資産価値がないマンション

author：春日秀典

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公開日:2021年03月16日　更新日：2026年05月21日

ローンが通らないマンション

ここでは、一般的に住宅ローン審査が極めて厳しい、または実質的に利用困難となる代表的な類型を整理します。特に建築基準法違反・権利関係の不備・管理不全は、金融機関にとって「担保価値を算定できないリスク」とみなされやすいです。金融機関は「万一取り壊しになった場合に再生できない土地」と判断するため、担保評価が極端に低くなり、住宅ローンが通らないことがあります。

再建築不可

建築基準法上の接道義務を満たしておらず、建物を建て替えできない物件です。戸建てで問題になる印象がありますが、古い区分所有建物でも敷地条件によっては再建築不可扱いになるケースがあります。

よくあるケースでは、建築確認・検査済証を取得した後に分筆して、本地と道路に面した土地に分かれ、道路に面した土地がマンションの敷地になってないケースです。都市計画道路の拡幅予定地に面している物件は特に注意です。収容補償金を目当てに、旧地主が土地の所有権を留保したままなどというケースが東京でも古い物件ではしばしば見ます。

そもそも建築確認がない

建築確認済の履歴が存在しない建物です。古い建物では、当時の資料が残っていないケースもありますが、このような単に建築確認の証書が紛失して存在しないことではなく、役所でも記載事項証明を取れないような場合です。役所でも記録がない場合には、「そもそも確認申請をしていない違法建築」と区別できませんので、銀行側は慎重になります。

極端なケースだと高知の「澤田マンション」がこれに該当します。マンションだとあまり見ませんが、地方の都市計画区域外の一戸建てで、はるか以前には建築確認が不要なだったものの、その後の制度改正で建築確認が必要になったようなエリアでは見かけることがあります。

接道義務違反・安全条例違反

これは前の段落の別バージョンです。このパターンは数度見たことがあります。

接道はしているが建築基準法の道路接道条件を満たしていないケースや、東京都安全条例などに適合していないケースです。たとえば避難経路や路地状部分の条件を満たしていない場合、既存不適格を超えて「違反建築」と判断されることがあります。これも、建築確認・検査後に分筆したことで違反状態になるケースをよく見ます。

東京都の安全条例では、原則として以下の基準に合致していないとなりません。

※例外） 階数が３以下であつて、延べ面積が200㎡以下で、かつ、住戸又は住室の数が12を超えない共同住宅で、路地状部分の長さが20ｍ以下であるもの

金融機関は、行政指導や建替え制限のリスクを嫌うため、融資対象外とすることがあります。ただ、違反の度合いが今一歩足りない程度の軽微であり、流通している事例を複数見つけることができれば（流通性がある）、一部の銀行・保証会社は取り上げてくれることもありました。

こんな感じで４ｍ道路の突き当りなどは怪しいです。

抵当権の実行に関する書式に地主が同意しない賃借権

借地権マンションのうち、抵当権設定や競売時の権利移転について地主承諾が得られないケースです。現金であれば購入はできますので資産価値ゼロとは言えませんが、かなりクオリティは下がります。

住宅ローンでは、銀行が抵当権を設定できることが前提になります。しかし、地主が文言の内容を承諾しない場合や、「競売後の第三者承継を認めない」という契約内容になっている場合、銀行は担保権を実行できません。抵当権が実行できない設定できないと銀行が二の足を踏むことになります。

手なれた地主さんや精神が安定した地主さんですと問題はありません。しかし弁護士が入って一字一句のリスクを嫌っていたり、極端にリスクを排除したり、精神面でも不安定な地主さんですと、承諾されない場合があります。

借地の建物を建てるには、抵当権実行時の取り決めについて地主の承諾が必要

未登記の地上権

前の段落と同じようなケースで、地上権の場合です。過去の契約書の断片からみて地上権そのものは存在しているらしいが、登記されていないケースです。金融機関は、担保権を設定する際に「権利関係が第三者に対抗できるか」を重視します。未登記の地上権は法的整理が不安定とみなされやすく、融資を断られる原因になります。

