フラット３５のメリットとデメリット

公開日:2021年12月09日　更新日：2022年12月30日

フラット３５のメリット

多くの方が利用できるローン

正規の納税を行っていれば、派遣社員・契約社員の方々はもちろん、パート・アルバイトの方も対象になります。「過去の延滞がない」など、ローンである意味当然の審査基準に合致する必要があります。

低水準の金利

フラット35では金融機関が住宅金融支援機構に住宅ローン債権を譲渡することで金融機関のリスクを低減しています。住宅金融支援期機構は市場で投資家に住宅ローン債権を販売しています。そのため、固定金利のわりに金利は低水準に抑えらることができます。金利は毎月変わりますので、お問い合わせください。

保証料無料・保証人不要

通常の住宅ローンでは金利とは別に保証料を払う必要がありますが、フラット35では保証料は不要です。保証人もいりません。

団体信用保険が選択できる

フラット35は団信がついていますが加入しない自由もあります。団信に加入しない場合は借入金額が0.2％が減額となります。団信が利用できない方々の選択肢になるほか、生命保険に加入することができるのであれば、民間の逓減定期保険に加入する方法がおトクな場合もあります。

親子リレーローン

フラット３５の特徴の一つとして、親子リレーローンがあります。親子の連帯債務により収入を合算できる方式です。収入は親子で合算できるのに対し、返済期間は子の年齢を基準にして最長３５年の利用をすることができます。つまり、子世代の収入が心細い場合の補完的な収入合算や、親世代の年齢が高い場合の期間の延長に活用することができます。

民間金融機関のものと比べて特徴的な商品で、民間の同種の商品は親子の同居が必要等の条件がありますが、フラット３５においては、親世代の非居住型という形態でも利用ができます。

なお、住宅ローン控除のもととなる残高証明の発行は１件で、フラットの側で按分して算出することはしません。住宅ローン控除では、提示された残高証明の情報をもとに、年収による貢献分により比例按分して、確定申告時に、各債務者の想定の借入残高を確定させます。このような方式により税務署に申告すことがオーソドックスな方式です。

買い替えにやさしい

フラット３５の独自のルールとして、買い替え時のメリットがあります。売却側の物件に残債がある売却でも、所有物件の売却活動を行う意思が明確なら、既存ローンの返済額を返済比率に組み込まなくてもよいルールになっています。

一部の銀行を除き、通常の銀行では一時的にせよ２本の住宅ローンを持つ場合には、２本の住宅ローンに基づいて返済比率を算出しなければならず、借入幅が極めて限定されることになります。同様のルールを持つ会社は極めて少なくですので、フラット３５はスムーズな買い替えの助けになります。

適切な技術基準

フラット３５を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があります。技術基準は、主として耐震・構造面と、マンションでは管理面です。技術基準があるため、一定の安心の目安にもなります。この技術基準を満たしていることの証明として、適合証明を取得する必要があります。

フラット３５のデメリット

固定金利

フラット３５の固定金利は、固定金利のなかでは押さえらえられていますが、変動金利よりは高い金利です。

多くのフラット３５販売業者では手数料という名目で費用請求があります。手数料は２％台が多いですので、実際に費用を負担する感覚は大差がないかもしれません。

適合証明が必要

前の段落で「積雪な技術基準」を上げましたが、適合証明を取ることができない物件では、利用できない場合もあるかもしれません。マンションの場合には「耐震の基準」「管理規約」「２０年以上の長期修繕計画」が適合証明をとるうえで必須なのですが、古いマンションでは、意外と長期修繕計画がない場合があります。

検査費用も必要となり買い手負担となります。相場はだいたい４～５万円くらいとなります。

適合証明の例。建築士が発行するものです。

繰り上げ返済の最低限度額

繰り上げ返済の最低限度額は１０万円からとなっています。多くの民間銀行では「思ったときに思った額で」が可能ですが、若干機動性に欠ける部分があります。これも以前は１００万円からでしたので、改善はしました。

悪用には厳しい

デメリットではないと思いますが、悪用には厳しい側面があります。民間金融機関なら柔軟に対応する場面でもフラット３５は、ルール上認められた範囲でしか柔軟には対応できません。

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フラット３５が利用できる物件の見分け方

フラット３５

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ロータス不動産は2010年創業で着実に実績を重ねてきました。「ロータス」とは英語で「蓮の花」のことで、良い水先案内人として、美しい花を咲かせる存在でありたいという思いを重ねています。

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