住宅売買の登記と登記費用

登記実務にあたるのは司法書士や土地家屋調査士です。これらの資格者は弁護士とくらべて目にすることは少ないですが、その資格は最難関の国家資格の一つとされています。特定の分野においては、司法試験よりも難易度が高いそうです。そのため、司法書士や土地家屋調査士は慣例として「先生」と呼称されます。これらは一般消費者の皆様は普段はご縁が少ない職業だと思います。特にご縁がなければ、不動産業者が斡旋いたします。

日本の法律ですと、実は、登記はしてもしなくてもいいとされています。しかし、二重売買などがあると、登記された者が優先されます(民法177条)。そのため実務上では登記をしないで放っておくことは、あり得ません。

なお、この記事においては「仲介の対象となる物件(中古住宅や小規模な新築一戸建て)」における実務を記しています。新築マンションでの流れは、こちらではわかりかねますので、当該物件の販売員などにお聞きください。

権利証

住宅の登記について

住宅の売買で登場する登記は以下の6項目です。イメージしにくいと思いますので、謄本の例と合わせてご覧ください。

所有権移転 名義の変更です。「移転」といいます。
所有権保存 新規の建物を作った場合には最初の所有権登記はされていませんので、初代の所有権の記述を「所有権保存」といいます。略して「保存」といいます。
抵当権設定 抵当権を設定します。住宅ローンなどで担保に提供された物件は、新買主には重要な情報です。そのため、その旨を外部に表示が義務付けられています。「設定」といいます。
表題表示 建物の概要を記した部分を表題部といいますが、新築一戸建て住宅など、新規の建物を作った場合、その記録はありません。表題部を登記して、建物登記の表示枠をつくります。これを表示登記といい、略して「表示」といいます。
住所変更 引越しなどで所有者の現住所が異なる場合、住所変更することができます。ただ、放っておく方々が多いも実情です。しかし、売るときには必ず最新の情報を記述することが必要です。後述しますが、売却の本人確認に印鑑証明が必要であるため、一致させるため、住所を記述が必須となります。
抵当権抹消 抵当権を削除するための登記です。「抹消」といいます。実務上は抵当権を付けたまま不動産を売ることはできません。そのため、抵当権がついている不動産は抵当権を抹消する登記が必要です。通常、ローンや借入の一括返済をすると抵当権を抹消できる書類が金融機関から返却されます。

権利に関する業務は司法書士が行います。表示登記は測量などの実務が付随するため、土地家屋調査士が行います。

登記簿謄本の例と見方

この記事では登記簿の専門用語がでてきます。登記簿にはこのようなことが記述されています。

項目 説明
表題登記 表題部には物件の概要を記述します。事例マンションの建物1室(区分所有)です。建物全体と1室の概要がそれぞれ記されています。
甲区 物件に関係する権利のうち、所有権に関する事項を記したものです。過去の所有者も含めて、ヒストリーが把握できます。最新の所有者の名義は最後列に記述されています。住所とお名前が記入されています。
乙区 物件に関係する権利のうち、所有権に以外の事項を記したものです。画像は抵当権を事例としていますが、借地権なども乙区に記述します。権利の内容、権利者、義務者の住所とお名前が記入されています。
下線を引かれた内容は過去の情報で、現在は終了した内容です。例えば抵当権が抹消されていれば、抹消した抵当権には下線が惹かれます。最新の所有者の名義は最後列に記述されています。

なお、登記の情報は現在はコンピュータ化されています。しかしコンピュータ化される以前の紙で記録した情報は移植されていません。それ以前の、現在生きていない情報は「閉鎖謄本」といって、過去の閉じ込んだ記録を引っ張り出すと追いかけることができます(東京で言えばコンピュータ化は平成 4年10月22日)。

登記費用について

登記費用は「登録免許税(国税)」「登記報酬(手間賃)」に分かれます。住宅売買の実務では、登記費用は便益を受ける方が支払うものとされています。買主・売主の負担は下記に記載のように割り振ることが多いです。

買主(新所有者)が負担する登記費用

  • 移転
  • 保存
  • 設定
  • 表示

売主が負担する登記

  • 住所変更
  • 抵当権抹消

※売主側の住所変更登記、抵当権抹消登記は、実施の必要性がある場合に対応すします。

登録免許税

登録免許税とは、国の税金です。政府の政策での割引の施策(耐震・省エネなど優良な住宅)はありますものの、税金ですので、どの業者が対応しても請求額は同じです。

登録免許税は従量制のものと定額制のものがあります。

従量制の登録免許税

従量制の税金の登録免許税は名義移転登記、抵当権設定登記、所有権の保存登記です。

名義移転、所有権の保存は固定資産税の登録免許税は課税評価額に基づいて計算されます。

抵当権の設定の登録免許税は、抵当権の金額(借入金額)によります。

土地の所有権の移転登記

課税標準 税率 軽減税率 備考
売買 固定資産税評価額 2.0% 1.5% 平成31年3月31日まで
相続 0.4%
贈与 2.0%

建物の登記

課税標準 税率 軽減税率 備考
所有権の保存 固定資産税評価額又は登記官認定価格 0.4% 0.15% 平成32年3月3日まで※諸条件あり
売買による
所有権の移転
固定資産税評価額 2.0% 0.3% 平成32年3月3日まで※諸条件あり
相続 0.4%
贈与 2.0%

抵当権の設定登記

課税標準 税率 軽減税率 備考
抵当権の設定 債権金額 0.4% 0.1% 平成32年3月31日まで※諸条件あり

軽減措置を受ける場合には、登記の申請書に市区町村長の証明書を添付し、新築または取得後1年以内に登記しなければなりません。証明書は、床面積50m2以上など一定要件を満たすことを証明しています。なお、特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の保存登記の場合、軽減税率は0.1%となります。

耐震基準適合証明瑕疵保証保険の付保があると、ごそっと税金が太く減税されます。

定額制の登録免許税

抵当権抹消、住所移転が定額制の税金です。2018年現在では、1件の登記で1000円の課税となっています。1件の登記とは建物1つにつき1件、土地1筆につき1件です。筆がいくつか分かれると、数件に及びます。

司法書士報酬

司法書士報酬には以前は司法書士会という業界団体が決めた「標準報酬」というものがありました。今は自由化されていて、各司法書士事務所が自由に設定しています。登記書類の作成費用のほかに、立会料、郵送代などの名目で請求されます。

前述の通り、税金は誰がやっても同じです。そのため、登記費用の比較は、名目の如何はありるものの、報酬の部分丸々含めたもの(つまり、税金以外の部分です)で検証を行わなければなりません。従来の「標準報酬」においては「移転」「保存」「設定」では別々の手間賃があったのですが、わかりづらいので、中古の場合は「移転」+「設定」、新築の場合は「保存」+「設定」というように、ほとんどの場合、「ひとまとめでナンボ」で比較されているのが実情です。

買主側の報酬の相場

「移転」+「設定」でいうと、買主側の報酬は、金融機関で指定がある場合(ネット銀行などで多い)や、小規模・零細不動産業者に出入りする先生では、12~13万円くらいのようです。ネット集客の激安設定の先生や、大手や地元の有力な不動産業者から紹介される先生では税込み8~9万円くらいに落ちついているようです。大手は数があるためでしょう。

これ以上の金額、つまり報酬だけで14万円台に突入すると、少しお高いかもしれません。なかには、16万、17万・・・20万という見積もりを見ることがあります。そうなると当社では交渉をするようにしています。高額の場合は、ぼったくりか、担当者がバックを受けている可能性も考えなければなりません。

売主側の報酬の相場

抵当権抹消、住所移転はそれぞれ、2~3万の設定をする先生が多いようです。両方ある場合は、ひとまとめの見積もりをしてくれるところもあります。

登記で気にすべき留意事項

その他の、消費者の皆様が登記で気にすべき留意事項を記します。

司法書士の指定

個人間売買の場合は買主が指定することが多いです。ネット銀行、一部のフラット35業者、特殊な銀行の場合は、金融機関の指定があります。取引によっては売主の指定がある場合があります。
司法書士を売主、買主それぞれ別々に司法書士を立てることも可能です。しかし、抵当権の抹消と所有権の移転、抵当権の設定の進行がバラバラになるのは、お取引を預かる不動産屋としては少し怖いお話です。実務上は避けたほうがいいと思います。

