借地権の住宅ローン

借地権の土地の住宅とは

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借地権の場合、土地はオーナーの所有です。毎月の賃借料(地代)がかかりますが、土地の固定資産税がかかりません。借地権だから悪いということでもないと思います。当社:(株)ロータス不動産では、借地権の物件も仲介手数料無料や半額で対応しております。気になる物件の情報をお調べしますので、仲介手数料の可否確認からご用命ください。借地権のマンションカタログでは敷地が借地権の物件(一部借地権を含みます)をご紹介中です。

借地権は、権利の形態により、契約期間が満了するときの更新料、再度の売却の時には名義変更料、建て替えの時の建て替え承諾料を請求されることがあるものの、建物が存続し続ける限り、建物の保護が優先されるという借地権の大原則で重要な理念があります。ですので、借地権の存続自体については、あまり心配をする必要もなく、借地権であるからといって過度な心配はいりません。

借地の契約が満了後しても、賃料の滞納などの問題がなければ更新がされます。万々が一、更新時の条件が整わなくても、強制的に法律で更新されます(法定更新)。つまり、法律と判例によって、建物の権利者はそこそこ強く保護されています。

当社:(株)ロータス不動産でも借地権の取扱いの経験も複数ありますが、借地権で心配すべきは住宅ローンの可否の可能性です。流動性にかかわる問題のため、資産性に影響を与えるポイントです。

借地権のポイントはローンの可能性

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細かい話で法律の授業のようになってしまいますが、的確な理解のためには避けられませんので、お許しください。

借地権は、賃借権と地上権の2種類に分かれます。賃借権とは債権であり、地上権とは物権です。(「債券」や「物件」ではありませんのでご注意)。債権は「他者に行動を要求できる権利」であり、物件とは物に対して他人を排除を主張できる権利です。

なお、販売物件情報においては、借地権の種類が分かる場合はその旨をお伝えしております。ただ、売主から提供される一次情報では不明瞭な場合もありますので、その場合は確認・調査が必要です。

賃借権

賃借権とは土地の金銭を対価に、地主さんに土地貸しを要求できる権利のことです。賃借権は人と人との契約です。貸主対借主の個人的な関係で成り立つ借地権です。もっと具体的に言いますと、地主が店子の人柄や将来の支払いの能力をを信じて、貸すということです。これの意味は深く、逆に言いますと、土地の地主が、新居住者のことを気に入らなければ、地主は貸付を断る権利が、理論上ありえます。(⇒名義変更料)。したがって、借地権に対しては、銀行は一歩引いた眼で見ています。

賃借権の場合、後述のように抵当権を設定できる賃借権以外は、地主から、銀行所定の「承諾書」を取得して、その承諾書を銀行に差し入れる必要があります。しかし、手慣れた地主さんでもなければ、この承諾書に抵抗を示す地主もいるのも事実です。権利をかなり制限する内容になっているのと、実印と印鑑証明の添付が必要であるためです。

しかし、単純に銀行がダメだと言ってもそれであきらめることもありません(⇒会員向け記事にジャンプ)。

地上権

これに対して、地上権は物権です。民法では他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利(265条)と書かれておりますが、もっというと、使用収益の権利があるといいます。使用収益の権利があるなら持っているのと同じと思われがちですが、実際それに近く、売却する権利がないだけです。つまり、「地上権の上の建物を自分で利用する」あるいは「地上権の上の建物を他人に貸す」権利があります。これの意味は深く、「権利所有者は、地主の承諾なく、地上権を登記し、第三者に譲渡し、転貸することができる」とされています。実際、当社:(株)ロータス不動産の経験でも、多いのは地上権の借地権です。

ただ、地上権のうち、登記をしていないと厄介な場合があります。地上権は地主の承諾なく登記ができるものとされていますので、登記していることが普通だからです。

地上権、賃借権などよくわからない場合やローンでお困りの場合は、仲介手数料無料のご相談からご用命ください。

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借地権に対する金融機関の対応

借地権については銀行により対応がかわります。条件さえ整えられればOKという銀行もあります。条件を整えたうえで、借地権の期間の間に完済すればokという銀行もあります。借地権は全NGという銀行もありますが、これも少数派ですのであまり気にする必要はないと思います。

