ではありませんので撤回は可能ですが、申込を受けて不動産仲介業者の契約に向けた調整業務が始まりますので、撤回は望ましい行動とは言えません。

購入のお申込は、見学したときでよければ物件の現地でも構いません。ローンの申込書類のご記入や資金計画の検討と同時で、当社の事務所でも構いません。お客様のご意向に対応します。(ちなみに、現地でご決断なさって、そのまま申込書を記入される方も意外と多いです。買い逃す経験をお持ちの方はアクションが早くなる傾向があるようです。)

家族会議など、じっくりとご検討されたい方ももちろん多いです。お申込みが後日になる場合は、当社の事務所に足をお運びいただきます。そのときには、同時に、ローン事前審査(後述)の書類をご記入いただきます。

ローン事前審査

売買契約を行う前に、融資の信用力を確認するためローンの事前審査(仮審査)を行います。ローンの可否などが確認できます。事前審査の趣旨についてはリンク先でご説明しています。いちど買い逃す経験をされるお客様は購入申込と同じタイミングでご記入いただくことも多いです。必要な書類をご準備されているからでしょうか。

事前審査により、融資希望資金の申込内容をだいたい確定させます(売買契約後でも、売買契約に影響がない限り、資金計画は変更はできますが、この時点での資金計画を再精査・確定が望ましいでしょう)。

ローンの事前審査は物件の現地でも承ることは可能です。また、お越しいただければ、相談をしていただきながら、ローンの方針を固めていくこともできます。

メガバンク・有力地銀での事前審査であれば、本審査でキャンセルされることは極めてまれです。以前、大手銀行のローンの審査をされたことがある場合はお知らせください。信用力があることが明確ですので、以降の流れがスムーズです。他の金融機関の場合はご相談ください。ローンの審査は当社でも代行できます。

例として、当社でもお世話になっている三菱UFJ銀行の事前審査の書式をご紹介します。他行もおおよそ似たような内容です。ローンの審査の申込は複雑な内容ではありません。お客様の勤務先・収入の内容、物件の内容、資金計画の内容を記述して、その証拠となる情報を添付して、審査をしてもらいます。事前審査の書類はこちら

ネット銀行の事前審査

ネット銀行の場合は、銀行の営業方針により「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付けないタイプの銀行」「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付ける銀行」があります。前者の場合は、事前審査の対応をお客様が自ら行う必要があることと、事前審査の精度が低い傾向があります。詳細はネット銀行の住宅ローンのメリットとデメリットでご説明しています。

契約の準備

ローンの審査の時間を利用して、通常の不動産業者ならば「重要事項説明書」の作成のための調査を行っています。重要事項報告書とは、レポート形式でお客様に報告するための書類で、買主は購入の判断の際の重要な参考にする意義があります。この調査説明をお客様が確認して十分納得から契約という形式になります。売買契約書と同等の重要な書類です。もし買主と売主が後日にトラブルになれば、紛争の調整を行うときの判断の根拠となることもあります。当社では不動産仲介人としての責任から、宅地建物取引士が調査を行います。申込みの時点では明らかではなかった事実が出る場合もまれにありますが、当社では買主様に逐次報告しています。重要事項説明書の意義は重要事項説明書と売買契約のページをご覧いただければとおもいます。

なお、この重要事項説明書を買主が確認できる段階では、「業務を提供した」とみなされ、仲介業者の貢献が認められる状態となります。仲介手数料無料サービスの利用による対応ができなくなります。

重要事項説明・売買契約

売買契約では、宅地建物取引士の重要事項説明書をご確認いただきます。重要事項説明と売買契約の重要な関係については、「重要事項説明書と売買契約」で詳細を記入しております。この場において、物件の内容をご理解いただきます。最終的なご意志を確認して、売買契約が成立です。なお、契約にかかる所要時間は通常は3時間台を見込んでおります。

図表やコンピュータ画面を見ながら、ご理解が進むよう説明していきます。不動産は人生で多い者ではないので、わかりづらいことも多いですが、ご納得いくまでご説明します。

なお、当社では、売買契約に先立ち、重要事項説明書の案文をご案内しております。しかし、契約の意思にかかわるほどの重大な事項が発見・確認できれば、重要事項の調査期間中においても、随時情報のお知らせを入れております。そのため、お申し込み後でも、お客様はご不明点を解決する時間がございます。詳しく説明を受けたいポイントは、事前にお申し出いただくといいでしょう。

