売却活動に仲介業者の変更は可能？

仲介業務は成功報酬のエージェント業務ですので、成果が出なければ変更は可能です。

売却業務では、仲介業者と売却依頼者との依頼内容がわかる「媒介契約書」があります。委託期間は必ず３か月更新となっています。

売却委託契約を解除しようとすると、悪あがきや演技をする担当者もいます。任せても成果はでませんから、強い気持ちで臨みましょう。

公開日:2019年12月05日　更新日：2024年03月20日

業者の変更にも快く応じます。ご期待ください。売却の場合でも仲介手数料割引（最大無料）です。詳しくは、「業者変更の場合も仲介手数料割引・無料」をご覧ください。

1 仲介会社の変更を検討する前の確認
2 仲介会社を変更するタイミング
3 仲介会社変更の手順
4 悪あがき・不動産コントに注意

仲介会社の変更を検討する前の確認

仲介業者を変更しようと検討するに至ったのは、たいへん残念なことですが、おそらく、現状では売れ行きが思わしくないことがほとんどだと思います。いったん決めた仲介会社の変更をご相談したいというのは、よっぽどのことです。そのとき、できれば当社にも委託のご相談をしていただくと嬉しいですので、ぜひご検討ください。

業者の交代を検討する

まずは状況を整理します。あるいは現在の仲介業者が不誠実でだったり、故意または重大な過失あるなどの場合を検討せねばなりません。『売却でダメな業者を選別するチェックリスト』を確認していただいて、業者の活動内容に不適切なものがない確認をしてましょう。

「囲い込みをしている」「ほとんど広告がない」「他社からも広告していない」「不適切な価格設定を推奨した」・・・これらは、お客様の業者に対する信頼を裏切る行為です。とくに「他社への広告を許可」は、心がけと行動一つで改善できるところなので、できれば早期に対応してもらいたいところです。

検証の結果、適切な行動が見られないようでしたら、迷うことなく売却を依頼している業者の変更をしましょう。当社も業者の変更による受託を受けて受けていますので、お問合せをくださればと幸いです。

不誠実な業者の動き

以下のような明らかに悪質な対応が見られた場合は、売主から中途解約をして、業者の変更をお勧めしたいと思います。他の仲介会社にも物件の紹介を依頼している痕跡もなく、他社に広告を依頼・許可することなく、自社の広告活動も怠慢なようでしたら、業者としての誠実さは感じられません。変更を検討すべきです。

レインズに登録せず、他の業者にも買主紹介を依頼した形跡がない
囲い込み（他の業者の問い合わせに応じない）
１～２週間に一度の法定の業務活動報告がない

ただ、現実には明確に悪質なことはまれで、実際には断定できる証拠がないと思います。仲介業者が不誠実で怠慢ということを客観的に論証することはたいへん労力がいることです。そこでチェックリストによりダメな業者を見極めていただきと思いますが、悪質な業者であれば、簡単には中途解約には応じないこともあります。

そういった場合ならば、悔しいですが後述のように３ヶ月は様子を見てみましょう。

売却を委託する仲介契約の内容の確認

変更を検討する場合には、まず冷静になって、仲介業者との間の委託の契約内容を見てみましょう。仲介契約（媒介契約）は役所の指導でパターン化されています。次のいずれかの媒介契約を締結しているはずです。おそらく多くの方々が、業者さんに言われたままに委託の契約をしていると思いますが、変更をするまえには媒介契約書を開きなおして、まずは内容を確認しましょう。

専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約

一般媒介の場合は任意に別の不動産会社と契約できますので、不動産業者の変更のことを考える必要がありませんので、割愛します。この記事では、専属専任媒介契約と専任媒介契約を想定しています。

売主様にてできること

売れ行きが悪い場合、率直に申しますと、売主が改善できる要素があるかもしれません。居住中の物件であれば、『「居住中物件の売却」傾向と対策』を見てみてください。内見への対策（掃除等）が不十分だったり、相場よりも価格が高いといった場合には変更してもメリットはないかもしれません。

もっとも、価格に関しては、売れない価格設定のアドバイスをした責任は仲介業者にもあります。不誠実という意味では、お付き合いは継続しない方がいいかもしれませんね。

価格の改定を検討するする前に

ほかに考えるべきポイントがない場合、いよいよ価格が問題と考えるべきです。

ただ、当初の値付けがまちがっていることは意外と多くあります。販売中のサイトなどを見て、同等の物件と価格の乖離がないか、確認する必要があります。マンション・一戸建てを査定する段階では、売却委任を獲得するために、意図的に高い価格で査定する業者もいます。

