複数の仲介業者に売却物件を広告してもらう方法

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複数の仲介業者に売却物件を広告してもらう方法』のまとめ

複数の不動産業者に広告を出稿しれもらう方法の2つあり、その1つは一般媒介の活用です。

もう1つの方法は、他の業者からも広告を出してもらえるように、物件シェアを推進するタイプの業者に依頼することです。当社はこちらのタイプです。

一般媒介の活用は、コントロールしているようで、実際にはコントロールしきれない部分もありますので、短所もあります。

このページでは複数の仲介業者に売却物件を広告してもらう方法についてご案内します。

一般媒介を活用する

媒介とは仲介と同じ(同義語)です。不動産売却を依頼する場合、3つの依頼形態があります。「一般」「専任」「専属」です。このうち「一般」を活用します。

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一般媒介なら重複して売却依頼が可能

一般媒介とは仲介を依頼する形態の一種で、依頼者(売主や貸主)が複数の不動産業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。複数の業者に依頼することができますので、競わせたいと考えている方には向いています。複数の業者を競わせることができるのであればメリットばかりに見えますが、もちろんデメリットもあります。

重要顧客としては見られない

まず、競わせたいと考えていても、競ってくれるかどうかは別です。売主さんのメリットは業者としてのデメリットです。競わるということは成果にありつけない場合も出てきます。不動産会社にとっては努力の成果が実らないことを意味します。

このとき、不動産会社としては、販売努力をしないことが一番効率が良くなります。具体的には、たまに来た反響に対応する程度にしているのが、最大効率となります。結果として、受託しても放置されるだけになります。大きな会社ほど、他の物件がありますから、専任物件があれば、そちらの方が重要です。

物件情報が広まるとも限らない

一般媒介は、売主さんが複数の業者に依頼できるという立て付けですから、売主さん自身が物件情報を広げる意欲がある人が利用する制度です。

売主さんが依頼した会社の数以上に情報が行き渡ることはありませんから、情報を拡散するためには、実際にはこれが障害となる場合があります。

一般媒介の利用には、売主個人が自ら業者に相談しなければなりません。デメリットは、そう多くに依頼できないことです。日常は仕事をしている個人であれば、3社くらいが依頼できる限界となると思います。相談した以上に物件が出ることはありませんから、実際に一般媒介で出てくる物件を見ていると、3社、多くて4社くらいが取扱社数となっているようです。個人が取り扱いの不動産業者を増やそうとすれば、これは大きなハードルです。

レインズ掲載義務がない

法律の考え方では、一般媒介は物件情報を行き渡らせる責任があるのは、不動産業者ではなく売主さん個人です。そのため、不動産業者がレインズに掲載する義務がありません。実際には、一般媒介で受託した場合には、レインズに掲載しない業者もでてきます。レインズに掲載する業者との比率は半々くらいでしょうか。

あえて一般媒介を活用することで物件を囲い込む方法もあります。一般媒介を利用した囲い込みは売主さんが納得の上で進めるなら問題はありませんが、悪用する業者もいますので要注意です。

業務報告をする義務がない

宅地建物取引業法に基づき、不動産業者が物件売却を依頼されたときに、業者は依頼者に対して業務の処理状況を報告しなければ義務があります。しかし、一般媒介においてはこの義務はありません。

状況の報告がないため、各社がどのように活動しているか見えてきません。

義務があるのは、「専任媒介」や「専属専任媒介」で委託を受けた業者のみです。専任媒介契約においては2週間(休業日を含む)、専属専任では1週間(休業日を含む)に1回以上、に1回以上報告しなければなりません。

大手に売却活動を依頼したい方に向いている

聞いたことがない業者に売却活動を任せるのは不安という方は、大手不動産業者に売却を依頼されるのが向いているかもしれません。このような方々は、一般媒介を活用した大手仲介業者への依頼が向いています。

大手業者のメリットの一つは「名前があること」です。しかし大手に頼むのも一応はデメリットもあります。物件が囲い込みされてしまうリスクです。人数が多いので、どうしても、よろしくない担当者や頼りない担当者が出てくることがあるのが実情です。

