住宅ローンは固定か変動か

将来の金利上昇幅が小さいと予想する人、とくに繰り上げ返済などで、借入期間が短い予定の方は変動金利系を選ぶとよいでしょう。

理論上は、超長期固定金利から上昇しはじめますので、変動金利を選んだ人は超長期の金利変動を警戒しましょう。

全期間固定金利を利用すると借入額を増やすことができる金融機関があります。

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変動金利の特徴

金利の安さがメリット

一般的には、その時点で選べる金利体系の中でもっとも安い金利なっています。この方式では、金利が下降する局面においては下降分を元金部分に充当して住宅ローン残額返済を加速することができます。

半年ごとに金利が見直されますが、毎月返済額は5年間は変わらないことになっています。返済額が変動する場合は25%の範囲に収められます。

インフレに弱い変動金利

一般的な住宅ローンの変動金利においては、激変を緩和するため、返済額自体は5年間は変わらない仕組みとなっています。制度上では、金利自体は半年に1回変わります。つまり、金利自体は上がる可能性もあります。金利が変わると、返済内訳の利息分の割合が変わって、利息の占める割合が増えます。極端な金利上昇の場合、金利見直しによって金利が上昇した結果、理論的には月々の住宅ローン返済額では毎月の利息分を支払い切れない場合もあります。その場合は「未払利息」となります。

変動金利が向く人

住宅ローンの借入期間が短い人

借入期間が短い住宅ローンは、変動金利を選択したほうが有利になることもあります。そもそも固定金利を選択するのは、「将来、金利が上昇した場合に住宅ローンの利息支払額が増える」リスクを回避するためですので、住宅ローンの借入期間が短いの場合には、金利が上昇するリスクを限定できます。あえて固定金利を選択して、住宅ローン借入側に不利な金利を選ぶよりも、変動金利を選択して支払い総額は安く済ませることも検討してはいかがでしょうか。

将来の金利上昇幅が小さいと予想する人

住宅ローンの借り入れ時には変動金利が向いています。変動金利は金利上昇により支払額が増加してしまいますが、将来の金利が上昇しなければ、住宅ローンの借り入れ金利も上昇しません。現在はほぼ0%の金利のため将来の金利上昇を織り込んで、固定金利の金利水準は比較的高い利率が設定されています。もし将来の金利上昇幅が小さいのであれば、高い利率となっている固定金利住宅ローンを借りるよりはも変動金利住宅ローンを借りたほうが得をすることになります。

住宅ローンの繰上返済を狙う人

上述の借入期間が短いケースと同様に、変動金利の住宅ローンは、繰上返済を積極的に進めることで借入期間短期化できるのであれば、金利が上昇するリスクを限定できます。金利上昇前に、元本自体を減らしてしまうという発想です。当初利率が低い変動金利型住宅ローンにより、できるだけ住宅ローンの元本を減らしておいたうえで、住宅ローンの借り換えをしたほうが、より有利な借り換えを行うことができるのです。ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことで、早期完済可能でしたらローン金利が低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組む戦略もとりえます。

ただ、最近は、2~3年の期間の固定金利は変動金利よりも固定金利のほうが安いケースも見られます。店頭金利が大きく下がることは考えづらく、短期間固定金利を選ぶほうが有利な場合があります。計画により最適な体系を選びましょう。

固定金利概論

インフレに強さを発揮

返済期間中の一定期間に固定金利が適用されます。とくに全期間固定金利の場合は毎月返済額もずっと変わらず、家計管理もしやすいといえます。金利の動きに一喜一憂する必要はありません。

借入枠を増やす効果

銀行では貸出の判断をするときに、収入条件に応じて、年収と返済の収入の返済比率を設定しています。変動金利を利用する場合に、将来の金利上昇も見越して、金利が3~4%という想定金利で計算をしています。しかし、銀行の収入の計算は、課税上の年収をもとに計算します。

しかし、フラット35や一部の銀行では、全期間固定金利の利用では、将来金利が上がることがありませんので、実際の貸出金利で返済比率を計算するルールがあります。現実の固定金利は、返済比率計算の金利よりも安いので、借入上限が少し増やすこともできます。

ご収入に対して、銀行所定の返済比率が届かない場合、固定金利は有望な選択肢です。自営業の方や育児休暇の方など、本来のご収入よりも、課税上の収入が低い場合などに利用が考えられます。

高い金利で固定されるリスク

金利上昇期の借り入れは「できるだけ固定期間の長い金利で」というのが常識になっています。固定金利のは金利上昇リスクがないので安心ですが、「安心」だからといって「おトク」だとは限りません。

固定金利は一般的に変動金利よりも高い金利となっています。固定金利型は消費者にとって金利変動のリスクが低く恩恵を受けられるのに対して、銀行にとってもリスクがある取引です。そのため、銀行はリスクを見込んだ銀行側に有利な利率を設定します。逆にいうと、この先低金利が続くのであれば、消費者にとっては金利が固定されるリスクと捉えることもできます。

現在の日本のように、低迷した景気環境が続く状況では低金利がこの先も続かないとは言い切れません。過去20年の実績はそうなっていました。固定金利住宅ローンは金利上昇時に利息返済額を増加を避ける効果(リスク回避)はありますが、利息返済額を減らす効果ではありません。