司法書士の紹介

冒頭のように、特にご縁がなければ、不動産業者が斡旋いたします。

基本的に司法書士の先生は厳しい資格をお持ちなので、しっかりされた方が多いです。しかしmまれに「おっちょこちょい」の先生にぶつかることもあります。そうなると我々不動産屋もハラハラです。筆者が経験した例ですと、「登録免許税の計算を間違えた」などがあります。見積もり段階ならまだよかったのですが、お取引が終わって解散した後ですと、訂正は大変です。率直に申しますと、新規の先生を探し回るよりも、ホンネは慣れた先生の方がいいかなと感じます。

登記の必要書類

買主

現金で購入する場合は住民票1枚でご対応が可能です。印鑑証明も不要です。しかし、ローンを用いて購入される場合は住民票と印鑑証明が必要です。これらは金融機関の指定に従います。

住所変更、抵当権抹消がない場合は印鑑証明とご実印が必要です。住所変更がある場合は新住民票(旧住所が記載されたもの)、抵当権の抹消がある場合は金融機関から交付をうけた「抹消書類」が必要です。

在外邦人の方々

海外に居住の方々は住民票、印鑑証明のシステムがありません。印鑑証明の部分をサイン証明、住民票の部分を在留証明に読み替えていただければ、在外邦人にも対応できます。

登記費用の支払期日

決済日の当日に行うことがほとんどです。決済業務は、多くの場合は銀行で決済をしますから、その場で支払うことになりまます。

買主様の登記費用は、頭金やその他の諸費用とともにm一括して銀行の預金に保管しておいていただいて、ローンの実行とともに現金で引き出せば楽です。売主様の登記費用は、一部を振込、登記費用部分を現金で支払ってもらって、そのまま先生に回すと、実務は楽となり、それぞれ現金の持ち運びの必要がありません。

中古住宅の瑕疵保証保険

中古住宅と瑕疵保険を取り巻く現状

いま、政府の政策は新築から中古の売買に軸足を移していて、中古物件の流通を促進しようとしています。その一環として、瑕疵担保責任保険の制度を固めています。瑕疵担保責任保険の主な目的は、保証をつけることで安心を促して、中古物件の販売を促して、日本の不動産の資産価値を下落させないようにするという意図があります。

付随的なメリットでは、税金の優遇です。各種の税制優遇のことです。このような政策的な優遇で、中古物件の流通促進に力を注いでいます。なお、これについては、耐震基準に適合する建物であれば、保険をつけなくても、税制優遇は適用を受けることができます。税制的な優遇に着目するのであれば、耐震基準に適合するものであれば、同等の効果は得られます。

瑕疵保証保険の付保証明をつけることで得られる税金の優遇は以下のようなものがあります。

  • 住宅ローン控除
  • 贈与税軽減
  • 登録免許税の軽減

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瑕疵保証保険の仕組み

インスペクションと瑕疵保証保険の現状

ところで、瑕疵保険と密接な関係にあるものとして、インスペクションがあります。中古住宅が瑕疵保証保険を受けるにあたっては、必ず物件のインスペクションを行います。

インスペクションとは物件の検査のことです。インスペクションは、保険を受けるために保証責任がある企業が物件に適合性があるかどうかを確認するために行われます。なお、インスペクションだけのサービスも請け負う、検査専門の事業者もあります。

新築住宅ですと、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)という法律をもとづき、10年保証の義務化と一体となり、瑕疵保証保険の制度が運用されています。このシステムも、出来てからもう10年近くに及びます。例の耐震偽装事件がきっかけととなり、出来た制度です。しかし、中古住宅の瑕疵保証保険ができたのがこの数年です。最近やっと立ち上がった制度で、義務化されていない側面もあり、中古住宅の瑕疵保証保険は、まだ浸透していないのが実情です。インスペクションというサービスは10年くらい前から既に存在していましたが、海外の事例を知っている人が意識的に取り組んでいるレベルだけで、こちらもまだまだ浸透していないのが実情です。インスペクションも瑕疵保険も、我々不動産業者の義務は、実施履歴の有無についてお客様に説明すればよいというだけです。したがって、インスペクションも瑕疵保険も、義務ではなく任意で行うものとされています。アメリカなどの海外はインスペクションサービスは一般的で必ず行うものとされていますので、差があるのが現状です。この点は今後の日本の課題です。

瑕疵保証保険に加入したい場合

それでは、瑕疵保証保険に加入したい場合はどうしたらいいか、見ていきましょう。

事業者が販売する保険に加入した物件

基本的に被保険者は売主ですので、事業者が販売する物件では、売主が加入すべきものとされています。事業者が販売する物件とは、具体的に言うとリノベーションマンションです。この分野に意識が高い事業者は、瑕疵担保責任保険に自ら進んで加入していて、その前提としてインスペクションも行っています。安心に対する一定の措置がなされているとみていいでしょう。

事業者物件のうち保険に加入していない場合

事業者物件は保険に売主が自ら加入すべきものとされていますので、事業者物件のうち保険に加入していないものは、交渉になります。交渉では、いまのところ、いづれかに分かれます。

付保の準備はできているが保険金は払っていない物件

付保のための準備ができている事業者は、買主の費用負担で、お金を払えば対応してくれると思います。

全く準備ができていない

なかには、全く準備をしていない事業者もいます。このような事業者との交渉は骨を折ることになると思います。なかには面倒くさがって交渉を拒否するところも出ると思います。

個人間売買

居住中の中古マンションなど、個人間の売買の場合は別の制度が用意されています。個人では資金力があてにできません。そのためインスペクション検査会社が被保険者となり、保険会社がこの検査会社のインスペクションの精度を保証するという建付けで、保証制度が用意されています。ただし、個人が売り主の物件では、売主に義務がありません。また、制度としても浸透していません。そのため、保険金を支払い、自ら進んで費用を負担する売主はいないのが実情です。

個人売買の物件で瑕疵保険を付ける流れ

  1. インスペクションの実施は買主の費用負担になります。
  2. インスペクションの実施のタイミングは、大まかな商談が成立したあと、売買契約前に行います。
  3. 保険に入れなくても、費用負担は買主です。
  4. インスペクションの結果、問題がある場合の修復費用の負担は交渉になると思われます。

実務上は大まかな商談が成立すると、ローンの審査や具体的な商談を詰める作業と平行して行いますので、その期間を利用することになると思われます。

ただ、日本ではインスペクションに関係した慣行や制度が確立されていませんので、一般的な処理対応も確立されていません。アメリカでは修復費用を見積もって値下げという処理になるので、ゆくゆくは日本もそうかもしれません。しかし、値下げをするくらいなら売却中止という売主が出たり、欠陥があるなら買わない買主が出ると思われます。

買主の交渉の条件として、売主のインスペクションを要求する条件付けをするのは自由です。しかし、インスペクション自体を受け入れないという判断をするも売主の自由です。

契約段階でルールをがっちり取り決めて、契約成立後にインスペクションをするという交渉も自由ですが、自ら物件の価格下落につながる作業を意欲的に取り組む売主はいませんし、インスペクションをすれば物件の差別化につながるなどの価格慣例も、まだありません。売主に費用負担を求めるのは売主が敬遠することになります。この点はアメリカでは「買主の息のかかった人を雇う」という考え方で、買主が負担するものとされています。少なくとも、売主に費用負担を求めるのは難しそうです。

大手仲介会社等の独自の保証

大手仲介業者では両手仲介手数料を取るための独自のサービスの一環として、独自に建物の検査や保証の制度を設定している業者もいます。ただ、当社が中小の業者だからdisるわけではありませんが、多くは保証期間が1年で、保証の上限となる金額が250万円程度のようで、内容がチープなものになってしまっているようです。また、対象とする中古住宅の種別や範囲などは会社によっても異なります。なにより政府の監督のない独自の保証制度ですので、税制の優遇がありません。仲介会社の息がかかったインスペクションと保証になりますので、中立性も疑問になりそうです。

不動産取得税と軽減措置


※この記事は東京都内の場合です。

不動産取得税とは?