抵当権の設定

むしろ、借地権物件に対するローンのポイントは、抵当権の設定にこそポイントがあります。銀行が抵当権の設定の可否にこだわる理由は、滞納の時です。滞納が発生した場合、自由に競売で処分できなければなりません。競売で処分するには、自由に売れなければなりません。しかし、通常、「土地を借りる権利」は単に借りる権利ですので、一定の場合を除き、抵当権の設定ができません。

逆に言うと、抵当権の設定が可能な状態であれば、延滞が度重なるような場合、いつでも競売に出せるようできますので、ローンは問題がありません。

借地権の土地に対して抵当権の設定は登記できる場合について、条件があります。

それでは、どのようなケースならローンが可能かどうか、代表的な場合をご案内いたします。

借地権の場合、考えられる状況・パターンは3つ

分譲物件で新築時にあればあらかじめ問題点をクリアーしていることが多いので、過度に敬遠する必要はありません。

なお余談ですが、賃借権においては名義変更承諾料が要求されるケースが多いです。当社:(株)ロータス不動産の経験では、東京の都区部の庶民的な物件の場合、一般住宅なら借地権価格の5~10%くらい、マンションなら20~40万くらいのイメージだと感じます。売主負担になるケースが多いです。

1.登記してある借地権(賃借権・地上権)

賃借権、地上権にかかわらず、乙区に借地権が登記されており、借地権の付記に抵当権を設定できる状態です。ローンが可能だと明言できる借地権はこのパターンです。借地権登記の有無については、土地登記簿の謄本を取得してみるとわかります。借地権に関する登記があると、借地権に関する記載があります。〇番地上権、△番賃借権などの記述があります。この〇番、△番の付記事項として抵当権を去っていします。なお、借地権に関する文字が一切出てこない場合は、借地権は登記されていません。

ちなみに、地上権の場合であれば、登記の設定請求権があります。仮に地主が拒んだとしても、裁判の判決により単独で登記を設定することも可能です。しかしマンションの場合は地上権の設定請求をする場合は、管理組合として実行しなければならず、多数の区分所有者の意思表示の取り付けが必要となるので、かなり難易度が高くなります。

2.抵当権の実行時の建物処分と土地利用権について、あらかじめ地主の承諾を得る方法

賃借権の場合はこの方法で処理することもあります。金融機関の所定の書式で、「地主の承諾書」を、地主さんに署名捺印してもらうことで対応します。上モノの処分を自由にできるように段取りしておきます。滞納の場合の回収方法を明確にしておくわけです。ただし、心得た得た地主さんでないと、この書類で地主との折り合いがつきません。押印は実印、印鑑証明の添付が必要なケースが多いからです。その場合は銀行のほうでOKにならず、ローンが付きません。お寺さんなどの宗教法人や、多数の底地を借地に出している個人さんならば、心得ていることもあります。ただ、銀行有利な上から目線の契約書で、実印を押印して、印鑑証明を添付する必要があるので、一般の個人が地主だと、承諾は出ない場合があります。

3.借地権の底地そのものに抵当権を設定する

借地権の底地そのものに抵当権を設定できればいいのですが、他人のローンのために自分の底地に抵当権を設定させることを許可するのは親族のケースだけです。他人間では実際には存在しません。親族間の借地権を除き、これは現実味がありません。

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借地権の地主の属性により不可となる銀行あり

底地の所有状態が安定的であることが重要です。地主が法人では不可ですが、個人・宗教法人などの場合は可とすることが多いようです。借地権に対して門戸が狭くしている銀行でも、UR都市機構や地方公共団体が地主の場合はOKとするケースもあります。

借地権の残存期間により、ローン期間の制限をされる場合があり

判例で見ると、借地権は対抗力がある強い権利ですが、やはり所有権とは違いますので、20年後の土地権利の状態は、絶対安全とは言えません。金融機関によっては、借地権の契約残存期間内に返済期間を限定することがあります。旧法借地権であれば、制限を課さない銀行もあります。つまり、旧法借地権は借りての保護が強いため、建物の存続する限り借地権は安定的です。旧法であれば残存期間を気にしない銀行もあります。