悪質な高値の査定でもプロの言うことだと思ってすがりたくなるものですが、片方では冷静に見る目を持たないと、痛い目をみます。買主となる方々も一生懸命ですから、あえて高い物件を買いにくるお客様はいません。

仲介会社を変更するタイミング

以前の媒介契約の期間満了時が、最もスムーズに変更できるタイミングです。法律では、消費者保護のため、媒介契約の契約期間は「３ヶ月以内」という規定あります。「宅地建物取引業法第３４条の２第３項」には以下のような記述があります。

依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のこと）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

また、媒介契約は自動更新ではありません。その点も法律で規定があります。「宅地建物取引業法第３４条の２第４項」には以下のような規定があります。そのため、契約が切れたタイミングで仲介会社を変更することは全く問題のないことです。

前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。

仲介会社変更の手順

媒介契約に契約が満了し、契約更新せずに契約終了にしてから変更先と媒介契約を締結することになります。

上述の通り、専属専任媒介契約・専任媒介契約の更新は契約更新を要することが法律にも規定されていますので、先に仲介業者から更新を聞かれた場合は更新しないと伝えて、更新書面に記名をしなければよいだけです。

契約を更新するかどうかは当事者の自由ですので、更新しない理由を伝える義務はありませんが、悪質な業者だと、ゴネる変な担当者だった場合もあるかもしれません。スムーズに降りてもらうために、もともと売る予定だったときの売却事情が変わった旨を伝えてあげればいいでしょう。相手も悪質でしたら嘘でも構いません。

契約期間が終わったら、前の契約業者が降りているかレインズで確認します。当社の場合では、降りていることが確認できればご契約の受託が可能です。

悪あがき・不動産コントに注意

ちなみに、更新をしない旨を申し出れば、極めてまれに、悪あがきの行動に出る業者・担当者もいます。大手や地元の有名店でも担当者ベースではいるかもしれません。こういった嫌な人間と付き合わねばなりませんが、悪あがきは極めて残念な行動ですから、売れない業者の言葉に惑わされてはいけません。今般は、見る目がなかったと思い、気を取り直して、強い気持ちで対応しましょう。

代表的のは以下の３つです。

「出回り物件」が云々と非難する

出回り物件とは、「時間が経ち、広く出回ってしまい、鮮度は落ちた物件」ということです。秘密にしてれば売れるということはありません。

そもそも出回らず、仲介業者の顧客内で売れる物件は、相場以下のボランティア価格、バカ安の魅力的な価格の物件だけです。相場価格で売却をしたいなら、少しでも情報を拡散させた方が売れます。

「売主がブラック扱い」云々と非難する

仲介業者の変更で業者間で変な噂が立ち、ブラック扱いになるという脅しです。狭い世界なら別ですが、当社に関して言うと、東京２３区は大都市ですので、業者の繋がりなど、気にしなくて大きなマーケットです。そもそも、買い手となる消費者の方は、業者の都合など知りません。

唐突な購入申込を入れてくる

契約更新の間際だったりすると、何の脈略もなく、唐突にダミーの申込を入れることがあります。芸人のコントのようですが、悪質な業者は、まじめな顔で演技します。

本当に売買契約がまとまる場合は、１～２週間程度で話がまとまりますので、ローンを依頼する銀行と契約予定日を確認してください。ダミーの申込なら日付や条件は曖昧です。曖昧でしたら「売るのをやめた。申し訳ない」とだけ伝え、更新はしない旨を伝えてください。お話が本当のようなら、「まぁ、２週間程度は様子を見ましょうか。更新契約書はあとでいいですよね？」と申し上げて、進捗の報告をうけてください。おそらくフェイドアウトするか、だらだらと時間が過ごすよう、演技を続けるでしょう。

万々が一、それが本当の買主が存在すれば、その業者さんから新受託の業者さんに買主様のご紹介があります。あるいはその買主さんが新受託の業者に直接足を運ばれるかもしれませんね。なお、当社が売却を受託していれば、業者さんの紹介でも買主さんの直接訪問でも、当社は拒みません。ありがたくお受けいたします。

この記事の作者

著者：春日秀典

2010年から（株）ロータス不動産代表。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。デリードコーポレーション（現株式会社セレコーポレーション）でマンションのマーケティング・商品企画を、ヤマト住建株式会社で建売分譲の開発と販売を経験しました。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。