大手の施工業者なら安心か??

分譲業者と施工業者は違う

ゼネコンの仕事

日本語では「総合建設業」といいますが、ゼネラル・コンストラクターを略してゼネコンと呼びます。建物の工事は多岐にわたります。まず、建築、設備、その他に分かれ。建築は躯体、内装にわかれます。建築は昇降機、給排水などに分かれ・・・とドンドン枝分かれしていきます。それぞれの業者は専門性を持っています。これらの専門施工業者を統括するのがゼネコンの仕事です。

それでは具体的にはゼネコンは何をしているかというと、取り纏めの仕事をしています。総監督として、進行管理、予算管理、安全管理を行っています。実は、ひとくくりにゼネコンと言っても、工事実績に得意分野があり、建築と土木で得意が分かれています。

責任を負うのは分譲会社

日本の住宅分譲のシステムは、まず不動産会社というのがいて分譲を企画・実行します。その会社が発注する先として施工会社がいて、下請けとして位置づけられます。品質の確保を促進する法律では、新築や中古の10年保証の期間内には、アフターサービスの範囲内です。アフターサービスについて、直接、購入者(入居者)に責任を負うのは売主(分譲会社)になります。施工会社は分譲会社に対して責任を負ってはいますが、「適切な施工をすること」以上の責任はありません。たとえば、地盤に関する事項などは、分譲業者の範疇になる可能性が高いと思われます。また、管理会社は維持管理をしているだけですので、こちらも無関係です。

ゼネコンの「組」

ゼネコンでしばしば見る「組」という社名ですが、これは反社会勢力とは関係はありません。かつて、江戸時代からの話ですが、親方とその配下の職人が形成する施工者チーム「組」といっていましたが、個人事業の大工の親方を発祥とすることが多い日本のゼネコンではそのまま伝統として受け継いでいるものです。他に、港湾荷役業者にも、このような伝統があります。いま、かつての反社会勢力で「組」という呼称が多いのは、かつて、取り締まりから逃れるために請負業者の看板を掲げるようになったからというのがいきさつであるようです。そのため、まっとうな工事業者は反社会勢力とは無関係です。

大手の施工業者なら安心か

実際の中古住宅の販売現場では、施工業者を気にする人は少数派であるように感じます。完成してからしばらく経過していますので、実際に居住をしていて「稼働」の実績があります。また、時間が経過すれば、アフターサービスは無関係になってしまいます。

大手ゼネコンならば施工管理の体制はしっかりしていることがあり、可能性としては安心度の可能性は高まるかもしれません。ただ、その分コスト高でもあります。とはいえ、実際の仕事をするのは専門施工業者であり、施工の良しあしは専門業者の技術力・丁寧さに依存します。そして結局のところ、ゼネコンが発注する先は同じです。ゼネコンよりも優れた専門業者を確保できたかどうか、つまり発注時の予算の潤沢さが影響するかと思います。

スーパーゼネコン

スーパーゼネコン:完成工事高上位5社。マンション建築に限らず手広く手掛ける。技術力が高い。スーパーゼネコンは特段マンションに頼らなくても多様な収入源があります。平たく言うと、「仕事を選ぶ」という傾向があり、小規模な物件などは採算で選別しているようです。大手分譲業者とタッグを組んで、都心や駅前一等地などのグレード感がある物件多いです。小規模な物件でその名前を見ることは少ないはずです。物件がもつ「風格」なども、安心感と感じてしまっているのかもしれませんね。ただし、進行管理は厳しく、一般的には良質な下請けを抱えています。

スーパーゼネコンとは以下の業者を指します。

  • 鹿島建設
  • 清水建設
  • 竹中工務店
  • 大林組
  • 大成建設
  • 準大手・中堅ゼネコン

    準大手とは優れた技術力があり、得意分野をもち、売上高も1000億円以上のクラスです。下記のなかでバブル崩壊後も金融支援を受けないゼネコンというのが何社かありますが、たしかに業務の気風は堅実な印象を受けました。ただ、準大手以上であれば管理体制もしっかりしており、一定の水準は期待できるはずです。

