新耐震と旧耐震のちがい

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新耐震と旧耐震のちがい』のまとめ

現在の耐震基準を、俗に「新耐震基準(新耐震)」と言います。新耐震は、しばしば昭和56年6月以降とよく言われます。これではやや不正確で、正確には「昭和56年6月1日以降に着工した物件」です。不動産広告や登記簿謄本などで見られる「竣工日」では分別できません。新耐震と旧耐震ではいささか差がありますので、新旧耐震の差は不動産物件に対して影響を与えるとみられます。

この記事のトピック:

このページでは新耐震と旧耐震のちがいについてご案内します。

当社:(株)ロータス不動産のサイトの物件情報では、基本的に新旧耐震の別を記載しております。旧耐震の時期の建物でも「耐震基準適合証明が出る建物」は新耐震と同等の耐震性能が期待できますが、当社サイトでは、原則その旨も記載しております。詳細取材をする前の物件情報もありますので、恐れ入りますが、その場合はお問い合わせくださいますようお願いいたします。

新耐震基準・旧耐震基準とは

現在の耐震基準は新耐震と呼ばれています。建築基準法上の耐震基準です。旧耐震物件のほうが、価格的には下がる傾向があります。

定義の違い

新耐震は建築学的には詳細な定義があるのですが、誤解を恐れず、敢えてわかりやすい言い方でをすると、以下のような表現になると思います。

旧耐震は、震度5強程度の中規模地震(数十年に1度)に対してほとんど損傷しないことを目標とし、震度6~7程度の大規模地震(数百年に1度)に対する結果は予測不可能です。

新耐震基準では震度6強~7程度の大規模地震に対して、ある程度の被害は許容するものの、倒壊(崩壊)して人命に危害を及ぼすことのな い程度の性能を有することを目標とすることにしています。

新旧区分けはいつから?

現在の耐震思想につながる耐震基準は革命的な転換は1981年の6月1日から施行された耐震基準です。これを「新耐震」と呼んでいます。1978年の宮城県沖地震自身の反省から導入されました。それ以前にも1968年十勝沖地震の反省から、1971年に鉄筋コンクリート構造建物の柱帯筋の基準を強化されています。

新耐震か旧耐震の見分け方

新耐震と旧耐震の見分け方は、もっぱら着工日を基準にしております。竣工日でないことに注意してください。一般の消費者の方が住宅の検討をするうえで問題なのは、各種広告では着工日は表示されてていないことです。着工日は容易に調べることはできませんので、広告等のデータや建物の外見で新旧耐震を見分けるのは難しいと思います。


「建築確認台帳 記載事項証明」の例
竣工時期は昭和56年6月以降ですが、建築確認の時期が昭和55年であるため、ほぼ確実に旧耐震であることが分かります。(拡大

確実な調査は建築確認の日を調べる

実は着工日は公的証明でも追いかけることができません。建築の期日を調べる公的な記録証明としては、「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」があります。これらの書類でも着工日はわかりませんが、このなかには証明書には建築確認が出た日が記載されています。建築物は建築確認が出ないと建築できませんから、昭和56年6月1日以降に公的機関が建築確認を出ている物件は、ほぼ確実に新耐震であると言えます。「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」は、都道府県庁や市区町村役所に行くと、閲覧ないし写しを取得することができます。

広告のデータで適用基準を推測する

そこで、チラ見レベルのご検討段階では、新耐震の推測は竣工日から逆算して計算します。逆算は施工期間の推測をして行います。マンションですと1フロアを作るのに通常は1か月かかります。建物躯体に入る前に、杭工事、基礎工事などがありますが、これらは3か月くらいです。10階建てですと、10+3か月で13か月くらいと推測できます。ただ、あくまで推測ですので絶対ではありません。最終的には「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」などで確認が必要となります。ただ、役所に行って調査をしますと費用を使った調査になりますので、調べることはコストが必要です。単なる検討段階では詳しく全ての物件の調査を不動産業者にお願いするのは控えましょう。ただ、売主が写しを持っている場合もありますので、契約前でも、状況や物件によっては、検討ステージが真剣である場合には仰せください。「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」を売主から取り寄せるようにしてみます。

調査書で言明を受ける

当社では、契約をいただく場合は、「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」の調査を都道府県庁、市区町村役所で行い、重要事項の説明時に、書面で説明いたしております。また、当社:ロータス不動産では、売買での重要事項説明においては建築確認台帳 記載事項証明は必ず取り寄せますので、その旨を確認していただいて、契約に臨んでいただくことができます。

新旧基準の被害差

横揺れが続いた東日本大震災では、新旧耐震は有意な差が見られないと言われています。縦ゆれが瞬発的に発生した阪神大大震災のときは新旧耐震で差が出たといわれています。縦揺れ横揺れなど地震タイプ、地盤の良し悪しにも影響を受けるようです。

