ロータス不動産が仲介手数料無料・半額でできる理由（からくり）
仲介手数料の相場は売買価格の３％＋６万円＋消費税です。東京は、それなりに高額の仲介手数料になります。いづれにせよ条件に合う物件ならお客様も当社ｗｉｎーｗｉｎです。
当社がなぜ手数料無料にできるかといえば、『売主業者様からの仲介手数料があるので、買主様は不要にしている』というものです。これが手数料無料にできるビジネスモデルの理由（カラクリ）です。
手数料無料にならない物件は手数料半額です。具体的な物件の手数料見積もりは、手数料見積もりからご相談可能です。※ただし売買価格が2000万円より上の物件です。
【ＹｏｕＴｕｂｅ動画】ロータス不動産の代表こと、私、春日秀典が動画でもご説明しています。お時間がない皆様はこちらもどうぞ！
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ロータス不動産は条件に合う物件なら仲介手数料無料です。免許番号（４）と実績は豊富で、オンライン化と企業努力も積み重ねています。経験豊富で説明責任（仲介責任）を的確に対応でできる当社にご相談いただければと思います。
仲介手数料が無料になるケース
当社がなぜ手数料無料にできるかといえば、『リノベーション業者・建売業者の売主の物件は仲介手数料があるので、買主様は不要にしている』というものです。これが手数料無料にできるビジネスモデルの理由（カラクリ）です。
なぜ業者売主は仲介手数料を払うのか？
「売主様から手数料をいただき、買主様に対して免除するビジネスモデル」は、いわば、広告代わりに売主様は手数料を払うという構図です。従来型の業者さんは「買主と売主から両方３％」というものでした。
売主様が手数料を支払うという構成は、米国の仲介業者のモデルに近いかもしれません。ロータス不動産では、2010年の創業後からこのモデルで業務を行ってきました。ですので、自信を持ってお勧めできます。
この仲介手数料無料の仕組みは新築戸建てでもマンションでも適用できます。
仲介手数料無料ビジネスモデルの関係図
手数料無料・割引になる物件の見分け方
まず、原則として、どう見ても同じ物件が複数の不動産業者から広告がでている物件で、リノベーション（リフォームも含みます）・新築一戸建てならば、まず手数料割引（無料・半額など）になる物件といえます。複数の業者が扱っている物件は「物件の囲い込み」がされていないからです。「複数の媒体で同じ業者が出している」とは違いますので、ご注意ください。
この記事の冒頭で詳細をご説明しておりますが、【商品として販売されている物件】が仲介手数料無料となります。
ただし、商品物件でも、後述の「取引態様が「専任」「専属」」悪意の業者から囲い込みをされている物件は対応できません。
ちなみに、リフォームがない場合でも、業者が売主の物件は、手数料無料にすることが可能です。それがわかる情報が消費税の有無です。課税物件は業者が売主ですのですぐ判断できます。税込と価格に表示されていても同様です。ただし、消費税は内税で表記するのが慣例ですので、課税の有無を記述しない不動産業者も多く、判別しづらい場合もあります。
なお、この部分のくわしい解説は「仲介手数料無料や割引になる物件の見分け方」でもご紹介してます。ぜひご覧ください。
仲介手数料が半額になるケース
仲介手数料が半額になるケースはおおむね以下のとおりです。手数料無料以外の場合は原則として半額として設定しています。手数料無料になる物件と見極める法は、「手数料無料物件の見分け方」を是非ご覧ください。
個人が売主の物件
個人が売主である中古住宅、土地は、仲介手数料をお願いします。多くの場合では、個人が売主の物件の場合は売主に付く不動産業者がいて、当社は売主・買主の両方を担当するか、もしくは客付けという立場で取引に関与します。客付けの場合は共同仲介といいます。他で広告に出ている物件でも、原則対応が可能です。手数料が無料なのか半額なのか、一般的な不動産広告ではわかりづらいと思います。簡単に見積もりができますので「仲介手数料の見積もりフォーム」からご遠慮なくお問い合わせください。
ちなみに、当社による両手間のお取引の場合においても、おそれながら半額の手数料をお願いしております。個人間の取引は不動産仲介業者が介在することで成立する取引です。不動産業者が絡むことに社会的な意義を見出すことができます。そのため、おそれながら、正当な対価としてお願いしております。
専任物件（専属専任物件）
本来手数料無料になる物件でも、売主が特定の仲介業者に専任媒介で物件の売却を依頼している場合、売主の手数料はこの業者が取得しますので、手数料が無料にはなりません。このような場合は当社は「客付け業者」として共同仲介により対応しますので、上記と同様、手数料半額で対応しております。※ちなみに「専任」とは「当該物件の取り扱いを選任で行う不動産屋」という意味ではありません。
売主の関係会社が仲介人
売主の関係会社が仲介に入っている場合、その業者を外せず、事実上、当社からの客付けも拒否されます。「取引態様の表示」では専任等の記述はありませんが、事実上の専任となります。
売主が仲介業者に手数料を払わない場合
