フラット３５の悪用はデメリットだけで注意

公開日:2021年12月09日　更新日：2022年04月04日

フラット３５の悪用

フラット３５はメリットが多いローンですので、心無い不動産業者の主導で、住宅ローン以外で悪用されることがしばしばありました。

投資マンションの購入

フラット３５の悪用とは、本来住宅ローンであるフラット３５を利用して、投資マンションの購入をすることです。悪用スキームは一時期下火になったのですが、各種報道によれば、まだ悪用の完全な追放はできていないようです。

通常投資マンションは居住用マンションよりも安くなりますが、悪用を推奨してくる業者の物件も、相場よりも２倍も３倍も高いと聞きます。そもそも悪用しなければ売れないような物件ですから無理もありません。

フラット３５の前身の住宅金融公庫時代から消えない問題で、私も知らないような手法で追いかけているいます。筆者がサラリーマン時代に悪用していた同僚がいましたが、やはりばれていました。そのため、賃貸住宅の購入がばれないとは、まず思わないほうが良いです。

借りた人も詐欺の片棒

フラット３５の悪用は私文書偽造などの詐欺に該当しますし、そもそもフラット３５の悪用は割に合いませんので全くお勧めしません。

報道等をみると、悪用してしまった人も悪用した自覚がないまま、後で悪用したと認識することもあるようですね。確かに悪質な業者というは存在することはよく承知しています。ですので、その口車に乗ったのは様にに想像できます。一番悪いのは、詐欺的な手法で悪用を勧めた業いことは間違いありませんせん。

ただ、報道を見る限り、悪用した人の話を聞くと、利用の動機が「人生の逆転を狙って比較的をして稼ぐ方法を見つけたい」などと、疑問を抱かざるえ終えない部分もいささかあると聞きます。また物件価格が相場の２倍３倍など、少し調べれば詐欺かもしれないと判断できるようなことも多く、通常の詐欺にとくらべ、落ち度の程度が強いかもしれません。

みんなやっていませんので

フラット３５の悪用の場面では、「これはやっていいことなのか？」と疑問に思う方もいたようです。

悪意のある不動産営業マンや販売会社だと、「みんなやっています」と言うそうです。それまで信じていた担当者なので、そのまま何となく信じてしまうことが多いみたいです。

みんなやってるなどと言うことは絶対ありません。根拠のない説明はごまかしであり、悪意のある営業マンの証拠だとも言えます。疑問に思ったこと自分の心の声には、素直に従わなければなりません。これはフラット３５の悪用に限らずで、ローン情報の偽造などでも同じです。

悪用の手法

買い替え対応の悪用

現在の住宅ローンがあっても、その住宅を売る意思があれば、フラット３５のルールではその分の住宅ローンを返済比率として見ないというルールがあります。また、やむを得ず、転勤や転属により賃貸に出すことは応ずるというルールもあります。これらのルールを悪用して第二第三のマンションや、投資マンションを買わせようお勧めする業者もいます。これはルールの悪用に該当しますので、期限の利益を失うおそれがあります。業者の口車に乗るのは、お勧めしません。金融知識が少ない若い男性が狙われているという報道も耳にしますので、気を付けてください。

事業性借入対応の除外の悪用

フラット３５では、個人事業主が自らの事業のための借入は事業性借入として位置づけることで、ローンの借入返済比率に参入しないというルールがあります。

このような内規の悪用で、投資物件を取得したローンは除外されていました。そうしたうえで、フラット３５の融資を新規に取得するということを悪用が問題となりました。いまは投資目的の不動産のローンは返済比率に組み入れられますので、かなり門戸は狭くなりました。

現在でも、正常な事業性の借入の場合には対応できます。

セカンドハウスローンの悪用

セカンドハウスとは本宅以外の別宅の所有のことです。仕事部屋、通学する子供用の住宅、介護のための住宅など、用途はいろいろ想定できますが、フラット３５では比較的融資の条件が緩やかです。この緩やかさを利用して、投資マンションを買わせようという業者もいます。

適合証明の偽造

フラット３５には利用できる物件、利用できない物件があります。フラット３５が利用できる物件は適合証明の発行を要します。この適合証明を偽造する建築士もいるそうです。当社ではまだ知り合いとなる先生はいませんが、本来、適合証明が出ないような物件でも、フラットで借りた形跡があるので、わかります。

上記のフラット３５の悪用が世間を騒がしてからは、検査基準が厳格化されたので、その手の先生は少なくなったと聞いています。

一括返済待ったなし

期限の利益の喪失

露見すると期間の利益を失います。期限の利益を失うとは、「一括して返済せよ」ということです。通常は延滞をしないと来ることはない「一括返済」ですが、悪用と認定されると、突然来ます。民間の金融機関であれば、やむを得ないお客様の事情により相談に応ずる場合がありますし、客先によっては、客筋の良さを考慮することで柔軟に対応している場合もあるようです。

フラット３５では、客筋が良いから柔軟に対応するなどのような対応はできません。ここが見くびってはいけないところです。

むろん、国の住宅ローンでうので、緊急災害や強烈な経済変動など、特殊な環境下においては、寛大な対応が行われることはありますが、どう考えてもやむを得ない、特定の状況においてのみです。

法律やルール通りの対応

フラット３５の運営者は公的機関なので規則通りにしか動きません。相談に応じる場合も、相談に応じれる場合のルールに合致しないと対応しません。そのため、担当者曰く、一気に全額返済に進むとのことです。独身の２０代・３０代の方々が業者にはめられたり、意図的に悪用したりすることがあり、かなり門戸が狭くなりました。

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