物件広告から読み取れない情報を確認する

ロータス不動産では住宅のご購入でお客さまが不安を残さないために取り組んでいます。物件を十分に理解していただくため、当社が取りお勧めする流れを説明しています。

お客様の質問に対して、しっかりした返事をする営業マンと、曖昧な返事を返す営業マンいます。実際のところ、仲介業者が取扱う物件は数十、数百にも及ぶため、すべての物件で事前知識を完把握しているわけではありません。優秀な営業マンでも、事前の準備ができない物件ならば、十分こたえることはできません。

そこで、物件の説明や、お客様から発せられたご質問や疑問に対しては、調査・確認によりャッチアップして、資料提供や物件説明を行うことがあります。なので、曖昧なままで契約をせず、物件の説明を詰めて積み重ねていくか流れが大切となります。

公開日:2019年09月16日　更新日：2023年11月08日

不動産会社にはいろいろなタイプがありますが、このページでは当社のセールスで、物件の説明・理解を進めていただく流れをご説明しています。

お問合せ時に説明する

当社の場合では、お客様のお問い合わせがありますと、当社では簡単な資料をお送りししています。

資料の送付と説明

資料とは物件の販売図面が基本です。販売図面とは下のような間取りと物件概要が掲載されている案内用のチラシです。下記は当社の書式です。

当社以外の業者では、なかには情報がスカスカな販売図面もあります。販売図面に書いてない項目は、仲介業者では、わからないことがほとんどです。その場合には、仲介業者は売主に確認して情報提供をします。「物件のチェックポイント」をお持ちのお客様はこの段階で問い合わせてみるといいでしょう。

ローンシミュレーション

お客様からローンに関する情報を開示いただける場合は、ローンや諸費用シミュレーションなどもお送りできます。ローンに関する情報とは、頭金やご年収、ご勤務先、ご年齢などです。

資料送付後のご質問

中身のある内容があまり記載されていないスカスカな販売図面の場合には、質問の応答で情報提供が進めます。気になる点はご質問を投げかけてみてください。気になる点は内見までにはクリアーにできるはずです。

調査を要するご質問（とくにお金や多大な時間を要するもの）には、お問合せ時点では答えできない場合があります。当社をはじめ、まっとうな業者なら、積み残したまま契約をさせることはありません。ご安心ください。

しかし、実際に物件を目にしてはじめて思いつく質問事項もあります。疑問を解決する機会がまだこの先に何段階もありますので、この時点ではそれで大丈夫です。

なかには、「説明が嘘だったらどうしよう」とご心配になられる方もいらっしゃいますが、大丈夫です。のちの機会に性悪説で検証する機会があります。情報の間違いが多ければ、契約をキャンセルしていたいただくこともできます。当社の流れではムリに契約させることがありませんので、過度の心配は不要です。

内見前の立地の下見がおススメ

当方からの説明とは別に、内見前には、まずは現地を一人で確認しに行くことがおススメです。主体的にみることは、「やめた方がいい物件」をつかまない動きにつながります。

多くのお客様は、室内を見てみないとわからないと言い、内装の印象で判断をして、物件を買います。もちろん内装の印象は重要ですが、不動産の良し悪しは、変えられない部分で８割が決まります。そのなかで特に立地が重要な要素を占めます。なので、内見自体は後回しでもよいとすら言えます。

物件の内見時に説明する

当社は、内見時は現地の集合を原則としております。

見学は現地で集合

１物件を集中的に駅や周辺環境を確認していただくのも重要なポイントと考えております。当社では１回の内見でご案内をする物件は原則で１か所です。車でのご案内はしていません。

ちなみに、仲介会社によっては、見学前の店舗来店を必須にする会社や、事前審査をお勧めする会社もあるようです。これは、あらかじめお客様のフトコロ事情を確認するためだとお考え下さい。

一件資料

一件資料とは、修繕積立金の残高、税金の額、権利関係など、物件の状況を確認する一通りの資料です。内見時にご提供できる一件資料があれば同時にお渡しします。

一件資料はスムーズに情報開示する売主もいれば、スムーズに提供しない売主もいます。いずれにせよ、請求をしてご提供することになりますので、お客様の関心が薄いと判断する場合には提供を省略する場合があります。購入対象となりうる関心が強い物件ならば、明示していただけると助かります。

ご見学のときのご質問

内見時に浮かんできた質問は、その場では答えできない場合があります。可能な範囲で事前に準備をしますが、間に合わない場合もあります。その場合は、次のステップまでに解消をします。

調査できない事項は「一般論ですが」とお断りしたうえで、一般論でお答えすることになります。例えば、マンションの場合では、空室や賃貸の比率などです。

なお、単に見学だけの段階では、お客様はまだ利害関係人とは言えません。そのため、売主さんの個人情報に関することお答えはできません。具体的な個人情報は利害関係人以外の方に口外をすることはありません。

当社で事務所で説明する

内見後、家族会議を行い、それでよいとなりますと、原則として当社の事務所に足をお運びいただくようお願いします。基本的に、申込が前提の来店となりますが、申込は確定ではありません。説明を確認していたいて、次のステップにお進みください。

申し込み前に疑問点の確認

現地で思いついた質問は、売主からのヒアリングや資料請求の内容をもとに、当社の事務所で説明します。しかし、最新の修繕積立金の残高の確認などは、費用を伴うことがあるので、後日になります。

