不動産売却の手続き・流れ(マンション・一戸建て)

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不動産売却の手続き・流れ(マンション・一戸建て)』のまとめ

マンションのご売却には、ご相談からスタートして、査定⇒売却活動⇒契約⇒決済と、最後のお引渡しまで進みます。活動のなかで最も負担が重いのは売却活動です。決まらない場合は長く苦しいものになります。決まりますと、手続きは不動産業者が案内をしてくれるでしょう。

このページでは不動産売却の手続き・流れ(マンション・一戸建て)についてご案内します。

不動産売却の方法のうち、不動産業者を活用した売却についてご案内いたしております。

個人などに売る場合の流れについて

当社による個人に売却するための活動ならば、他の仲介業者様との協力により、広く売却先を選定することができます。また、仲介手数料は半額にてご売却を承っています。

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買取業者に売却するよりは、彼らの経費の分、高額で売却が可能です。一方で、個人の家さがしには嗜好があり、見学に来たとしても、実情は冷やかしや検討したばかりの参考など、様々な事情があります。常に手際よく決まるわけではありません。

一般個人に売る流れの概要

流れの詳細

売却相談

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全てのプロセスは、売却の相談からスタートです。売却の際の希望条件をお聞かせください。

  • 売却価格
  • 売却時期
  • 販売方法
  • etc,.

ご希望条件に沿った売却プランをご提示いたします。 1)負担の軽さと時間を重視するのか、2)売却価格を重視するのか、大きな視点はこの2つです。この2点に関するお気持ちの強さにより、ご提案の作戦が変化します。ご売却を検討される理由もお聞かせください。売却方針のご決定をいただくにあたり、重要です。

このとき、ご売却のご希望価格があればお教えくださるとたいへん助かります。「その価格で売るにはどうするか」という視点を持ち込むことができます。

当社の場合、負担が軽く時間を重視するなら、買取業者への売却で、仲介手数料無料を提案します。価格を重視するなら、接客の負担があり、時間はかかりますが、一般個人への売却で、仲介手数料半額を軸にご提案が決まります。

無料か半額かで、すこし流れが変わりますので、別々にご説明を記します。なお、通常の不動産屋では、「売却の仲介手数料無料コース」はご用意がありません。当社の自発的なサービスです。このページを見たからと言って、他の業者さんに無理強いをしないようにお願いします。

売却のご相談と委託

価格査定

売却相談をいただいた不動産の調査を行います。調査とは、基本的な物件データの確認です。「査定」についてお知りになりたい場合は中古マンションの査定と売却も合わせてご確認ください。

お客様ご売却のご希望価格があればお教えくださるとたいへん助かります。「その価格で売るにはどうするか」という視点を持ち込むことができます。当社からも査定価格をご提案します。

ご希望や提案をもとに判断いただき、売却価格を決定いただきます。 より好条件・効率的な売却の可能性を高める施策を、専門家としてご提案いたします。

調査に2~3日、査定は1日もあればできます。3~4日あれば、価格のご提示は可能でしょう。調査査定の段階では、費用は発生しません。

売却委託

提示申し上げた「売却プラン」「査定価格」等にご納得いただけましたら、ご売却をご依頼ください。当社とお客様で委任契約をご締結いただきます。委任契約は当社が活動を行う根拠です。「媒介契約」といいます。

媒介契約締結時点での売却対象不動産の状況を明確にするため、お客様名義で「物件状況及び付帯設備確認書」の作成をお願いいたします。

媒介契約を締結した時点では、費用は発生しません。

個人への販売活動

仲介手数料は成功報酬ですので、販売活動中の段階では、費用は発生しません。しかし、個人に売る場合はここが一番の山場です。

告知活動

告知稼働は一般消費者向けと同業者向けの2つの方向から攻めます。

消費者向けの発信

消費者向けの発信の発信を行います。新聞折込広告やインターネット上での物件情報ですが、今の基本はネットです。

同業者向けの発信

同業者向けの発信をして、客付け(買主候補の紹介)を促します。

具体的には、東日本不動産流通機構(国交省指定)が運営するネットワークやその他のネットワークに物件情報を登録したり、メールファックスで告知を行います。

告知活動を進めると、売り物件を持たない他の不動産業者から、広告を出港する希望がきます。各業者は独自の戦略で広告を行います。売却依頼者からの広告料は不要です。各業者さんの自己責任です。当社では積極的に許可しますので、幅広い発信が可能です。

