セカンドハウスの住宅ローンの基本的な視点

実情としてセカンドハウスの住宅ローンは金融情勢に左右される側面が多いようです。ただ基本的な骨子は通常の住宅ローンと変わりません。

金利

セカンドハウスの住宅ローンでは、条件は通常の居住用の住宅ローンよりも厳しくはありますが、条件さえ合致すれば、比較的スムーズに貸し出しには応じてくれます。ただ、ご自分で居住するための住宅のローンでみられる住宅ローンの金利よりも、セカンドハウスの住宅ローンの金利は、高くなる傾向にあるようです。

居住用の住宅ローンの金利は、当社が活動する東京都内における変動金利ですと、実勢では１％弱です。店頭表示金利が２.４７５％のところ１.５～１．８％ほどの割引です。

しかしセカンドハウスのローンでは割引幅はそれよりも抑えめになります。実勢では住宅ローンよりも割高と提示されるようですので、０．５％前後というのは難しいかもしれません。

フラット３５もセカンドハウス向けのローンに対応していますが、本宅のフラット３５の提示金利と同水準です。

購入目的

セカンドハウスローンも条件さえ合致すれば、比較的スムーズに貸し出しには応じてくれますので、多く出ているのですが、購入目的の審査は一段と厳しめです。というのも、銀行は一般の住宅ローンでは、「性善説」で審査をする意欲が感じられます。しかし、セカンドハウスの住宅ローンのおいては、「性悪説」に立っているような印象を受けます。お客様のご意向の聞き取り調査をしたうえで、そのご意向の裏付けとなるものの提出・提示を求められると思います。

その背景としては、セカンドハウスローンとして借りたものの、実際には賃貸住宅として運用しようとする人もいるからという説明をよく聞きます。投資用賃貸住宅のデフォルト率（延滞率）は、セカンドハウスローンの住宅ローンと比べるとさらに上がります。そのため、投資住宅のローン金利は、通常の住宅ローンより高い金利での契約を求められます。

また、セカンドハウスの住宅ローンは、本人以外の利用では基本的には親族に限定されます。たとえば、おめかけさん、愛妾用の住宅はセカンドハウスの住宅ローンの対象にはなりません。その手の話はよくあるとのことで、おおむね見抜いているようです。また、ある程度の永続性を加味されます。学生一人暮らしの令息令嬢を入居を目的としたローンは、銀行によりますが、対応しない銀行もあります。

自己資金

セカンドハウスの住宅ローンは、銀行目線でみるとリスクが高いと考えられているようです。実際、デフォルト率（貸出先からの返済が滞る率）も高いようです。借入をしようとするお客様の信用力にもよりますので一概には言えませんが、自己資金は２割程度あれば理想とのコメントは多く感じます。銀行は貸出債権の保全を担保物件中心に考えていますので、いつでも競売に出しても回収できる必要があるわけです。

ただ、フラット３５では２割が必須と考えている節は少ないようです。ただ、上述の購入目的の必然性に説明にが難しいと、判断は厳しいと聞いています。

返済比率

収入に対する返済比率の計算は通常の住宅ローンと同じような計算で行います。本宅の住宅ローンが残っていると、その分はセカンドハウスの住宅ローンの貸出制限となります。また、将来本宅の住宅ローンを検討されている方は、お気をつけください。住宅ローンの借り入れの制限となります。

担保提供

銀行方針、あるいはお客様の信用力によっては、セカンドハウス部分に加え、本宅も担保提供することを求めらる場合があります。

非正規雇用の方の住宅ローンは可能

金融機関によって条件がありますが、原則として、派遣社員・契約社員（いわゆる非正規雇用）の方々も住宅ローンは組むことは可能です。世間のイメージと異なり、非正規雇用の方にも門戸を開いている金融機関やローン商品はけっこうあります。正社員とをついて虚偽の申告をするよりも、正々堂々と進めていただいたほうが、今後のクレジットヒストリー（金融取引の経歴）にとっても有利だと思われます。

