※この記事は東京都内の場合です。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、売買等で不動産（住宅）を取得したときや、新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。不動産取得税の納税は、取得してから6ヶ月から１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関やコンビニで納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。不動産取得税は個人、法人を問わず課税されます。

なお、取得とは名義変更の時期のことです。売買契約を締結した時点ではありません。

不動産取得税の計算

不動産取得税は次の式で計算することができます。

ちなみに、課税標準額とは実際の売買価格ではありません。課税標準額とは固定資産税などの課税のために都道府県の役所で計算した不動産価格で、北は北海道の弁天島、南は沖ノ鳥島まで日本国内に存在するすべての不動産に対して、都道府県では課税標準額を計算して金額の付与をしています。これをもとに固定資産税が決まります。

マンションの不動産取得税の推計

マンションですと、価格に占める割合のうち、家屋部分の割合が多い不動産です。マンションでは、共用部分についても持分に応じて税額を負担します。したがって、家屋の課税標準額が推計できれば、固定資産税・都市計画税の近似値が推定できます。以下にネットなどの簡単な調査から、ある程度は推計する方法を記します。

建物の推計

１）建物の課税標準額の近似値を求めるには、まず、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」記載（下にリンクのｐｄｆ）の新築時の単価を調べます。これは登記の課税標準です。しかし、お互い公的機関のデータでから、近いものとなっていると思われます。このデータの共同住宅の行を参照します。構造ごとに金額が違うので注意。
http://www.lotus-asset-and-property.com/ninteikijunhyou.pdf
２）新築時から経年減点補正率を調べる（リンクのｐｄｆの２ページ目にあります。）
３）調べたい物件の面積を乗じます。なお共用部分も負担対象ですから、適宜５平米～１５平米ほど加算しなければなりません。共用部が大きいマンションは大きめに。少ないマンションは小さめに加算します。
４）算出された課税標準額に対して、税率の３％％をかけます。
例）鉄筋コンクリート造、築20年、６０平米の場合
鉄筋コンクリート造の共同住宅の新築単価＝139000円
築20年の経年劣化率＝0.5013
６０平米のマンション＝共用部分も適宜加算して、70平米程度
→139000円×0.5013×70×３％＝146,329円

土地の推計

土地の課税標準額は路線価から推計します。路線価から０．８で割って、０．７を乗すると課税標準に近くなると言われています。そこで、
（路線価×土地面積）/0.8×0.7＝課税標準の推計

ここで課税標準に持分を掛けて、３％の税率を乗せると、不動産取得税額の近似値を得ることができます。なお、平成３０年までは住宅の不動産取得税は面積に関係なく２分の１の軽減率があります。

課税標準×持分×４％÷２＝不動産取得税額

路線価は以下のページで調べることができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/（国税庁のサイト）

例えば、台東区浅草橋５－２－３で、３５０平米の土地で、持分３０分の１のマンションの土地の不動産取得税は、以下のように計算が可能です。

｛（５６万×３５０平米）/０．８×０．７×（１/３０）｝/２＝８５７５０

不動産取得税の軽減措置

軽減措置の対象物件

軽減措置の申告

東京都にあっては、都税事務所にて軽減措置を適用計算してくれます。軽減措置がある物件は、課税がされないため、納付書等の郵送はされません。ただし、申告しなければ軽減されないような場合は、申告を要します。申告が必要な場合とは以下のような場合です。

• 登記時に別住所だった場合
• 昭和５７年１月１日より前の建物で、耐震基準適合証明が受けられるもの（なお、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要です。）

通常の申告が特に不要な物件では、実務上は登記のデータが都税事務所に行きますので、待っていれば課税されますが、申告は６０日以内に申告しなければなりませんので、申告を要する物件の場合は早々の対応が必要です。申告しないまま納付書が来ても、納付書が来た後の納税期限内に申告をすれば、軽減措置が適用されます。

