新築住宅の建築中に準備しておくべき手続きと書類
新築住宅の取得では、表示登記、家屋証明、ローン契約、転居のための準備を行います。
家屋証明の取得は買主のお客様の事情によって変わりますので、具体的な状況に応じた準備が必要です。
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目次
【表示登記】
表示登記
新築の一戸建てを購入・注文するときは、「史上初めて登場する物件」ですので、改めて表示登記も行うことになります。
表示登記（表題）とは、登記されている不動産の特定のため、物件の概要を示した登記です。登記簿謄本では「表題部」と記されています。具体的に言うと、建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記されます。土地については、所在、地番、地目、地積などが記されています。
表題部では、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積など、建物のスペック情報が記されている。
これに対して、中古住宅を買う場合には既に表示登記がされていますでの、改めて表示登記をすることはありません。
多くの場合、表示登記は土地家屋調査士に委託するのが一般的です。登記に必要な土地や建物の現況や面積の確認作業を伴うためです。区分建物（分譲マンションなど）については、一棟の建物全体に加え、個々の区分について、両方の表題部が存在します。
表示登記で必要な資料
表示登記で必要な書類は以下のものになります。このうち、住民票と委任状の２種類以外は、不動産業者・建築業者が準備するものです。委任状は書式を土地家屋調査士が用意してくれますので、実質的にお客様が準備すべき書類は住民票となります。
印鑑証明は、念のために要求されることが多いので、準備をしたほうがいいかもしれません。印鑑証明はは「表示登記の申請の撤回」の時に必要となります。引き渡しまで無事に進むことができれば不要となります。
- 登記申請書
- 建物図面・各階平面図
- 所有権証明書
- 建築確認書
- 施工業者の引渡証明書
- 住所証明書（住民票）
- 案内地図
- 委任状（土地家屋調査士を代理人とする）
- （※番外）印鑑証明
【家屋証明】
「家屋証明書」とは、取得した家の所有権の保存登記にかかる税金の税率の軽減措置を受けるために添付する書類です。市区町村で発行してくれます。
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家屋証明の準備
『個人が一定の要件を満たした住宅用の家屋を新築又は取得し、当該個人の居住の用に供した場合』などとも言いますが、わかりやすく言うと、自分が住むために買った家については、登記のための税金を抑えめにしてあり、その証明を市区町村が行ってくれます。
保存登記とは、初めて所有権を登録する登記のことを言います。できたばっかりの建物は、まだ内容が空なので、所有権を保存すると言います。
日本の税金の制度では、「自分が住むための家である。だから税金を負けてあげる」という制度になっているのですが、その前提として、実際に居住することを示さなければなりません。
家屋証明の申請準備
家屋証明の取得と申請も登記の申請を預かる司法書士や土地家屋調査士が行います。必要な委任状の書式などは、案内を受けて準備を進めることになります。
このなかで、住民票の提出が必須となりますが、新住所の住民票を提出すれば、その他の書類の準備は不要です。しかし、事情により新しい住宅に移転した住民票を提出できない場合には、いづれ自家用の家となることを示すための必要となります。
- 家屋の登記全部事項証明書（写し可）
- 建築確認済証又は検査済証（写し可）
- 売買契約書又は譲渡証明書もしくは不動産登記法に定めるところによる登記原因証明情報（写し可）
- 家屋未使用証明書（宅建業者がその免許番号を記載し、証明したもの等の原本）
- 住民票（写し可）
- 印鑑（窓口に来られる方のみとめ印）
転入手続きが済んでいない場合
転入手続きが済んでいない場合は上記書類に加え、次の書類を提出が必要です。このうち、「申立書」は書式を土地家屋調査士等が用意してくれるので準備は不要です。
- 現在の住民票（写し可）
- 申立書（原本）
- 申立書の添付書類（例参照）
申立書の添付書類の例
相談が必要なのは申立書の添付書類で、お客様の事情により、内容が変わります。
- 現在住んでいる家屋が持家の場合
- 売却する：売買契約書（写し可）、媒介契約書（写し可）、売却を証明する書類（写し可）
- 賃貸する：賃貸借契約書（写し可）、媒介契約書（写し可）、賃貸借を証明する書類（写し可）
- 同居親族がそのまま入居する：同居親族の証明（原本）
- 現在住んでいる家屋が借家・借間・社宅等の場合
- 契約を解除する：賃貸借契約書（写し可）
- 社宅を退去する：社宅入居証明（原本）
- 親族の家屋から出る：同居親族の証明（原本）
住宅ローン契約の準備
住民票と印鑑証明の提出を行います。金融機関は現住所・新住所どちらの住民票（印鑑証明）でも受け付けてくれます。必要な通数は金融機関の指示によります。
利用する金融機関に口座がない場合には新口座の作成が必要です。団体信用生命保険などオプションサービスを利用するには、ローン契約までの１週間くらい前までに検討を終えなければなりません。
転居のための準備
立ち合い
建物が完成しましたら、間を置くことなく、完成した物件に立ち会います。新築の場合は、立ち合いでは建物の微細な汚れ・傷について確認します。これらの状況を引渡しに先立って建物の状態をお客様に確認していただきます。お客様が納得のいく状態の購入後の引渡しを受けるようにいたします。
また、この立ち合いのときに生活に必要な設備や備品の使用方法の説明や敷地境界の状況の説明をうけます。
お見積もり
「立ち合い」のタイミングを利用して、家具・家電・装飾品・カーテン・引っ越しのチェックなどをされるお客様も多いです。エアコンでは現地調査を含めた見積、カーテンのサイズの確認などで、現地調査が必要なことが多くなりおます。これらはお引き渡し後にゆっくりできるものでもありますが、あわただしく引っ越しをされる場合には、この機会が良いでしょう。
新築の建築物は現場現状による変更もあることから、必ずしも図面通りとは限りません。そのため、実査による見積もりが必要ですので、業者さんには立ち合いの期日を見積もりの期日に指定するようにしてください。
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この記事の作者
私が担当します：春日秀典
2010年から（株）ロータス不動産代表。ヤマト住建（株）等ＯＢ。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。
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