具体的なご希望物件があれば、ぜひご相談ください。当社の提携先の金融機関・住宅ローン会社と連携しながら、ご相談を進めることも可能ですので、しっかりと展望しつつ対応できます。奮ってご相談いただければ幸いです。

皆さんの味方となるローン

フラット３５は、派遣社員・契約社員・パートアルバイト（いわゆる非正規雇用）の方々の強い味方です。フラット３５の考え方は安定収入を重視します。定期的な収入があり金額が安定的に推移していれば、フラット３５では安定収入と考えます。高年収ながらも年収が不安定になりがちな自由業の方々よりも、非正規雇用の方々のほうが、安定性が高いと判断するようです。雇用されていることで得る収入は、安定収入と位置付けているからです。以下のリンクはフラット３５の当社の説明ページです。

⇒フラット３５

後述で言及していますが、フラット３５については、雇用形態による制約はご心配は不要です

ただし、フラット３５は物件的な制約があります。耐震面やその他の事項（マンションの場合は管理面も含む）でも、一定の審査基準があります。かいつまんで言うと、フラット３５が利用できるのは、良質な物件です。担保評価が安定的ということになります。これが民間銀行と比べて、非正規雇用の方々への貸出の判断基準が緩やかになるミソです。

借入に有利な仲介手数料無料サービス

なお、ローン審査の実務では、可能な限り物件価格に対するローン負担率を下げて、ご年収に対する毎年の返済額の比率（返済比率といいます）を低めに抑えることが望ましいといえます。その意味で、仲介手数料無料サービスは役立ちます（物件により手数料半額です）。手数料の見積もり、諸費用の見積もりをしていますので、ふるってご応募ください。

不動産投資について

おそれながら、非正規雇用のお客様に、不動産投資・マンション投資のためのローン付けをした経験は、当社ではまだありません。一般的な住宅物件とくらべて、確率は低くなるものと思います。

各雇用形態からの分析

契約社員の方の住宅ローン

契約社員の方々は、「契約社員」を１年以上勤めておいでですと、正規雇用のサラリーマンと同じ条件で、銀行ローンがご検討可能です。ただし、同等の勤務期間といえる説得力のある材料があれば、期間はこだわらなくてよい場合があります。

雇用形態については雇用契約書と健康保険証によって確認します。更新ごとの雇用契約書が必要になりますので、保存をしておいてください。

派遣社員の方の住宅ローン

民間銀行では、３年以上の勤続期間があると正規雇用のサラリーマンと同じ条件でのローンご検討が可能です。

雇用形態については雇用契約書と健康保険証によって確認します。開始年と最新の条件が確認できる雇用契約書が必要になりますので、各年度の契約書を保存をしておいてください。

なお、自己資金が２割あれば、雇用期間にはこだわらなくてもよいとされております。

パート・アルバイトの方の住宅ローン

フラット３５が重要な選択肢です。ご想像のとおり、現在の商品・制度では、主債務者としてのご検討は難しいと思います。残念ながら今の金融情勢ですと、パート・アルバイトの方は、メガバンク、地方銀行、信用金庫など、一般的な金融機関は難しいようです。なお、収入合算者では対応してくれる銀行はありますので、ご安心ください。

フラット３５は全期間完全固定金利が大きなメリットで、2010年代後半の今でも歴史的な低金利です。民間銀行の変動と比べても、検討の余地はあります。フラット３５では、ご収入が不足気味でも、「親」＋「子」などの収入合算による連帯保証も有力な手法です。

以下のリンクはフラット３５可の販売中物件のリストです。
⇒フラット３５利用可の物件
ただ、こちらでフラット可能との記述がなくても、条件さえ適合すれば利用できますので、お手間ではありますが、気になる物件があれば、ご確認・お問い合わせを頂ければと思います。