地上権は土地の登記簿の乙区に記載し、乙区に記載された地上権者に対する付記事項として、地上権に対して抵当権を設定するのですが、そもそも地上権の設定がなければ抵当権も設定できません。

特に古いマンションでは、権利関係が複雑化していることがありますのでやっかいです。

転貸借・使用貸借

正式な賃借権ではなく、「借りている人からさらに借りている状態（転貸借）」や、「無償で使わせてもらっている状態（使用貸借）」のケースです。わかりやすく言うと「また貸し」「ただ貸し」です。このような権利は、賃借権より法的保護が弱く、金融機関から見ると担保として非常に不安定です。

マンションで使用貸借はあまり見ません。１度、売り出し事例をみたことがあるくらいです。しかし転貸借は昔のマンションではときどき拝見します。１筆の借地権をマンション建設業者が借り受け、さらにそれを購入者に賃借しているようなケースです。こちらも古いマンションでは、権利関係が複雑化していることがありますのでやっかいです。

転貸借も使用貸借も、貸主との人的関係に著しく依存して成立しています。将来的な権利継続性に不安があるため、住宅ローンの利用はかなり難いですね。

多くの銀行で扱えないマンション

住宅ローンは「絶対に不可」というケースだけでなく、「銀行によって対応が大きく分かれる」類型も存在します。特に、耐震性への懸念、小規模住戸、法的リスク、借地期間の短さなどは、金融機関ごとの内部基準の差が大きい分野です。

メガバンクの直系保証会社や低利ネット銀行では不可でも、地方銀行や信用金庫では取り扱えることもあります。

旧々耐震

一般的には1981年（昭和56年）の新耐震基準以前のマンションを旧耐震といいますが、さらに1971年（昭和46年）以前に建築確認を受けたマンションを俗に旧々耐震と称することがあります。旧々耐震の建物は旧耐震より前の基準ですので、耐震性能は不安視されやすくなります。また、黎明期のマンションということですので、未整備のことも多く、配管・給排水・エレベーター・修繕履歴などの面でも同様に不安心されがちです

金融機関によっては築年数のみで足切りを行っており、築古という理由だけで住宅ローン対象外となる場合があります。

３０㎡未満

専有面積が30㎡未満のマンションは、多くの銀行で住宅ローンの対象外または条件付きとなります。

特に都市部のコンパクトマンションでは実需利用も増えていますが、それでも「最低面積30㎡」を内部基準としている金融機関がほとんどです。一部30㎡を下回っても可とする銀行もあるのですが、厳しい自己資金基準があります。

これは、投資用ワンルームとの区別が難しく、転売時の流動性も限定されやすいためです。また、投資マンションの転用懸念もあります。

係争案件

マンション全体または敷地に関して訴訟・紛争を抱えているケースです。たとえば、建築瑕疵訴訟、大規模修繕を巡る争い、管理組合内部の対立、土地権利者との紛争などがあります。

これまで私が見たことあるケースでは、以下のようなケースがありました。

• 擁壁の管理義務はどちらの所有者にあるか
• 借地の更新料はいくらにするか

金融機関は、将来的な資産価値の下落や処分困難リスクを警戒するため、係争内容によっては融資を見送ります。特に訴訟の規模が大きい場合や、解決見込みが不透明な場合は厳しい判断になりやすい傾向があります。

係争案件ははまっとうな金融機関腰なら腰が引けてしまいます。

残存の少ない定期借地権

定期借地権マンションのうち、借地期間の残りが少ない物件です。残りの期間が少なくなればなるほど物件のとして存在可能な期間が短くなります。すなわち時限爆弾を抱えているようなものです。

住宅ローンでは、「ローン完済時点で一定以上の借地残存期間」を求める銀行が多くあります。たとえば借地残存20年程度しかない場合、ローンを組むことができる期間は最大で２０年です。そもそも融資不可となるケースもあります。借地の更新がない定期借地権では、残存期間が資産価値に直結しやすいため、銀行の審査も厳しくなります。

