スマート売却【エージェント】

「リノベ住宅」が高く売れる仕組みを活用するのが、スマート売却【エージェント】の特長です。

不動産業者がリノベ住宅を高く売る仕組みを活用して、正当な高値で売り切る作戦です。たとえば「築後間もない物件」「リノベーション直後の物件」など、物件の競争力がある場合にお勧めです。カンフル剤のご負担をお客様にお願いしますが、紹介力を爆発的にアップさせて売り切ります。

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より高く売る仕組み

リノベーションマンションは通常の中古物件よりも高く売れます。これには２つの理由があります。

リノベーションマンションや建売住宅の場合、どの不動産業者でも「売主業者」と「買主個人」の２名から手数料の両手をとることが可能ですので、紹介力が爆発的にアップします。

この仕組みをお客様の物件でも再現します。

そのため、お客様には売却代金の６％の仲介手数料をお願いします。受領した半分を当社が客付け業者に支払います。

そのため、売却委託の形態を「販売代理」とします。

業者は、客付けするだけで両手数料を狙えますので、インセンティブにより紹介力が爆発的にアップします。

一部の業者は「仲介手数料無料」でのセールスを行うでしょう。これも強いインセンティブになります。

実は、この仕組みは、アメリカの多くの州での取引慣行・手数料形態と同じです。アメリカでは売主が全ての手数料を売却仲介業者に支払い、売り・買いの業者間で、売主からの手数料を配分する方法で仲介しています。

販売代理

取引形態を「代理」という形態にします。

この場合の代理とは、民法９９条以降で規定する法律上の代理人です。

業務報酬を売買価格の６％を申し受けますが、受領する手数料のうち、半分は【カンフル剤】として投入します。

つまり、当社がいただいた売主様の手数料は、協力をしていただく仲介業者様に当社から支払います。

なお、直接、買主のお客様を発見（当社の両手）できれば、売主様の手数料は３％といたします。

概念を図で示すと以下の通りです。

概念図

各種物件情報サイトでも、出ている物件はリノベーション住宅や建売が多いですよね。こんな背景があるのです。

見学者数を増加させる仕組み

自社の販売とともに、他社との協調（共同仲介）して売る仕組みが大切です。当社では情報をオープンにしてみんなで売ります。共同仲介を原則とするのは米国流の仲介です。協調により他の不動産会社さんも、を紹介してくれますので、早期高額で売れます。

当社は他社と協調し物件を透明化するため、当社の販売資料には「広告可」である旨を積極的に記載します。さらに、他社がやらないこととして、細かい情報（登記簿謄本、評価証明、建築確認・台帳記載事項証明・概要書、重要調査報告、管理規約etc）は自社で構築した業者向け専用情報サイトで提供するシステムを整えています。リノベーション業者なら取り組んでいるシステムですが、仲介業者ではこれを取り組んでいる業者はいません。

この仕組みの法的根拠

不動産取引にお詳しい方なら、「仲介の報酬は３％が上限では？」とお感じの方もいらっしゃいますでしょう。そのご指摘は正しいです。

しかし、この提案で用いる取引の形態は「代理」という形態です。代理という取引形態は、宅地建物取引業法第34条の2、同法第34条の3ならびに「昭和四十五年十月二十三日建設省告示第１５５２号　三」に記載しています。告知１５５２号の中に、「代理の場合は１社の業者が受領できる手数料は媒介の二倍以内とすべし」との記述があります。このため仲介（媒介）の手数料３％＋６万＋消費税を超えて、６％の手数料を承ることが可能です。

なお、当社が直接ご購入のお客様をご紹介した場合は、「告知1552号」の規定に基づき、仲介手数料は３％＋６万＋消費税となります。

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モデルケース

シミュレーション

通常の物件は２５００万円、リノベ物件なら３１００万円という相場を想定してみましょう。

お客様の物件は５年前にリノベをしたばかりで綺麗に使っているので、美室には自信があります。仲介業者の査定は２６００万円前後という状況で、お客様はもう少し高く売れないかと検討している状況です。

お客様

売出価格　３０００万円

リノベーションマンションの売り出し相場より、少しだけ下げて売り出します。

お客様が売主として当社に支払う仲介手数料は１８０万円です。

当社

当社の手数料　１８０万円

当社が売主様（お客様）から受領する手数料の半分は、協力していただいた業者様（客付仲介業者様）に当社が支払います。

客付の仲介業者様

客付け業者の手数料　９０万円

当社から支払います。契約上の支払いは当社ですが、実質はお客様から資金配分です。

お客様

お客様の手取り　２８２０万円

このケースでは２２０万円が予想以上の収入です。

リノベ物件以外でも、物件の強みがあればこの手法は活用できます。なお、当社が、直接、買主のお客様を発見（当社の両手）となった場合は、買主様からも手数料を受領しますので、売主様の手数料は３％となります。

成功事例のご紹介

大手との交代で売却に成功したＵマンションの事例をご紹介します。

売却事例の概要

活動の流れ

本物件は、当社より先に、某大手仲介業者さんが売却を受託していましたが、６か月目に撤退しました。その後の打合せにより、当社は以前の価格で売却を受託して、お陰様で当社は３か月半後に満額にて成約しました。

物件情報を透明化する手法での販売情報を拡散させます。これで内覧の来場は増えます。事例のケースでは空室マンションでしたので、３～４週間に一回の程度で、清掃等を行っていました。