適合証明

フラット３５では、技術基準に適合していることの証明が必要です。この技術基準があるため、物件としては、比較的良質な物件の傾向があります。技術基準の内容は、建物の形状・耐震バランス、適正な管理費の運用ができるか、長期修繕計画の有無などが調査の対象です。

この証明書を適合証明といいます。適合証明の依頼コストは依頼先によっても若干ことなりますが、５万～７万円くらいです。最近では、フラット３５も商品が，【フラット３５】【フラット３５Ｓ】【フラット３５リノベ】など多様化していますが、基礎となるフラット３５とくらべ、Ｓやリノベが付くと、発行費用は１～２万くらい高くなるようです。

適合証明の例。役所の証明書みたいな感じです。

適合証明の発行者

適合証明は専門の資格のある人が発行します。これを適合証明技術者といいます。主として建築確認検査機関や、設計事務所がその任にあたります。そのため、最終的には調べるにはコストがかかります。組織が行う「検査機関」よりも、「設計事務所」のほうが、小回りが利き、価格も若干安いようです。これらの専門家のなかでは事前診断をサービスでしてくれるところもあります。

なお、事前診断では足を使って動いてはくれず、最終的には正式の診断を依頼する必要があります。事前診断をお願いするには、必要書類をそろえるのにコストがかかる場合があります。

らくらくフラット３５

適合証明の発行を省略できる物件もあります。これらの物件は住宅金融支援機構に登録されていて、らくらくフラット３５というページで確認することができます。ただ、これはわりと新しめの物件でないと登録がないため、古い物件は見当たらないかもしれません。

【らくらくフラット３５】
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/f35ums/

適合証明の効果

適合証明の使い道はフラット３５だけではなく、この証明力を活用して、火災保険・地震保険の割引なども利用することができる場合があります。地震保険の割引制度をご覧ください。

旧耐震のローンをを不可とする銀行でも、フラット３５の適合証明が取れることでローンを可とする銀行も一部あります。例えばスルガ銀行などです。

中古住宅の基準適合の見分け方

フラット３５が利用できるか否か販売用資料には書いていないことが多く、検討に迷うところです。技術基準があり、その趣旨を知れば、ある程度の目安を考えることはできます。以下にご案内をいたしますので、目安としてお考えください。

住宅としての規格

住宅とは、2以上の居住室（家具等で仕切れる場合も可）、炊事室、便所、浴室があり、独立した生活を営むことができるものです。

耐久性

所定の耐久性が満たされたもの。木造の住宅については、外壁に接する土台を木造とする住宅は詳細の規定があります。

耐火・耐久性

• 主要構造部を耐火構造とした住宅であること
• 準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）の住宅であること
• 木造、Ｓ造、ＲＣ造それぞれに応じた耐久性基準に適合する住宅であること

耐震性

マンションの場合

• 耐震が良好であること（昭和56年6月1日以降の物件は新耐震とされ、自動的に耐震は良好です）
• 新耐震でない場合には以下に合致すること
  • 構造形式がラーメン構造と壁式構造の併用されていないこと
  • 平面形状が著しく不整形でないこと
  • セットバックが大きくないこと
  • ピロティ部分が偏在していないこと

一戸建ての場合

• ア建物の形（整形、不整形の評価）
• イ壁の配置（壁のバランスの評価）
• ウ筋かい等の有無（壁の強度の評価）
• エ壁の割合（必要壁量に対する充足率の評価）

くわしくは、こちらをご確認ください。

中古住宅の技術基準の概要

維持管理の基準

一戸建て住宅の場合には、土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと、マンションの場合においては外壁、柱等に鉄筋の露出がないことなどが基本です。

• 管理規約が定められていることと
• 対象とする期間が20年以上で、現在、有効な長期修繕計画が定められていること

消費者金融の履歴がある場合

消費者金融（いわゆるサラ金）やカードローンなど、フリーローンの借入がありますと、住宅ローンはできないのではないかと考えてしまいがちです。やや制約を受けることもありますが、結論から申し上げますと、大きく心配することではありません。当社でも消費者金融アリの状態で通したことはありますので、ローンは通ると思います。

ローンに対する判断は銀行によりけり

通る・通らないの対応は銀行によって変わるというのが実情です。銀行を利用する場合、目的ローンと異なり、消費者金融等に対してネガティブな判断をして、借入履歴を重く見る銀行も一部あるのも事実です。一方で、単純に返済比率だけの問題としてとらえる銀行もあります。特定の銀行でなければならない事情がなければ、大きく問題にはならないとと思います。

ただ、返済比率として見る場合、過去の消費者金融との取引履歴があり、過去２年の借入履歴が存在する場合には、極度額（借入枠）の全てを返済比率として見る銀行もあり、結果として厳しく見るところもあります。

