同じ物件が複数の不動産屋で出る理由

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同じ物件を複数の業者が広告している理由は、レインズなどの業界のネットワークなどを通して、各社の営業マンが同じ情報源から物件を紹介しているからです。売れ行きや物件の良し悪しとは全く関係ありません。

仲介手数料は、直接担当してくれた業者に支払うだけで、お客様が複数の業者に支払う必要はありません(成功報酬)。

家の売却を検討していて、複数の業者に広告をしてもらいたい人は『不動産売却で複数の業者に扱ってもらう方法とそのメリット』ご覧ください。

もし、ご検討の不動産取引に少し心配があれば、 ぜひ、説明重視の当社のご用命もご検討ください。手数料割引の見積もり・不明点の確認など購入の相談や、売却査定・売却戦略など売却の相談をお受けしています。

この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

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複数の業者と広告との関係

複数の業者から同じ物件の広告が出てる場合ですが、質が低い悪い物件と疑ってしまうお客様もいるようですね。しかし、それは違います。 売主がどのように売る作戦を持っているかの違いだけです。また、個人が売主の物件だという場合と、売主が業者である場合でも異なります。

広告許可

この理由を知る前には、まず、日本の仲介業の独特の、「広告許可」のシステムについて知らなければなりません。

売り物件が少ない仲介業者は、他社があずかる物件の広告出稿を希望することがありますが、広告許可とは、他の仲介業者が広告を出すことを、物元業者が許可をすることです。広告の出稿費用は希望業者負担です。

一般人の感覚では、「タダで広告してくれるんならラッキー」と思われがちですが、利権的な関係もあり、広告の許可の可否判断は、元付業者が判断します。元付業者とは、売主側の仲介業者だったり、売主業者だったりします。

業者が売主の物件

業者売主の場合には、売主業者の不動産広告に対する考え方のようなもので判断しています。秘密感を演出して売るタイプもいれば、広く周知を図って売り切りたいというタイプの業者さんいます。

ほとんどの会社はそれまでの成功体験で判断しているはずです。会社で明確にポリシーを持っている売主もいれば、担当者ごと、物件ごとで違う対応をする売主さんもいます。

個人が売主の物件

個人がオーナーの物件は、売却を預かる仲介業者さんが物件広告の許可の判断をしています。

ただ、当社の売却サービスのように、他の会社さんに広告を出してもよいと許可する会社もありますが、そういう会社はほとんどありません。。ほとんどの仲介業者は他の不動産会社には広告させない方針で活動しています。これは、営業効率のため、できれば両手にしたいという欲望も絡むからです。

普通の個人は広告許可のシステムなど、まったく知りません。これにより囲い込みの温床となり、業者さんが物件をいいように扱っているケースもよく見受けています。

同じ物件が出てくる背景

住宅を探索していると、同じ物件を別々の会社から紹介されることがあります。ネットでも同じ物件と思われる物件を、違う会社が広告していることがあります。どの不動産業者からも同じ物件を紹介されて、飽きあきしてしまうことがあるのは、実はよくある話です。これはお客様がないがしろにされているわけではありません。しかし、どうしてこういうことが起こるのでしょう。

答えは、同じ情報源からそれぞれの業者が物件を紹介しているからです。

情報源のネットワークが同じ

不動産業者はネットワークで情報交換をしています

情報源とは不動産業者間の物件情報ネットワークのことです。現在の不動産流通の流れは、不動産業者さんがこのようなネットワークから物件情報を取得して、お客様に紹介しています。ほとんど全ての業者がこのネットワークを利用しているので、どこの不動産屋さんに行っても、同じ条件、同じ時期に問い合わせをすると、同じ物件が出てきます。

