一般・専任・専属のメリットやデメリット
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ロータス不動産
春日
このページでは一般・専任・専属のメリットやデメリットについてご案内します。
内容
媒介契約について
別ページで不動産を売却する方法を説明しましたが、自宅を売却するには個人で対応する方法と不動産業者に委託する方法があります。ただ、現実的には個人で買主を発見するのは難易度があります。そのため、不動産会社に仲介してもらうのが一般的だと思います。
媒介契約とは売却委託のための契約
物件の売主と不動産会社が、売却の売却委託を取り交わす契約を、媒介契約といいます。媒介契約においては、不動産会社が契約内容（委託内容）を記載した書面を作成し、売主に交付するように宅地建物取引業法により義務づけられています。
媒介契約は、物件の内容、不動産会社の業務と義務、媒介契約の種類、契約の有効期間、レインズへの登録の有無、仲介手数料などの内容が明確に記載されていますが、この契約の内容は国土交通省が標準的な約款を提案しています。各不動産業者はこれに基づき契約書を作成しています。参考としてご覧ください。
媒介契約の形態には３つのパターンがあります。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介です。この形態を「取引態様」ともいいます。取引態様の違いは、不動産業者の義務の違いに特徴があります。それぞれ後述をご覧ください。
国土交通省が示す標準約款
https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf
一般・専任・専属の３形態
３つの媒介契約について、違いを簡単にご案内いたします。
委託可能な会社の数
| 一般媒介 | 複数の不動産会社に委託可能 |
|---|---|
| 専任媒介 | １社の不動産会社のみに委託可能 |
| 専属専任 | １社の不動産会社のみに委託可能 |
営業活動には広告費や調査費などがかかりますので、１社に専任で委託する方式と複数の不動産業者に委託できる方式で差別しています。
買主の自己発見の可否
| 一般媒介 | 売主が買主を見つけて契約できる |
|---|---|
| 専任媒介 | 売主が買主を見つけて契約できる※ |
| 専属専任 | 自己発見取引は不可 |
不動産会社の報告義務
| 一般媒介 | 報告義務はない |
|---|---|
| 専任媒介 | ２週間に一回以上の報告 |
| 専属専任 | １週間に一回以上の報告 |
営業活動状況を報告することです。
レインズの掲載義務
| 一般媒介 | 掲載義務はない |
|---|---|
| 専任媒介 | 媒介契約締結の後、７日以内にレインズへ登録 |
| 専属専任 | 媒介契約締結の後、５日以内にレインズへ登録 |
レインズとは国土交通省が指定する不動産流通機構です。業者間の不動産情報ネットワークの役目を果たしています。
一般媒介の特徴
一般媒介の特徴
多数の不動産業者をコントロールする必要があり、手間は多くなりますが、複数の会社に仲介を依頼できるので、うまく使いこなせば、会社間の競争が機能します。囲い込みの不正をしにくくなります。
一般媒介が向く人
どうしても「大手」に依頼したい人には一般媒介が向くかもしれません。大手では、専任で任せると担当者によっては囲い込みをするリスクがあります。営業偏重の大きな会社では、社内での競争が厳しく社内がライバルだからです。大手を活用したいけど、強制的に物件をオープンにさせたいのであれば、一般媒介は役に立ちます。
状況によっては、あえて囲い込みを許容する人もいるかもしれません。そのような方にも向いています。
かえって囲い込まれるデメリット
上記の「違い」にてご説明した通り、販売状況の報告義務とレインズの登録義務がありません。不動産会社がどのように活動しているか分かりづらいくなります。
レインズに登録することによる物件情報の拡散が期待できません。ある程度、不動産業について知識あると、多くの業者に依頼しようとして一般媒介を選択されるお客様もいますが、意外と伸びません。逆に、多数の不動産業者をコントロールする必要があるため、手間が増えます。
あえて囲い込みを許容する場合以外においては、単独一社での一般媒介は極めて危険です。
囲い込み懸念がある業者でも、複数の大手に依頼すれば、一般媒介による囲い込みの心配は無要でしょう。大手であれば、一般媒介でもどこかはレインズに登録するようです。
専任媒介・専属専任媒介の特徴
専任・専属専任の特徴
不動産会社の責任を厳しく認めています。たとえば報告頻度が多く設定されています。売主が販売状況を把握しやすいのがメリットです。
専任・専属専任に向く人
信頼できる不動産会社（営業マン）に出会えた場合であれば、専任・専属専任の方が向いていると思います。
打ち合わせをする相手は一人の不動産業者・担当者で、その会社型の不動産会社の窓口になります。窓口が一本化できますので、信頼できて、当社のように囲い込みをしない会社であれば使い勝手はいいと思います。
デメリット
１社に任せる体系ですので、力量次第で売却の時期や金額が左右されます。複数の依頼先ではないため、悪質な担当者に捉まると囲い込みをされてしまうこともあります。買取保証などが絡まると、売主にとっては最悪のケースになることもあります。
代理について
番外編ですが、売却委託の形態として、代理という形態もありますのでご案内いたします。
不動産会社が売主から委託をうけて不動産を販売することは同じですが、代理とは民法で規定する代理です。つまり、一定の与えられた権限の範囲内で、不動産会社は売主になり替わり判断を行い、意思表示をすることができます。買主からみれば代理の不動産会社＝売主と同じになります。売主が不動産会社に販売報酬として、代理手数料を支払います。代理は報酬額の制限に違いがあります。代理の報酬額の法定上限は媒介の場合の２倍です。つまり（売買価格の３％＋６万円＋消費税）×２です。
代理は大規模マンションなどを販売するのに用いられる形態です。上記の通り、業者が受け取る手数料は倍ですので、これにより新築マンションは仲介手数料がありません。しかし、業者間だけの形態ではありませんので、個人が利用することもできます。
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