勤務期間が短い方

契約社員、派遣社員の方で、勤続年数が少なめの方はフラット３５になるかもしれません。（⇒フラット３５利用可の物件）。

フラット３５が利用できない物件を購入したい場合、あるいはご利用を望まない場合でも、自己資金が２割あれば、一般銀行のご利用は可能です。

※ところで、このページをご覧の方は、インターネットで住宅ローンのご研究中だと思いますが、ローンのノウハウの情報を見るときは、記事をネットを見る場合は書かれた時期を重視してください。景気の比較的よかった時期（2007年、 2008年頃まで）に書かれた内容は、鵜呑みにしないでください。

非正規雇用の方に対する金融機関の傾向

フラット３５

【条件】

非正規雇用の方に限らず、フラット３５の貸出限度は、物件価格の9割までです。さらに１割分を借りたい場合は、フラット３５を提供する金融機関のプロパーローンとなるでしょう。その金利は、一般の銀行よりも高いようです。健康保険への加入が必須です。

メリット

雇用形態での制限はありません（アルバイトの方も対象になりえます）。独立行政法人住宅金融支援機構が、国の政策として住宅金融を担っています。

諸費用を借りる場合、以前はノンバンクの諸費用ローンを利用していましたが、平成３０年４月のシステム改革により、諸費用の借り入れも可能となりました。固定金利ですので、金利が借入れ期間中に変動しません。 将来の居住費の予測がつきやすいので、むしろ非正規雇用の方向きと言えます。

デメリット

住宅金融支援機構が定める基準に適合する物件のみがローンの対象です。その適合証明の発行が必要です。変動金利よりも若干高い傾向はあります。しかし、歴史的な低金利なので、金利差は縮まっています。

金利について

銀行の変動金利は低金利で結構なのですが、超長期固定金利も重要な選択肢としてお考えになるとよいかもしれません。若干、金利が高くなりますが、依然、歴史的な低金利ですので、全期間の完全固定であることは大いにメリットです。将来的な変動リスクを避けることができます。

フラット３５は、たいへん使い勝手の良いローンです。非正規雇用の方に限らず、多様な方々が貸出対象になりえます。パートの方、自営の方も対応できます。派遣社員の方、契約社員の方にはフラット３５は重要な選択肢です。細かい実務上の話になりますが、借入幅は銀行よりも多くとることもできます。収入返済比率を計算するにあたり、貸出適用金利で収入返済比率を計算しますので、結果として有利になるためです。

大手銀行

【条件】

健康保険への加入が必須です。契約形態を記した契約書面の提示が必要です。経歴書を求められる可能性があります。在籍確認があります。

地域金融機関

地域金融機関とは、信用金庫、地方銀行などです。地域金融機関の非正規雇用の方に対する門戸は狭いですが、自己資金が多いと対応をしてくれます。

フラット３５とは

フラット３５とは、住宅金融支援機構が取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の愛称です。フラット３５は、長期固定金利住宅ローンを組むならば検討対象の第一です。フラット３５を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要です。全期間固定金利は毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができます。

多様な金融機関が提供

ＡＲＵＨＩさんが「フラット３５シェアＮＯ１」を謳っていますが、これはつまり、他の会社も取り扱いがあるということです。フラット３５の取扱金融機関は銀行・信用金庫・労働金庫など預金取扱金融機関の一部と、フラット35を扱うノンバンク（モーゲージバンク・信販・住宅金融専門会社）であり、実に多様です。各会社により、金利、サービス、審査方針にも少しづつ差があり、サービスを競っています。

フラット３５のメリット

多くの方が利用できるローン

審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方も対象になります。正規の納税を行っている必要があります。

低水準の金利

フラット35では金融機関が住宅金融支援機構に住宅ローン債権を譲渡することで金融機関のリスクを低減しています。住宅金融支援期機構は市場で投資家に住宅ローン債権を販売しています。そのため、固定金利のわりに金利は低水準に抑えらることができます。金利は毎月変わりますので、お問い合わせください。