不動産取得税とは、売買等で不動産(住宅)を取得したときや、新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。不動産取得税の納税は、取得してから6ヶ月から1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関やコンビニで納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。不動産取得税は個人、法人を問わず課税されます。

なお、取得とは名義変更の時期のことです。売買契約を締結した時点ではありません。

不動産取得税の計算

不動産取得税は次の式で計算することができます。

取得した不動産の課税標準額×3%=税額

ちなみに、課税標準額とは実際の売買価格ではありません。課税標準額とは固定資産税などの課税のために都道府県の役所で計算した不動産価格で、北は北海道の弁天島、南は沖ノ鳥島まで日本国内に存在するすべての不動産に対して、都道府県では課税標準額を計算して金額の付与をしています。これをもとに固定資産税が決まります。

マンションの不動産取得税の推計

マンションですと、価格に占める割合のうち、家屋部分の割合が多い不動産です。マンションでは、共用部分についても持分に応じて税額を負担します。したがって、家屋の課税標準額が推計できれば、固定資産税・都市計画税の近似値が推定できます。以下にネットなどの簡単な調査から、ある程度は推計する方法を記します。

建物の推計

1)建物の課税標準額の近似値を求めるには、まず、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」記載(下にリンクのpdf)の新築時の単価を調べます。これは登記の課税標準です。しかし、お互い公的機関のデータでから、近いものとなっていると思われます。このデータの共同住宅の行を参照します。構造ごとに金額が違うので注意。
http://www.lotus-asset-and-property.com/ninteikijunhyou.pdf
2)新築時から経年減点補正率を調べる(リンクのpdfの2ページ目にあります。)
3)調べたい物件の面積を乗じます。なお共用部分も負担対象ですから、適宜5平米~15平米ほど加算しなければなりません。共用部が大きいマンションは大きめに。少ないマンションは小さめに加算します。
4)算出された課税標準額に対して、税率の3%%をかけます。
例)鉄筋コンクリート造、築20年、60平米の場合
鉄筋コンクリート造の共同住宅の新築単価=139000円
築20年の経年劣化率=0.5013
60平米のマンション=共用部分も適宜加算して、70平米程度
→139000円×0.5013×70×3%=146,329円

土地の推計

土地の課税標準額は路線価から推計します。路線価から0.8で割って、0.7を乗すると課税標準に近くなると言われています。そこで、
(路線価×土地面積)/0.8×0.7=課税標準の推計

ここで課税標準に持分を掛けて、3%の税率を乗せると、不動産取得税額の近似値を得ることができます。なお、平成30年までは住宅の不動産取得税は面積に関係なく2分の1の軽減率があります。

課税標準×持分×4%÷2=不動産取得税額

路線価は以下のページで調べることができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/(国税庁のサイト)

例えば、台東区浅草橋5-2-3で、350平米の土地で、持分30分の1のマンションの土地の不動産取得税は、以下のように計算が可能です。

{(56万×350平米)/0.8×0.7×(1/30)}/2=85750

不動産取得税の軽減措置

軽減措置の対象物件

不動産取得税の軽減では、以下の3点の要件を備える必要があります。

  1. 居住要件
    • 個人が自己の居住用に取得した住宅であること
    • 東京都における運用では、通達によって、中古住宅を取得した場合において、複数の共同名義となっている場合、共同名義人のいづれかが居住者であれば、軽減措置の効果は取得者全体に及ぶとされています(※耳寄り情報も参照。平成31年1月現在)。
    • a)新しい住所で登記をしていると、当局では自己居住であると認定できます。
    • b)新住所で登記をしない場合は、申告が必要(下記)
    • 取得時における家屋の現況が住宅であることが必要
    • 取得前に住宅以外であった家屋を住宅に改築・改装する場合は、取得する前に住宅とする工事が完了していること。
  2. 床面積要件
    • 50㎡以上240㎡以下
    • 不動産取得税でいう床面積は、登記法の床面積とはことなります。現況の床面積で判定します。マンション等では共用部分を按分した床面積も含まれます。したがって登記床面積と異なる場合があります。税務当局で認定する現況床面積は、評価証明に記載があります。)
  3. 築後要件
    • 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
    • 昭和57年1月1日より前の建物では、耐震基準適合証明の発行が受けられるもの(なお、証明に係る調査(耐震基準適合証明の発行のための現地調査・視認)が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要。

軽減措置の申告

東京都にあっては、都税事務所にて軽減措置を適用計算してくれます。軽減措置がある物件は、課税がされないため、納付書等の郵送はされません。ただし、申告しなければ軽減されないような場合は、申告を要します。申告が必要な場合とは以下のような場合です。

  • 登記時に別住所だった場合
  • 昭和57年1月1日より前の建物で、耐震基準適合証明が受けられるもの(なお、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要です。)

通常の申告が特に不要な物件では、実務上は登記のデータが都税事務所に行きますので、待っていれば課税されますが、申告は60日以内に申告しなければなりませんので、申告を要する物件の場合は早々の対応が必要です。申告しないまま納付書が来ても、納付書が来た後の納税期限内に申告をすれば、軽減措置が適用されます。

就学、就職の事情により不動産取得税の居住要件を満たさない場合があるかもしれません。このような場合は、あらかじめ申告をしておき、後日、住民票等を提出することで、軽減措置の適用を受ける対応が可能です。

マンションの課税

土地が極端に広い物件などは別ですが、床面積よりも一戸当たりの土地面積が少ない場合は、家屋に軽減措置がある物件は、実務上は土地も軽減されて非課税となること多いです。

中古マンション(住宅)購入の諸費用と内訳

一般的な中古マンション(中古住宅)のローンであれば、必須項目の内訳は以下の通りです。

  • 売買契約の印紙
  • 調査事務・ローン事務手数料
  • ローン契約の印紙
  • ローン事務手数料・ローン保証料
  • 登記費用(司法書士報酬・登録免許税)
  • 清算金
  • 火災保険

物件により必要性が変化する項目の内訳もあります。

  • 仲介手数料
  • 各種の建物検査・証明費用
  • 不動産取得税

この記事では、流れに沿って、諸費用の項目を解説をいたします。

主な諸費用について

ローンの組み立てと物件により、諸費用は変化します。このなかで変化が大きいのがローン費用です。各銀行の競争により多様なローン商品が出てきています。費用の名目も多様化してわかりづらくなっていますが、基本は同じです。また、費用総額も大きくは変わらないようです。そのためあまり心配をせずとも大丈夫です。

売買契約時

仲介手数料※

もちろん、仲介手数料が無料の場合は不要です。一般的な仲介会社は「物件価格の3%+6万+消費税」です。当社では仲介手数料は無料か半額です。仲介手数料が発生する場合、総額の半金を売買契約時に支払います。民法上は売買契約が成立することで請求権は発生するのですが、消費者の心理や慣例・慣習になじまないため、役所の通達で、成約時半金+決済時半金とされています。当社もそれに準じています。

売買契約の印紙

売買契約の印紙は契約金額によって変わります。1000万円以下は5千円、5000万以下は1万円、1億円までは3万円です。印紙は国税です。

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

弊社のローン・調査事務手数料

弊社の場合、調査費用を承ります。この費用は重要事項説明書のための調査費用に充当しています。重要事項調査自体は法定で、必ずどの業者でも行います。しかし、仲介手数料無料とはいえ、売主さんの鵜呑みにして重要事項調査報告を書くのは、若干心配もありますので、費用をお願いしています。なお、弊社の場合、この費用は現金購入かローン購入の場合で変わります。

