不動産売買契約での重要事項説明の意義や目的

宅地建物取引業法第35条の規定により、不動産業者は不動産の売買契約の締結に際して、重要事項説明として、物件の調査事項や注意事項を説明する義務があります。

重要事項説明は宅地建物取引士が作成し、説明を行います。法律的、建築的な経験がないと理解しづらいことも多く、買主が少しでも理解を進められるようにするためです。

不動産は個別性の高い財産ですので、個別のご契約ごとに重要事項説明書を作成をします。調査力は不動産会社の質を決める重大な要素です。調査の結果、重要な情報が後々に判明することもあります。もちろん、当社では、売主の説明だけにはよらず、調査は独自に行っております。

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重要事項説明の意義

「聞いていない」の防止

不動産のトラブルの多くは「聞いてない」といったものが多いのが実情です。とくに、シツコイ系の営業会社は一気にセールスを押し込むことがあるので、トラブルも多くなります。

そうした過去のトラブルをもとに、重要事項説明は宅地建物取引業法の35条に定めがあります。法律では、契約の意向が固まると、物件に関する重要な事項について、宅地建物取引士が説明をして、買主が納得いただいた上で契約をする流れになっています。

逆にいうと、重要事項説明を実施していなければ、契約をしてはいけません。重要事項説明で「初耳」を聞かされたのであれば、契約をやめることだって可能です。お客様におかれましても、単なるメンドウな儀式としてではなく、契約調印・契約書と同等の注意でご留意ください。

重要事項説明書は、記載内容についても国土交通省をはじめとした標準ひな型があり、不動産業界団体が制定する書式があります。

このような趣旨から、弊社では買主の購入の申込の提示して基本的な条件の合意後に重要事項説明の作成を開始し、売買契約の調印前に重要事項説明を行っています。

当社では、不動産売買契約にかかる時間のほとんどは、実は「重要事項説明」に充てます。早くとも2時間、長いと3時間半くらい、全集中「常中」の呼吸です。おかげさまでというべきか、何百回とお取引をさせていただいた中でも、説明不足のクレームは当社ではありません。

他社の重要事項説明を拝聴することもありますが、早い会社ですと1時間くらいで説明業務が終わるようです。特に案件が多い大手や、若い人の出入りが多い中堅の会社にはその傾向にあります。あっさりした説明では、後々の「言った」「言わない」を誘発しますので、憂慮すべきことかもしれません。

掘り下げた説明

購入の申し込んでから実際の契約までは、いくらかの時間があります。その間、お客様は住宅ローンの事前審査などの準備活動を行いますが、それと並行して、不動産業者では、重要事項説明のための調査・作成をしています。

物件の勧誘に力点を置くため、重要事項説明は「法律的な要件を満たしていればいい」と感じさせる業者も一部の業者ではあります。重要事項説明の間違った記載は、悪意や重過失であれば、法律違反です。新築分譲マンションでは、伝えるべき内容は全てのお部屋で同じになります。定型化された印刷物を利用しています。これはこれでありでしょう。

当社においては、物件のセールス段階では、いったん売主提供の情報を信頼してご説明しますが、購入申込以後は、売主提供の情報はゼロベースで見直します。おそらく、通常の良心的な不動産業者であれば、どこもそうしているはずです。

万々が一管理の内容や過去の事件・事故など、説明が足りない部分が仮にあったとしても、この調査で補完しています。当社では、あきらかに重要な情報が判明した場合は、契約の時期に係わらず、当社では認知し次第、ただちにお伝えしています。例えば、過去の告知事項、再建築に関わる事項などが該当します。また、しっかりとお考えいただき最終判断ができるようにすため、予習のための素材をお渡しするようにしています。そのため、理論上は、重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますし、実際にそのようなことも起こります。

