住宅ローンの保証料型と手数料型のメリット・デメリット

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金融機関が請求する諸費用は保証料タイプと手数料タイプに分かれます。金利が安くなる傾向があるのは手数料タイプです。

ただ、メリット・デメリットを生かしきるには、総支払額やライフスタイルで考えなければなりません。

繰り上げ返済を利用したり、35年よりも短い期間設定をする場合には、保証料んほうが安い場合もあります。

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保証料と手数料

住宅ローンの手数料タイプとは

手数料タイプの手数料は、銀行に対する手数料です。システムとして、銀行の内部では、保証料として扱っているものだと思いますが、利用者としては銀行に対する払いきりの費用として支払います。

相場としては借入残高の2%+消費税が多いようですが、各金融機関が独自の方針で定めています。

手数料タイプはここ数年で出てきたシステムです。当初はネット銀行などで多く採用されていました。手数料を先に支払うことによって、金利を安くするというタイプの商品が可能になっています。最近では大手銀行でも対抗して、取り扱い始めています。首都圏で中心となる大手銀行では、りそな銀行が先鞭をつけ、三井住友銀行も乗ってきました。続いて三菱UFJ銀行、みずほ銀行でも採用されました。

住宅ローンの保証料と保証料タイプ

これに対して、保証料タイプとは、「保証人になってもらうための手数料」を支払う仕組みです。賃貸住宅を借りる場合には、1か月・2か月などで、支払うケースもありますので、お聞きになった方も多いと思いますが、それの住宅ローン版です。

保証人とは、お金を借りた人(「主債務者」)が当初の契約どおりに返済することができなくなった場合に、主債務者を肩代わりして返済する義務がある人をいいます。これを保証債務といいます。どんなに高収入の人でも、将来何があるかわかりません。抵当を取っているとはいえ、何十年という期間で何千万の貸付となる住宅ローンでは、銀行の将来リスクは予想しづらいですから、保証がないと怖いわけです。銀行では、物的リスク回避と人的なリスク回避の手段を採用しています。

主債務者は保証会社に対して保証料を支払います。具体的には、銀行の系列会社に保証専門の会社があり、その会社が保証人になります。銀行本体を守ることができるので、銀行が住宅ローンをが可能になります。。ちなみに保証料は保険料とは違います。返済できなくなった場合に、立て替え払いをすることであり、貸金の返還請求は保証人に移行します。保証が実行されたときは、保証会社と返済スケジュールの相談をすることになります。

人的保障と物的保証

物的な銀行のリスク回避の手段では「抵当権設定」があります。別の手段のリスク回避として、保証人を取ります。通常のケースでは金融機関は個人に保証を求めません。「個人に対する保証人を、同じような個人」でやると、銀行のリスクは変わらないからです。

保証料の例(みずほ銀行の場合)

元利均等の場合、期間35年の住宅ローンでは、保証料は債務1000万円あたり、206,110円となるのが一般的です。下記の例では206,110円~721,470円と幅を記して書いてありますが、信用力が厳しい方向けの金額設定です。通常のローンでは、721,470円まで増大することはあまりなく、私は見たことがありません。

【保証料例(お借入金額1,000万円の場合)】
期間 保証料
(元利均等返済)
保証料
(元金均等返済)
5年 45,800円~160,290円 43,060円~150,640円
10年 85,440円~299,090円 76,060円~266,330円
15年 119,820円~419,450円 102,100円~357,370円
20年 148,340円~519,280円 122,770円~429,670円
25年 172,540円~604,060円 139,300円~487,630円
30年 191,370円~669,820円 152,750円~534,600円
35年 206,110円~721,470円 163,720円~572,930円

手数料タイプと保証料タイプの比較

金利競争が厳差を増していますので、どちらかというと最近勢いのあるのは、金利を安く提示できる「手数料タイプ」です。しかし、保証料タイプを使うか手数料タイプを使うかは、金利だけでなく、総支払の比較でメリットとデメリットを検討しなければなりません。

手数料タイプの特徴

35年間ローンのとき、購入初期に保証料と手数料を諸費用として比較すると、おおよそ同じような金額となります。35年のあいだ、繰り上げ返済を想定せずに借り続ける場合には、金利の絶対値は手数料タイプの方が低い「手数料タイプ」が有利です。

たとえば、ネット銀行であるSBI住信ネット銀行(MR住宅ローンリアル)であれば、変動金利で0.41%です。大手のりそな銀行でも0.47%、三菱UFJ銀行では0.475%となっています。

ただ、金利が低いので、信用状況の良いお客様でないと、利用ができないデメリットもあります。具体的には、手数料タイプのみの銀行では、ローンの承認条件が厳しい傾向があります。

保証料タイプの特徴

保証料タイプのほうが金利は若くなる傾向はありますが、保証料タイプも一方的に悪いというわけでもありません。上記の銀行の保証料の例のように、借入の期間が短い場合には、保証料は手数料と比べて割安になります。また、元金均等返済を選ぶと、保証料は少し安くなります。

筆者の経験では、10年固定でキャンペーンを打っている大手銀行の保証料タイプと、ネット銀行の変動で比較して、前者のほうが有利だったということがありました、ですので、退職金で支払いを想定する年配の方、債務の総額が少なく短期間で返済を検討されている方には、保証料タイプのほうが有利な場合もありえます。

副次的なメリットとして、繰り上げ返済をすると、「利用しなかった保証」という概念が生じます。そのため、保証料タイプでは、繰り上げ返済をすると保証料が返還されます。返戻金は少額でチビチビ返済すると効果が薄いこともあるのですが、一括返済をすると、それなりに戻ります。繰り上げ返済をバンバンをすることを想定しているお客様では、むしろ保証料の方が良かったりもします。

保証料上乗型

保証料タイプの派生形として、保証料を金利に上乗せするというタイプの金利の選択肢もあります。本来の商品設計では保証料は全額前払いとなりますが、

最近は保証料も貸してくれることもあるので、あえて上乗型を選択するメリットは少なくなりましたが、自己資金率が低くローンができない場合など、利用するメリットはあると思います。

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