転借権

転借権でローン付けをした経験は、残念ながら当社:(株)ロータス不動産の経験では、まだ実施経験がありませんが、ローン付けの可能性を探るため調査を進めた経験があります。その中での経験では、転借権(借地権をまた貸しする)の場合では、著しい過去に設定された借地の契約であるため、契約関係が不明瞭となっているケースがしばしばあります。このような場合、原契約の契約書を紛失しているケースなどは注意が必要です。マンションなどではしばしばあります。建築当時のデベロッパーが元借主で転貸人となっているような場合です。土地のオーナーとデベロッパーの借地契約の契約書が紛失されて、不明な場合です。もともとの契約が不明だとローンが付きづらいです。

上のようなケースで、契約書自体はあるものの、建築当時のデベロッパーが倒産しているようなケースも注意が必要です。実態としては問題がなく運営されているマンションでも、契約書条の権利の流れの根拠が書面で証明できるものがなくなり不確かになります。これはローンは付きづらいです。このようなケースではノンバンクに依頼することになりそうです(後述)。なお、転借権はかならず賃借権です。地上権ではありません。

その他の作戦

フラット35の借地権

借地権は利用可能です。下記の場合、借地権でもフラット35では借地権の物件も対応可能です。以下はフラット35のサイトで見ることができる記述です。
詳しい事情については会員向け記事もご参照ください(⇒会員向け記事にジャンプ)。

【担保】
※ 地主がお申込みご本人の配偶者または直系親族の場合には、抵当権の設定をしていただきます。
※ 借地権取得費の融資を受けられる場合は、敷地に抵当権を設定していただきます。ただし、敷地の権利が地上権の場合には地上権に抵当権を設定し、敷地の権利が賃借権のうち定期借地権または建物譲渡特約付借地権の場合には、登記された土地の賃借権に質権を設定していただきます。

土地の権利でいうと、フラット35の記述基準は全く関係がないため、使い勝手が良いかもしれませんね。

http://www.flat35.com/faq/faq_205-2.html

どの金融機関でもダメな借地権は場合はノンバンク

どの銀行でもダメな物件は、たいてい金額的にも安くなっており考えようによっては魅力的です。前述の通り、ノンバンクにお願いすることになります。ただ、1)変動金利限定 2)自己資金は2割以上が原則 3)金利は一般的な銀行と比べても、3~4%は高くなります(お客様与信、物件担保評価などにより、審査によって提示金利が変わる)。一定のノンバンクであれば、そのあたりの事情を踏まえて、リスクを勘案したうえで金利を設定しますので、あまりスムーズな借り入れができると思います。

借地権のマンション

借地権とは(その種類)

借地権を分類する考え方はいくつかあります。

賃借権・地上権

法律用語になりますが、「地上権」とは「物権」です。「物件」とは他人は一切関係なく、独自に自らの権利を主張できる権利です。権利 (土地の権利)は登記することができ、土地上の建物を第三者に売却したり転貸することも自由です。

一方、賃借権は「債権」です。債権とは人間関係のことです。契約によって発生する人間関係です。具体的には大家さんは土地を貸し、賃借人は地代を払うという人間関係です。権利義務の関係は契約書により規定しています。債権では契約者同士の合意が重視されます。一方、第三者は係わりづらい権利です。

いづれも地代は支払う必要があります。地上権と賃借権の違いは住宅ローンにも影響します。詳しくは借地権の住宅ローンでも解説を記述しました。ご覧ください。

新法・旧法・定期借地権

平成4年に制定された借地借家法が適用されている借地権が「新法借地権」といい、それ以前の「借地法」が適用された借地権のことを「旧法借地権」と呼んでいます。旧法借地権は法律と裁判例の積み重ねにより、事実上、半永久的に貸し続ける必要がありました。これだと地主が委縮してしまい取引が停滞してしまうので、新法では、期間の規定が短縮されたことに加え、立ち退き料を支払うことで地主からの借地明け渡し請求が認められやすい規定に改められました。

通常の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新できないという規定の借地権です。必ず土地を返還しなければならず、契約書に書いている通りになります。地主の権利が強くなる半面、土地費用が安くなることが期待されています。

借地権のマンションのメリット

借地権のマンションのメリットはいくつかありますが、お金に関することが多いでしょう。土地の権利取得費がいくらか安くなること、土地の固定資産税は不要であること、売買時の登録免許税が安くなること等が挙げられます。