日本のネットワーク

ネットワークで共有が強制されていて日本中の不動産物件が掲載されています。

代表的な業者間情報ネットワーク

さて、話を戻しますと、このような業者間の専用のネットワークなのですが、消費者の皆様は閲覧できません。この不動産業者が利用するネットワークはおおむね二件あります。

レインズ

レインズ
まず一つはレインズというネットワークです。正式には「指定流通機構」と言います。指定流通機構は国土交通大臣から指定を受けた団体が運営しています。、通称REINS(レインズ)と呼ばれています。指定流通機構は全国4組織あります(東日本・中部圏・近畿圏・西日本)。不動産業者が売却依頼を受けたときは、このネットワークに掲載しなければなりません(宅地建物取引業法第34条の2)。そのため、多くの不動産屋さんが利用しているサイトです。

首都圏に関して言えば、どちらかというと売買のほうが多く利用されているかもしれません。

https://www.lotus-asset-and-property.com/faq/%E3%83%AC%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%BA/

ATTB(アットホーム)

もう一つは、アットホーム株式会社が運営しているネットワークです。我々不動産業者の世界ではatbbとも言っています。こちらは民間企業ですが、老舗の企業です。もともとは紙媒体の情報交換ネットワークを運営していました。よく不動産屋さんの店頭でMB4の似たような様式のチラシで物件情報が出ていますが、これを頒布している会社です。こちらも業者専用サイトですので一般の方は見ることができません。

賃貸系の業者さんによれば、アットホームのほうが多く利用していると聞きます。

別の会社の物件の仲介を依頼できる?

原則として、これはできます。上記と同じスキームで、『不動産の情報源から物件情報を取得して紹介できるから』というのが答えです。もし広告元業者の対応が悪いという評判だったり、スキルが低い可能性があるのであれば、信頼できる不動産業者を通して話を進めることは、原則として、可能です。

専任媒介の対象となっている物件も同じです。専任媒介というのは「売主側の不動産業者として専任」という意味で、買主は好きな不動産業者を選択することができます。

ただし、「原則として」という控えめな表現にとどまるのは、囲い込みの場合があるからです。囲い込みをされると商談ルートが絶たれてしまいますので、広告元業者への商談をおすすめするしかなくなります。ただ、信頼ができないので他社に相談するわけですから、やはり囲い込みがない業者に売却を依頼するほうが良いと言えます。

同じ物件が出ているときの見方

複数出ているのは問題物件か?

同じ物件というだけで、問題物件ではありません。各業者間で競争があり健全な物件といえるかもしれません。世間でいう問題物件は「告知事項あり」として取り扱われます。問題のある物件は、その旨が表示・告知されます。


物件自体は同じで
仲介業者が違います

複数業者が出している物件の仲介手数料の支払い先は?

複数の業者が関与している物件の場合でも、仲介手数料の支払い先は、取引を直接的に対応した1社のみです。仲介手数料は広告を出している業者全てに支払うのではありません。

仲介手数料が発生する物件において、同じ物件が複数の不動産屋で出ている場合には、実際に取引を担当してくれた1社のみに支払います。不動産仲介業は「成功報酬」の世界です。たとえて言うなら、取引を完結させた業者が「勝者」、取引に関与できなかった業者は「敗者」となります。

業者による物件の違いはあるか?

業者間のサービスが変わるだけで、物件と価格には違いはありません。大きなところでは諸費用です。その中でも大きいのは仲介手数料です。また、利用する司法書士の先生により事務報酬が若干変わる場合があります。悪質な業者ですと多額のバックマージンをとるらしく、ここは見どころで、登記費用に大きな違いが生じる場合があります。

この2つ以外のポイントで違いが生ずるのは考えづらいといえます。税金はどの業者を利用しても同じであり、銀行費用、保険関係は利用する金融機関の規定によりますので、どの不動産業者を利用しても同じです。

なお、賃貸の場合は礼金ノッケ、消毒料、鍵交換代などがあったりなかったりという現象がみられるようです。注意深く観察したほうがいいかもしれません。

買主同士がライバルになる可能性

同じ物件を複数の業者が紹介可能ということは、常時、購入のライバルが発生する可能性があるということです。このようなとき、しばしば物件の取り合いが生じます。物件の取り合いが発生する事情を詳しく説明しています。