    このなかでマンション建築として異質なのは、長谷工コーポレーション。以前は長谷川工務店と称していましたが、マンションに特化した業者で、数百戸の大規模物件が中心です。日本のマンション用地の候補の7割は、長谷工が認識しているともいわれます。昭和のころのかつては、安普請などと言われていましたが、価格競争力を上げるため、直床工法などを多用しており、実際にそうかもしれません。ただ、構造面はシンプルで堅実でもあり、旧耐震の時期でも耐震適合にする確率が高いように思いますので、捨てたものでもありません。

    準大手とは以下の業者を指します。

    • 長谷工コーポレーション:
    • 戸田建設:バブル崩壊後でも金融支援を受けない好財務体質
    • 五洋建設
    • 前田建設工業:バブル崩壊後でも金融支援を受けない好財務体質
    • 安藤ハザマ
    • 三井住友建設
    • 西松建設:バブル崩壊後でも金融支援を受けない好財務体質
    • 東急建設
    • 熊谷組;高い技術力
    • 奥村組
    • 鴻池組(非上場企業)
    • 東亜建設工業
    • 鉄建
    • 淺沼組
    • 東洋建設
    • 飛島建設
    • 錢高組:江戸時代の創業。

マンションの構造


構造の分類

構造用の鉄骨

まず、マンションの構造はマンション構造の組立て方により、「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類に分類されます。

現在のマンションでは「ラーメン構造」の方が一般です。壁式構造では構造材として鉄筋コンクリートを用いますが、ラーメン構造では高さによって構造材が異なる傾向があります。

ラーメン構造

柱と梁で建物を支える構造。ラーメンという言葉は、ドイツ語の「額縁(Rahmen)」という意味から来ています。中華そばではありません。長方形に組まれた骨組み(部材)の各接合箇所を接合したものです。鉄筋コンクリート造、鉄骨造でよく用いられる方法です。屋内の壁で建物を支えることはありませんが、これを施さなくても、地震などの横揺れに耐える構造とされています。柱や梁の出っ張りがあり狭く感じますが、屋内の耐力壁で部屋を仕切ることがないため、間取りの変更にも柔軟に対応でき、リフォームしやすいのが特長です。比較的大きな部屋を造ることができます。当社:(株)ロータス不動産のサイト販売情報では四隅に柱が出ていればラーメン構造と推定していただけると思います。

壁式構造

壁と床で建物を支える構造。柱や梁の出っ張りがなく室内がすっきりとして広く感じるのが特長ですが、屋内の壁も建物を支える構造のため取り払えない壁が多くなり、リフォームしにくくなります。壁構造のマンションは5階ぐらいが限度です。当社のサイトも含め、販売情報では、鉄筋コンクリート造と記載されていることが多く、文字のスペックだけではわかりづらい場合があります。簡単な見分け方は間取り図の四隅に柱がないこと、室内の間仕切壁がコンクリート製であること、壁の間に目地が等間隔で存在していて、パネル形状に見える(プレキャストコンクリート工法)などの特徴から推定できます。

壁式構造は構造的に十分な地震応力があるケースが多いです。分譲されるマンションのうち壁式構造の場合はプレキャストコンクリート工法であることが多く、すべてに適用されるのではありませんが、ある程度の高い確率で、耐震基準適合証明の検討が可能な場合があります。プレキャストコンクリート工法とは工場で生産したコンクリート部材を用いて施工する方法です。壁式工法として、壁と床天井の6面で耐震性を確保し、工場で生産されるため部材も均質化されており、高い耐震性を確保できている場合があります。耐震基準適合証明の取得を検討しましょう。

柱・壁構造の分類

また、造に使用される柱・壁の材料により、いくつかに分類されます。建築技術、建築材料の進歩により、それぞれの短所も改善されてきていますので、この特徴は改善されていますが、おおまかな傾向は下記の通りです。