金額は当社では税別3万上限です。他社でも同様の費用の請求はありますが、会社さんによって、金額は多様です。5万、8万、10万と多様です。

ローン契約時

ローン契約の印紙

ローン契約の印紙は、借入額によって変わります。借入額が1000万円以下は1万円、5000万以下は2万円、1億円までは6万円です。印紙は国税です。

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/7140.htm

証明費用※

物件により各種証明が必要な場合があります。多くは不要ですが、ご利用するローンや築年により変化します。主に以下の証明です。

決済時

登記費用

登記費用は、名義変更にかかる費用です。ローンを借りた場合は、抵当権設定の費用もかかります。費用の内訳は、登録免許税(国税)と司法書士の手数料です。登録免許税は高額エリアほど高くなります。

国税と司法書士の報酬を、司法書士を経由して支払います。

条件に合致する物件は、登録免許税が軽減されます(自己居住の物件、登記面積50平米以上、マンションなら築25年以内)

仲介手数料※

決済時の残金半分です。もちろん、仲介手数料が無料の場合は不要です。

ローン費用※

ローン手数料

銀行の保証会社から請求される事務手数料です。利用する金融機関によって変わります。銀行は安いです。金融機関に支払います。

保証料

保証料とは、銀行の借入に対して、保証会社に保証人になってもらうための費用です。銀行のローンを利用する場合に支払います。なお、保証料は保険ではありません。保証料無料の銀行もありますが、手数料が高い場合もあるので注意が必要です。保証料を後払形式で金利上乗せ払いにすることもできます。通常は0.2%アップです。繰り上げ返済をすると若干の還付があります。

管理費清算金・固都税精算金

管理費と固定資産税等は、日割りで清算をします。管理費は管理会社に、固定資産税等は都道府県税です。

引渡後

火災保険※

多くの金融機関では、火災保険の利用が契約条件に入っています。保険料は損害保険会社に支払います。本来は保険がかかり始める引渡時が基本なのですが、最近の火災保険はキャッシュレスとなって、1月程度のあと、カード・自動引落でのお支払いが多いようです。

不動産取得税※

物件にもよりますが、取引完結後に発生する可能性がある項目は不動産取得税があります。住宅ローン控除が可能な物件であれば、不動産取得税は軽減措置の対象になる可能性がありますが、具体例は担当営業員にご確認ください。

耐震基準適合証明が出るマンションのメリット

本稿に記載することは、半年に一回くらい、他業者さんからも電話などで質問をうけることもあり、仲介業者の方でも担当者によりご存知ない方もいるようです。仲介手数料無料・半額で、後述に例示する各マンションも手数料無料半額で対応致しておりますので、是非、仲介業務をご用命ください。耐震基準適合証明の取得のフォローも対応いたします。

耐震基準適合証明のメリット

日商岩井亀戸マンション10135

現行の制度では、マンションでは築25年以下のマンションであれば耐震性は備えているとされ、耐震基準適合証明は不要です(木造一戸建ては20年)。しかし、築年後、既定の期間を超えるの建物については、あらためて証明を取得する必要があります。

耐震基準適合証明の取得により、以下の税金等の控除・軽減を受けることができ、大変お得です。

1)登録免許税の軽減(登記費用の軽減
2)住宅ローン控除・住宅取得資金の贈与税の非課税限度額
3)不動産取得税の軽減

もう少々詳しく言いますと、『耐震基準適合証明』とは租税特別措置法施行令42条1項2号その他で定める、「国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に掛かる基準に適合するものであること」を証明機関(民間建築確認機関)ないし証明技術者(建築士)が証する書面です。建築技術的には、建築基準法施行令第3章~5章で記載された、耐震構造面の基準を満たす建物であることを確認した書類となります。

耐震基準適合証明の取得方法について

耐震基準適合証明を発行できるのは、建築士事務所に所属する建築士(1級2級)です。ほかにも、指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人も対応できます。実務上では建築士のほうが割安なので、建築士に依頼することが多いです。耐震基準適合証明を受けるには、引渡し前に、所有者の名義を以て建築士等の調査をさせ、耐震性があることを確認させなければなりません。(後述)

最近はあまり聞かなくなりましたが、2~3年前は、まだ制度が浸透しておらず、税務署の窓口の方も知らないありさまでした。税務署では制度は浸透してきたと思いますが、不動産業者では、まだよくわからない人も、いるかもしれません。

「耐震基準適合証明」と検索しても多くの業者が出てくるだけで、どの業者が適切か、大変迷うところです。当社では、過去の実績に基づき、適切な依頼先がありますので、物件仲介をご希望するさいに、合わせてお申し出ください。

証明発出のための耐震性の確認

年代による確認

マンションでは、新耐震の建物の場合は耐震性ありとされます。この場合は設計図書との差異や、建物の劣化等を建築士等が視認で確認します。

耐震診断による確認

1983年より前の建物では、販売図面や建物登記簿謄本を見るだけでは、旧耐震の可能性があります。さすがに外観を見ただけでは建築士等も耐震性を判断できませんので、耐震診断を基本に耐震性の評価をします。ここでいう耐震診断とは、登録資格講習を終えた建築士が主体行うもので、設計図に基づく構造計算やコンクリート抜き取り試験を行い、科学的な分析でN値を算出したものを実施します。かような耐震診断を経たものであれば、現行の耐震基準と同等と言えるのは、ほぼ間違いありません。

この耐震診断は数百万~のコストがかかります。そのため、気軽に行うことができるものでもないのが残念なところです。計画的に予算を計上して、マンションの管理組合として対応しなければなりません。

これらの資料うえで、当該耐震診断をした状況との差異や、建物の劣化を視認で確認して判断します。

耐震マークによる確認

東京都の場合でいうと、「東京都耐震マーク表示制度」というものがあります。平成24年4月からの制度で、建築知識が少ない方々でも、地震に対する安全性をすぐに見ることができる表示です。

上記の「耐震診断結果報告書」等の結果や「台帳記載事項証明」の記述情報に基づき、新耐震、耐震診断済み、耐震改修済みの状況に応じて、東京都で内容を確認して、下記のようなマークを交付しています。

shintaisin_tekigou昭和56年6月以降に建てられた建築
耐震診断により耐震性が確認された建築物
kaisyuuzumi耐震改修により耐震性が確保された建築物

詳しいシステムは以下のリンクをご確認ください。

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/tokyo/topic09.html

プレキャスト鉄筋コンクリート造

ちなみに、鉄筋コンクリート造壁式工法(プレキャスト鉄筋コンクリート造)の場合には簡易な壁量計算とコンクリート強度の軽易な診断で対応できることもあります。

○5階以下
○ようかん型の真四角な建物
○階段タイプ
○柱の出っ張りがない

わかりやすく言いますと、昭和時代の団地のような建物が該当します。このような建物は部材が工場づくりでコンクリートで精度が高く、真四角でエレベータシャフトがないため、地震の応力にバランスが良いそうです。壁面は工場づくりですので、一定間隔のパネル風になっています。一定間隔の目地があれば、可能性を検討できます。

耐震基準適合証明の取得時期

耐震基準適合証明を取得するには、時期が重要です。この制度は、取得時点で既に耐震性を満たしている物件ならば、各種の税控除、軽減措置を受けることができるというのが発想の原点です。そのための証明が必要で、住宅取得日の前の2年以内に実地調査を行い、証明書を入手する必要があります。
つまり、制度上は、売主の名義で適合証明をとる必要があります。

中古戸建などで、引き渡し後に耐震改修を行い耐震性を確保する場合に限り、取得後未入居の時点での証明取得で耐震基準適合証明が利用できます。

よく知恵系のサイトでは何とかならないかと尋ねる投稿がありますが、引き渡し後では手遅れです。気をつけましょう。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14138722609

耐震補強工事と耐震基準適合証明

不動産販売のチラシにおいて「耐震補強工事済み」との記述がある場合は注意が必要です。処置が一時的、応急的な耐震補強に留めている場合があります。たとえば、柱に鉄板を巻きつけるなどの処理があります。一時的、応急的な処置はは廉価なので、よく取られる手法です。このような処理を実施するにとどめた場合、ある程度の耐震面の効果は発揮するとみられますが、建築基準法施行令第3章~5章の基準を満たさない場合があります。同施行令の基準を満たさない場合は、耐震基準適合証明の対象とならない場合があります。耐震基準適合証明ご購入の検討にあたっては注意しましょう。

