住宅を買う理由

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多くのケースでは、買う方が合理的なのではないかと感じます。

買うべきではない理由は、「過大なローンを組むべきではない」に行きつきます。

賃貸派vs持家派の論争は神学論争のように続いています。

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家を買うべきか、買わざるべきか

家を買うべきか、買わざるべきか、いまでも神学論争のように長く続いています。極めてか限られた条件の方々のなかには、買うべきではない人もいますが、多くのケースでは、買う方が合理的なのではないかと感じます。

実は、買うべきではないとされる理由は、言い換えると、「過大なローンを組むべきではない」とも言えることばかりです。無理なローンを避けるべきなのは当然としても買わない理由には、ならなさそうです。以下のような流れで、考えを記述します。

後述では、家を買うべきでない理由も検証しています。合わせてご覧ください。

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家を買う理由

家賃がもったいない

買うべきか買わないべきかで必ず出てくる理由です。家賃は大家さんに帰属し、家賃を払わなければ、出ていかなければなりません。ローンで購入した場合には銀行への返済になりますが、債務は少しづつ解消していきます。

総務省『平成20年住宅・土地統計調査(追加集計)』によると、持ち家率は61%(2008年)なんだそうです。残りの4割は賃貸住宅などです。先進国では持家政策は当然のこととされており、疑問をさしはさむ余地はありません。

貯蓄保険的な位置づけ

多くの場合、住宅ローンを利用して物件を購入することになります。それは資産として、子孫に残ります。資産とは「売れるかどうか」です。相場価格により実際に売れる価格は異なりますが、大都市圏であれば、まだまだゼロ円になることはなさそうです。

ローンを利用した場合、購入の当初は残債務>相場価格ですが、ある時期からは残債<相場価格となります。ローンを完済すれば、プラスの資産が残ります。

また、支払い中は団体信用生命保険の保障があります。債務者に万が一のことがあっても、生命保険がおりる仕組みです。この構図は「貯蓄性の生命保険」のようなものです。満期がくれば返戻金が支払われ、万が一には保険金が支払われる構図に似ています。

住宅は、株のごとく相場の上げ下げによって損得を考える資産というよりも、保険のごとく、いくらか満期時に手元に残る資産として認識すべき側面があります。

自己決定権がある

自由にリフォーム可

まず、所有していますから、改造は自由です。自由にリフォームをすることが可能ですから、住む環境を変えることなく、将来のライフスタイルの変更に対応できます。

高齢なるとローンは組めないと思われがちですが、昨今はリバースモーゲージなどのローンも出てきましたので、資金調達の方法は多様になってきました。

年をとると賃貸住宅が見つけにくい

一般に高齢になると賃貸住宅を見つけるのが難しくなるといわれています。孤独死などのリスクがあります。心理的な瑕疵物件になりますので、このような出来事を避けられるようです。

また、70代となると家賃保証会社の審査にも通りにくくなってきます。民法改正により家賃保証会社の利用の比重が増えてくると思いますので、賃貸派の方々には由々しき事態といえるかもしれません。

家賃債務保証の現状(平成28年10月国土交通省住宅局)

家族の安らぎ、思い出の場所あるいは所有欲

買う理由は、これが一番大きいかもしれません。その場所で、お金で買えない価値を、ご自身や、ご家族、ご夫婦、カップルが、これから創ることになります。

アメリカの著名な投資家で、世界一との呼び声高いウォーレン・バフェットは、住宅の購入を3番目に良い投資だったといっています。「家族と私は52年間の楽しい日々を得た」と言っています(ちなみに、1番目・2番目は「結婚指輪」だそうです)

持ち家であれば、一生その場所を独占できます。所有欲を満たすことができるかもしれません。気になる物件があれば、検討に値するといえるのかもしれませんね。賃貸では、こうはいきません。

当社の仲介手数料の見積もりでは、手数料の見積もりだけでなく、物件のリスクなども感じた部分についてはお伝えしますので、ぜひご活用をください。

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家は家族がくつろぐ場所です。

「家を買うべきでない」とする意見の検証

家を買うべきでない主張は、内容を突き詰めると無理なローンは組むべきではないという話に帰着するのであって、買うこと自体を否定するものではないかと思います。

変動リスク

災害リスク

災害リスクに対してはもちろん、事情に即した、災害リスクを回避できる建物を選ぶべきです。例えば、木造密集地帯は火災が怖いですから、鉄骨造、鉄筋コンクリートを選ぶべきです。水郷地帯は水害が怖いですから、マンションがいいかもしれません。

ただ、災害はリスクゼロにすることも難しいので、リスクは損害保険で対応すべきポイントと言えます。

価格下落・売れないリスク

価格下落のリスク、売れないリスクは、売らなければ顕在化しません。下落リスク自体は完全に消すことは不可能ですが、回避は可能です。

  1. 無理なローンを組むこと
  2. 過剰なプレミアム

以上の問題に帰着します。人口が多く、海外からも認知度が高い東京であれば、売れないということは考えづらいと思いますが、資産価値のある物件を選べば、価格下落や売却不可能なリスクは、ある程度の回避はできます。

例えば、一部のバス便マンションが成立するエリアを除き、郊外のさらにバス便エリアのマンションは避けるべきかもしれません。ほかに似たような物件がなければ流通性が兆候ですから、たいへん危険です。

新築は下落幅が大きいので、これからの時代は避けたほうがいいかもしれません。とくに、不便な場所で、設備の良さだけに惚れて、新築を買うなどは避けるべきです。

ライフイベント、人生設計の変更

お子さんが生まれたりすることはライフイベントです。お子さんが生まれることはリスクではありませんが、家計負担は増えます。突然の勤務先の倒産などは人生のリスクです。こういったこともあり得ます。しかし、いかに人生設計が変わることがあっても、今以上水準の住居費が今後も続くことも確か。賃貸ならばリスクゼロというのは幻想と言えます。

