フラット35のメリットとデメリット

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審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方も対象になりますし、勤続年数に対する縛りもありません。保証人も不要です。

固定金利ですので将来の金利変動に対しても不安はありませんし、固定金利にあっては、通常の銀行なら大手の勤務者などと同じような低金利で提供できます。

国が関与するローンですので、適切な技術基準があります。

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フラット35のメリット

多くの方が利用できるローン

正規の納税を行っていれば、派遣社員・契約社員の方々はもちろん、パート・アルバイトの方も対象になります。「過去の延滞がない」など、ローンである意味当然の審査基準に合致する必要があります。

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低水準の金利

フラット35では金融機関が住宅金融支援機構に住宅ローン債権を譲渡することで金融機関のリスクを低減しています。住宅金融支援期機構は市場で投資家に住宅ローン債権を販売しています。そのため、固定金利のわりに金利は低水準に抑えらることができます。金利は毎月変わりますので、お問い合わせください。

保証料無料・保証人不要

通常の住宅ローンでは金利とは別に保証料を払う必要がありますが、フラット35では保証料は不要です。保証人もいりません。

団体信用保険が選択できる

フラット35は団信がついていますが加入しない自由もあります。団信に加入しない場合は借入金額が0.2%が減額となります。団信が利用できない方々の選択肢になるほか、生命保険に加入することができるのであれば、民間の逓減定期保険に加入する方法がおトクな場合もあります。

親子リレーローン

フラット35の特徴の一つとして、親子リレーローンがあります。親子の連帯債務により収入を合算できる方式です。収入は親子で合算できるのに対し、返済期間は子の年齢を基準にして最長35年の利用をすることができます。つまり、子世代の収入が心細い場合の補完的な収入合算や、親世代の年齢が高い場合の期間の延長に活用することができます。

民間金融機関のものと比べて特徴的な商品で、民間の同種の商品は親子の同居が必要等の条件がありますが、フラット35においては、親世代の非居住型という形態でも利用ができます。

なお、住宅ローン控除のもととなる残高証明の発行は1件で、フラットの側で按分して算出することはしません。住宅ローン控除では、提示された残高証明の情報をもとに、年収による貢献分により比例按分して、確定申告時に、各債務者の想定の借入残高を確定させます。このような方式により税務署に申告すことがオーソドックスな方式です。

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買い替えにやさしい

フラット35の独自のルールとして、買い替え時のメリットがあります。売却側の物件に残債が残る場合でも、所有物件の売却活動を行う意思が明確なら、既存ローンの返済額を返済比率に組み込まなくてもよいルールになっています。

一部の銀行を除き、通常の銀行では一時的にせよ2本の住宅ローンを持つ場合には、2本の住宅ローンに基づいて返済比率を算出しなければならず、借入幅が極めて限定されることになります。同様のルールを持つ会社は極めて少なくですので、フラット35はスムーズな買い替えの助けになります。

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適切な技術基準

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があります。技術基準は、主として耐震・構造面と、マンションでは管理面です。技術基準があるため、一定の安心の目安にもなります。この技術基準を満たしていることの証明として、適合証明を取得する必要があります。

フラット35のデメリット

国が関与するローンなので厳格な部分もある

固定金利

フラット35の固定金利は、固定金利のなかでは押さえらえられていますが、変動金利よりは高い金利です。

多くのフラット35販売業者では手数料という名目で費用請求があります。手数料は2%台が多いですので、実際に費用を負担する感覚は大差がないかもしれません。

適合証明が必要

前の段落で「積雪な技術基準」を上げましたが、適合証明を取ることができない物件では、利用できない場合もあるかもしれません。マンションの場合には「耐震の基準」「管理規約」「20年以上の長期修繕計画」が適合証明をとるうえで必須なのですが、古いマンションでは、意外と長期修繕計画がない場合があります。

検査費用も必要となり買い手負担となります。相場はだいたい4~5万円くらいとなります。

適合証明の例

適合証明の例。建築士が発行するものです。

繰り上げ返済の最低限度額

繰り上げ返済の最低限度額は10万円からとなっています。多くの民間銀行では「思ったときに思った額で」が可能ですが、若干機動性に欠ける部分があります。これも以前は100万円からでしたので、改善はしました。

悪用には厳しい

デメリットではないと思いますが、悪用には厳しい側面があります。民間金融機関なら柔軟に対応する場面でもフラット35は、ルール上認められた範囲でしか柔軟には対応できません。

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