同じ物件が、別々の価格で出ていた場合

ときどき、不動産広告サイトなどで、どう見ても同じ物件が複数の業者からバラバラの価格で出ている場合があります。一部の業者の訂正が遅いからで、同じ物件です。ダマしているようなことはありませんので、裏事情を深読みしなくても大丈夫です。

これは、もともとは今より高い価格で売り出している時期があったあと、売主は値下げを実施したはず。ただ、その告知はレインズなどの業者間情報サイトを通して出しています。一般消費者向けに告知する広告の訂正は、各仲介業者の責任です。高い設定をしている業者がいわばチェック漏れということです。

一応「公正取引規約」においては2週間に一回のチェックをしなさいというルールがありますので、悪質なおとり物件でなければ、しばらくすれば変わります。また、念のため確認をさせれば訂正をしてくれるはずです。

他にない物件を探すには?

他にない物件を探す方法はないのでしょうか。

まずは、未公開物件という謳う物件があります。いい物件という意味ではありません。割高を承知で検討してみてはいかがでしょうか。落ち着いて考えれば公開せずに売れるはずありませんので、売主業者はルートを絞ることを承知で、あえて、販売手法として「未公開」を演出しているということです。したがってコスパとしては割高です。詳しくは「未公開物件のメリット・デメリット」の記事に説明しています。

次に、街の電柱に広告を貼り付けているような物件です。ほとんどの町の電柱広告も裏返すとネットで出ていますが、ときどき、ネット広告が下手な業者もいます。ただ、コンプライアンス違反をする業者ですので、「良心」という意味で善良な行動を期待をすることができません。いざという時には、戦う覚悟が必要です。

本当の意味で探す価値があるとすれば、広告下手な不動産業者が預かる物件です。おじいさん業者のような、昔からやっているタイプの町場の不動産業者が多いようです。売却の受託をして、不動産業者間のネットワークに出しただけで、他の広告活動を一切していない物件です。ただ、このタイプの業者さんは、ご本人が広告が下手でも、知り合いの仲介業業者に広告をしてもらい、表に出すようになりました。もはやこのタイプの物件を探すことは、絶滅危惧種とすら言えます。

違う仲介業者に広告に出ている物件を依頼する

紹介を受けた物件を違う業者で手続きを依頼するのは、「二股」のように見えますが、どうでしょうか。結論からいうと、契約後だったり、事実上契約が成立している状況でなければ、契約自由の原則ですので、お客様の選択を止めることはできません。

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不動産業者を乗り換えたいと考えた時の観点

大きな買い物ですので、信頼性ある業者や、サービスの良い業者、料金の安い業者に任せたいという心情を止めることはできません。

不動産業者を乗り換えたいと考えた時の観点ですが、「今から乗り換えたら担当者に気の毒だな」という心境になるのであれば、乗り換えはやめるべきです。それほど恩義が無いようでしたら、差支えないと思います。法律でも、そのような感覚や心情を法律的に解釈します。

こう考えると、普通の感覚でよいと思います。

ネットの物件を他業者に問合せは?

ネット広告として掲載されている物件や、単にメールや電話で紹介された状態に過ぎないという物件を、他の不動産業者で同じ物件の内見依頼をするのは特に問題はないと思います。後述の通り、ネット広告=契約だとか、紹介=契約などではありません。

問合せ済み物件を他業者にて内見?

お問い合わせをした物件を違う不動産業者で内見するのは特に問題はないと思います。問合せ=契約ではありませんので、法的には問題はないと思います。

ただ、「すでに問合せをした業者」が、売主さんから売却委託をうけた専任媒介業者だった場合は、囲い込みブロックされる場合があります。囲い込みブロックされると別の不動産業者では対応ができなくなるでしょう。

見学済み物件を他の業者で申込は?