また、聞かれなくても把握しておくべきこともあります。とくに、ネガティブな情報です。お伝えすべき事項は、当社ではしっかりお伝えします。

ローンの相談（コンサルティング）

当社での説明は物件の説明だけでなく、ローンの説明も行います。正式なローンは、後日の本審査のときに絞ることになります。正式方針はその時まで留保できます。この段階では気楽にいきましょう。

当社では、とくに銀行の縛りはありません。お客様のなかで明確なローンの方針があればそれに向けて対応します。よくわからない場合は、ローンの方針のご相談と提案をしています。

提案では、お客様の状況に応じて、いくつかの最適案を提案しています。「金利の安い銀行」、「通りやすい銀行」など、事前審査の段階では幅広くつまんでおけばよいです。

申込を承る

購入申込

購入申込をすると、商談開始です。申込書とは、「意思表示」と「交渉スタートのための手続き」です。

申込といっても、この段階で買うことが確定しているわけではありません。そのため、あまり硬くならないようにしてください。実は、よほど悪質でもない限り、お客様が購入申込を後日キャンセルをしても、法的に問われることはありません。売主からキャンセルされる場合もあります。

商談全般の流れ、申込と契約の関係は、中古マンション・住宅の申込や契約、キャンセルについてでもご説明しています。

ローンの事前審査の申し込み

売主に対する購入申込と同時に金融機関に対する事前審査の申込をします。源泉徴収票や身分証が必要です。ローン代理店を経由する必要があれば、この日に同席を求めます。

なお、お客様が自主的に実施した事前審査では、不動産業者が結果を受け入れない事前審査もあります。質の低い事前審査もあるからです。予備ため、少なくとも１か所の金融機関は不動産業者に依頼する方がいいでしょう。詳しい内容や書類はリンク先でご覧いただき、わからない場合はご質問をしてください。

物件の現地で申込はしないの？

当社では事務所に場所を変えて説明を実施しますが、会社によっては現地で申し込みを取る会社もあります。

お客様によっては、ほぼご意向が固まっていて、見学は最終確認という状況の方もいますが、当社でも、現地でご購入の申込を受け付けることも可能です。スピードも重要ですので、必要に応じて奮って進めましょう。

事前審査に必要な書類をお持ちいただくとよいでしょう。主な銀行のローンの事前審査の準備もしていますので、対応が可能です。

契約準備として調査する

日本の宅地建物取引業法においては、契約の時、お客様は重要事項調査をお聞きいただき、ご購入の決断をするという制度になっています。そのため、当社においては、当社の責任で物件の調査をしています。

調査の結果、お客様の判断が変わる加納史枝がある重大な事実は、当社では早々に報告をいたします。

重要事項説明ための調査

これまで、売主からのもらった資料は性善説で説明していましたが、正式に契約書を作成する段階では、当社の責任にて丁寧にお答えします。

つまり、当社では、契約書の作成においては、売主の言うことをうのみにせず、当社の責任で調べなおしているわけです。お客さまを守るためではありますが、これが当社を守ることにつながります。

なお、１件の重要事項説明書を作成するには、おおよそ２～３万円のコストがかかります。当社ではキャッシュバックなどに手を染めず、むしろ事務手数料・調査手数料として２～３万のご負担をお願いしていているのは、それが理由です。

建物インスペクションなど

インスペクションなど第三者による建物の点検調査サービスが確立されつつありますが、第三者による調査を入れる場合は、売主の理解を取り付け、事前準備の段階で行います。

契約文書のメール送信

契約においては、重要事項説明書と契約書という書類が大切です。この説明を確認していただいたうえで、最終判断を行うという制度になっています。

重要事項は売買契約の当日に口頭でご説明しますが、あとになって「聞いていない」となると困るので、案文は数日前にあらかじめメールなどでお送りします。ご一読をお願いします。この時点では不明点を明確にしていただくだけでよいと思います。

契約前の重要事項説明書で説明する

売買契約の現場で、正式に物件の重要事項について説明を行い、契約内容の説明を行います。

聞いていないを防止するために

ただ、重要事項説明書という書類だけでも１５ページ以上もある書類です。契約書を合わせると、２０～３０ページにも及びます。そのうえ、初めて目にする専門用語の連続となりますので、わかりづらいことも多いはずです。通常の不動産業者ならば１時間程度でさらっと終わらせてしう代物ですが、サラッと説明してしまうことがトラブルの元となります。

そこで、当社においては、契約の調印の前日もしくは前々日に、オンラインや対面で重要事項説明の解説を対応してます。時間はかかりますが、時間を気にすることなく納得いくまで説明できるので、ご理解をしていただけル度合いが段違いで、大変好評です。

我々業者としてもお客様の「クレーム」「聞いていない」といった現象をなくすことができますので、双方にとって好都合です。

重要事項説明と売買契約

契約当日の書類の詳細は重要事項説明書と契約書をご覧ください。契約以降の流れは、中古マンションの購入と流れ・新築一戸建ての流れをご参考にしてください。

この記事の作者

著者：春日秀典

2010年から（株）ロータス不動産代表。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。デリードコーポレーション（現株式会社セレコーポレーション）でマンションのマーケティング・商品企画を、ヤマト住建株式会社で建売分譲の開発と販売を経験しました。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。