鉄筋コンクリート(RC)造

中低層マンションに多くみられます。鉄筋は、「引っ張られる力」に強いのですが、「圧縮される力」には弱い性質をもっています。一方、コンクリートは、「圧縮される力」には強く、「引っ張られる力」には弱いという性質をもっています。そこで、鉄筋の周りをコンクリートで固めることにより、お互いの長所と短所を補おうというものが、RC造です。8階建て程度までが多いです。

鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造:

高層マンションに多くみられます。鉄骨の骨組みのまわリに鉄筋を配置し、コンクリートで一体化した構造です。最も強度が高く、耐火性、耐久性、耐震性に優れています。高層マンションにおいて、強度的にRC造よりも強いものを求められる場合に用いられます。工期が長く、工事費も高くつくことが欠点といえます。上層階の一部をRC造にして欠点を回避する手法もみられます。

鉄骨(S)造

超高層マンション造:骨組みに鉄骨を使った構造です。

一般のマンションと同じくコンクリートを用いた工法で超高層マンションを建設すると、柱の下部を太くしないと建物を支えきれなくなります。また建物自体の自重が相当量になるため、自重が重くなるコンクリートは使えません。こうなると超高層の1階は柱だけということになりかねず、建物として使い物になりません。そのため超高層で広く用いられるのは、建物の下部のみ鉄筋コンクリート造とし、大部分を鉄骨造にする方法です。

鉄骨造は地震に強く、広い空間を確保でき、間取りに自由度があります。鉄骨造の場合、強い風で建物に微弱な揺れが生じやすいため、風による揺れを解消するように建物に「制振装置」を付けるのが一般的です。

特にCFTと呼ばれる構造(コンクリート充填鋼管構造。鋼管製の柱の中に高強度のコンクリートを充てんして、鉄骨梁と組みたてる)は、鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造に比べて柱の剛性が大きいため、部材の断面を縮小でき、空間の自由度と施工性にすぐれます。

マンションの外壁

厚さは厚いほど丈夫なのですが、マンションの外壁の厚さは150mm~180mmが一般的です。厚さも大切ですが、そのつくりが問題となります。マンションの外壁には鉄筋を入れますが、「ダブル配筋」といい鉄筋を2列にするのが一般的です。しかし中には「シングル配筋」という鉄筋が1列しかない場合もあるので注意です。当然ながら「ダブル配筋」の方が地震などの衝撃に強く、亀裂が入りにくくなります。ただ、これらの情報は中古のマンションでは取りにくいのが実情でもあります。亀裂対策としては、「誘発目地」というものがあります。目地の部分に亀裂を誘発し、その部分だけに亀裂を集中させるものです。3mくらいの間隔で「誘発目地」をいれるのが理想とされています。

戸境壁

戸境壁(こざかいかべ)とは各専有部分の境となる壁のことです。戸境壁の厚さは当然厚ければ厚い方が遮音性は高くなりますが、現在は180mm~200mmの暑さが一般的です。

アウトフレーム逆梁工法

「アウトフレーム逆梁工法」とは、「逆梁工法」と「アウトフレーム工法」を組み合わせです。「逆梁工法」とは、大梁とスラブと呼ばれるコンクリート板の位置を逆にする工法。スラブで梁を持ち上げるかっこうとなります。サッシの高さを高く設定し、明るい開放的な空間になります。「アウトフレーム工法」とは、柱と大梁を外側へ持ち出す工法。そのため柱の出っ張りがなくなり部屋が広く使えます。 「アウトフレーム逆梁工法」は「アウトフレーム工法」と「逆梁工法」の2つの特徴を兼ね備えており、室内は柱や梁の出っ張りがなく、窓やサッシが高い明るい空間になります。そのため「アウトフレーム逆梁工法」は最近のマンションでは人気の工法のようです。