この件については別の記事「内見に行った不動産屋から物件を購入しなくてはいけないのか?」で考察をしています。この段階でも、法的には、契約後、もしくは契約の直前でなければ、不動産業者には止める手立てはありません。

内見=契約ではありません。その意味では、単に見学しただけなら、この段階はホワイトと言えます。明らかに時期的な離れがあれば、思い直したということになりますので、問題はないでしょう。購入条件が変わった場合も同じです。

お客様が営業マンから心が離れていくのには、サービス、知識不足など、なにかしらの足りない部分があるからです。また、態度が横柄、営業がしつこいということもあります。また、サービス量が対価として不十分ということもあるかもしれません。

「知識が足りない」「苦手なタイプ」など、不信感を感じる事情もあるはずです。また、とりあえず試してみようと言われてローンの審査を通したという段階も同様です。

不動産業者の乗り換えは、皆さんがお感じになるより普通に発生しています。お恥ずかしながら、当社も、一度だけあえて大手に乗り換えられたことがあります。当社が創業のころで、まだ「仲介手数料無料」が浸透していなかった時期でしたが、以前取引があった大手だったという理由だそうです。後日、売主から聞かされました。


お客様が他の業者に行くのはサービスに満足しないから

契約・申込の判断に必要な業務を提供された

契約の判断をするのに必要な業務の提供を受けた場合には、差し障りが出てきます。たとえば、契約の成立には契約書の書面の作成と、重要事項説明書の案文が開示されていれば、後はハンコを押すかどうかという局面に近いですので、法的には不法行為になる場合もあります。

物件理解には情報の重要度や深さがあります。決断に必要な情報収集・開示をさせて、各種の交渉を詰めさせて、ローンの承認も取り付けた。。。。こうなると、ほぼ契約の成立が近いという状況まで仕事させた状態ですので、かなり黒に近いグレーです。

実際問題、そのステージまでいくと営業マンにも信頼を寄せているはずで、「不動産業者を乗り換えその担当者に気の毒だな」という心境になるはずです。

不動産業者の乗り換えは、「不動産業者を乗り換えその担当者に気の毒だな」という心境になるのであれば、そのような感覚でとらえればよいかと思います。しかし、対応が悪く、不愉快のほうが先立つようなときには、その不動産の購入はやめたほうがいいかもしれまん。後で後悔をすると思います。

同じ物件で違う不動産業者なら仲介手数料は違う?

同じ物件で違う不動産業者の仲介手数料を比較すると、仲介手数料の額が異なる場合がありますので注意が必要です。当社のように仲介手数料無料手数料半額になる場合もありますし、大手業者や地元の中堅業者では手数料は満額となるはずです。

ただし、手数料満額型の仲介業者に対して、手数料の値引きを交渉するのは考え物かもしれません。ウキウキして営業しているにもかかわらず、テンションを下げてしまうようですね。

ときどき、手数料の値引きに応じさせることに成功したかたもいるようですが、ツイッターなどのネットを見ても、「対応はするけど不愉快なので今後の対応は適当に扱う」などのコメントを多くみます。内心の業者の心理としては、不愉快な心理状態になってしまうように見受けられます。そうなると、善意に基づいたアドバイスやサービスなどは期待できません。

無料

不動産屋の選び方

複数の業者から情報が出ているのは、売主の販売手法が複数の業者を通すということです。売主は公正な対応をしていますので、仲介業者によって、待遇の良し悪しが変わることはありません。

そうすると業者の選び方に悩むかもしれません。不動産屋さんの選び方ですが、「評判の差」「手数料の差」「見た感じ」「詳しさ(法律・物件・ローン)」など、いろいろあります。まず第一には、一定のスキルがある人を選ぶべきです。ただ、、担当者のスキルに問題がなければ、あとは好きな観点で選んでもよいと思います。

その意味で、選ばないほうがいい不動産業者というの視点はあると思います。よくない不動産業者の見方については「ダメな不動産業者の見分け方」でご案内しています。是非ご覧ください。

売主として複数の不動産業者から広告を出してもらう方法は?

逆に、売主として、複数の不動産業者に広告を出してもらいたい時はどうするべきでしょう。この問題は「複数の不動産業者に広告を依頼する方法」にて詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。かいつまんで言うと、2つの方法が考えられると思います。

  • 広告を積極的に可にする業者に依頼
  • 一般媒介で直接複数の業者に依頼

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