告知事項ありと不動産の購入・売却

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不動産広告のなかで「告知事項あり」という記述が存在している場合は、心理的な瑕疵(欠陥)の存在を意味します。殺人、自殺、病死等の可能性を疑います。

近ごろは「病死」だと不幸なイメージが薄く、嫌悪する人も少ないようです。国交省が作成したガイドラインもそのような流れになっています。

告知事項には告知すべき期限があるというのは都市伝説です。厳密には、決まったものはまだ確立していません。売却ならば、気になることは洗いざらい告げる姿勢が正しいと思います

買取業者は条件の対応が柔軟ですので、売りづらい場合には買取業者への売却も検討すべきと言えます

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告知事項とは?

ごくまれに「告知事項あり」という記述がある不動産広告があります。こういった趣旨の記述がある場合、心理的瑕疵が存在することを告げています。昨今では告知事項あり物件の情報を記載するサイトもありますので、お聞きになった方は多いと思います。

心理的瑕疵とは?

心理的瑕疵とは「心理的側面に引っかかる欠陥」のことであり、一般的には事件、自殺、病死などのケースが予想されます。

瑕疵とは法律用語です。表面からは見えない、あるいは容易に発見しづらい何らかの欠陥・欠点をある状態を指します。似たような言葉で物理的瑕疵という言葉がありますが、物理的瑕疵とは例えば雨漏り、傾き、シロアリ害などを言います。

以上から想像できるように、心理的瑕疵とは心理的な欠陥を言います。自殺や病死などの人の死にまつわるもの、事件、あまりにも迷惑すぎる隣人などの心理的な事象です。

他の言い回し

販売図面などで「伝達事項あり」、「告知項目あり」など、他の言い回しがあった場合も同様に心理的瑕疵が存在することを告げています。

売主の告知義務

心理的瑕疵について、売主は知っていることを告知しなければなりません。知っているにもかかわらず不告知の場合は虚偽となり、不法行為の対象となります。売却をするときは、売却の流れのなかでも初動の段階で対応してください。

宅地建物取引業者の調査義務

重要事項説明書に記載する義務については心理的瑕疵も例外ではなく、瑕疵の知りえた範囲については、宅地建物取引業者(不動産業者)や宅建主任者は、重要事項説明書にて、買主に説明をする義務があります。

もっとも、調査といっても告知事項は売主のみが知る情報であることも多いですので、告知書の記載の意義を説明し、正確な記載をうながしていれば、義務は果たしたことになります(仲介責任)。

広告についても同様です。公正取引規約に基づいて記載をする義務があります(理由があるのに安い物件を無記載のままですと、おとり広告とされます。摘発の対象となります)

火事

価格設定

心理的な瑕疵がある物件は、瑕疵があるが故に一般的には割安な価格設定になります。物的な瑕疵があるわけではありませんので、感じ方によってはお買得になるかもしれません。ただ、海外の風水を重視する土地柄の方々は手を出さないようです。再売却時のターゲットは限られます。

告知すべき基準・時期の期限

これまで、実は、告知義務については、一定の、明確な基準はありませんでした。賃貸の告知の場合では、よく、「2~3回転すれば義務は消える」などと聞かされるのですが、そういった情報も確実なものではありませんでした。心理的な瑕疵は、告知される側、受け取る方がどう感じるかということがポイントです。また、世間の常識はどうなのかということがポイントになります。

ただ、後述するように国土交通省のガイドラインができましたので、今後は、このガイドラインにそって、事例が集積されていくと思います。

しかし、売買となると、場所に対する縛りは強くなりますので、事例に即して慎重に判断をしなければならない場面は、賃貸とくらべて多くなります。たとえば、事件発生後50年後の土地売買でも告知義務が消えなかったという裁判事例もあります(東京地裁八王子支部平成12年8月31日)。このケースでは、農村で起こった殺人の事例ですが、「閉鎖的な地域社会においては、50年でも人の記憶に残るのであれば、告知することが常識だ」という判示です。

