資産価値が落ちないマンション・一戸建てを見極める

資産価値とは売れるかどうかということ、これは帳簿の上での評価という意味ではなく、換金性のことを指します。

狙って価格が維持・上昇する物件を狙うのは難しいものですが、資産価値がある不動産は人気と密接に関係があります。

最低限の資産価値がある住宅を希望するなら、住宅ローンが付く住宅を押さえましょう。

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資産価値とは換金性

一言で資産価値のある家といっても難しいものであります。買った後に売却をするという、未来の話をしてるからです。結局のところ資産価値があるというのはスムーズに換金できる家ということになります。

そのなかで、家を買いたいお考えの皆さんには、2つの検討の方向性があるように思います。一つは、将来の下落は容認するとして、とにかく売れるかどうかというポイントです。もう一つは、高く売れる家かどうかというポイントです。

価格の維持・上昇は人気投票

しかし、価格の維持もしくは上昇を期待するという意味での資産価値となりますと、予測は難しいと感じます。将来にわたり高く売れる家かどうか、あるいは値段を維持できるかどうかというポイントは、賭けの要素を含みます。非常に難しいようにも思います。

資産価値とは換金性であるとすれば、これは人気投票に似ています。どのような時代・環境であっても、購入の候補として優先順位を付けられる物件ということになります。

ただし、話を難しくさせるのはこの人気投票は人間の嗜好と無関係ではないからです。時代や環境には当然ながら変化がありますので、どのような時代・環境でも購入の候補として優先順位の上位でいることを予測するのは、大変困難です。

住宅ローンが付くことが最低の要件

とにかく売れるかどうかを分析するのであれば、住宅ローンがつくかどうかという視点です。前者は分析検討の項目は多くなく、実際には判断は楽です。大都市圏であれば(極端に需要が少ない地方でなければ)、価格を下げれば需要を掘り下げることは可能です。しかし、住宅ローン利用できない物件ともなりますと、購入検討者の間口を極端に狭くすることになります。そもそも、需要がないから担保としては適さないため住宅ローンが利用できなくなるという事情があります。「資産価値がない物件」と「住宅ローンが利用できない物件」の両者は、ほぼ一致しているといえます。

基本 RGB

ローン利用できない物件は売りづらい

関連動画

「手っ取り早く聞きたい」という方のために、動画でも説明しました。

https://www.youtube.com/embed/HF18E7w0VMQ

価格の維持あるいは上昇を狙える物件

価格が維持・上昇を期待される家というのは、どのような時代、どのような経済環境・状況でも選ばれる家であるということです。人気投票に勝つ要素を有する家でなければなりません。ただ、どのような人気投票でも、人気投票は面白いもので、人気化しやすいものは、より人気を集める傾向があります。「美しい人はより美しく そうでない人はそれなりに」という言葉はCMのキャッチフレーズとして有名ですが、まさにこれです。

これは、かつてジョン・メナード・ケインズが言った『株式投資は美人投票であり、最も多くの人が美人だと思う人を当てるコンテスト』といったものに似ています。

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ケインズ(wikipediaより拝借)

パレートの法則などといいますが、人気投票の中の上位20%とか30%に位置するような家を探せば、おそらく維持もしくは上昇を期待できるのではないかと思います。

投票

人気投票の上位を当てる行為

人気投票の上位であること

不動産情報サイトなどで耳目を集める機会が多い物件を選ぶことです。人々の芽を多く集める物件は、物件は人気投票の上位に食い込むことができます。全国的ならば東京です。東京の中であれば都心です。都心であれば駅に近いところです。駅に近い物件であれば築年数が若い建物です。築年数が若いなら南向きです・・・等のように、多くの人が好みがちな要素を上手に狙っていれば、資産価値は維持できるかもしれません。

ただ、このあたりはチェックリスト的な考え方で、本質をえぐることはできないかもしれません。チェックリストは多くの不動産の知識を提供するサイトで書いてありますので詳細は譲ります。

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買うから上がる・上がるから買う。株も不動産も基本原理は同じ

希少性・強みを持っている

物件に非常に強みがあるということは、多少の欠点を覆い隠してくれます。資産価値を備える物件を探すということは、その物件の強みを把握することです。物件にわかりやすい強みを備えていれば、多少のことは目をつぶってくれるということです。例えるなら、「美人やイケメンではないけど、愛嬌がある」ということでしょうか。