保証料無料・保証人不要

通常の住宅ローンでは金利とは別に保証料を払う必要がありますが、フラット35では保証料は不要です。保証人もいりません

適切な技術基準

フラット３５を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があります。技術基準は、主として耐震・構造面と、マンションでは管理面です。技術基準があるため、一定の安心の目安にもなります。

団体信用保険が選択できる

フラット35は団信がついていますが加入しない自由もあります。団信に加入しない場合は借入金額が0.2％が減額となります。団信が利用できない方々の選択肢になるほか、生命保険に加入することができるのであれば、民間の逓減定期保険に加入する方法がおトクな場合もあります。

親子リレーローン

フラット３５の特徴の一つとして、親子リレーローンがあります。親子の連帯債務により収入を合算できる方式です。収入は親子で合算できるのに対し、返済期間は子の年齢を基準にして最長３５念の利用をすることができます。つまり、子世代の収入が心細い場合の補完的な収入合算や、親世代の年齢が高い場合の期間の延長に活用することができます。民間金融機関のものと比べて特徴的な商品で、民間の同種の商品は親子の同居が必要等の条件がありますが、フラット３５においては、親世代の非居住型という形態でも利用ができます。

親子リレーローンの住宅ローン控除

住宅ローン控除のもととなる残高証明の発行は１件で、フラットの側で按分して算出することはしません。住宅ローン控除では、提示された残高証明の情報をもとに、年収による貢献分により比例按分して、確定申告時に、各債務者の想定の借入残高を確定させます。このような方式により税務署に申告すことがオーソドックスな方式です。

フラット３５のデメリット

押さえらえられているとはいえ、変動金利よりは高い金利です。

フラット３５のシステム

融資手数料システム

フラット３５を実施する金融機関は、銀行とは限りません。ノンバンク系の金融機関も融資をしています。大きく分けて、フラット３５では融資手数料のシステムが２タイプあります。一つは、金利を安めにして、融資手数料を取るタイプ。もう一つは、融資手数料を定額割安にして、高めの金利となるタイプです。借入段階で融資手数料を多めに払うか、高めの金利（高金利型）を選択するかは、検討の要素です。

低利で融資手数料を多めに取るタイプはノンバンクの金融機関に多いようです。手数料を割安にするタイプは、銀行などが多いようです。

着目は返済期間です。手数料は返済期間に関わらず一定ですので、返済期間が短いと、手数料の実質負担が多くなり、低金利の有利さの割合は縮小されます。返済期間が長くなりそうで、借り入れ時に多額の手数料を払える余裕がある場合は、「融資手数料投資型」の利用を検討する価値があるといえます。繰り上げ返済をどんどん行う場合は、固定割安な融資手数料を選択する方がいいでしょう。

補完のローン

フラット３５では、物件価格の９０％までしか貸さないのが原則です。しかし、フラット３５を提供するローン金融機関の独自のサービスにより、合わせ技で残りの１０％を補完する金融業者もあります。フラット３５自身で１００％ローンのサービスもあります。しかしこちらは審査基準が厳しく、金利も高くなるので、使い勝手は悪いようです。

適合証明

フラット３５では、技術基準に適合していることの適合証明が必要です。この技術基準があるため、物件としては、比較的良質な物件の傾向があります。技術基準の内容は、建物の形状・耐震バランス、適正な管理費の運用ができるか、長期修繕計画の有無などが査の対象です。適合証明は専門の資格のある人が発行します。主として建築確認検査機関や、設計事務所がその任にあたります。そのため、最終的には調べるにはコストがかかります。５万～７万円くらいのようです。これらの専門家のなかでは事前診断をサービスでしてくれるところもあります。事前診断では足を使って動いてはくれませんので、必要書類をそろえるのにコストがかかる場合があります。