また、全期間固定以外のタイプでは、契約の固定期間が終了すると、その時点での金利が適応されます。つまり金利が上がればそれだけ即座に毎月返済額も上昇します。返済額の変動に対しての変動幅の上限が設定されていません(※変動金利の場合は、その幅が設定されており、激変を緩和するようにできています)

金利で固定してしまうことは金利固定リスクが伴い、結果的に損をすることもありえます。金利の予想とともに、毎月返済額の予想されるアップに耐えられるのかどうかをよく検討することが大切です。

一般的な固定金利の商品タイプ

全期間固定金利型

全期間固定金利型は借入期間中金利が最初から最後まで変わりません。将来にわたり返済額が確定するのがメリットです。

段階的な全期間固定金利型

借入期間中の金利が最初から確定している固定金利型ですが、全期間と異なる点は、取り決めた年数から金利が切り替えられることです。かつ当初より高い金利になる仕組みとなっています。フラット35S等がこのタイプといえます。2段階とはいえ、最初から全期間分の金利が確定しているので、全期間固定金利型と同様に安心感は大きいと言えます。

固定金利選択型(期間限定固定金利)

一定期間の金利が固定される特約の住宅ローンです。多くの金融機関でこのタイプが扱われています。借入後、金利が固定される期間には、2年、3年、5年、10年などがあります。その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利選択型を選びます(一部の金融機関には、一度変動金利型を選ぶと、再び固定金利型を選べないという商品もあるので、あらかじめ確認することが必要です)。

なお、固定期間終了後は、その時点での店頭表示金利に対し、契約時に当初取り決めた優遇幅が適用されて金利が決まります。

優遇幅は金融機関やお客様の与信状況によってさまざまです。固定金利期間終了後の金利について、どの程度の金利引き下げ(優遇)が続くのかどうかをチェックしておくことが大切です。

固定金利が向く人

住宅ローンの支払額を確定させたい人

固定金利住宅ローンのメリットは、将来の利払い額が借入時点で確定する点ですので、住宅ローンの支払額を確定させたい人にはぴったりです。終身雇用制度が崩れつつあるとはいえ、まだまだ終身雇用の慣行は残っていますので、将来の給与収入の予測がつけやすいと思います。

住宅ローンを返済すると、あとは生活するだけでぎりぎりという人

ご年収が比較的少ない方は金利が安い変動金利を選びがちですが、所得が少なめの方々こそ多少金利が高くなっても長期固定金利をご検討されるべきです。所得が少なめということは、変動に対する許容度が低いということ。将来の返済増にも警戒すべきなのです。

全期間固定ですと、住宅ローンを組むことで、途中から金利があがり毎月の返済額が増えたりしませんので、将来のマネープランがたてやすくなります。

住宅ローンの返済額が増えるのが許せないという人

利率は一定となるため、全期間固定金利の住宅ローンが向いています。

将来の金利上昇幅が大きいと思う人・景気が良くなると思う人

固定金利を選択すれば、将来金利がどんなに上昇しようとも、金利上昇により支払額は変わりません。ただし単に金利が上昇すれば固定金利のほうが変動金利と比較して得になる、というわけではなく、固定金利を選択して結果的に変動金利と比較して得をするのは、なぜなら、金利水準はマーケットによって決定され、現在の金利水準だけではなく、将来どこまで金利が上昇するかという予想により決まっています。したがって、「皆が思っている以上に金利が上昇した」場合だけになります。

固定金利選択型(期間限定固定金利)が向く人

退職金での一括繰り上げ返済を前提とする方は向いています。退職金を前提とする場合はある程度退職年に近づいているはずです。金利変動リスクを取りづらいはずです。一方で、3年~10年間の固定金利商品は、銀行もサービスされた金利(客引き商品)を提示することが多いゾーンですので、大いに向いている場合があります。

インフレリスクと住宅ローン金利

インフレとは?

インフレとはかいつまんで言いますと、株や土地があがり、その後物価があがりる状態です。つまり、インフレでは、資産をお金で持っているよりも、モノで持っていたほうがよい事態となります。

いよいよ物価も上がる事態になると、まず、安定資産である預金、債権、国債は目を向かれなくなります。国債の価格が下がれば国債の実質利回りは上がります。このようんして金利が上がっていきます。

インフレ時の住宅ローン金利の変化のしくみ

マーケットの金利が上がりますと、いよいよ住宅ローン金利も上がる可能性を考えなければなりません。国債の金利が上がるときには、まず長期金利から上がり始めます。住宅ローンで言えば、10年固定以上の金利が先に上がりはじめます。超長期の固定金利は銀行にとってリスクが高いので、10年固定以上の超長期の住宅ローンから、敏感に反応しはじめます

さらに金利上昇が進むと、普通預金の金利が上がります。普通預金の金利が上がるくらいの段階では短期プライムレートが変化を起こし始めます。短期プライムレートが上昇を開始すると、いよいよ変動金利が上がっていきます。

このようにして住宅ローンの金利が上がっていきます。

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