売主の方針により、仲介業者に手数料を払わない場合があります。売れ行きが悪く、プライスダウンを重ねて物件の予算がないので仲介手数料を削った場合などのケースが多いようです。この場合は買主に対しては手数料無料にできません。「売主の関係会社が仲介人」の場合と「売主が仲介業者に手数料を払わない場合」については、買主様にも諦めていただくしかないというのが本音で、やむを得ずお願いする次第です。
売却での仲介手数料無料ができるケース
売却時でも仲介手数料無料となるスキームはあります。価格を低めにして早期の売却を目指すのであれば、選択できる手法です。
買取業者への仲介
売却で仲介手数料無料にできるカラクリは、買取業者への売却の仲介に可能です。当社などが採用しているビジネスモデルです。買取業者は、物件を買い取り、リフォームや建築などで物件を加工しながら、収益を上げる業者です。当社などのビジネスモデルは、買取業者から仲介手数料を支払いをうけることができるので、売主個人様への手数料は免除できるというものです。上記でご案内した購入の仲介手数料無料の逆バージョンと言えるかもしれません。
買取業者はリフォームなどの加工をして売却します。
買取業者への売却で、高値を引き出すにはコツがあります。買取業者への売却は、売り先を限定１社にしてしまうと売却値段も安くなってしまいます。しかし、競売のように買取業者の間で競争させることができれば、価格面・条件面で良好なパフォーマンスを出すことができますので、早く売りたいというご希望に対しては、合理的な選択肢です。
プロの仲介業者を挟んで適確に売る醍醐味をぜひ体験してください。
ロータス不動産が仲介手数料無料・割引できる理由
同じ物件なのに、どうして仲介手数料が無料にできるか、不思議もしくは、不安に感じる人もいらっしゃるかもしれませんね。理由の説明をお聞きいただければ、すぐにご納得いただけると思います。
結論からいうと、当社の仲介手数料無料の仕組みいたってシンプルで、「業者である売主さんからもらえるので、買主さんへの請求は不要」というしくみです。これに加え、過剰な経費の原因となる非合理的な手法を避けて、ネットの販売など、合理的な手法に注力しています。
業者間ネットワークを活用
リノベ住宅や建売住宅は商品住宅です。売主が業者の場合、当社はレインズのような不動産業者間の専用ネットワークを通して、売主と商談をしています。また、これまでの取引による人脈などのネットワークからも当社は販売協力を呼びかけられています。
売出しのリノベ住宅は売主がリノベ―ション業者であることがほとんど
従来型の仲介業者
しかし、当社が手数料無料にできる物件も、従来型の仲介業者は、売主に３％、買主に３％と、両方に手数料を請求しています。
ネット広告などで経費を節減する
仲介手数料無料とはいえ、実際に受領する仲介手数料は東京の物件ならばそれなりに大きな金額です。その意味では適切な利潤をいただいています。
ただ、両手の仲介業者と比べると、業務の効率化が必須です。そのため当社では、ネット中心の販売手法など、効率化を図っています。
手数料無料といっても、会社の規模と比べて、当社は、非常に多い集客を実践しています。これらは当社では検索エンジン最適化・ネットを中心とした広告により可能な手法です。また、手続きやローンの紹介などの対応は同じです。
しつこい営業をしない
当社は、代表のこれまで方針や不動産経験から、「しつこい営業」（人件費）は一切やりたくありません。そういうのもあり、過剰な経費をかけないという作戦をとっています。
世間のイメージと裏腹に、不動産仲介業は費用が結構かかる商売です。見た目を見栄えよくしておけば、なんとなく信頼してしまう方々も、残念ながら一定の確率で存在します。しつこさと裏腹ですが、熱心さをアピールするため若い営業マンを張り付かせることで、お客様をいい気分にさせることも可能です。
しかし、店舗運営費、広告費、営業マンの歩合のような費用が、すべて、コストとして跳ね返ってきます（⇒大手不動産が不正行為か流出する“爆弾データ”の衝撃）。とくに、「現地販売」は人件費、広告費などがかかり、しつこいセールスが欠かせません。
言い換えれば、見栄えよりも実質を重視し、取引の安全を大切にしたいお客様にこそ、仲介手数料無料のサービスは向いています。
しつこい営業をすることは社員にとってもストレス。つまり人員をつなぎとめるため、経費も掛かります。
お客様満足と効率の良さは両立する
たとえば、当社の特徴が出るのが、物件紹介と見学へのお誘いです。
従来の仲介業者であれば、新しい物件が出るたびに、営業電話をしてきます。会社によっては突然の訪問をすることもあります。これがいしつこい営業と感じさせる原因です。今までの不動産業者のやり方のままでは、コストはかかるのにお客様には不評となるという、変な状況になっています。
しかし、当社は物件の紹介はコンピュータ抽出した物件の自動送信をしますが、完全に合致するという確信がない物件以外は、個別に電話をかけたり、紹介をすることはありません。
気になる物件をネットや広告等で選択していただいて、お客様の興味が出た物件のみ、お客様の意思に基づき、お客様からの物件リクエストをお待ちしています。