ちなみに、フラット３５であれば、金融業者にもよりますが、対応はドライです。目的ローン、フリーローンの別により重みを付けることもなく、完済されれば、借入はないものとして見てくれます。

借入で重要なのは返済比率

どの金融機関を利用する場合でも、大切なのは返済比率です。返済比率とはリンク先でも解説していますが、ご収入に対する返済額の比率です。各金融機関で設定している返済比率をオーバーすると、他の条件が良くても通りません。返済額とは現在の金利ではなく、想定される金利のことを指します。固定金利の場合は、当該の借入金利を指すこともあります。一定の金利に対して３５～４５％の設定をする金融機関が多いようです。収入によっても変わります。

現在の借入残高があれば黙っているのは超ＮＧ

どの金融機関の住宅ローンの書式でも借入残高を告知するコーナーがありますので、その部分に記述をしないと瞬殺となります。個人信用情報を調べれば借入残高があるのはすぐにわかります。「金融機関を騙そうとしている」という見方をされるためです。

延滞がある場合は不可

ちなみに、過去に延滞がある場合は、回数にもよりますが、かなり厳しくなります。金額はあまり関係ないようで、学生時代のクレジットカードの延滞が少額・毎月あったので不可とされた事例もあります。多数となると厳しいようです。お心当たりがある方は、不動産業者に足を運ばれる前に、まず、ご自身の信用情報（クレジットヒストリー）を確認されるとよいでしょう。

多額な借入額への対応

このように、収入を圧迫しない範囲での単なる借り入れは気にすることなく対応が可能です。しかし、多方面に多額となってくると少し対応が必要です。とくに銀行系カードローンの場合はご年収に対する総量規制がないため、勤務先の評判が高い方ほど多額のカードでの借入が存在する場合もあります。結果として借入額が膨らんでいて、楽観できないほどに返済比率を圧迫することもあります。

おまとめローン

おまとめローンという商品が地方銀行にありますが、住宅ローンにおまとめができれば、効果は絶大です。借入額が多額であっても、著しく返済比率を軽減できて、金利も低く、期間も長いからです。ただ、住宅ローンの目的外利用は金融機関は認めませんので、もちろん、住宅ローンを利用したおまとめは当社ではやりませんし、提案してくる不動産屋さんはかなり危険な業者です。通常の不動産業者・金融業者ならば、対応しません。昔の不動産屋さんは、裏テクニックを駆使して、住宅ローンに組み入れてしまい、無理やりおまとめローンにしていました。仮に対応する不動産業者がいたとしても、銀行も見る目が厳しいため今はかなり厳しいと思います。

事情をよく知らないノウハウのサイト（カードを販売するアフィリエイトサイト等）では、ローンでまとめ込むことも可能と書いてありますが、信じるのは危険です。現在はこのような対応をする不動産業者は少ないでしょう。金融機関に目を付けられると一発で取引停止となるためです。また、お客様も一括返済を求められる可能性があります。数年に一回、お客様から相談を持ち掛けられることもありますが、もちろん当社ではお断りしています。

消費者金融等に借入があっても住宅ローンに成功した事例

お付き合いのある金融機関の方からお聞きした成功事例をご紹介します。住宅ローンに合算することはできませんが、比較的低金利で超長期のローンに転換することで著しい返済比率の軽減効果が期待できます。

ケーススタディ

イニシャルで伏字にしているのはカードローンもしくは消費者金融です。200万～300万単位での借入にアプローチしています。また、ご年収も300万円台～600万円台となっていて、どちらかというと一般的な階層の方々となっています。

枠が楽になってしまうと、結果として借り増してしまうことにも・・・ご利用は計画的にお願いいたします。

自営業の皆さまが取りうる選択肢

大手銀行・ネット銀行

メガバンク等の大手やネットの銀行は、変動金利を中心に金利が安くなっています。また、物件の選択肢にも大きな制限がありません。この点において銀行はありがたいのですがハードルもあります。自己資金が（おおむね）２割必要というのがほぼ前提であり、第一かつ大きなハードルです。第２のハードルは、年収の審査が３年間分がということと、年収は納税証明等に出てくる公的なデータのみで検討対象ということです。自営業の皆様は、経費算入などにより、サラリーマンなどとくらべ、しばしば所得が低く見えることがあります。しかし、銀行系の金融機関での年収カウントは公的なデータだけです。

地域の金融機関

次に検討を進めるのは地元の地域系金融機関です。地域の金融機関として挙げられるものは、地方銀行・信用金庫・信用組合などです。

このタイプの金利は大手銀行等よりも、少し高くなりますが、２０１８年時点の変動金利は１％を下回ります。自己資金については、必ずしも２割云々は問われないようです。ただ年収は納税証明等に出てくる公的なデータを基本に検討します。