既存不適格の程度が甚大

建築当時は適法だったものの、法改正によって現在の基準に適合しなくなった建物を「既存不適格」といいます。一般的な既存不適格であれば住宅ローン利用可能なことも多いですが、違反程度が大きい場合は扱いが難しくなります。容積率超過が極端に大きいどの場合です。

これまでにも以下のようなケースを見てきました。

• 敷地の一部を売り払われてしまった
• 駐車場用地などを分譲業者が留保していた（半ばだますようなカタチで）
• 竣工後に公園や道路用地として提供されてしまった
• 用途地域の変更により指定容積率が減少した。

金融機関は「将来の建替え時に同規模建築ができないリスク」や「行政是正リスク」を考慮し、担保評価を大きく下げることがあります。ただ、流通性が高い物件だと可とする銀行・保証会社もあります。

管理規約がない・管理組合が機能していない

区分所有マンションでありながら、管理規約が存在しない、または管理組合が実質的に機能していないケースです。「こういうのはダメ」と銀行から言われたケースだけで、たぶん該当するマンションだろうなというケースはありましが、実際には取り扱ったことはありません。あまりお目にかかることもありません。

戸数が数戸で、管理会社が入っておらず、劣化する一方で、総会開催が長期間行われていない、修繕積立金の管理状況が不透明、滞納率が高いといった状態では、の物件はこれに該当する可能性があります。建物維持に大きな不安が残ります。

金融機関は「将来的に資産価値が維持できないマンション」と判断し、担保評価を見送ることがあります。

管理規約はマンションの根本協定

一部の銀行では扱えないマンション

マンションの中には、法的に大きな問題があるわけではないものの、金融機関ごとの審査基準によって評価が分かれる類型があります。こうした物件は、「ローンがまったく使えない」というより、「使える銀行が限られる」というイメージに近い存在です。

そのため、購入検討時には「物件価格」だけでなく、「どの銀行が融資可能か」を早い段階で確認することが重要になります。

旧耐震

1981年（昭和56年）5月以前の旧耐震基準で建築確認を受けたマンションです。旧耐震マンションでも、立地や管理状態が良好で流通している物件は多数あります。ただし、金融機関によって評価が大きく分かれるポイントでもあります。

特にメガバンク系では築年数制限を厳しく設けることがあり、一方で地域金融機関や一部ネット銀行では柔軟に対応するケースもあります。

耐震診断結果によって新耐震であることが確認できる物件は旧耐震の範疇に入らず、ローンに問題は生じません。

検査済証がないマンション

建築確認は取得していても、完成後の検査済証が存在しないマンションです。古い建物では比較的珍しくありませんが、金融機関によって評価が分かれるポイントです。検査済証がないと、「設計どおり施工されたか」の確認が難しくなるため、融資審査で慎重に扱われます。

ただし、既存不適格の程度が甚大であることが重なったりすると、当時の合法性が証明できず、一気に融資不可とする銀行が多くなります。

専有面積が４０㎡未満

専有面積40㎡未満の住戸は、一部銀行で住宅ローン利用に制限がかかることがあります。永住性、投資懸念との関係で面積基準を重視する金融機関は少なくありません。この点は３０㎡未満を不可とする基準と同じ発想です。

多くは30㎡台の実需マンションも一般化していますが、一部「40㎡以上」を内部基準としている銀行があります。50㎡とする金融機関もあります。

借地権マンション

借地権によって建物を利用するマンションです。借地権自体は一般的な権利形態ですが、金融機関によって評価基準が異なります。それでも一部の銀行では完全不可とするとこもあります。

戸数規模が小さい

総戸数が少ないマンションで、一般的には、数戸〜10戸台前半程度の小規模マンションで慎重審査になりやすい傾向があります。戸数が少ないと、修繕積立金の負担が重くなりやすく、大規模修繕時の合意形成も難しくなることがあります。

金融機関は将来的な維持管理リスクを考慮するため、小規模物件では担保評価を保守的に見る場合があります。

自主管理

管理会社へ委託せず、区分所有者だけで管理運営を行っているマンションです。自主管理そのものが悪いわけではありません。実際には、丁寧に運営されているマンションも存在します。ただし金融機関は、長期修繕計画・会計管理・滞納管理などが適切に行われているかを重視します。

