私道の種類

私道とは、個人（法人）が所有している道路のことです。私道はもちろん、私道と公道を比べれば、道路整備は役所が行ってくれる分、公道のほうが楽す。しかし気に入った物件が私道のみだった場合、どのように考えておけば良いでしょうか。

まず、私道の種類を考えてみます。下記に記載した以外でも道路の種類はありますが、ここでは私道に該当する可能性がある道路を記します。

１項２号道路

宅地開発（都市計画法、土地区画整理法などに基づき許認可等を受けた開発）により建設した道路です。建設当初は私道なのですが、宅地開発が完了すると、多くの場合、手続きを経て市町村に移管され公道となります。その場合には法第４２条１項１号の道路になります。

１項３号道路

「昔からあった道」です。建築基準法が施行された昭和25年11月23日に既に幅員４ｍ以上の道として存在し、現在に至っているものです。この場合は道路の所有者は、公道、私道、両方の可能性があります。

１項５号（位置指定道路）

土地の所有者が建設した幅員４ｍ以上の道です。特定行政庁（２３区の場合は各区）が許可してその所在の指定をしたものです。「住宅地にある公道の裏路地で、すっきり整備された道路」というイメージです。この道路の場合には私道しかありえません。

２項道路

「昔からあった狭い道」です。現在は４ｍの広さに広がって、狭い道から卒業してしまった場合も、役所の手続きの変更がなれば、２項道路のままです。

つまり、幅員４ｍ未満の道で建築基準法が施行された昭和25年以前から、既に建築物が建ち並んでいる状態であって、市区町村が定める基準以上の道路ですと、２項道路となります。２項道路は「狭い道路」というだけですので、公道、私道、両方の可能性があります。この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離２ｍの線を道路の境界線とみなします。現況の道路の幅員が４ｍに満たされていないと、将来の建替えの時にはセットバックをすることが原則です。

但し書道路

法４３条第１項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。「住宅地にある公道の裏路地にある、整備されていない道路」といったイメージです。この道路の場合には私道しかありえません。法４３条第１項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可（２３区の場合は各区）が必要です。以前に法第４３条第１項ただし書の適用を受けた道等であっても、道等の状況・建築計画の内容等により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。 基本的には将来４ｍの道路にしましょうと約束をしあって、その書面を役所にて提示すると、許可を受けられることになります。

私道の見分け方

私道かどうかの調査は役所に行って土木課（道路課等の名称もあります）で確認すれば、窓口で快く教えてくれます。また、人口密集地域の市区町では、ネットでも情報を公示しているところも多いので、こちらも参考になります。

現地を見ただけで即座に推測することも可能です。判断するには「下水道マンホール」で簡単に判別できます。下水道のマンホールは各都道府県、各市区町村で様々なデザインのものがあります。しかし、私道の下水のマンホールは、十中八九、無地のマンホールです。私道に下水は公費で敷設してくれないからです。なお、上水道・ガスは公費で敷設してくれるため、デザインがありますので間違えないようにしてださい。

私道の持分形態

私道負担ありと言っても、道路全体で比率として持分負担があるのか、道路の中の特定の筆について所有権があるのか、いろいろパターンがあります。開発業者が築造した位置指定道路だと持分割合での負担となることが多いようです。持分割合とはせず、特定の区画を軒先から離れたところに所有するというケースもあります。むかしからある道路を少しづつ広げていったような場合ですと、軒先の特定の区画に対して所有権がある場合もあります。これらは道路ができた当初の歴史とも密接に絡みますので、各道路で個性があります。このように、所有形態により若干の差異があります。

私道負担があるメリットとデメリット

メリット

私道負担があれば、道路利用の権利を主張する根拠になります。後述のデメリットはありますが、経験上、私道の持分はあったほうがいいというケースはゴマンと見聞します。利用権が著しく制限されると窮屈な思いをすることになるでしょう。いわば、私道負担があるメリットは負担がない場合の反対ですので、詳しくはリンク先の「私道持分がないこと」もご覧ください。

デメリット

整備負担

私道の持分があれば、道路の所有者ですので、整備負担が、持分の分だけ負担しなければならない可能があります。たとえば、道路のアスファルトの劣化で、将来の舗装しなおしなどの負担です。下水道の破裂などの修理があれば、持分比率で対応する必要があるかもしれません。

所有形態で利用の利便性が変わることも

私道負担ありと言っても、前述のように、持分割合の場合は道路全体を所有していることにつながりますから、権利主張はスムーズです。たとえば、水道管の再工事などの場合、意味を持つようになります。

私道持分がないこと

違法ではない

私道の持分の有無と、建築確認の可否は関係ありませんから、私道の持分がなくても、合法な道路であれば、再建築不可ではありません。つまり、建物の建築確認自体は取れますので、建物の建設が可能です。この意味で完全に資産性がないわけではありません。しかし下記にあげるような理由で私権の行使に関して第三者による制限がありますので、実際の購入にあたっては、土地の所有者（私道のオーナー）の性格を踏まえる判断など、慎重な検討が必要です。私道負担がある場合についてはリンク先「私道負担ありの表示があったとき」もご参照ください。

当社は的確な物件調査を心掛けておりますので、購入にあたって気になる物件がありましたら、仲介手数料無料サービスのご利用を通して、ぜひ気になる物件の仲介のご用命をください。

住宅ローンも可

私道持分がなくても使い勝手が悪いということだけで違法ではありません。住宅ローン自体は可能です。まだ全行では確認をしていませんが、当社でも、メガバンクにて住宅ローンの承認を得た経験はあります。