就学、就職の事情により不動産取得税の居住要件を満たさない場合があるかもしれません。このような場合は、あらかじめ申告をしておき、後日、住民票等を提出することで、軽減措置の適用を受ける対応が可能です。

マンションの課税

土地が極端に広い物件などは別ですが、床面積よりも一戸当たりの土地面積が少ない場合は、家屋に軽減措置がある物件は、実務上は土地も軽減されて非課税となること多いです。

本稿に記載することは、半年に一回くらい、他業者さんからも電話などで質問をうけることもあり、仲介業者の方でも担当者によりご存知ない方もいるようです。仲介手数料無料・半額で、後述に例示する各マンションも手数料無料半額で対応致しておりますので、是非、仲介業務をご用命ください。耐震基準適合証明の取得のフォローも対応いたします。

耐震基準適合証明のメリット

現行の制度では、マンションでは築25年以下のマンションであれば耐震性は備えているとされ、耐震基準適合証明は不要です（木造一戸建ては２０年）。しかし、築年後、既定の期間を超えるの建物については、あらためて証明を取得する必要があります。

耐震基準適合証明の取得により、以下の税金等の控除・軽減を受けることができ、大変お得です。

１）登録免許税の軽減（登記費用の軽減）
２）住宅ローン控除・住宅取得資金の贈与税の非課税限度額
３）不動産取得税の軽減

もう少々詳しく言いますと、『耐震基準適合証明』とは租税特別措置法施行令４２条１項２号その他で定める、「国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に掛かる基準に適合するものであること」を証明機関（民間建築確認機関）ないし証明技術者（建築士）が証する書面です。建築技術的には、建築基準法施行令第３章～５章で記載された、耐震構造面の基準を満たす建物であることを確認した書類となります。

耐震基準適合証明の取得方法について

耐震基準適合証明を発行できるのは、建築士事務所に所属する建築士（１級２級）です。ほかにも、指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人も対応できます。実務上では建築士のほうが割安なので、建築士に依頼することが多いです。耐震基準適合証明を受けるには、引渡し前に、所有者の名義を以て建築士等の調査をさせ、耐震性があることを確認させなければなりません。（後述）

最近はあまり聞かなくなりましたが、２～３年前は、まだ制度が浸透しておらず、税務署の窓口の方も知らないありさまでした。税務署では制度は浸透してきたと思いますが、不動産業者では、まだよくわからない人も、いるかもしれません。

「耐震基準適合証明」と検索しても多くの業者が出てくるだけで、どの業者が適切か、大変迷うところです。当社では、過去の実績に基づき、適切な依頼先がありますので、物件仲介をご希望するさいに、合わせてお申し出ください。

証明発出のための耐震性の確認

年代による確認

マンションでは、新耐震の建物の場合は耐震性ありとされます。この場合は設計図書との差異や、建物の劣化等を建築士等が視認で確認します。

耐震診断による確認

1983年より前の建物では、販売図面や建物登記簿謄本を見るだけでは、旧耐震の可能性があります。さすがに外観を見ただけでは建築士等も耐震性を判断できませんので、耐震診断を基本に耐震性の評価をします。ここでいう耐震診断とは、登録資格講習を終えた建築士が主体行うもので、設計図に基づく構造計算やコンクリート抜き取り試験を行い、科学的な分析でＮ値を算出したものを実施します。かような耐震診断を経たものであれば、現行の耐震基準と同等と言えるのは、ほぼ間違いありません。

この耐震診断は数百万～のコストがかかります。そのため、気軽に行うことができるものでもないのが残念なところです。計画的に予算を計上して、マンションの管理組合として対応しなければなりません。

これらの資料うえで、当該耐震診断をした状況との差異や、建物の劣化を視認で確認して判断します。

耐震マークによる確認

東京都の場合でいうと、「東京都耐震マーク表示制度」というものがあります。平成24年４月からの制度で、建築知識が少ない方々でも、地震に対する安全性をすぐに見ることができる表示です。