根拠とする政令上の条文

家屋証明 租税特別措置法施行令42条1項
住宅ローン減税 租税特別措置法施行令24条の2第3項1号、同26条2項、40条の4の2第2項、同24条の5第2項
不動産取得税 地方税法施行令37条の18第2項

類似の制度

住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する「瑕疵担保責任保険証」、指定確認検査機関等、登録住宅性能評価機関等が発行する「性能評価(耐震)」は税金の軽減のためには同様の働きをします。これらがある場合は改めて耐震基準適合証明を取得する必要はありません。

耐震基準適合証明の取得可の確認をしたことがあるマンション

物件名をお調べの場合はwindowsはctrl+f、macはcommand + F、android/iphpneはページ内検索で該当をご確認ください。

日々の業務のなかで、耐震基準適合証明の取得可否の確認をすることがあります。そこで、これまでの活動から、耐震基準適合証明の取得が可能と見込まれるマンションを記載します。最終的には発行者の判断にゆだねられますので、お含みおきください。当社以外の不動産業者様にてご対応中のお客様は、対応中の不動産業者に再確認いただいたほうがいいでしょう。住宅ローン控除等、諸税の軽減には、耐震証明以外の要件があることは、前述の通りです。

記載があるのは確認をしただけの物件。リンクがあるのは当社のサイト物件情報を掲載して、購入者募集をした経験がある物件です。

物件名 手数料無料の
取扱い有無
モアステージ南綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンライフ東品川 手数料無料半額
取扱の問合せ
イトーピア五反田マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
レジデンスアゼリア中村橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
広尾ガーデンヒルズノースヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
ロイヤルパレス上池台 手数料無料半額
取扱の問合せ
代田ロイヤルハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンキャピタル成城三丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
グランドメゾン一番町 手数料無料半額
取扱の問合せ
馬事公苑前シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和シティコープ西蒲田3 手数料無料半額
取扱の問合せ
東十条サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットキャピタル 手数料無料半額
取扱の問合せ
東北沢ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日代々木上原マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
パルフェメゾン用賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
WTC南馬込マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
アーバンハイツ北砂 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム千駄木 手数料無料半額
取扱の問合せ
梅屋敷パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイホーム綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ユニライフ上馬 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンブレム西馬込 手数料無料半額
取扱の問合せ
ガーデンプラザ船堀 手数料無料半額
取扱の問合せ
洋伸東大島マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム多摩リバーサイド 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヒルサイド小日向 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和旗の台コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム多摩リバーサイド第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンション小石川台 手数料無料半額
取扱の問合せ
光シャンブル品川八ツ山公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム千石 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンピア哲学堂公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
エクセル大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
テラス浜田山ガーデニア 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾンブロンシュ本駒込 手数料無料半額
取扱の問合せ
東大島ファミールハイツ1号館 手数料無料半額
取扱の問合せ
東大島ファミールハイツ2号館 手数料無料半額
取扱の問合せ
蓮根ファミールハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ゾンネンハイム葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
菊川ガーデンハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
マートルコート中馬込 手数料無料半額
取扱の問合せ
板橋本町グリーンパーク 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンコート芝公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾン葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
フローラ大岡山 手数料無料半額
取扱の問合せ
雪谷テラス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヒルズ砂土原 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークノヴァ神宮前 手数料無料半額
取扱の問合せ
駒沢センターハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
目黒プラザ 手数料無料半額
取扱の問合せ
中村南パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペアパレス桜新町山桃館 手数料無料半額
取扱の問合せ
日本橋小網町ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリュック二子玉川 手数料無料半額
取扱の問合せ
葛西サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
グランディ田園調布 手数料無料半額
取扱の問合せ
ダイアパレス大洋駒形 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルミネ等々力 手数料無料半額
取扱の問合せ
レジデンス大山 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム都立大学 手数料無料半額
取扱の問合せ
東武練馬第2サニーサイド 手数料無料半額
取扱の問合せ
コープ野村大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
リベルジェ南葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
テラス岡本 手数料無料半額
取扱の問合せ
グローリア平河町 手数料無料半額
取扱の問合せ
船堀パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
小田急目白台マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴィンテージヒルズ目黒 手数料無料半額
取扱の問合せ
玉川スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
コーラルハイツ常盤台 手数料無料半額
取扱の問合せ
光が丘パークタウン四季の香二番街 手数料無料半額
取扱の問合せ
東建ニューハイツ成増 手数料無料半額
取扱の問合せ
クレストコート砂土原 手数料無料半額
取扱の問合せ
ドムス南麻布西館 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフトタウン祖師谷5号棟 手数料無料半額
取扱の問合せ
サントル千駄木 手数料無料半額
取扱の問合せ
コープ野村王子 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレロワイヤル杉並 手数料無料半額
取扱の問合せ
中馬込オリエントコート 手数料無料半額
取扱の問合せ
グランドメゾン田町 手数料無料半額
取扱の問合せ
東陽六丁目ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション豪徳寺第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和小日向ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
トーア早稲田マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション世田谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
用賀アンクレー 手数料無料半額
取扱の問合せ
和泉ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム祖師谷大蔵 手数料無料半額
取扱の問合せ
ディアハイム北品川 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス久が原 手数料無料半額
取扱の問合せ
グローリア初穂音羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日石川台マンションエイワンビル 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズガーデン石神井公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
木場サニータウン 手数料無料半額
取扱の問合せ
ドヌール蔵前 手数料無料半額
取扱の問合せ
中村橋パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日広尾マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日上野毛マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
グレースプラザ若松町 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ清新 手数料無料半額
取扱の問合せ
日神パレス平和台 手数料無料半額
取扱の問合せ
小滝台マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
第2西大島ビューハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
松原327ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
東松原ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
田端北スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
宇喜田ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
なぎさニュータウン 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾン小豆沢公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション上石神井 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾンデラビル巣鴨 手数料無料半額
取扱の問合せ
キャッスルマンション武蔵小山 手数料無料半額
取扱の問合せ
中銀徳丸マンシオン 手数料無料半額
取扱の問合せ
九段シルバーパレス 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス音羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
田園調布南シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
プラザ元加賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
蓮根パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション西葛西駅前 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム桜丘 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニューライフマンション木場 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニュー田端スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
スカイシティ南砂 手数料無料半額
取扱の問合せ
駒込八幡坂ガーデニア 手数料無料半額
取扱の問合せ
セザール西小山 手数料無料半額
取扱の問合せ
千川シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイシティ田園調布南 手数料無料半額
取扱の問合せ
八幡山パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ドムス高輪 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペガサスマンション浮間公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
ラセーヌ23上池袋 手数料無料半額
取扱の問合せ
タウンシップ等々力 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンビューハイツ四番町 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム千歳船橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモ城北中央公園 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフトタウン晴海 手数料無料半額
取扱の問合せ
ネオコーポ南馬込 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス千歳 手数料無料半額
取扱の問合せ
葛西第2スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイホーム御殿山 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム文京春日 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム用賀台 手数料無料半額
取扱の問合せ
第2三宿ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズプラザ北綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
岡本パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ネオアージュ祐天寺 手数料無料半額
取扱の問合せ
成城南フラッツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティ音羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス上馬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフィア西新井 手数料無料半額
取扱の問合せ
清新プラザ 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和氷川台コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
成城サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
東陽町スカイハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペアパレス上池台NO1 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション赤羽西 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニュータウンオークボ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズガーデン富士見台 手数料無料半額
取扱の問合せ
クレール桜新町 手数料無料半額
取扱の問合せ
NICハイム松原 手数料無料半額
取扱の問合せ
プレステージ三軒茶屋 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和二子玉川園コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
光建ハイムブリリアンス日本橋浜町 手数料無料半額
取扱の問合せ
西葛西ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
光が丘パークタウンいちょう木通り 手数料無料半額
取扱の問合せ
エステート花畑 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニックハイム東陽町第7 手数料無料半額
取扱の問合せ
ラミアール松陰 手数料無料半額
取扱の問合せ
ランドステージ渋谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンションお花茶屋第3 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークコート弦巻 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットオリエント 手数料無料半額
取扱の問合せ
小石川グランドヒルズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンマンション小豆沢 手数料無料半額
取扱の問合せ
用賀ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
月島リバーハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルミネ五反田 手数料無料半額
取扱の問合せ
石神井公園パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション小島町 手数料無料半額
取扱の問合せ
梅島グリーンマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
クレスト中野坂上 手数料無料半額
取扱の問合せ
潮路南第2ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム大森第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日プラザ東池袋 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日江戸川橋マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
池の上ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
成城北フラッツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エクレール洗足 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレ池上 手数料無料半額
取扱の問合せ
セドル新代田 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイツ品川 手数料無料半額
取扱の問合せ
東卸豊海住宅 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズガーデン駒込 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルピナスアン 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレ市ヶ谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンコート大森 手数料無料半額
取扱の問合せ
多摩川ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
チュリス氷川坂 手数料無料半額
取扱の問合せ
ファミリータウン東陽 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモリヴェール小石川 手数料無料半額
取扱の問合せ
東大島ハイライズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
パシフィック小豆沢 手数料無料半額
取扱の問合せ
セントエルモ綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイホーム市ヶ谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
フドウアーバニティ西小岩 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和千歳船橋ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
メゾンドルチェ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション堀切菖蒲園第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイネスロワイヤル 手数料無料半額
取扱の問合せ
池袋シティハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
石神井公園パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
西片サニーハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイゾン弦巻 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ大森東 手数料無料半額
取扱の問合せ
パレロワイヤル六番町 手数料無料半額
取扱の問合せ
スカーラ代々木上原 手数料無料半額
取扱の問合せ
ワコーレ町屋 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション門前仲町第3 手数料無料半額
取扱の問合せ
ブランシール碑文谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
エクセルヤマナシ武蔵小山 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和東品川コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和千歳台ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
第2中目黒シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム宮坂 手数料無料半額
取扱の問合せ
アルス等々力七丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
ペアパレス桜新町 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイゾン麹町 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニックハイム門前仲町第3 手数料無料半額
取扱の問合せ
