重要事項説明と売買契約について

弊社では、売買契約の締結に際して、「重要事項説明書」の交付を行っています。また、宅地建物取引主任者による解説を行い、疑問点の質問・回答を行っています。そのため、原則として(時間的に可能な限り)、契約に先だち、「重要事項説明書」の開示を行っています。
新築分譲マンションとことなり、中古住宅、新築戸建ては各室ごとのオーダーメイドです。

不動産売買契約の時間は、通常2時間半から3時間くらいを要しますが、その中のほとんどを「重要事項説明」に充てます。

当社の「重要事項の説明」の実施は、必ず契約の押印のまえです。
説明とは、宅地建物取引士が書面を交付して、口頭で解説することです。法的な内容はもちろん、付随する気になる事実の説明もしています。

不動産のトラブルの多くは、「聞いてない」といったものが多いのが実情です。そうした過去のトラブルをもとに、「重要事項説明」をするよう、定めていますので、お客様におかれましても、ご留意ください。

○重要事項説明とは

「重要事項説明書」とは、買主が、購入の申込をしたあと、売買契約をするまえに、重要な事項について説明をして、納得いただいた上で契約をするというシステムです。宅地建物取引業法35で決まりがあります。重要事項説明書は、記載内容についても国土交通省をはじめとした団体が支持する書式の要綱があります。重要事項説明書では、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載されています。新築分譲マンションとことなり、中古住宅、新築戸建ての重要事項説明書は各室ごとのオーダーメイドです。不動産取引では普段聞きなれない法律用語、不動産用語が多く混ざってきますので、法律的、建築的な経験がないとwとそれを少しでも理解しやすいように説明する制度です。重要事項説明書には、遠慮なくご質問をされることが重要です。主な内容は以下の通りです。重要事項説明だけでおおよそ15~20pです。弊社では売買契約に先立ち重要事項説明を行っています。

  • 不動産会社について
  • 取引対象について
    • 内容
    • 売主
    • 登記簿記載内容
  • 建築基準法等について
  • 道路について
  • インフラ供給状況について
  • 宅地造成または工事完了時における形状・構造等
  • 住宅性能評価、石綿使用調査、耐震診断について
  • マンション管理の内容について
  • 代金・契約条件について
  • 契約解除の条件について
  • 瑕疵担保責任について

※重要事項説明書のひな型

重要事項説明とご契約までの流れ

購入の申し込み以降、お客様には住宅ローンの事前審査などを行いますが、その準備の時間に、当社では、重要事項説明のための調査をしています。管理の内容や過去の事件事故など、説明が足りない部分が仮にあったとしても、必ずこの調査で補完されます。当社では、あきらかに意思決定にかかわる重要な情報が調査の段階で判明した場合は、判明した段階でお伝えしています。例えば、過去の告知事項、再建築に関わる事項などが該当します。また、しっかりとお考えいただき最終判断ができるようにすため、予習のための素材をお渡しするようにしています。重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ます。

重要事項説明に虚偽の記載をすると、悪意や過失の程度が大であれば、法律違反・契約違反になる場合もあり得るほど、重要事項説明は重要です。物件の案内ばかり心を砕き、「法律的な要件を満たしていればいい」と考えがちな一部の業者もいますが、当社では、この部分にこそ心を砕いています。

○重要事項説明に関連する書類

重要事項説明書には、次の書類が添付されます。

  • 告知書:売主からの物件の状況の申告書です。売主には物件の状況のついて説明する「表明責任」があり、「言った」「言わない」の基準となります。
  • 契約書:契約書は厳密には添付書類ではありませんが、不動産業者が関与する契約においては、必ず書面を作成することが義務付けらえています。契約内容は重要事項説明のなかで、力を入れて説明します。

「保証書」等:リノベーションマンションでリフォーム保証書が添付される場合があります。重要事項説明の時点では保証書案などが添付されます。(保証成立は引き渡し時点であるため、保証書の原本は引き渡し時に交付します。)