借地権のマンションで注意すべき項目

メリットがある一方で、注意すべきこともあります。

住宅ローン

借地権のマンションの住宅ローンはリンクをご覧ください。当該借地権の抵当権の設定可否によって、金融機関の取り扱いが変わります。地上権や登記された賃借権の場合は問題になりにくい一方で、賃借権の場合は具体的な事情により状況が分かれます。

借地の期限到来時の対応

マンションを検討される方が感じる一番最初の疑問は、借地期限が到来した時、どうなるんだろうということです。すなわち、建物を取り壊さなければならないのかどうかという点です。この答えは、「旧法」「新法」「定期借地権」の記述に注目してください。

契約の内容さえ遵守すれば借地人の権利は充分保護されています。とくに、旧法の借地権でのマンションならさほど問題ではありません。たとえば、突如として建物の撤去させられるなどは、まったく考えづらいものとなっています。

法律的に期限が来たら、取壊しを原則とするのは、「定期借地権」です。期限という観点では定期借地権はやばいかもしれません。

「旧法(借地権)」「新法(借地権)」は、建物が存続していて、地代、更新料を適切に処理すれば、取壊しさせられるリスクは低いです。ただ、新法ではお金(立ち退き料)で解決しやすくなりました。

更新料と譲渡承諾料

譲渡承諾料とは、賃貸人(大家さん)の承諾の対価として、賃借人(店子)から賃貸人に支払われる金銭のことをです。譲渡承諾料や名義書換料と言っています。

マンションを売却する場合、敷地利用権が賃借権の場合はかならず賃貸人の承諾が必要ですが、このときに譲渡承諾料を授受することがあります。具体的には契約の内容に基づきますが、経験的には、都内のマンションは承諾料が必要だったケースほとんどだったと感じます。

冒頭、賃借権が債権であることを申し上げましたが、賃借権は大家さんと借受人との信頼関係、個人的な関係で成り立っているのが原則で、他の人に貸すとなると、大家さんは断る自由があると考えるのが原則です。そこで、解決する慣習として、譲渡承諾料で手を打ちます。

一方で、地上権は自由な売買が可能です。地上権は物権で、使用・収益ができる権利です(利用したり貸すことができる権利です。しかし売却ができません)。使用・収益ができる権利を、地主の承諾なしに譲渡できます。

更新については、借地借家法によれば、借地権は更新時に建物が存在していれば原則更新が可能です。仮に地主が更新を拒絶しても、裁判による判決で更新すること自体は可能です。しかし更新料は契約書の規定によります。「更新料は不要」という借地人有利の一方的な論調もありますが、一律ではありません。裁判所の判例も割れています。判例では、あくまでも地域の事情や当事者の合意やトラブルの背景や当事者間の事情も含めて、総合的に判断しているようです。もっとも、都内のマンションは更新料が必要とみられる契約がほとんどだったと感じます。

借地権による土地・建物を購入する際には、毎月の 「地代」 の金額だけでなく、「更新料」の有無と金額の算定方法、譲渡や建替えなどの場合における「承諾料 (名義書換料) 」の有無と金額の算定方法 (契約上の取り決め) について十分に注意して確認することが必要です。

名義変更料や更新料の相場は相対的な要素があります。契約書に明記しているとありがたいのですが、あえて曖昧にしている契約も多く、価格が見えにくいのが実情です。

中古マンションの場合、更新料はマンション全体で支払うことになります。つまり、敷地の持分にしたがって、按分して支払う義務が発生することになります。名義変更料は旧オーナーが支払う取り決めが多いようでした。

建替え

建替えの場合、賃借権の場合厄介で、建物所有者の一存で建て替えはできません。土地賃貸借契約書においても、建替えを禁止する条項が入っているケースが多いと思います。もっとも、実務上においては、地主が承諾する引き換えとして承諾料の授受を行います。