例に挙げると、「公園に隣接している」とか「駅の出口に隣接している」などです。「文豪が住んでいた歴史ある土地だ」とかの情報でもいいかもしれません。同じマンション党内の比較なら、「ペントハウス」「三方向角部屋」なども強みです。

希少性ともいいますが、キャッチーな情報が土地建物の中に包含していますと、物件自体の強みが、どうにか他の弱い部分を引き上げてくれるので、割と資産価値を維持しやすくなってきます。

強みはわかりやすさがあるほど良い

広尾ガーデンヒルズイーストヒルアプローチ

広尾ガーデンヒルズイーストヒルアプローチ7

広尾ガーデンヒルズ。築年数は昭和58年と古く、チェックリスト的に考えると外れるかもしれません。でもこの物件に資産価値がないと考える人は不動産屋にも、お客様にもいません。本質を見るならば、「静寂を備えた都心の丘」という立地と「各室のグレード感のある広さ・設え」にあるといえます。ほかにない強みがあるからこそ、資産価値を維持できます。

南千住スカイハイツ外観3

 都心の超高級物件でなく、庶民派のエリアでも、資産価値を維持している物件はあります。写真は南千住スカイハイツ。アベノミクスの波もありましたが、あれよあれよという間に相場が上がりました。この建物の建設時期は旧耐震ですが、耐震性があるという強みがあります。大規模で、地下鉄駅も近く、ニーズに沿った広さがあるマンションというわかりやすい物件です。

汎用性と流通性

人気投票である以上、汎用性があることが望ましいと言えます。一戸建てにありがちですが、例えば地下に巨大なオーディオルーム、地下に巨大なトレーニングルームなどがある家です。特殊要素のある物件は、一発勝負でパンっと高い値段が出る場合もありますが、即時換気性という意味では弱みにもなりえます。いろんな人が使うことが想定されない以上、特殊要素のある物件は、一発勝負を狙って、じっくり攻める必要があります。

あと忘れてはならないポイントは流通性です。例えば私たち庶民では立ち入ることすらない超高級住宅地など、名前は有名であるものの、物件の利用価値をよくよく分析してみると、一区画の土地としては大きすぎるなどの場合です。このようなエリアでは、例えば200坪以下は分筆不可などの規制があります。このようなタイプのエリアでは、結局、だれが購入ターゲットだと悩むような場面が出てくると思います。今後も資産価値を維持してくのかどうかは、注目が必要だと思います。

「買わない理由が値段なら買い」

100%の物件とは、高嶺の花の美人あるいはチョーイケメンということで、予算が無限ではない以上、現実には100%のものを求めるのは難しい話です。そこで考えるべきは、「ご自身が狙うセグメントで最も欠点が見つけづらい物件を選ぶ」という見方です。ただ、このような考え方を進めていきますと、いわゆる「いい物件」となり、物件は高額になるはずです。

たとえば、「江戸川区の3LDK」「湾岸のタワマンの2LDK」「港区のおしゃれな1LDK」というように、特定の相場で、似たようなグルーピングがあります。ご自身のライフスタイルと相場により、このようなグループを選定・選択できます。選定したグループのなかで、最も欠点を見出しづらい物件を選ぶという考え方です。

それでもしかし、情報は限られています。物件を明快に把握することはできません。100%ではないかもしれません。いい物件であれば、購入の競合が出てきますので早く考えなければなりません。つまり勇気を持てるかどうかわかりません。実は、これは我々不動産屋でも同じです。このような時によく言われるのは、「買わない理由が値段なら買い」ということです。端的に言うのであれば、このような考え方が、資産価値のある家を探すうえでは、正しい姿勢のように思います。

買う理由が値段なら?

なお、この逆もあります。「買う理由が値段なら買わない」ということです。入り口は相場で検討対象のグループを分析するのですが、最終的な決断ポイントは値段以外のポイントもみましょう。決め手まで値段優先だと、それしか強みがない物件なのかもしれません。

非流行性

例えばイメージしやすいのは高度成長期に建設されたニュータウンですが、同じ時期に、同じような属性の方々が、同じ場所に集結しました。同じようなライフスタイルの方々は、同じような時期に退出します。また、今の若い世代のライフスタイルには適応できない部分もでてきています。その結果、空洞化の懸念があるとされます。