上記の「耐震診断結果報告書」等の結果や「台帳記載事項証明」の記述情報に基づき、新耐震、耐震診断済み、耐震改修済みの状況に応じて、東京都で内容を確認して、下記のようなマークを交付しています。

昭和56年6月以降に建てられた建築
耐震診断により耐震性が確認された建築物
耐震改修により耐震性が確保された建築物

詳しいシステムは以下のリンクをご確認ください。

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/tokyo/topic09.html

プレキャスト鉄筋コンクリート造

ちなみに、鉄筋コンクリート造壁式工法（プレキャスト鉄筋コンクリート造）の場合には簡易な壁量計算とコンクリート強度の軽易な診断で対応できることもあります。

○５階以下
○ようかん型の真四角な建物
○階段タイプ
○柱の出っ張りがない

わかりやすく言いますと、昭和時代の団地のような建物が該当します。このような建物は部材が工場づくりでコンクリートで精度が高く、真四角でエレベータシャフトがないため、地震の応力にバランスが良いそうです。壁面は工場づくりですので、一定間隔のパネル風になっています。一定間隔の目地があれば、可能性を検討できます。

耐震基準適合証明の取得時期

耐震基準適合証明を取得するには、時期が重要です。この制度は、取得時点で既に耐震性を満たしている物件ならば、各種の税控除、軽減措置を受けることができるというのが発想の原点です。そのための証明が必要で、住宅取得日の前の２年以内に実地調査を行い、証明書を入手する必要があります。
つまり、制度上は、売主の名義で適合証明をとる必要があります。

中古戸建などで、引き渡し後に耐震改修を行い耐震性を確保する場合に限り、取得後未入居の時点での証明取得で耐震基準適合証明が利用できます。

よく知恵系のサイトでは何とかならないかと尋ねる投稿がありますが、引き渡し後では手遅れです。気をつけましょう。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14138722609

耐震補強工事と耐震基準適合証明

不動産販売のチラシにおいて「耐震補強工事済み」との記述がある場合は注意が必要です。処置が一時的、応急的な耐震補強に留めている場合があります。たとえば、柱に鉄板を巻きつけるなどの処理があります。一時的、応急的な処置はは廉価なので、よく取られる手法です。このような処理を実施するにとどめた場合、ある程度の耐震面の効果は発揮するとみられますが、建築基準法施行令第３章～５章の基準を満たさない場合があります。同施行令の基準を満たさない場合は、耐震基準適合証明の対象とならない場合があります。耐震基準適合証明ご購入の検討にあたっては注意しましょう。

根拠とする政令上の条文

家屋証明　租税特別措置法施行令４２条１項
住宅ローン減税　租税特別措置法施行令２４条の２第３項１号、同２６条２項、４０条の４の２第２項、同２４条の５第２項
不動産取得税　地方税法施行令３７条の１８第２項

類似の制度

住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する「瑕疵担保責任保険証」、指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関等が発行する「性能評価（耐震）」は税金の軽減のためには同様の働きをします。これらがある場合は改めて耐震基準適合証明を取得する必要はありません。

耐震基準適合証明の取得可の確認をしたことがあるマンション

物件名をお調べの場合はwindowsはctrl+f、macはcommand + F、android/iphpneはページ内検索で該当をご確認ください。

日々の業務のなかで、耐震基準適合証明の取得可否の確認をすることがあります。そこで、これまでの活動から、耐震基準適合証明の取得が可能と見込まれるマンションを記載します。最終的には発行者の判断にゆだねられますので、お含みおきください。当社以外の不動産業者様にてご対応中のお客様は、対応中の不動産業者に再確認いただいたほうがいいでしょう。住宅ローン控除等、諸税の軽減には、耐震証明以外の要件があることは、前述の通りです。

記載があるのは確認をしただけの物件。リンクがあるのは当社のサイト物件情報を掲載して、購入者募集をした経験がある物件です。