接客スペースでは弊社のマスコットくまの’まーくたち’がお出迎えします。
お子様も、まーくたちが遊んでくれると思います。ただ、それも飽きてしまうこともありますが、スマホを見たりして遊んでられるようです。なお、お客様の服装・ドレスコードですが、普段着でかまいません。パジャマなどは避けたほうがいいでしょう。


簡単なプレイグッズは置いてあります。お絵描きをして過ごしたお子さんもいました。

ローンの本申込と本審査

売買契約を行うと決済のためローンの本申込を行います。住民票などの申込書類をそろえていただき、ローンの本審査です。当社が代行可能な金融機関であれば申し込み手続きは当社の事務所でご対応可能です。前項の売買契約を終えた後すぐ記入ができます。ローンの本申込みでは、不動産業者でもお手伝いできない部分として、身分・収入の公的証明(住民票・印鑑証明・所得証明など)が必要になります。お客様も契約準備期間中に揃えていただければ後々の段取りが楽になりますので、可能であれば売買契約の準備中(前段)の時点で、揃えていただくとよいでしょう。

ローンの本申込に必要な書類はこちらで説明しております。

ローンの承認が出ると心配事はなくなります。この段階ではローンが謝絶されることは滅多にありません。具体的な引っ越しの依頼や家具・家電の手配など、お引っ越しの準備を進めていただいて大丈夫です。賃貸住宅にお住いの場合は解約の準備に入っても大丈夫です。

団体信用生命

住宅ローンの申込のときに、団体信用生命保険の告知書もご記入いただきます。生命保険に加入していただきます。金利は金融機関が支払ってくれるので心配ありませんが、団信に加入できないと、ローンの取り付けに強力な障害になります。ご健康にご不安がある方、障害のある方は、別の作戦がありますので、家見学の前段階でお申し出ていただいたほうが、良いでしょう。

団体信用生命保険とは略して団信ともいいます。住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき保険金でローンの残額が返済される仕組みの生命保険です。団信は住宅ローンと切り離せない重要なものです。団信については、団信のことで詳しくお伝えしています。


団信の告知書のサンプル

ローン契約

さて、ローンの承認が出ますとローン契約です。一般的な銀行ですとローン契約は銀行内部で行いますが、住宅ローンの専門部署がありますので、土曜日・日曜日でも対応ができることがほとんどです。一般的には新住所に変更したうえでローン契約を行うことが多いようです。そのため新しい住所の住民票・印鑑証明などをご用意いただきます。ローン契約で行う作業や必要書類の説明はローン契約の作業と流れにてご案内しています。

ローンの契約は金融機関の別室で行います。カウンター前ではありません。こちらも服装は普段着でかまいません。

引渡し・決済

決済とは買主は残代金を支払い、売主は鍵と権利関係の書類を引き渡すことです。詳細の流れについては、決済の流れと作業にてご説明しております。決済では代金の送金作業が最も重要です。そのため、実務は金融機関で行います。服装は普段着でかまいません。

期日を打ち合せて、「お引渡しと決済」を行います。金融機関や不動産業者は通常は手短に「決済」と言っています。登記費用などの諸費用のうち、ほとんどの部分も決済日に支払います。決済は金融機関で午前中・午後一番に行うのが一般的です。金融機関からの融資資金が振り込まれたあと、すぐに振込送金などの方法で残代金を支払います。

金融機関での作業はおよそ1時間~1時間半くらいです。物件は決済をすれば、すぐにお客様のものです。つまり、いつでも入居ができます。

引渡し後

お引渡し後・ご転居前のご注意ご案内は別のページでご説明しております。ぜひご覧ください。

さて、登記手続きが完了して名義の書類の到着するのは後日になります。登記書類の提出は決済の当日に司法書士が行いますが、書類の完成してお届けがされるのは、2~3週間くらいあとに、「権利証」(正式には「登記識別情報」と言います)の体裁で司法書士事務所から送付されます。

登記識別情報の見本
一般的には権利証と言っています。
かっこいい装丁で送ってきます。

見本出典:http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00206.html