敷地利用権

非常にレアなケースですが、マンションでは、管理規約において敷地利用権の分離処分を禁止されていないと、敷地だけを売り払うというケースが発生することがあります。不動産登記法上44条第1項第9号によれば、「登記された敷地利用権であって分離処分が禁止されるものは敷地権と呼ばれる」とされており、建物と土地は一体で取引がなされます。この制度ができる前の昭和58年より前は、通常は管理規約において「敷地と建物の分離処分の禁止」を謳っています。いづれかの事項が確認できれば、敷地だけを売り払うというケースは発生しえません(厳密には「管理規約」だけが根拠となっている場合は敷地のみの売買が行われる可能性がありえますが、裁判をすれば管理規約が根拠になって、そのような売買は必ず阻止されますから、無駄なことをする人はいません。)

しかし、古いマンションでは管理規約に敷地利用権の分離処分を禁止する規定がない場合が稀にあります。注意が必要です。先日もこのようなことが背景にあるとみられる事件がネットをにぎわせました。
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65891413.html
もっとも、借地権にローンを付ける場合には銀行も慎重になりますので、その一環として管理規約もしっかり確認することがほとんどです。そのため、ローンがつくことは滅多ないと思います。通常は購入できないので心配に及ぶことはありません。

金額設定

借地権に各種の条件はマンションの事業主が土地の所有者との間で交わす借地契約の条件によります。借地権のマンションでは、地代・更新料・名義変更料(譲渡承諾料)は取り決め次第で決まります。

一般的に地代は固定資産税の3~4倍。更新料は借地権価格の5~10%。名義変更料は売却代金の10%と言われておりますが、これは取り決め次第です。前述のとおり、承諾は必ず必要な行為です。買主が住宅ローンの手続きをするのにも土地所有者の承諾が必ず必要になります。このため所有権のマンションと比べて、若干流通性が低くなることはいなめません。お買い得か否かは、それらの全てを勘案した上で判断すべきでしょう。

借地借家法の旧法と新法

借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた特別法です。まれに「借地権は土地・建物の占有を半永久的に保証した法律」と記した解説等がネットでみられますが、一方的に借地人・借家人に占有のお墨付きを与える法律ではありません。たしかに借地権は借地人・借家人に強い対抗力を与えた法律ですが、あくまでも「建物の保護」が目的です。

旧法で設定された借地家は、引き続き旧法が適用されます。旧法ではその存続期間が木造等で最低20年 (法定30年) 、マンションなどでは最低30年 (法定60年) となっています。これが新法では建物構造に関係なく最低30年 (これ以上の期間は自由) とされたほか、旧法ではあいまいだった地主からの更新拒絶の要件を、新法ではある程度明確にしています。

定期借地権のマンション

平成4年の新法で新たに設けられたのが 「定期借地権」 の規定です。「一般定期借地権」 では、存続期間を50年以上で定めたうえ、借地期間満了時に契約更新をしないこと、建物の買取請求をしないことなどを定めます。地主の「土地が戻らないリスク」がなくなります。したがって土地価格を抑えることが可能になります。一般には30%くらい所有権のマンションと比べて安くなるといわれております。

しかし、新しい制度ですから50年後にどんな問題が起きるのか、不透明な部分もあります。土地所有者 (地主)と借地人の双方ともに不安感が残るようで、様子見といった状況であり、当初期待されたほど一戸建て、マンションとも物件としては出ていないようです。

定期借地権のマンションは更新不可で、契約期間満了時にはマンションを解体し更地にして土地所有者に返還しなければなりません。これらは所有者の売買代金以外の負担金となります(通常は基金を構築します)。更新が不可ということは、理論上は50年目に近づくにしたがい価値は下がり、50年後は無価値となります。50年後の市場を不安を指摘する人もおります。たとえば、定期借地期間の終わりに近づき、賃貸に回される住戸が増えれば、マンション内の管理や修繕がきちんと行われないといった不安。あるいは50年目に近づくと、もう買い手がつかなくなり、ゴーストタウンとなるのではないかという不安などです。

銀行も所有権や新旧法の借地権とは違い、完全にウェルカムではありません。つまりローンがつかない場合もあり、流動性を低める結果となります。

いづれにせよ、価格を抑えることができるのは定期借地権付きマンションの魅力ですが、現在社会実験の真最中であり、お客様を社会実験に付き添わすのは、ちょっと引いてしまいます。マーケットの評価がどのようなものになるか、実生活での及ぼす影響は、あと50年たたないとわかりません。当社としてはあえて注意喚起をしています。新しい、従来の住宅購入者にはなかった発想で割り切れる人でなければ難しいかもしれません。