不動産業者や担当者のスキルでも差

同じ物件を取り上げた事例

重要事項説明の作成には知識スキルも重要な役割を果たします。スキルが足りなければ、いい加減な気持ちではなくても伝えるべき事項の把握ができません。その結果、お客様にとってのリスクが把握できません。当社で経験した、他社の知識不足を疑った事例をご紹介します。事例は渋谷区のマンションの事例です。このケースでは、当社以外の仲介業者が、リノベーションの素材としてリフォーム施工業者にマンションを仲介していました。当社はその業者が施工したマンションを、一般個人の方に仲介しました。

適切に指摘をしてご説明すれば、お客様も、問題点の所在を把握できます。下記の事例は当社がお客様向けの重要事項説明の作成の参考資料として開示を受けた、業者買取時の重要事項説明書を拝見しました。重要事項説明書の中頃に出てくる、道路に関する説明です。記述内容の比較をご覧ください。


先行仲介社の重要事項説明は、道路の記述は単調な事実のみです。そのため、これを読む人は、当該道路の記述内容の意義を理解できません。

当社の重要事項説明は、道路に関して「東京都安全条例」の指摘をしています。別欄で、将来の建替えの時のサイズダウンもお伝えしています。

重要事項説明の記述不足は、わざと書かないというよりも、書くべきことを把握していないことが多いものです。事例のような物件は銀行によっては住宅ローン不可の場合もあります。その可能性をお伝えできます。

ちなみに「東京都安全条例」程度の情報は、開発などで土地を扱う経験があれば一般的な基礎的知識です。しかしマンション一室の販売に特化した経験では、経験値が低い段階では、追い付かない知識でもあります。問題点を把握することができないのが、知識不足、スキル不足の怖いところです。管理監督する人も忙しいので、担当者の経験が浅い段階では、事実上は足元を救われているケースもしばしば見ることができます。

こんなこともありますので、どうか、不動産仲介は当社にご用命くださいと、最後にPRさせていただきます(笑)

「備考」こそ重要事項の中の最重要

重要事項説明書に記載している内容は不動産用語・建築用語・法律用語に満たされています。専門の知識がないと、記述内容の意味が分かりにくい場合もあります。ただ、よっぽどの違法物件でない限りは、定型で記述してある項目には、異様なことはないものです。しかし、「お伝えしないと後々マズいことになる」点があれば別です。不動産業者は、必ず各項目の「備考」と銘打った欄に記述します。個別の内容が分かりづらくても、備考に書いてあることの意味は押さえるようにしましょう。

主な重要事項説明の項目

より詳しい内容説明は「重要事項説明書」を実例で全部解説という記事を作成しました。

  • 取引に対応する不動産会社
    • 不動産会社について
    • 供託所等について
  • 取引対象について
    • 内容
    • 売主
    • 登記簿記載内容
  • 売主のこと・登記の記載内容
  • 法令上の制限
    • 都市計画法について
    • 建築基準法の制限について
    • その他法令の制限について
    • 自治体関連の条例について
  • 道路について
  • インフラ供給状況について
  • マンション管理に関する事項について
  • 建物の建築や維持の状況に関する証明書や書類の状況
  • 物件の形状や構造(宅地や建物)
  • 宅地建物の存在する区域
  • 石綿使用調査や住宅性能評価について
  • 代金・契約条件について
  • 契約解除について
  • 住宅ローンに関する事項について
  • 担保責任に関する措置ついて
  • 手付金や預り金の保全措置
  • 容認事項について

重要事項説明に関連する書類

重要事項説明書には、次の書類が添付されます。

  • 告知書:売主からの物件の状況の申告書です。売主には物件の状況のついて説明する「表明責任」があり、「言った」「言わない」の基準となります。
  • 契約書:契約書は厳密には添付書類ではありませんが、不動産業者が関与する契約においては、必ず書面を作成することが義務付けらえています。契約内容は重要事項説明のなかで、力を入れて説明します。

「保証書」等:リノベーションマンションでリフォーム保証書が添付される場合があります。重要事項説明の時点では保証書案などが添付されます。(保証成立は引き渡し時点であるため、保証書の原本は引き渡し時に交付します。)

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