違法の可能性が高いのでキャッシュバックまではしません
仲介手数料無料からさらに踏み込んで、キャッシュバックも行う仲介業者さんもいます。キャッシュバックの幅は最大で５０％のようです。当社では対応していません。キャッシュバックを行うことの違法懸念があるためで、ここまで進むと「怪しい」と感じます。
面倒なので誰も告発せず、当事者は違法性をご承知ないので進められるものと思いますが、違法とは公正取引規約違反です。当社でも調べる前に一瞬だけ検討しましたが、自分の会社さえ大切にしないのに顧客を大切にするのかどうか、良識のある方々には不安を感じさせてしまうのではないかと思い、最終的には止めました。また、お客様側の行為としても、違法を幇助・加担するかという点も問題になります。キャッシュバックを行う業者が少数派であるのはこのような背景もあります。
手数料を割引しないケース
比較的少額の物件
当社では、原則として成約価格２０００万円以上とさせていただいております。
業務が煩雑な物件
投資用一棟マンション、開発用素地などは業務内容が異なりますので、別途のご相談とさせていただきます。
一棟収益マンションの仲介や、一街区の開発用地の仲介などは、やることが煩雑になったり、複雑になったりします。たとえば一棟収益マンションでは入居者との調整が必要です。一街区の開発用地では、専門的な知識も必要で、成約にも時間がかかります。（開発会社側の従業員として）筆者はどちらも経験がありますが、このように、種別が違ってくれば仲介手数料は別体系で考えるべきです。当社でもそのように考えています。
ビル等は、入居者の家賃の行き先が変わりますので、手続きは煩雑です。
法律で決まっているのは「上限」
仲介手数料の３％という数字は、手数料の相場と認識されていますが、法律で決めているのはあくまで上限です。
仲介手数料の計算法
仲介手数料のに関する法律の取り決めは、正しくは「物件価格の３％＋６万円に消費税を乗じた額を上限とする」です。より厳密に表現すると、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）第２条に記載があります。
売買又は交換の媒介に関する報酬の額以下の通りになります。
売買の仲介手数料の計算式＝価格の３％＋６万円＋消費税
例）3000万円の物件ですと、１００．８万円です。
しかし、よく注意してみると、法律記載の３％や１ヶ月はあくまでも「上限」です。「３％にすべし」書いておりません。相場はあくまでも相場です。実際の手数料価格はそれぞれの業者が自由に設定できます。仲介手数料自体は不動産業者が業務を継続するための対価で、重要な意義がありますが、金額の設定は業者の自由です。
報酬は定率、業務は定型
当社の取扱物件は、地域と会社規模の特性上、マンション、一戸建てが多くなります。つまり居住用の不動産です。厳密に言いますと、一戸建ての場合は敷地調査にスキルが必要ですが、このような不動産種別では大体同じような業務内容になります。
しかし、冒頭でご案内した通り、比率で考えると、倍の価格なら仲介手数料は倍です。４０００万円の中古マンションと２０００万の物件では倍になります。しかし、以下のようなことがありえるでしょうか？
- 「葛飾区のマンションは、杉並区のマンションの半分の対応力で処理できる」
- 「西葛西の一戸建ての仲介は、西葛西のマンションの２倍のコストがかかる」
そのようなことは絶対にありません。買うお客様、売るお客様、どんな物件も一生懸命です。仲介人も手抜きはできません。しかし、仲介手数料は倍になるというのは、実は変な話です。実際には半額の手数料でも対応は可能なのです。
経営努力
不動産業のコストは、人件費と広告費です。店舗運営費、広告費、営業マンの歩合経費です。不動産仲介業はモノの仕入れがなく創業は簡単ですが、費用が結構多くなりますので、意外とリスクもある商売です。特に広告費は、日々頻繁に不動産広告を目にされるように、各社相当額を広告費につぎ込んでいます。見た目（店舗や広告）を見栄えよくしておけば、なんとなく信頼してしまう方々も、残念ながら一定の確率で存在します。現地販売は人件費、広告費などがかかり、一発必中ですので、しつこいセールスが欠かせません。このような見栄えをよくするための費用が「コスト」として跳ね返ってきます。
しかし、当社では不動産業界の常識ともいえる過剰な広告コストを大幅に削減。その結果、仲介手数料を抑えています。
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この記事の作者- 書いた人
- 春日秀典
- 資格
宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 住宅ローンアドバイザー
- ご挨拶
新築・中古を問わず、分譲マンションや戸建ての販売・開発に20年以上携わってきました。専門知識が欠かせない不動産の世界だからこそ、宅地建物取引士や公認不動産コンサルティングマスターなどの資格を活かして、日々の業務に取り組んでいます。
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