コープ野村用賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
両国パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
プレジデントヒルズ上祖師谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
島津山ヒルズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ユーカリハイツ小石川 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンション不動前 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム狛江 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム上馬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ベルメゾン武蔵関 手数料無料半額
取扱の問合せ
多摩川テラス 手数料無料半額
取扱の問合せ
武蔵野ヌベール方南町 手数料無料半額
取扱の問合せ
笹塚シティハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニューパークハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
モナークマンション赤羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークタウン潮路北第1ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモプレイス亀戸 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイゾン仲池上 手数料無料半額
取扱の問合せ
ルミネ五反田第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
上野毛コートハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
オリエント三軒茶屋ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
レスポワール成増 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション板橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
コートハウス早稲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
朝日高輪マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
加賀ガーデンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション南砂町 手数料無料半額
取扱の問合せ
カーネワセダ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ザテラス代々木上原 手数料無料半額
取扱の問合せ
バームハイツ西葛西 手数料無料半額
取扱の問合せ
白金三光坂パークマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンション白金台 手数料無料半額
取扱の問合せ
メイツ綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴェラハイツ洗足 手数料無料半額
取扱の問合せ
深沢パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ八潮浜 手数料無料半額
取扱の問合せ
アーバンメゾン東大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
マートルコート尾山台 手数料無料半額
取扱の問合せ
ニックハイム尾山台 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルプレステージ目白 手数料無料半額
取扱の問合せ
綾瀬プルミエ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ノワール荻窪 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴェール池田山 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス等々力 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム若林 手数料無料半額
取扱の問合せ
ツインシティ東砂アネックス 手数料無料半額
取扱の問合せ
都立家政ガーデンハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
ヴェラハイツ勝どき 手数料無料半額
取扱の問合せ
広尾ガーデンヒルズウエストヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
アルス碑文谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
ソフィア東大島 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和世田谷コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイネス第2目黒 手数料無料半額
取扱の問合せ
豪徳寺パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス多摩川 手数料無料半額
取扱の問合せ
岡本タウンハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンパーク第6綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
落合パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
シャンボール三田 手数料無料半額
取扱の問合せ
グリーンパーク東綾瀬 手数料無料半額
取扱の問合せ
パシフィック西早稲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
日興パレス文京第三 手数料無料半額
取扱の問合せ
コンチネンタルハイツ石神井台 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティプラザ富士見町 手数料無料半額
取扱の問合せ
ストークマンション代々木 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス三ノ輪 手数料無料半額
取扱の問合せ
船堀パークファミリア 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム江古田 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズステーションプラザ半蔵門 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコート用賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
センターハイツ梅ヶ丘 手数料無料半額
取扱の問合せ
ザステイツときわ台 手数料無料半額
取扱の問合せ
護国寺ロイアルハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
西戸山タワーホウムズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
バームハイツ千歳船橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム上野毛 手数料無料半額
取扱の問合せ
久我山ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション本駒込第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
マンハイム白鳥 手数料無料半額
取扱の問合せ
ライオンズマンション上板橋 手数料無料半額
取扱の問合せ
日生住宅目黒マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモお花茶屋壱番館 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム鵜の木 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイネス南阿佐谷 手数料無料半額
取扱の問合せ
東急ドエルアルス上用賀3 手数料無料半額
取扱の問合せ
目黒原町パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム千住 手数料無料半額
取扱の問合せ
広尾ガーデンヒルズセンターヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイクレスト白金台 手数料無料半額
取扱の問合せ
マーランド貫井 手数料無料半額
取扱の問合せ
藤和南麻布コープ 手数料無料半額
取扱の問合せ
東建ニューハイツ元加賀 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットオリンパス 手数料無料半額
取扱の問合せ
サカイリグリーンパーク北千住第7 手数料無料半額
取扱の問合せ
ザステイツときわ台 手数料無料半額
取扱の問合せ
アルス石川台3 手数料無料半額
取扱の問合せ
コートハウス駒沢 手数料無料半額
取扱の問合せ
パークハイム中落合二丁目 手数料無料半額
取扱の問合せ
北青山パークマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイラーク荻窪サウスヒル 手数料無料半額
取扱の問合せ
門前仲町ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
大森海岸パークハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
代々木パークマンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモプレイス巣鴨 手数料無料半額
取扱の問合せ
コスモリヴェール若林 手数料無料半額
取扱の問合せ
氷川台パークホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティフロントタワー 手数料無料半額
取扱の問合せ
ディアハイム赤羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
南六郷ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
サンライフ南蒲田 手数料無料半額
取扱の問合せ
フジタ関口マンション 手数料無料半額
取扱の問合せ
セントヒルズ北千住 手数料無料半額
取扱の問合せ
成増ハウス 手数料無料半額
取扱の問合せ
上野の森リリエンハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム南六郷第2 手数料無料半額
取扱の問合せ
大京町サンハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
月島ホームズ 手数料無料半額
取扱の問合せ
シティコープ八潮台 手数料無料半額
取扱の問合せ
ハイラーク新赤羽 手数料無料半額
取扱の問合せ
瀬田ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
西葛西ハイム 手数料無料半額
取扱の問合せ
エンゼルハイム門前仲町 手数料無料半額
取扱の問合せ
日興児玉パレス南青山 手数料無料半額
取扱の問合せ
曳舟東ビューハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
ウィン目黒 手数料無料半額
取扱の問合せ
ホーマットアドミラル 手数料無料半額
取扱の問合せ
コート中央本町 手数料無料半額
取扱の問合せ
梅田芙蓉ハイツ 手数料無料半額
取扱の問合せ
石神井公園スカイマンション 手数料無料半額
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コートハウス城北中央公園 手数料無料半額
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インペリアル赤坂フォーラム 手数料無料半額
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ルクラス代官山 手数料無料半額
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マートルコート豪徳寺 手数料無料半額
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白金三光アンクレー 手数料無料半額
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藤和日暮里コープ 手数料無料半額
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アルス駒込 手数料無料半額
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ライオンズマンション千石 手数料無料半額
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南烏山パークホームズ 手数料無料半額
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パークハイム氷川台2丁目 手数料無料半額
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葛西ハイツ 手数料無料半額
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四谷ガーデニア 手数料無料半額
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藤和大久保コープ 手数料無料半額
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ダイアパレス猿江恩賜公園 手数料無料半額
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成城泉マンション 手数料無料半額
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ビオライフハウス 手数料無料半額
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サニーハイツ上北沢 手数料無料半額
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世田谷台ピロティ 手数料無料半額
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ロイヤルヴィーゼ学芸大学 手数料無料半額
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シティハイツ根津 手数料無料半額
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潮路北第1ハイツ 手数料無料半額
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クレール駒込 手数料無料半額
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エクレール経堂 手数料無料半額
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中銀世田谷桜丘マンション 手数料無料半額
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サンハイツ石神井公園 手数料無料半額
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グリーンコーポ江戸川親水公園 手数料無料半額
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清新北ハイツ 手数料無料半額
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グリーンコーポ久が原 手数料無料半額
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新神楽坂ハウス 手数料無料半額
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コート久が原 手数料無料半額
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マック西が丘ホームズ 手数料無料半額
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常盤台パークハイツ 手数料無料半額
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ライオンズマンション三河島第2 手数料無料半額
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東陽町公園ハイツ壱番館 手数料無料半額
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グリーンキャピタル第2笹塚 手数料無料半額
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ディアシティ赤羽1 手数料無料半額
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広尾ガーデンヒルズイーストヒル 手数料無料半額
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GSハイムときわ台 手数料無料半額
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シャルム見次公園 手数料無料半額
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ルネ蒲田 手数料無料半額
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東急ドエルアルス上野毛アネックス 手数料無料半額
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テラス目白 手数料無料半額
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サンファミール西早稲田 手数料無料半額
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マンション東陽町 手数料無料半額
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コスモ赤羽 手数料無料半額
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東急ドエルアルス経堂 手数料無料半額
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田園メイゾン 手数料無料半額
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ライオンズマンション大岡山 手数料無料半額
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ソブリン洗足 手数料無料半額
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クレール平河町 手数料無料半額
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グランドメゾン幡ヶ谷 手数料無料半額
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モアアペックス大森 手数料無料半額
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ニューウエルハイツ第2三軒茶屋 手数料無料半額
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グリーンキャピタル亀有 手数料無料半額
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コスモ西葛西 手数料無料半額
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グリーンパーク市ヶ谷柳町 手数料無料半額
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南阿佐谷ハイツ 手数料無料半額
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西荻日伸ハイツ 手数料無料半額
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早稲田セントラルハイツ 手数料無料半額
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メトロコープ第2豊洲 手数料無料半額
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チュリス代々木 手数料無料半額
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グランテラッセ西早稲田 手数料無料半額
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コンチネンタル石神井台 手数料無料半額
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代官山ローヤルコーポ 手数料無料半額
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ライオンズマンション綾瀬第2 手数料無料半額
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コスモ西落合 手数料無料半額
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上馬ハイツ 手数料無料半額
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モアクレスト西台 手数料無料半額
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アイビハイツ南品川 手数料無料半額
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平井グランドハイツ 手数料無料半額
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目黒ロイアルハイツ 手数料無料半額
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潮路東ハイツ 手数料無料半額
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テラス田園調布 手数料無料半額
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志村坂上パークハイツ 手数料無料半額
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都立家政シティハウス 手数料無料半額
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三光坂ホームズ 手数料無料半額
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両国パークハウス 手数料無料半額
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朝日プラザ志村坂上 手数料無料半額
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マンション荻窪台 手数料無料半額
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メイツときわ台 手数料無料半額
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アルカディア北小岩 手数料無料半額
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エンゼルハイム高井戸 手数料無料半額
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コスモ二子玉川 手数料無料半額
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ディアプラザ根津 手数料無料半額
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住宅購入の必要書類