囲い込みをされないようにするため、複数の業者に依頼を出して、一般媒介で各社をけん制することができます。

一般媒介を活用しても期待以上に物件情報が拡散はしませんが、どうしても大手でないと不安という方々もいると思います。大手利用のデメリットと一般媒介活用のデメリットを少しだけ打ち消すことができる場合もありますので、セカンドベストとしては、お勧めです。

物件シェアを推進するタイプの業者を活用

より強力に物件情報を拡散していくとができるのが、あえて「物件シェアを推進するタイプの業者」に売却活動を依頼することです。当社もそのような販売戦略で売却を受託しています。1社あたりの集客は大手よりも小さいのですが、不動産業者のスキルと業界のインフラを活用することで、業者が束となり結果としては強力に集客が可能です。

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他社による広告を許可する不動産会社

「物件シェアを得意とするタイプの業者」の存在はわりと少数派ですが、「物件の囲い込み」をしないと明言していますので、すぐわかるはずです。

このような業者は共同仲介という方法を活用します。売主を担当する不動産会社(A社)と買主を担当する不動産会社(B社)の2社の不動産会社(共同)で、1件の取引を取扱います(仲介)。

B社のように、買主を探索して客付けすることが得意・特化している不動産業者もいますが、販売を専門にするので、俗に「販社」とも呼ばれます。販社は、つねに物件の在庫を増やしたい動機があります。販社の思惑では、まずは広告を実施しているA社の物件で決めたいと考えていますが、もし決まらなくても、獲得した顧客は販社(B社)には見込み客になります。販社にとって、これがメリットです。

広く伝えることができる

このような業者に依頼すれば、個人の対応力以上に物件を拡散することができます。

売却を依頼された業者はレインズなどの業者間のネットワークに情報を掲載して販売情報を広げていきます。

売却受託会社と販社では、「広告の承諾依頼」「広告承諾」いう、業者間で習慣化されたフォーマットにより、広告出稿を許可していきます。この方法なら取扱い会社の拡散は3社以上です。上手に進めれば10社以上が取り扱うことも可能です。同じ物件を複数の会社が広告していることがありますが、このように複数の販社が競争して取り扱っているからです。

大手はやらない手法

ただ、このような手法は中小業者が多いと思います。他社が広告を実施することを、許可することは、大手では絶対やりません。

実は、不動産仲介業は原価がありませんので、売れなくても損はありません。しかし、小さな会社は売れないとお金になりませんので、スピードを重視します。だから「他社にも広告してほしい」となります。

「売れなくても損はない」のが仲介

しかし、大手はその逆です。資金力が高い大きな大手は物件が豊富なうえに資金力もあります。なので、販売に時間がかかっても囲い込みをして、仲介手数料を両手にした方が、大手の場合は本当は効率がいいのです。
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このような情報を図面の帯(販売チラシ・図面の下部の長方形の部分)に記載して、他社から広告を出稿することを禁止します。

今は目線が厳しくなりましたが、目線がゆるかった昔は、大手でも堂々と囲い込みをやっていた時代もありました。今でも売却委託というものは、いったん受託して売主をグリップしている限り、いわば利権みたいなものです。故意の高額査定が後を絶たないのはこのような事情もあります。

一部の準大手が物件を各社が保有する自社サイトで掲載を融通しあっていることはありますが、広告専業のポータルサイトまで積極的に出すことを許可してるケースはありません。さらに最大手の数社は、ポータルサイトはもちろん、他社の保有サイトに掲載させることもありません。

また、大手各社はいい意味でも悪い意味でも自社の販売網に自信があります。会社によっては「分かれ」の取引を禁止している会社もあるそうです。このような表には言いづらい事情により、「囲い込みをしない」「広告を積極的に推進する」とは断言しづらいとされています。

不動産業界は中小が中心の市場

東京でいうと、不動産会社は24000社以上ありますので、大手が独占している市場ではありません。大小多くの販社があり、日々客付け業務にあたっています。より多くの会社から紹介を広げたい場合には、このような手法も現実的です。

相場を超越した価格は無理

売却事情によっては、大きく相場を超えた価格で売り出しをせざるを得ない場合もあります。残債の関係で僧ぜざるを得ない場合などです。そのようなときは、時間がかかることを覚悟の上で、露出度を低くして「未公開」という選出により特別感を出す作戦がいいかもしれません。

複数の業者に広告を出してもらう戦い方は、相場の中で上限を狙う手法です。相場を超えた場合には向きません。

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