見学対応

客付けの仲介業者さん、一般のお客様からのお問い合わせ、物件見学のご希望等に対応します。見学日の調整を行い、見学時には調査にもとづく説明やセールスを行います。

居住中でない場合は、鍵をお預かりするなど、管理対応もいたします。

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売却に要する期間

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見学者の中から1名の買主様が決定するのですが、妥当な相場に適した物件であれば、決定率は10%前後です。適正価格での販売であれば、期間は3か月程度が標準です。つまり、1週間に1組の見学があり、10名前後を集客すると、その中で一組が決まるイメージです(2.5か月)。

ただ、通常は、少し高めの価格設定で売出しをします。戦略的に高くすることもあります。査定段階で仲介業者を煽ってしまうと、仲介業者の受託競争により査定価格が上がります。相場より高い場合は、客層の間口を狭くすることになります。価格が高いと、半年、場合よっては1年くらいかかることもあります。

売りに出してから売れるまでの期間は平均8ヶ月、売却価格は平均2,536万円

汚れていても、空室ですと売りやすくなります。居住中ですと遠慮しながら見学したり、劣化したイメージになったり、検討者様の想像が膨らまないようです。

商談・交渉

ご売却物件への購入希望の提示に対して交渉業務を行います。

買主様のご意向に対し、ご方針を伺い、ご意向を確認して、諸々を相談しながら詰めを行います。商談としての条件交渉の能力はもちろんですが、予想される問題点を考えながら詰めていくことが重要です。交渉・商談は早ければ1日、普通でも2~3日でしょう。

交渉の落としどころが見えてきましたら、契約準備の開始です。

契約準備

「重要事項説明書」を作成開始です。当社や共同仲介の不動産業者の協力により、書面を作成します。 書面を作成する途中でも、いろいろ疑問点が出ることがありますので、詳細の交渉がある場合があります。

この間、個人様が買主の場合は住宅ローンの(事前・仮)審査を並行して行います。

交渉中・商談中の段階では、費用は発生しません。準備の期間は1~2週間です。

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売買契約

条件の合意により契約へと進みます。

契約締結のまえに、重要事項説明の書面を交付して宅地建物取引士による説明を行います。 売買条件をまとめた「不動産売買契約書」の確認を行います。 問題がなければ、売買契約書に売主、買主の双方に署名・捺印をいただいだき、買主様から手付金を受領します(売主様は領収書を交付します)。これにて売買契約が成立です。

契約時には印紙代がかかります。売主様から当社へ仲介手数料の半金をお支払いいただきます。

売買契約にかかる時間は2~3時間くらいです。

資金受領・引渡し

決済準備

売買契約の締結後からお引渡しまでの間、下記のような作業を行います。売主様のご負担が最小限になるよう、売主様と相談しながら業務を代行します。 決済の準備にかかる期間は1~2か月くらいです。買主様が住宅ローンや諸々の手続きを行っています。現金客の場合は早まることもあります。

  • 買主様の住宅ローンの対応(共同仲介の場合はその進捗管理)
  • ご売却物件に抵当権が付いている場合は、その抹消の対応
  • 司法書士の手配、打ち合わせの対応
  • 精算金の計算と合意の対応
  • 土地、戸建ての場合の境界画定の手配、打ち合わせの対応

決済日

打ち合わせた期日に決済を行います。買主様から代金を受け取り、鍵と権利関係の書類を交付します。通常は買主様が利用する金融機関で行います。

決済時に仲介手数料の残りの半金をお支払いいただきます。

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