【この記事の概要を動画で説明しています】

当社は仲介手数料を無料/半額ですので、仲介手数料無料の可否確認にて、気になる物件の取扱い可否と仲介手数料見積りをご案内します。他サイトの案件もおおむね対応可能です。

購入申込時

不動産購入申込書

購入申込書の書式は各不動産業者が備えてありますのでご心配は不要です。参考として(株)ロータス不動産の申込書式をリンクしております。購入申込時にローンの事前審査をいただきますので、次の項目もご覧ください。

お客様としては、購入申込の段階では、身分証の提示を求められることがあります。


当社の申込書式例

申込書契約書とは違います。申込は契約の前段階となる意思表示です。契約ではありませんので、後日、事前の説明などと異なる場合は、押印前ならキャンセルを申し出ることも可能です。慎重な申し込みは重要ですが、過度の緊張も不要です。通常では住宅ローンの契約前審査(事前審査)を実施して、ローンの借入能力があることを確認してから本契約です。申込書は契約書ではありませんので、この時点で金銭の授受はありません。申込書の記入内容の詳細もぜひご覧ください。

申込アクションの段階で危険な兆候を示す業者を見分けるヒントを会員向け記事に記入しています(⇒会員向け記事にジャンプ)。

住宅ローンの事前審査

お客様の購入申込を受けて商談を本格化させます。商談がまとまれば、関係者は契約の準備に入ります。その準備の一つが住宅ローンの事前審査です。事前審査とは、売買契約に先立って、金融機関がローンの可否の判断を提供してくれるサービスです。主要な銀行であれば、当社((株)ロータス不動産)でも住宅ローンの審査の窓口の対応をいたします。

住宅ローンの事前審査で必要な書類は、身分関係、所得関係、物件関係です。事前審査では、詳細は「ローンの審査と必要書類」の記事にも記しました。

1.身分関係の書類

身分関係の書類は写しでも構いません。原本は後日の本審査に利用します。

必要書類 内容
身分証明書 コピーを提出。運転免許証、パスポートなどで、写真付きが基本です。外国人の方は在留カードが基本です。裏・表面が必要です。
健康保険証 コピーを提出。勤務先名称、勤続年が確認できます。裏・表面が必要です。
雇用先との雇用契約書等 いわゆる非正規雇用とされる「契約社員」「派遣社員」の方は、雇用契約書と金融機関が指定する期間の雇用通知書が必要です。※ご勤務形態により、雇用保険被保険者証の写しを求められることがあります。
「経歴書」 ご勤続年数が短い場合。通常は勤続3年未満です。書式はご用意します。
会社案内等 自営業の方や会社経営の方や親族企業、小規模企業にお勤めの方は必要です。会社案内、登記簿謄本、ご勤務先のサイトのURLの提示など、事業の形態がイメージできるもの提出を求められる場合があります。

※免許証の紛失経験がある場合の注意を会員向け記事で記入しています(⇒会員向け記事にジャンプ)。

身分証明書について

不動産売買において身分証明書は欠かせません。住宅ローンや登記といった場面で必要となります。身分証明書としては運転免許証が一般的ですが、免許証がない場合でも、ほかにも方法はあります。身分証の要件は、以下の要件を備えている必要があります。