管理資料が整っていない場合や、総会運営が不透明な場合には、一部銀行で融資対象外となることがあります。

ほとんどの銀行が扱えるマンション

弱点と言えば弱点ですが、流動性の観点からは気にしなくていい弱点です。軽微な法的不適合や一定のマイナス要素があっても、適切な管理状態や補完資料があれば、通常どおり融資が利用できることも少なくありません。

軽微な既存不適格

建築当時は適法だったものの、その後の法改正により現在の基準へ適合しなくなった建物です。既存不適格という言葉だけで不安を感じる方もいますが、実際には多くのマンションが何らかの既存不適格要素を抱えています。

たとえば、駐車場附置義務や道路条件などの軽微な変更で既存不適格となっているケースでは、住宅ローンに大きな影響が出ないこともあります。

今まで見てきたケースだと、大型マンションの一部の提供公園とか、一部が借地権とかそのようなケースがありました。

古くても耐震適合証明が取れる

旧耐震マンションであっても、耐震適合証明書を取得できる建物は、多くの銀行で取り扱い可能です。耐震診断や耐震改修によって安全性が一定水準に達していると判断されれば、金融機関の評価も改善しやすくなります。

また、耐震適合証明があることで、住宅ローン控除などの税制利用が可能になるケースもあります。

告知事項あり

心理的瑕疵など、いわゆる「告知事項」が存在するマンションです。たとえば、室内での事故や事件、自殺などが該当する場合があります。こうした物件は価格面へ影響することがありますが、法的・構造的な問題とは別であるため、多くの銀行では通常の担保評価対象として扱われます。

ただし、内容や時期、社会的影響の大きさによっては、個別審査になる場合があります。

自主管理でも適切に管理されている

管理会社を入れていない自主管理マンションでも、管理状態が良好であれば、多くの銀行で取り扱い可能です。実際には、総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金残高、滞納状況などが整っているかが重視されます。

小規模マンションでは、自主管理によってコストを抑えながら安定運営しているケースもあります。

金融機関は「自主管理」という言葉だけで判断するのではなく、管理実態を見ながら評価しています。

資産価値とは換金性

一言で資産価値のある家といっても難しいものであります。買った後に売却をするという、未来の話をしてるからです。結局のところ資産価値があるというのはスムーズに換金できる家ということになります。

そのなかで、家を買いたいお考えの皆さんには、２つの検討の方向性があるように思います。一つは、将来の下落は容認するとして、とにかく売れるかどうかというポイントです。もう一つは、高く売れる家かどうかというポイントです。

価格の維持・上昇は人気投票

しかし、価格の維持もしくは上昇を期待するという意味での資産価値となりますと、予測は難しいと感じます。将来にわたり高く売れる家かどうか、あるいは値段を維持できるかどうかというポイントは、賭けの要素を含みます。非常に難しいようにも思います。

資産価値とは換金性であるとすれば、これは人気投票に似ています。どのような時代・環境であっても、購入の候補として優先順位を付けられる物件ということになります。

ただし、話を難しくさせるのはこの人気投票は人間の嗜好と無関係ではないからです。時代や環境には当然ながら変化がありますので、どのような時代・環境でも購入の候補として優先順位の上位でいることを予測するのは、大変困難です。

住宅ローンが付くことが最低の要件

とにかく売れるかどうかを分析するのであれば、住宅ローンがつくかどうかという視点です。前者は分析検討の項目は多くなく、実際には判断は楽です。大都市圏であれば（極端に需要が少ない地方でなければ）、価格を下げれば需要を掘り下げることは可能です。しかし、住宅ローン利用できない物件ともなりますと、購入検討者の間口を極端に狭くすることになります。そもそも、需要がないから担保としては適さないため住宅ローンが利用できなくなるという事情があります。「資産価値がない物件」と「住宅ローンが利用できない物件」の両者は、ほぼ一致しているといえます。

ローン利用できない物件は売りづらい

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