もちろん、ライフイベントや人生の流れの変更に備えて、背伸びしすぎたローンは組むべきではないかもしれません。固定金利を選択することで、住居費上昇リスクを抑えることができます。

転勤

家賃補助が出る転勤族の方々は、このような環境が続く限り、理由は薄いかもしれません。貯金をして定年間際に買いましょう。もっとも貯金が苦手な方は、ローンのほうが向いているかもしれませんが。

築40年で建て替え

築40年で建て替えが来るといわれますが、実は、築40年で建て替えが生じるような建物は、分譲マンションの事例ではありません。
築40年というのは、実際に建て替えた建物の平均で、その中にはメンテナンス不足の賃貸マンションも含まれています。メンテナンスが良好な建物を含めた事例ではありません。一般にメンテナンス良好な物件は40年を超えても健在の物件は多くあり、マンションならば管理良好なマンションの重要性を感じます。

建て替えた建物の平均を取れば40年なりますが、実際にはそれ以上の持っている物件が存在しています。なお、建て替えのリスクは賃貸も同じです。その場合は退去です。 年を取ると賃貸を見つけづらいというリスクと直面します。

メンテナンスは自己責任

一戸建ての場合は、防水などを自分でメンテナンスしなけばなりません。メンテナンスが面倒な場合は、マンションが向いているかもしれません。

一戸建ての場合はその分の貯金をしなければなりませんが、これは、メンテナンスの費用を考慮に入れて貯金をすべきという話です。無理なローンを組むことと連動しています。買わない理由にはならないと思います。

マンションにすべきか一戸建てにすべきか

家を買うべきと判断された場合には、次に当たる壁はマンションにすべきか一戸建てにすべきかです。マンションと一戸建てのメリットは背反します。プライバシーをとるか、便利さをとるかという点に集約されるように思われます。

都心や駅に近いほうが望ましい方、共働きなどで忙しくて管理してる暇がない人は、マンションのほうがいいかと思います。生活音に対して厳しい見方をされる方、あるいは迷惑を掛けているか心配な方は一戸建てのほうがいいでしょう。人付き合いの面は、どちらもあります。管理組合となるか町内会になるかの違いかと思います。

マンションを買うべき理由

買いやすさという意味ではマンションに分がありそうです。マンションはコンクリート造なので、火災保険は安くなる傾向があります。土地の比重が低く、登記費用などがやや低めです。ローン控除登録免許税の軽減措置は築25年まで検討できます。

マンションにすべき理由

駅に近い。

管理人さんがいたり、ゴミ当番はない、比較的新しいマンションでは宅配ボックスがあるなど、共稼ぎには優しい。

ワンフロアで階段がない。生活しやすくバリアフリーである。

エントランスも暗証番号の入力が必要だったりとセキュリティ面でも比較的安心です。

修繕計画は管理会社が主導してくれる。

建築材料の性質から、温まりににくいが冷めにくいのもコンクリート。一度暖かくなると、冬場でも意外と暖かい。

マンションを買えない理由

マンションは「共同住宅」というくらいですので、一棟の建物を分割して所有してるという感覚が重要です。

上の階の物音など、音の問題は可能性として残ります。

庭が持てない(バルコニーは共用部になります)

後からかかってくる費用がある。管理費、駐車場代。また固定資産は建物が鉄筋コンクリートのため、減価償却しにくい。

土地の比率は低い。

建築確認の都合上、新築はほぼ決まった間取り。規約のリフォームは制約がある場合があり配慮は必要。

リフォームの自由度は低い。共用部の維持更新が大変。共同で行うため、各入居者のストレスになる。

管理組合の運営、意見をまとめるのが大変

一戸建を買うべき理由

一戸建てを中心に検討する方々のご意見です。一戸建ての中でも建売を特に考えている方には、「建売にすべき理由・デメリット」もぜひご覧ください。また、当社では、新築一戸建ては仲介手数料無料にて対応いたします。

一戸建ては木造であるため火災保険は高めになる傾向があります。土地の比重が高くなるため、登記費用などがやや高くなります。

音トラブル・ペットトラブルは回避できる。子供さんがいる家庭では都合が良い。

広さの条件はあるにせよ、庭がある。

駐車場・管理費などのコストはかからない。

土地資産が残る。

注文建築・条件付建築なら、納得のいく建物が作ることができる。リフォームが自由。

一戸建を買えない理由

ゴミ当番等の町内会活動。共稼ぎには不利な面も。

掃除・洗濯などが大変。敷地が小さくなりがちな都会だと、1階で洗濯をして2階のベランダまで持ち上げる必要。

進入箇所が多く、防犯性に気を使うことも。

自分の意思でコントロールしなければならない。急な出損もありえる。

木造の性質上熱を逃がしやすい。冬場は底冷えする。

都心では、一戸建ての所有はほぼ不可能で、近郊外でも駅から遠くなりがち。

不動産の「売る」「買う」の正しい判断をお助けするため正しい情報を提供するブログです。不動産屋の社長が2010年の創業から運営しています。

この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

気軽な不動産のコンサルタント

ブログのほかに、不動産の売買の知識をメールでもお伝えしています。これまで数千名の方に購入・売却の知識を提供してきました。メールで返信することで、いつでも質問を重ねることができます。さながら不動産のかかりつけの医師のごとしです。ご興味があれば応募ください。

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