維持管理

道路の所有者ではありませんので、私道の維持管理は不要です。たとえば、アスファルトを敷いていれば、その管理責任は道路の地主が負います。

私道か調べる

私道か公道かの見極めは、市区町村の担当課に出向けばすぐ確認できますが、現地を見ると推測ができる場合があります。マンホールのうち、下水道のマンホール蓋が、無地の鉄筋コンクリート製であることが多いようです。ガスと上水道は公益企業（市区町村やガス会社）の負担で設置するのでマンホールも企業のデザインを用います。しかし、下水は道路設置者の負担で作るので、とくにそういうものがなく、市販のマンホールを用います。

私道持分を持つ便益

道路に持分があるといっても、全体のなかの比率で表示されるケースと、「道路のなかの一定のこの部分」というカタチで特定の位置を持っているケースがあります。後者の場合は、私道持分を有していても、通行承諾・掘削承諾を得なければならない場合がありますが、道路の持ち分を有していれば、物件の安定度は著しく高まるといえます。他の所有者が悪意で通行・掘削の不承諾をしようとしても、むやみに通行不承諾、掘削不承諾をすれば、将来の喧嘩の種になることは必定です。ひいては復讐の可能性があります。また、裁判をすれば負けます。そのため、通常はそのような動きをとること考えづらいとされています。

面倒な点

通行承諾が必要

道路に持分がなければ、他人の土地を通ることになります。この場合、通行の承諾が必要です。

道路には公共性があるとされ、前面道路が位置指定道路であれば、通行自体を拒絶することはできないとされています。建築を可能にするために位置指定道路を役所は許可しますが、それは位置指定道路には道路としての公共性（公益性）を付与してあり、公共性について地主も是認したということが前提となっているためです。道路の公共性を踏まえると、歩行の拒否はできません。

しかし、微妙な話ですが、自動車の通行は容認できないとの姿勢を道路所有者が示せば、地主の主張が容認される場合が大いにあります。道路として区役所等の行政庁が許可する背景には、公共の用途としての、道路が持つ社会的使命の遂行があります。そのため通常の往来程度のことは容認すべき前提となっています。

しかし、車の往来となると重量がありますので、整備負担が発生します。これは拒絶できることもあります。

例えば当社：（株）ロータス不動産の経験ですと、「歩行は可能、ただし車の通行は不可」という物件がありました。また、車の通行は可能だが、通行料を要求されるケースもありました。

何かのトラブルがあったのか、所有者による何かの恨みの言葉を連ねた看板がたっている場合もありました。このような状況でも、万々が一裁判で争っても、自動車の通行の拒絶は、道路の地主の主張が容認されることがあります。

掘削承諾が必要

これも私道持分がないことのデメリットの本質です。ガス屋さんも水道屋さんも他人の土地を勝手に工事はできません。したがって、道路部分の地主の承諾が必要です。これが掘削承諾です。ガス屋も水道もこないとなると実質は建物が立たないということになりますので、土地としての利用価値が著しく下がることになります。つまり土地の利用価値を他人の一存に握られている状態です。現状が更地なら建築不可にもつながります。建付地なら再建築不可のリスクがあります。このことは資産価値に影響します。

承諾料

通行承諾、掘削承諾を得るために、場合によっては、地主に対して承諾料を支払うことがあります。「承諾料」は人と人との合意による約束です。法律でありません。将来所有者が変更されると、きちんとした約束がなければ、承諾した事実と承諾料が、うやむやになる恐れもあります。承諾を取り直す場合は、第三者に対して継承させるという一文を入れておくべきです。

将来的なリスク

私道の地主に相続が発生するに至った場合、相続人の遺産分割協議が整う前の段階では、各相続人から上記の承諾を取り付ける必要があります。問題は相続人が容易に把握できない場合です。司法書士や弁護士に依頼すれば職権で戸籍を取れますので相続人の確定は可能かと思われますが、複数の相続人が存在し、なかには非居住者である場合は、たいへんな不便を強いられることになります。相続が複数世代にわたってしまい、子孫が国外居住などになると、もはや連絡ができないかもしれません。最終的には判決などで意思表示を代理することはできるはずですが、手間ひまがかかるはずです。地主が健在な場合にはこれは健在化しない問題ですが、後になって問題になる場合もあります。これは、以前お問い合わせがあった地方の方からの相談で気づかされました。資産性が顕著な大都市部ではこのような問題にリスクは低いですが、空き家問題が出始めている地方部では、今後の問題になるかもしれません。

分譲マンションの私道の場合

マンションの場合は、接するいづれかの道路が公道に面する場合がほとんどです。事実上気にする必要はないでしょう。当社：（株）ロータス不動産の経験で、何百件という物件調査の経験のなかでも、１件だけ、接する道路が私道だけという物件もありましたが、これらも持分を移行する処理を行っています。マンションの場合は、ご検討段階では、まったく気にすることではありません。ただ、接する道路が複数あるなかで、そのなかの１つに道路に持ち分がないということは、当社の経験でもありました。このような道路は通行の権利が制限される場合もあります。

そのような物件も、当社：（株）ロータス不動産では重要事項調査報告書に記載して明確にしますので、ご心配はないと思います。購入にあたって気になる物件がありましたら、仲介手数料無料のご相談を通して、ぜひ気になる物件の仲介のご用命をください。まだお決まりではない場合は、物件情報に多数ございます。

※建築確認とは、専門機関に建築の合法性を確認してもらうことです。