共同仲介と単独仲介の違い
複数の不動産会社が、共同で仲介することを「共同仲介」といいます。
１社で単独仲介することを「単独仲介」といいます。
一般的には消費者の皆さんは単独仲介が基本だとお考えの方が多いようですが、どちらが基本ということはなく、単独仲介も共同仲介も基本的な形態です。
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目次
不動産業者が関与する形態
両手仲介（単独仲介）
両手仲介とは１つの不動産会社が売主と買主の両当事者の仲介をすることです。単独仲介ともいいます。買主、売主ともに同じ不動産業者に手数料を支払います。業者の手数料は合計で６％となります。「両手の手間賃」ということですね。手数料率が高いとされる大手仲介業者は両手仲介が多いようですね。
共同仲介
共同仲介とは、売主と買主に分かれた２つの不動産会社が不動産取引に関与することです。買主側業者が、買主を、売主に紹介するという形態です。
買主を紹介することを「客付け（客付業者）」といい、売主を担当することを、「元付」といいます。
売主業者に対する客付け
売主は個人ばかりに限りません。業者である場合もあります。そして、仲介業者は売主業者に対して買主を紹介することもあります。このような取引では、売主・買主ともに直接となるため、仲介業者から見ると、手数料は両手仲介と同じような状況です。
しかし、商談の進め方は共同仲介のような状況になります。買主は業者の対応・保護の対象となりますが、売主は業者で専門知識があるとされるため、サポートの必要がありません。
実は、当社の仲介手数料無料のビジネスモデルはこの形態を利用していて、一部を改良しています。つまり、売主から手数料をもらう一方で、買主には免除しています。詳しくは、仲介手数料無料のカラクリでご案内しています。
１社で行う単独仲介
単独仲介とは１社の仲介会社が売主と買主の双方を担当することです。担当者的のうごきとしても一匹狼的な動きになります。
単独仲介のメリットとデメリット
単独仲介は１社（一人）の仲介なので、意思のスムーズな伝達が可能になるメリットはあります。
半面、１社・１担当者で完結するということは、悪意の仲介業者が関与した場合にはチェックが働かないというリスクもあります。
単独仲介の手数料
共同でも単独でも各当事者が支払う金額は同じ（最大で３％＋６万円＋税）です。具体的には売主は売主側の仲介人に対して支払い、買主には買主側の仲介人に支払います。単独仲介では、売主側の仲介人と買主側の仲介人は同じ業者ですので、売主も買主も同一の仲介業者に会社に手数料を支払います。
囲い込みによるの弊害
囲い込みとは、他の業者にお客さんを取られないよう、意図的に共同仲介を拒否したり、十分な宣伝活動をしなかったりすることです。自らが紹介する買主のみに、買主を事実上限定します。
他の不動産業者からのアクセスを拒絶する結果、優良な買主顧客を発見できる可能性を低くすることになります。
囲い込みに罰則はなく、囲い込みは立証が困難なため、大手も含めて横行しているのが実情です。しかし、法的な位置づけは詐欺、横領に該当する犯罪です。
人がよい売主さんだと判断すれば、専任返しによる一攫千金を狙って自社のお客様にすら売らないという担当者もいます。これも大手も含めて横行しているのが実情です。
単独仲介を志す会社には囲い込みのリスクがあるというのは当社がいっていることではなく、たとえばアットホームのような業界大手の不動産サイトでも言っています。おそらく業界共通の懸念として考えられているのでしょう。
そのため、売却においては、可能な限り「囲い込みをしない」と明言をしている業者に委託することが望ましいと思います。
双方代理による弊害
媒介と代理は厳密には違いますが、エージェントの胸三寸でどちらか一方の当事者に有利な契約を結ぶなどといったおそれがあるので、１社が売主・買主の双方の業務を行うことの弊害を指摘されています。法的な代理は、日本においては民法第108条において双方代理が禁止されています。外国では両手仲介が禁止されている国もあります。