傾向としては新耐震のほうが耐久性が高いことは見て取れますが、新耐震だから絶対安心というわけではなく、旧耐震だから絶対ダメというわけではありません。熊本地震のケースでいうと、新耐震でも活断層直上にある複雑な架構の建物は被害が大きかったと言われています。

東日本大震災 被害無し 軽微 小破 中破 大破
新耐震 47.7% 33.0% 17.6% 1.3% 0.4%
旧耐震 51.1% 37.0% 10.9% 1.0% 0%
阪神大震災 被害無し 軽微 小破 中破 大破
新耐震 53.1% 39.7% 5.6% 1.3% 0.3%
旧耐震 50.1% 35.1% 8.3% 3.1% 3.4%

下記に気が付いたリンクを入れます。

国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

東京カンテイ「東日本大震災宮城県マンション被害状況報」(pdfファイル)
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/71sinsai-taisin.pdf

駆け込み旧耐震

上記のように竣工日から耐震基準の新旧を推測してとしても、推測にすぎません。時期的に微妙な域は詳しく調査をすべきです。

微妙な時期の物件には、駆け込み旧耐震と呼ばれる物件があります。時期を間に合わせるために急いで着工した物件です。もちろん旧耐震基準の方が建築費が安いからです。

耐震診断・耐震基準適合証明

耐震診断

科学的な方法で耐震診断を行えば、日付が旧耐震でも、新耐震相当か否かの見極めをすることはできます。新耐震相当ならば耐震基準適合証明の発行が可能です。2階建ての戸建であれば、さほどの費用は掛かりませんが、マンションともなると費用は数百万円からになりますので、現実的ではありません。

しかし、中古マンションのチラシで「耐震基準適合証明が取得可能」とされている物件は、科学的な耐震診断を基礎として、建築士が現地視察と確認検証をした結果、新耐震と同等の性能が期待できるという意味です。旧耐震の時期だとしても、耐震面では新耐震と同等ですので、その点は安心できる物件です。

耐震適合証明と税金の控除

さらにいうと、耐震基準適合証明の対象となる物件は、住宅ローン控除など、減税対象になります(住宅ローン控除には耐震以外の条件もあります)。登録免許税、不動産取得税の軽減措置の対象にもなります。ある程度築年数が古いので、物件価格自体もいささか割安ですから、お買い得かもしれません。

耐震性を科学的に立証するためには、耐震診断が必要です。耐震診断では設計当時の図面をもとに詳細な構造計算をしたり、専門的機材を使って内部の施工の状況を調べております。マンションの耐震診断は1棟につき数百万~数千万必要です。

旧耐震期の建物でも耐震基準適合証明が出る建物での注意事項は会員記事に記しました(⇒会員向け記事にジャンプ)。

通常、マンション建物の耐震性を確認するには、このような作業が必要です。そのため、通常の不動産業者では昭和57年以前の物件の耐震性を科学的に説明できません。もちろん建築士と言えども、専門的なプロセスで業務をしないと立証できません。

耐震期日に関係して影響が生じる関連サービス

フラット35の適合証明

フラット35適合証明は、担保価値を簡易的に判断するための、住宅ローンのための基準です。この基準の中で、一部、耐震性の項目があります。つまり、耐震に関しても、人の目で検討を入れています。建築士の資格がある人が、建物の形状等から簡易的に判断できるように工夫した審査基準です。

耐震診断ほどの厳密な診断ではありません。新耐震同等を意味するものではありません。ただ、絶対とは言えないものの、建物の形状から建築士が判断しますので、一つの目安にはなりそうです。

旧耐震基準の住宅ローンへの影響

現行の住宅ローンの審査実務では、金融機関においては、旧耐震の場合は長期修繕計画の履歴を提出を求めたりする場合もありますが、耐震基準の新旧の差というよりも、築年数による差を重視する傾向が強いようです。地方銀行等では、築年数による差を気にすべきですが、メガバンクでは、建物建築年度による差を設けない銀行もありりますので、耐震基準は決定的な要因ではありません。あまり気にしなくてもよいでしょう。

フラット35においては適合証明を取得する基準で耐震面の基準がありますので、耐震基準の差が影響を与える場合があります。

耐震基準適合証明と税金

通常、「登録免許税(登記費用)」「贈与税」等の税の軽減や「住宅ローン控除」を利用するためにはマンション(鉄筋コンクリート造)なら築25年、戸建て(木造)なら築20年以内であることが必要です。ただ、新耐震の建物であれば、耐震基準適合証明をとることで、「登録免許税(登記費用)」「贈与税」等の税の軽減や「住宅ローン控除」などの還付措置を受けることができます。

リンク国土交通省「よくある質問

不動産取得税と耐震

不動産取得税では、東京都においては、昭和57年1月1日以後に新築されたものは新耐震と見なされます。その場合には軽減措置の対象となることができます。ほかの条件もありますからご注意ください。

火災保険と建築年割引

火災保険においては、昭和56年6月1日以降に新築された建物では建築年割引の対象となります。建物保険が1割引となります。

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