その意味では、一定に基準にすがるのではなく、「神経質な買主(借主)を想定して、相手が気になりそうなことは、全部あらいざらい言う」という姿勢で臨めば、売主側で訴訟されるリスクは避けられます。病死と、殺人を比較すれば、病死の方が嫌悪感も軽度です。実務で販売に携わっていても、「病死なら大丈夫っす」という具合に、まったく気にしない人もいます。賃貸であれば、より、一般相場に近い水準で、貸すことはできるでしょう。

最終的には、嫌悪の程度と市場性の評価は釣り合いが取れる水準で、収斂されるはずです。ですから、あえて言っておいた方がいいわけです。

恐怖感・嫌悪感

国交省のガイドライン

2020年10月、国土交通省が「事故物件」の基準を明確にするためのガイドライン(指針)を策定しました。

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

所轄官庁がまとめたガイドラインが及ぼす影響は大きいはずですので、「何が常識か」というのを考えるにあたって、一つの重要な指標になると思います。ゆくゆくは「ガイドライン」が影響を及ぼして「世間の常識」というものが形成されていくものと思います。

告げなくてもよい事項・告げるべき事項

これによると、自然死、持病、老衰などの『自然死』、日常生活の中で生じた不慮の事故による『事故死』、マンションの隣接住戸や、買主が通常使用しない共用部分での『事件・事故死』は、不動産業者は告げなくてもよいとされています。それでも、長期に放置されて特殊清掃があったような場合には、告げるべき場合ありとされています。

とはいえ、前の段落でも書いたように、気になる内容については、それでも書いたほうがいいとは思います。ただガイドラインが明確な範囲であれば、軽微な心理的瑕疵として、「大したことはない」と説明できるようになるでしょう。書く側も、あれば、「一応書いた」という位置づけにすることができるでしょう。

本ガイドラインの概要

本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。

『ガイドラインの概要』
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf

『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

不動産売買契約での取り扱い

心理的瑕疵が存在すれば、契約書、重要事項説明書、もしくはこれに付随する文書(状況報告書、販売図面など)にその事実を記載しなければ、売主は著しく不利になります。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、瑕疵もふくめ、契約書に記述した合意した内容と相違があったときに取る責任です。具体的には補修などのアクションや賠償になります。この点は心理的なものも同様に取り扱われます。

一般的な不動産の売買契約では売主は契約不適合責任を有します。心理的な瑕疵がないとして契約をすれば、後日心理的な瑕疵が判明すれば、瑕疵の存在を知っても知らなくても責任があるとされます。

ただし瑕疵の存在を告知した場合は、買主は責任を追及できなくなります。そのため、瑕疵の存在を知っている場合は、瑕疵の内容を、必要な書類に明記します。

心理的瑕疵による解除はできるか?

契約解除まで要求するとなると、従前の凡例では解除まで容認をしていませんので、心理的瑕疵の場合は解除までは難しいかもしれません。契約不適合責任を問う場合は、契約の目的というものが重要になってきますが、居住用住宅を買う目的は、言わずと知れて、住むためです。物件が壊れているのと異なり、心理的瑕疵は住むことができないと断定するまでには至らないためです。後日、不誠実な形で心理的な瑕疵が発見された場合は、減額という処理で裁判が落ち着くことが多いようです。

gオバケ

免責条項について

契約不適合責任は免責の設定をすることも可能です。ただ、瑕疵担保免責条項があったとしても、売主が告知事項の存在を知っているにもかかわらず故意に瑕疵を告げない場合は、売主は免責されなくなる可能性はあります。

ただ、建築物などの物理的な部分と違い、心理的な瑕疵は専門性は要せず、知っているか知らないかの違いですので、自分がオーナーである物件なら、心理的瑕疵の場合を「知らない」とシラを切るのは難しいと思われます。「知らなかったことについて善意・無過失」などと言いますが、「心理的な瑕疵の存在を知らなくても無理はない」という状況でないと、免責されない可能性があると思います。