「メインバンク」「プロパーの金融機関」などというように、地域系の金融機関の魅力は取引履歴や縁故を重視してくれることです。業務上の借り入れだけでなく、預金などでもいいです。金融機関のつながりがある場合は、ハードルにかかわらず、お客様本来の実力を見て判断してくれることもあります。大手銀行はスコアによる機械的判断の比重が高いのですが、地域系の金融機関は人の目・信用による判断の比重が高いようで、それぞれの違いになっています。このタイプの金融機関は、不動産業者がご紹介するより、お客様ご自身が金融機関にご相談を開始していただき、不動産業者に対応をご用命いただくことになります。

逆に、これまでまったく関係がなかった金融機関ではむしろハードルが高くなる場合もあります。

フラット３５

民間の金融機関で難しい場合は、フラット３５でのご検討になると思います。フラット３５の特徴は、若干、金利が高くなりますが、全期間固定ということが特長の住宅ローンです。詳しくはリンクから内容をご確認ください（⇒「フラット３５」へ移動）。

フラット３５は政府系の独立行政法人が、民間金融機関へのバックアップを経由して提供する住宅ローンです。条件に合致しさえすれば、基本は誰でも貸してくれます。年収の推移が安定的的であれば、自己資金云々は言われません。ただし、全額ローンというのは審査場の不利になるようで、少しでも自己資金を投入していただくと良いと聞かされています。

年収は納税証明等に出てくる公的なデータのみで検討しますので、税金対策等でご収入を押さえてらっしゃる場合は、利用が難しいかもしれません。

ゆうちょ銀行

フラット３５でハードルが高い場合、検討すべきはゆうちょ銀行です。ゆうちょ銀行とは郵便局〒で見かける、あの銀行です。と言いましても２０１８年時点でのシステムは、ゆうちょ銀行はスルガ銀行の代理店として住宅ローン事業を行っており、貸出はスルガ銀行が行い、ローン審査における実質的な判断もスルガ銀行が行います。

スルガ銀行は貸出態度は時勢により変化します。以前は自己資金２割を要求されていましたが、２０１８年の時点では外国人の方を除き、うるさくは言われないようです。

スルガ銀行はユニークな銀行で、お客様の本来のご収入の実力と、家賃の支払い履歴を重視するという考え方であり、お客様へのヒアリング・面接を重視します。

ただ、景気の悪化により、貸出姿勢は変わるかもしれません。また、慎重に検討を要するべき点としては、金利は高めに設定されているということ、変動金利のみの商品というのが挙げられます。

銀行ですのでどのような物件でも大丈夫というわけではありません。聞いたことがある物件への制限をいくつか申し上げます。

1. 旧耐震の場合はフラット３５が利用できる技術基準を満たすこと
2. 旧耐震の場合は築６０年内に完済をすること

ローンを申請する場合の必要書類

必要書類については詳しくは別ページ「住宅ローンの必要書類」でも解説を立てています。ご覧いただければ幸いです。なお、確定申告を過去にしていない場合は、住宅ローンの利用ができません。

所得関係

確定申告の控え（３期分）

確定申告の控えは申告書のほかに、収支内訳書や青色申告書も必要です。申告書は受領した公印がスタンプされているものが原則ですが、e-taxで申告されている場合は「メール詳細」のプリントアウトで対応できます。

納税証明

納税証明はその１その２を３期分、ご用意ください。

身分関係

身分証明（写真付き）、健康保険証、印鑑（認印可）、住民票、印鑑証明

仮審査の段階では認印でかまいませんが。住民票も不要です。しかし、ローンの本審査に進まれる場合は実印と住民票が必要です。

税金・年金・公課等の未納がないこと

税金・年金などに未納があると、住宅ローンの利用はできません。公課等とは税金、社会保険のことです。税金は国税はもちろん、住民税も含みます。社会保険とは健康保険、年金のことを指します。この点はここのところ厳格に見る銀行が多くなり、審査方針によっては、公課の未納がないことを確認されることがあります。「未納の有無」というのがポイントで、追納でも受け付けられない場合がありますので注意が必要です。

税金や年金は先取特権があり、住宅ローンの債権が脅かされるというのが理由だそうです。また、おそらく、信用力を確認できず、住宅ローンの審査スコアが下がることもあるでしょう。公課の未納がある場合はあきらめて、２年もしくは３年の実績を構築することを優先しましょう。