  • 顔写真付きのもの
  • 名前と生年月日と住所が記載されているもの
  • 国などの公共機関が発行したもの

したがって、以下のような書類が身分証として利用できます。ご不安がありましたら不動産の担当者区確認をしていただくのがいいでしょう。

  • 運転免許証
  • 日本国パスポート(旅券)
  • 個人番号カード(マイナンバーカード)
  • 運転経歴証明書
  • 小型船舶操縦免許証
  • 動力車操縦者運転免許証
  • 船員手帳
  • 海技免状
  • 耐空検査員の証
  • 航空従事者技能証明書
  • 運航管理者技能検定合格証明書
  • 猟銃・空気銃所持許可証
  • 教習資格認定証
  • 宅地建物取引士証
  • 無線従事者免許証
  • 警備業務検定合格証明書
  • 電気工事士免状
  • 認定電気工事従事者認定証
  • 特種電気工事資格者認定証
  • 戦傷病者手帳
  • 身体障害者手帳
  • 住民基本台帳カード(2015年12月をもって発行停止)

2.所得関係の書類

身分関係の書類は写しでも構いません。事前審査のために不動産業者に原本を渡すお客様もいらっしゃいますが、原本は、他の不動産業者・物件にお申込みを変更したりすることもありますので、コピーを利用しましょう。正式申込・本審査の時に使いますので大切に保管してください。自営の方は確定申告・納税に漏れがないかをご確認ください。確定申告自体がない場合はローンの利用ができません。⇒会員向け記事にジャンプ)。

源泉徴収票のコピー(勤労者の方。1~2期分)

転職から所定の期間に満たない場合は職歴書が必要です。現在ご勤務の会社における1年分の所得が源泉徴収票に記載されていない場合は、給与明細が必要です(少なくとも直近3カ月とボーナスですが、多ければ多いほど良い傾向があります。平均値でご勤務先での年収を推計します。)

自営業者の方は確定申告書の控えのコピー。3期分が必要です。

・申告書の部分と収支内訳・青色申告の部分も必要です。etaxの場合は受付記録(「メール詳細」ともいうようです)を添付願います。なお、税金対策などで赤字で設定されているお客様もいるかもしれません。事前にご相談ください。赤字の対応は会員記事で(⇒会員向け記事にジャンプ

・非上場の会社を経営されている方や、経営者と同族の方は、源泉徴収票以外に、ご経営の会社の決算書も必要です。赤字や債務超過に設定にされている場合はご相談ください。

フラット35をご利用の場合は2年分の書類が必要です。フラット35では、会社経営の方は会社の決算書は要求されません。

・まれに、過去のご勤務先で源泉徴収の納税をしてないことがあります。この場合、納税記録が出てきません。後日の本審査では、納税の証明も要求されますので、本審査で否決される結果となります。ご注意ください。事前審査では源泉徴収票だけで進行しますので表面化しません。当社では、個人経営の夜系のおしごとの経験があるお客様で、このような経験がありました。ご心配のある方は、あらかじめご相談ください。

3.住宅ローンの事前審査の申込書

申込書のほか、個人情報の取扱いの同意書を提出します。書式は金融機関所定の書式です。

物件価格を超過する借り入れの場合はお付き合いの仲介業者とご相談ください。諸費用を借りたい場合は「諸費用の見通し」が必要です。リフォーム代の借り入れを希望する場合はリフォームの見積もりが必要となる場合があります。

例として、当社でもお世話になっている三菱東京UFJ銀行の事前審査の書式ですが、他行もおおよそ似たような内容です。ローンの審査といっても複雑な内容ではありません。お客様の勤務先・収入の内容、物件の内容、資金計画の内容を記述して、その証拠となる情報を添付して、審査をしてもらいます。相談をしていただきながら、ローンの方針を固めていくこともできます。

事前審査の内容は本審査でも影響します。

4.物件資料

物件資料は登記簿謄本、販売資料、公図・測量図などが該当します。当社の取扱いのローンの事前審査では、当社が物件の資料を手配します。ローン業務を委託している場合はそのままお任せください。

不動産売買の契約時

売買契約については、重要事項説明と売買契約についてもご確認ください。契約時に不動産業者が提示する重要な書類を詳しく解説しています。

  • 収入印紙(もしくは印紙代)
  • 身分証明書。免許証やパスポート、在留カード等です。

  • 新築戸建の場合は、表示登記のための住民票、印鑑証明(各1通。現在の住所)が必要です。

※印紙代は売買契約の価格によって変わります。リンク先の国税庁のサイトでご確認ください。

住宅ローン本申込時

所得書類

事前審査の書類と同じですが今度は原本の出番です。

・勤労者の方は源泉徴収票の原本と、課税証明(市区町村役所発行)の原本。課税証明は源泉徴収票と対応する期間の書類が必要です。

・自営業等の方は納税証明(税務署発行)の原本。納税証明はその1・その2と呼ばれるタイプが必要です。納税証明は事前審査で提出した「確定申告書」と一致する期間の書類が必要です。一般の金融機関では3期分が基本(フラット35では2期、)です。

・会社経営をされている方は、銀行によっては、経営する会社の納税証明の原本と、ご自身の源泉徴収票と、課税証明の原本。それぞれ3期分が基本です。

住民票と印鑑証明の原本

住宅ローンで利用する本審査の住民票は「世帯全員」「個人番号(マイナンバー)・本籍記載なし」」が基本となります(重大な個人情報扱いになるそうです)。おひとり世帯でも「世帯全員」で請求します。

ローンの本申込で使うハンコは実印です。実印とは、市区町村の役所で印鑑登録したハンコです。住宅購入で実印は必ず必要になります。これを機会にかっこいいハンコ(認印・三文判ではない、独自のデザインの印章)の利用を希望なさる場合には、家が決まる前でも、ご準備いただいてもいいかもしれませんね。認印・三文判ではないハンコは偽造防止の意義もあります。

物件関連書類

物件の関連書類を添付します。具体的には、売買契約の時に不動産業者から交付を受けた「売買契約書」「重要事項説明書」「登記簿謄本」の各原本です。これらは事前審査の段階では物件の書類はなかった書類です。事前審査の段階では、チラシやパンフレットの提出のみで審査をしていました。

耐震基準適合証明など

ローン控除や登記費用の軽減で利用する「耐震基準適合証明」等が利用できる物件であれば、取得はローン契約の時期ころに取ります。実務上は不動産業者に任せておけばよいと思いますが、売買契約の前に「耐震基準適合証明」等が利用できるか、確認したほうがいいでしょう。「耐震基準適合証明」のほかには瑕疵保証保険などの場合もあります。

住宅ローンの契約時

住宅ローンの契約は、それまで積み上げてきたものに基づき契約します。そのため、ここで新たな資料は出ないはずです。登記の必要書類を兼ねて、住民票、印鑑証明を金融機関に提出します。

  • 身分証明書
  • 住民票(新住所もしくは旧住所)(⇒会員向け記事にジャンプ
  • 印鑑証明(新住所もしくは旧住所)
  • 収入印紙(金融機関によります。当社からの案内をご確認ください)
  • 売買契約書・重要事項説明書・手付金の領収書の写し

枚数は金融機関と契約形態によって異なりますので、ご案内をご確認ください。「売買契約書」「重要事項説明書」は、ご購入契約の時に不動産業者から交付を受けています。当社は「重要事項ファイル」に装丁しています。ファイルをご持参いただくとよいでしょう。

引渡・決済時

ローン購入の場合

・身分証明、実印。

※ローン購入の場合はローン契約の手続きの折に提出することが多く、あらためて別の書類は必要がないことのほうがが多いようです

現金購入の場合

・住民票、身分証明、認印

その他

・司法書士の判断・ご案内にしたがいますので、当社にご相談ください。住所変更があるケース、氏名変更があるケースなどは重要です。

全体の手続き、大きな流れをお知りになりたい場合
中古マンション等の購入手続き(流れ)
新築戸建て購入手続き

これから家さがしのスタートという方:これから家さがしという方は書類は必要ではありませんが、事前審査に必要な書類はお取り揃え頂いてもよいと思います。
参考ページとして。見学の流れを記述しました。ご覧いただければ幸いです。
見学の流れ