告知事項の有無をどのように把握するか

告知事項は売主本人しか把握していない情報ですので、元付業者等の開示を確認するほかありません。告知しなければ、法による制裁は避けられませんから、ウソをついている心配はしなくてもよいでしょう。意図的な悪質な業者を遠ざければ、告知されない状況は避けることができるでしょう。

検討時点での告知事項の把握

告知事項がある物件では、通常は、元付業者、売主業者が作成する販売資料の片隅に小さい文字で、「告知事項あり」と書かれていることが多く、一般的に告知事項はこのような流れで確認できます。内容についての明記はなくても、告知事項の有無は確認できるはずです。

個人情報にかかわることもあるので、不動産取引の慣行でも、内容詳細まで書かれることはありませんが、通常は、ヒアリングをすれば教えてくれます。

ただ、販売資料には何も記さないタイプの業者も存在します。とぼけて最後に言い出すタイプの業者です。それらは注意をしなければなりません。

このような元付業者・売主業者であったのであれば、買主側の対応策として、「契約に応じない」という判断は許容されます。仮に契約当日に「状況報告書」に記載されている事態に直面するならば、その場から逃げることは、法的にも許容されます。

無意識のうちに自分に都合の悪い情報に目を背け、軽く判断してしまうかもしれませんが、信頼に足る業者ではないことが明確なのですから、買主としても、誠実に応じてはなりません。

状況報告書による契約前の確認

ただ、どのような場合にあっても、仲介業者が介在している物件であれば、認識している告知事項を最後まで隠し通すということは、実務上は考えづらいと思います。

契約不適合免責特約がある場合を除き、通常の売買契約では売主は契約不適合の責任を負いますが、不具合の状態をしっかりと伝えて契約内容に盛り込めば、その不具合は免責となります。

告知事項は心理的な契約不適合になる可能性が極めて高いため、未伝達の事項がないように、状況報告書という書面をもとに、伝える取引の仕組み(手続き)となっています。

このような一連のしくみ(手続き)が確立しているため、意図的に未伝達の告知事項があるのであれば、裁判をやれば敗訴は確実です。必敗となる業務は通常となる不動産業者はいません。

あとは、【悪質な業者】【行き詰った業者】を遠ざけさえすれば、告知事項がある物件も避けることができると思われます。営業マンがノルマに追い立てられている余裕が無い会社には、近づかないほうが良いわけです。

事故物件の不動産売却

何を嫌悪するか印象の話が占める部分は大きく、判断が難しいものです。事故物件である以上、隠せば必ず負けますので、洗いざらい告知するしかありません。ただ、どう価格設定するかは自由です。

一律なダウンはない

不動産実務をやっていると案外と色々な人がいるものです。事故の程度が軽微であれば普通の価格設定とほぼ同じで行けることもあります。

たとえば「室内でみとられたうえでの病死」と「殺人」では印象は違います。高齢化社会を迎えて、前者であれば嫌悪感を感じる人は少なくなってきています。病死でも「死後半年経過した腐乱状態」と「死後1日で気づいた」とでは違います。

なので、2割ダウンとか、15%ダウンとか、一律には考えなくてよいものです。不幸な感じで受ける影響は違いが生じますが、行けると思えば、それなりの価格設定をすればよいと思います。

マーケットの中で判断される

受け取る側がどう感じるかは自由ですから、事実をきちんと開示して、あとは買う側の判断を待つ。この姿勢がよいと思います。後ろ向きな心理で言うべきことを隠しておくと、必ず後で足元をすくわれます。筆者もこのような売主に遭遇した経験もあります。

契約の直前で破談になるくらいならまだいいもので、裁判になれば敗訴の可能性が著しく高くなります。敗訴をすれば損害賠償などの法的処理に進みますから、かえって損失が大きくなります。

厳しい場合は買取も検討

買取業者は好みや嗜好というものがなく、利益が出るか出ないかの判断で物件を購入します。売り出してみたものの売りづらかったり、事故の程度が重度であったりするならば、買取業者への売却も検討できると思います。当社であれば買取業者への売却は仲介手数料無料となっています。

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この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

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