中古住宅の基準適合の見分け方

フラット３５が利用できるか否か販売用資料には書いていないことが多く、検討に迷うところです。技術基準がありますので、以下を目安にお考えください。

マンションの場合

1. 管理規約が存在し、長期修繕計画が施行されていること
2. 新耐震であること。
3. 新耐震でない場合は、建物がスクエアな構造をしていて、ピロティ構造、独立柱構造ではないこと。荷重が偏在していないこと

一戸建ての場合

1. 旧公庫基準で建築されたこと
2. 当時の建築確認の申請書と設計図面があること

くわしくは、こちらをご確認ください。
中古住宅の技術基準の概要

フラット３５で借り入れ可能な諸費用

2018年4月の制度改定で借入対象となる範囲が広がり、フラット３５においても多用な範囲での諸費用の借入が可能となりました。

フラット３５の必要書類

フラット３５にも事前審査というサービスはありますが、経験上、民間銀行等と比べて精度が下がるといわれています。そのため、事前審査よりも本審査を意識した必要生類の収集が重要です。

被雇用者の方（会社員、会社経営者、非正規雇用者）の申込み

○住民票、源泉徴収票（直近２期分）、課税証明（直近２期分）、健康保険証、運転免許証等（写真付きの身分証）

※収入が２か所以上あるは、確定申告書と納税証明その１・その２（直近２期分）

自営業・自由業の方の申込み

○住民票、確定申告書、納税証明その１・その２（直近２期分）、健康保険証、運転免許証等（写真付きの身分証）

※フラット３５では、自由業等の方も２期分の収入資料で大丈夫です。

不動産関連の書類の申込み

不動産関連でもいくつかの書類があります。契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、公図、物件案内図などです。これらは不動産業者が提供してくれますので、早い段階では心配は不要です。

床面積の制限

フラット３５が利用できる物件には面積制限があり、下限は壁芯面積で30.00㎡を超えていることです。壁芯面積とはパンフレットなどに書いてある「専有面積」のことです。ただ、マンションの場合では、物件によっては壁芯面積が不明な場合もあります。その場合は登記簿に記載の面積（内法面積）に対して1.06倍をした面積を壁芯面積に相当するものとして取り扱うことが可能です。具体的には、28.31㎡以上あるとフラット３５では取り扱いが可能となります。
まれに物件により、パンフレット面積では30㎡を下回るが、登記簿面積で28.31㎡以上あるという物件もあります。登記簿面積で規定以上あれば取り扱う金融機関もあるとのことなので、微妙なラインの場合はご相談ください。たしかに、登記簿面積は資格がある人が計測した面積で、正味の生活部分ですので、でたらめな数値ではありません。その意味では登記簿面積を基準に考えるのは、合理的な判断かもしれませんね。

フラット３５の悪用

この業界に身を置いていると、フラット３５のシステムを利用した悪用の例はよく聞きますが、お勧めしません。もちろん当社でも対応しません。
露見すると期間の利益を失います。期限の利益を失うとは、「一括して返済せよ」ということです。通常は延滞をしないと来ることはない「一括返済」ですが、悪用と認定されると、突然来ます。民間の金融機関であれば相談に応ずる場合がありますが、フラット３５の運営者は公的機関なので規則通りにしか動きかず、一基に全額返済に進むとはよく聞きます。

投資マンションの購入

現在の住宅ローンがあっても、その住宅を売る意思があれば、フラット３５のルールではその分の住宅ローンを返済比率として見ないというルールがあります。また、やむを得ず、転勤や転属により賃貸に出すことは応ずるというルールもあります。これらのルールを悪用して第二第三のマンションや、投資マンションを買わせようお勧めする業者もいます。これはルールの悪用に該当しますので、期限の利益を失うおそれがあります。業者の口車に乗るのは、お勧めしません。金融知識が少ない若い男性が狙われているという報道も耳にしますので、気を付けてください。