住宅ローンの条件について

ひと口に水商売と言っても雇われている方とご自身で経営されている方がいると思いますので、このページでは分けて記述しています。

いずれにせよ住宅ローンで金融機関が関心を持つのは「収入の安定性」です。そしてそれを証明する書類が必要となります。金融機関の皆さん曰く、水商売の方が住宅ローンを借りようとする場合は、「収入等の証明書類」の提示が難しいケースが多いようです。

住宅ローンの証明書類

税金・社会保険の支払いの有無は、住宅ローンを利用するにあたり重要です。税金・社会保険の支払いの証明書を提示する目的は、まずは年収の把握のためです。また国などからの監査が入ってしまうとまずいので、法令順守を何よりも銀行は遵守します。税金・年金の未納がおありですと、ローンを承認することはありません。支払状況の確認のため書類を求められることがあります。金融機関の皆さんが言うには、お客様の色々な過去の事情で書類の提示をすることが難しいことがあるため、住宅ローンの障害となる場合があるようです。

風俗性が高い方の住宅ローン

水商売のなかでも風俗的な営業にご勤務の方の場合もいらっしゃると思います。多くの場合、収入の安定性の指摘を受けてローンの合格が難しくなるようです。銀行の皆さん曰く、実際に通ることはないようです。

税金の証明

雇われている方の場合

雇われている方の場合は賃金の支払いを示す「源泉徴収票」があると思います。また「課税証明」という書類が必要になりおますので、市区町村役所で取り寄せてください。所得を以下江目にしていることで税金を払っていない場合がありますが、雇われている方の場合はそれは問題ではありません。「源泉徴収票」や「課税証明」にを確認することで、「所得」の数値を金融機関は確認しています。すなわち年収のことです。

ちなみに、ほんとうにたまですが、税金等の天引きをされていても、実際には税務署に税金を払っていないなど、悪質な勤務先の事業者もいるようです。その場合は課税証明が出てきませんので、そのままだとローンの障害となりますのでご相談ください。

自営等の場合

自営等の皆様は３期分の確定申告書とそれに対応する納税証明をご準備ください。自営の方の場合は確定申告書と納税証明に記載された「所得」の部分を個人の年収としています。「収入」ではありませんのでご注意ください。納税証明は国税の税務署で取得することができます。なお自営業の方の場合は赤字があるとローンはほぼ不可能になります。前期、前々期が申告未了の場合も同様で、ローンは不可能です。

年金

被雇用者の場合

雇われている方の場合、健康保険は勤務先の者の場合（社会保険）と国民健康保険の場合があります。社会保険であれば、年金の加入も自動的になされていますので問題になることはありません。一方で健康保険が国民健康保険の場合は、支払履歴の情報を出すように求められることが多いと思います。勤務先の社会保険があれば問題がありまんが、国民年金の場合は２年以上の支払い履歴があるかどうか確認してください。

自営等の場合

「自営」の方の倍年金の支払いは、国民年金です。支払いの状況を確認するため、履歴の情報を出すように求められることが多いと思います。国民年金の支払い履歴は社会保険事務所に行くと取り寄せることができます。国民年金の場合は２年以上の支払い履歴があるかどうか確認してください。

健康保険

健康保険の加入状況はカードの提示でわかります。実際問題、住宅購入を検討する方が健康保険については非加入という状況は少ないので、金融機関がこの点を問題にすることはありません。国民健康保険の有効期間を確認してください。通常は有効期間のスタートから終わりまで２年あります。２年ない健康保険の場合はご相談ください。

収入の安定性

収入は安定性していることが望ましい

銀行が最も気にするのが収入の安定性です。もちろん収入の多少も金融期間は重視はしていますが、それよりも安定性のほうをより重視しています。今年は年収１０００万、去年は４００万、一昨年は６００万etcなどは、ブレが多くて審査の目線が厳しくなります。

また、「この年収が返済期間の続くのか」という視点も重要です。場合によっては返済期間を短くしたり、自己資金を多くしたりなどの対策が必要となります。

自己資金

水商売に関わらず、営業者の方々が銀行で住宅ローンを借りようとする場合は自己資金が２割が目安です。

個人信用情報

過去にはクレジットカードの利用やキャッシングの経験がある方も多いと思います。借りていた額が多いことがあるかもしれません。過去に借り入れていた額は特に問題はありません。現在借り入れている額があっても、年収と返済額の比率の範囲内に収まっていれば大丈夫です。

しかし金融機関が重視するのは信用情報、すなわち延滞の履歴です。過去の返済の延滞は色々な事情があると思いますが、金融機関の立場では延滞があるとＮＧとなります。

フラット３５

フラット３５は公的な団体が運営している国が関与する住宅ローンです。ですので職業がローンの障害となることはありません。住宅ローンの強い味方です。年収の書類も２年間で大丈夫です。フラットで重要なのは安定性です。また信用情報も重視しています。