床の構造

床コンクリートの厚さのことをスラブ厚といいます。スラブ厚が厚いほど音が響きにくく、20cm~25cmが望ましいとされます。ただしスラブに複数の空洞を空ける「ボイドスラブ工法」はスラブ厚が25cm以上が目安です。超高層マンションでは石膏ボードの間に防音材を挟んだ「乾式耐火遮音壁」が多く、遮音性能はdB55~60以上が望ましいとされています。

ちかごろは床・天井が二重構造になっているのもみかけますが、二重構造となっていれば配線や配管の工事がしやすいというメリットがあります。そのおかげで配管のためにキッチンの床を高くしたり、照明器具の設置場所を固定する必要がありません。将来リフォームする際に間取の変更などが容易になります。

ただし、二重構造のために衝撃音が共鳴してしまう太鼓現象によって遮音性が低下するおそれがあります。遮音対策としては二重構造になっている隙間の部分に緩衝材をつめるのが効果的です。床スラブは広くなると遮音性が低下します。そのために梁で囲まれた床スラブの面積が狭くなればなるほど遮音性は高まります。さらにマンションの床では仕上げとしてフローリングやカーペットを敷きますが、この仕上げ材の種類によっても遮音性が変わりますので注意することが必要です。

マンションの地盤対策

基礎工法は、建築設計家核に先立って地質調査を始めとする綿密な地盤調査を行い、地盤に合わせて直接基礎にするか杭基礎にするか、マンションの基礎を検討します。設計の前に、まず建設場所の地質調査や標準貫入試験などの地盤調査を行い、支持地盤の位置を確認してから、その地盤に応じた基礎の設計を計画することになります。

直接基礎

建物の底部を地盤で直接支えます。

杭基礎

地中に杭を打ち込み、その上に建物をのせます。地表近くの地盤に十分な強度を得られなかったり、地中深くに支持層がある場合でも、杭が基礎と一体化して強固な地層にする杭基礎が確実に建物を支えます。

ところで、最近では海岸沿いのマンションが増えていますが、注意しなければならないこともあります。海岸沿いのマンションは埋立地に建てられている場合があり、そうすると地盤が弱いという問題点がでてきます。地盤が弱い立地にマンションを建設する場合、地震の対策として地面に長い頑丈な杭を打ち込み、それを土台として建設されます。当然、地盤が弱ければ弱いほど杭の長さは長くなります。杭の長さが長くなると、当然その分建設費用が高くなります。また、杭長がひたすら長いちということは、ゲタの上に建物が建っているようなものです。

地震対策のためのマンション構造

耐震に関心の高い方は、「新耐震」という言葉をお聞きになったことがあるかもしれません。この「新耐震」とは、それまでの地震被害を元に建築基準法を見直し、1981年に新しい基準を設けたものです。「新耐震」では、関東大震災級の震災が到来しても建物の倒壊などの被害が生じないように耐震構造の基準をあらためています。現在建築されているあらゆる建物は、この基準に基づいて設計されていますが、マンション・一戸建てとも阪神淡路大震災では、新耐震以降に建設された建物の被害が少なかったことで、基準が有効であると実証されたと見られています。

地震対策のためのマンション構造は大きく分けて3種類ありますそれぞれについては下記の通りです。

耐震構造

大きく「強度指向型」と「靱性指向型」に分けられる。「強度指向型」は柱や梁などを強固にして、建物が変形せずにマンション全体が揺れる構造、「靱性指向型」揺れに抵抗せず建物がしなやかで柔らかい構造。「強度指向型」の場合、地震による耐性を強めれば強めるほど、柱や梁などが大きくなり、その分部屋が狭くなるので、建築基準法の基準をクリアする程度に収められる。

免震構造

建物の基礎の部分に地震対策用の装置をはさみ、建物に伝わる地震の揺れを軽減する。柱や梁などを太くする必要がない分、メンテナンスの費用がかかる。マンションによってはこの免震構造用のメンテナンス費用を管理費に含めていない場合があるので注意。

制震構造

地震の揺れを建物内の装置や部材で制御して揺れを抑える。超高層マンションなどで採用されることが多い。ほとんどのものがメンテナンスを必要としない。

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