なお、仲介手数料無料では、売主は必ず業者です。業者は自らの意思で交渉をしますので、仲介業者の対応が不要です。仲介手数料無料では、事実上、仲介業者は買主の代理人となって行動することができます。
複数の業者で対応する「共同仲介」
仲介会社の共同で１件の取引を成立させるケースを共同仲介と言います。「共同媒介」ともいいますが。意味は同じです。
共同仲介とは
通常、不動産の売却を希望する不動産の売主は、一般媒介もしくは専任媒介という形態で、一定の不動産業者に売却を依頼します。そのとき、必ず単独仲介で決まるとは限りません。不動産は大きな買い物ですから、買い側のお客様が、特定の営業マンの能力や会社の姿勢を重視して、購入準備をするお客様もいます。
そこで、効率よい情報交換が必要です。業者は情報交換を行うため、「レインズ」「アットホーム」など、不動産業者専用の情報流通サイトが活用されています。以前は、これを紙とファックスでやっていましたが、かなり便利になりました。オンラインによる共同仲介のシステムは遠方に居住する者どうしの売買でも活用できます。
通常の共同仲介は「売主側」で１社の仲介業者、「買主側」で１社の仲介業者という形態が一般的ですが、数億円もする大型物件・開発用地の場合は、３社以上の仲介にて取引が成立する場合もあります。３社のうち真ん中の業者のことを俗に「あんこ業者」ともいいます。
共同仲介のメリット
共同仲介のメリットは、売主側としても買主側としても、それぞれあります。
買主のメリット
買主さん側が共同仲介の仲介業者を利用することには、一定のメリットがあります。
- 買主側が共同仲介業者を利用するメリット
- 売主側の業者が何かを隠していたとしても、買主側の業者の調査で把握できる可能性が高い
- 売主側の業者の能力に不安を感じても、能力の高い業者を立てることができる
- 売主側の業者で住宅ローンのパイプが弱い場合でも、買主側の業者のパイプを利用できる
当社は仲介手数料無料もしくは半額で対応していますので、よろしければご活用ください。
売主のメリット
売主の立場でいうと、共同仲介では、別の業者から買主さんの紹介を受けることになります。来場者数が活性化するなど、いくつかのメリットがあります。
- 売主が客付け業者からの紹介を受けるメリット
- 単独仲介よりも広く買主を募集することができる
- 住宅ローンの銀行等のパイプは買主側の業者による。ひろく買主側の業者のパイプを利用できる
売却活動では、「売却の仲介手数料割引」で対応しています。当社は広告許可を通して共同仲介を重視するタイプの不動産業者です。
共同仲介（２社以上）の手数料はどうなる？
共同仲介においては、買主は買主を担当する業者に、売主は売主を担当する業者に支払います。すなわち、買主・売主は、それぞれ担当する業者に手数料を支払えばよいです。したがって、法定上限の３％＋６万＋消費税以上の手数料の支払いは必要ありません。
買主や売主はそれぞれ担当してくれる不動産業者からサポートを受け、業者はクライアントの利益の保護のため行動します。
３社以上による仲介での手数料
まれなケースで、３社以上の仲介にて取引が成立する場合もありますが、このようなときでも売主・買主は当初の約束に基づく手数料（最大で３％＋６万円＋税）で納まります。この合計でおよそ６％の手数料を原資に、業者同士の相談で手数料を配分します。お客様は必要以上の手数料の支払いを心配する必要はありません。
なお、不動産業者は法律の上限まで、独自に手数料率を決定できます。これが当社が担当する買主様もしくは売主様の仲介手数料は「仲介手数料半額」というカラクリです。
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この記事の作者
私が担当します：春日秀典
2010年から（株）ロータス不動産代表。ヤマト住建（株）等ＯＢ。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。
気軽な不動産のコンサルタント
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