時間をかけて形成された街は多様な世代が暮らしていますので、適度な新陳代謝があります。長期でも安心かもしれません。

築年数の新しい大型マンション団地や、湾岸エリアなどのような街づくりが一気に加速したエリアは、注目が必要かなと思います。

大きな町

時間をかけて形成された街は需要供給の層が厚い

ローン不適物件は人気投票の予選落ち

人気投票という意味では住宅ローンがつくことは最低の予選と言えるかもしれません。住宅ローンがつかないということは、購入者ターゲットの範囲を大幅に狭くすることになるからです。そこで、住宅ローンがつかない物件を認識する必要があります。

下記では住宅ローンが利用できない物件の類型としてご紹介いたしておりますが、これらの類型に外れていたとしても、「住宅ローンが利用できない」とのアナウンスがあれば、それは資産価値の最低限の維持に「赤信号」「黄色信号」の物件であるといえます。

再建築不可

再建築不可とは、法律の定めにより、建物を建築することができない土地のことです。現在の建物の有無にかかわりません。詳しい解説はリンク先のページに譲りますが、「市街化調整区域である」「接道要件を満たさない」などが挙げれれます。

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既存不適格の程度が甚大

既存不適格とは、再建築不可ではない(建築はできる)土地であるものの、法律の定めによる上限を超えた面積となっている建物のことです。代表的なものは建ぺい率オーバー、容積率オーバーの建物ですが、ほかにも「高さ制限オーバー」「安全条例に基づく接道長さの不足(マンション)」などもあります。制限をオーバーしていますので、再建築のときには、これは、既存の建物とくらべて再建築の際には面積が低減することを意味します。

既存不適格の場合には、建設当時は合法的だったこともあり、少々のオーバーの程度が少々であれば、ローンをつけることが可能な場合がほとんどです。

しかし、現在はマンションが建っていても、再建築の場合には一戸建てしか建設できなかったり、現在はアパートが建っていても、再建築のときは長屋しか建設できないような土地が時々あります。一戸建てが建っていても、再建築の際にはオーバーの程度が甚大ですと、資産価値を保てないとみなされ、ローン付けが難しくなります。

抵当権が設定できない借地

借地というだけなら物件の資産価値を脅かすことはないのですが、借地の中でも建物にも抵当権を設定できない借地というものがあります。代表的なものでは、建物抵当権の実行の際の通知義務を底地権者が承諾しない賃借権や、地上権の地上権設定契約書がなく、地上権登記もされていないという事例がありました。いづれも抵当権が実行できない設定できないと銀行が二の足を踏むことになります。

建物の権利

借地の建物を建てるには、抵当権実行時の取り決めについて地主の承諾が必要

定期借地権

定期借地権です定期借地権何その定期借地権では得ることができなくなってくるってみた銀行は今とかなるんですけども地区ですがだんだん進んでいくという参加者が少なくなってきた

管理規約がないマンション

管理規約とは、マンションを運営するための基本となる事項、いわば法律や契約書みたいなもので、裁判でも強制力があります。管理規約がないマンションだと、修繕積立金の集金根拠もなくなり、どのようにマンションを運営していい不明でわからなくなってしまいます。そうすると維持管理・持続性が疑問視んされ、資産価値としては低くなってしまう部分がありますので、住宅ローンを取り付けることが困難になります。

形ばかりの管理規約があってもダメで、自主管理の場合は、建物の劣化していたり、清掃の程度が悪かったりすると、運営状況まで厳しく確認されて、厳しく見られることがあります。

管理規約

管理規約はマンションの根本協定

ローンが難しい物件に注意

すべての金融機関ではないものの、多数の金融機関が不可とするタイプの物件があります。たとえば、マンションなら30㎡、戸建てなら土地面積が40㎡などのように、特定の下限面積として、多くの金融機関で集中するゾーンです。あるいは、マンションならば戸数の基準もあります。10戸や20戸など、特定の戸数の設定があります。建設時の建築確認の情報、検査済証の情報が確認できないとローンを断る銀行のあります。このように、多くの金融機関の基準でローン不可とされる物件は、資産価値という意味では、やや弱い立場にいると言えます。

あるいは、一部の金融機関では取り扱いをしなくなったタイプの物件もあります。たとえば旧耐震などです。将来的に住宅ローン基準の変化のトレンドが生じる可能性があるともいえるので、このようなタイプもやや弱い立場にいると言えます。

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