引っ越したいのに家が売れないときの原因と対策

有名不動産サイトによれば、住宅(マンション・一戸建て)の売却に要した期間は平均で8か月と意外と長期となるのが現実です。

まずは、囲い込みの有無、広告の手法などを調べます。内見時の対応を確認します。販売面の問題がなさそうならば、価格の変更を検討します。

マンション・一戸建てとも、販売が長期化(4~5か月以上)しているなら、現在の延長線に成功はありません。業者の変更などを検討すべきでしょう。

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販売活動の報告書を確認

マンションにしろ一戸建てにしろ、通常、適切な販売手法や価格なら、住宅は3~4か月で売れます。戸建てはもう少し長いでしょうか。調査によると実際に販売期間は8か月程度と、実際には仲介業者の不手際なども重なり、販売が長期化していることは多いものです。

販売活動の報告書

不動産仲介業者が専任媒介もしくは専属専任媒介で「媒介契約」を締結したときには、依頼者に対して業務の状況を報告しなければならない義務※があります。報告書はメール、郵送、ウェブサイトなどの方法で送信されているはずです。

※宅地建物取引業法第34条の2にもとづき、専任媒介であれば2週間に一度、専属専任であれば1週間に一度の報告義務があります。まずは、売れない場合の検討は、この情報から現状を検討することになります。何かしらの情報が読み取れると思います。

業者からの報告がない

媒介契約が専任媒介、専属専任媒介の場合、一切の報告がない場合は宅地建物取引業法違反です。法令を守れない業者がお客様のことを守ってくれるわけはありません。仲介業者の交代を検討しましょう。一般媒介に報告義務はありませんが、報告自体はあった方がいいかもしれませんね。

業者選択ミスにより売れないケース

誰しも自らの過ちは認めたくないですが、業者選定の失敗という可能性は多いにあります。業者の販売の手法が不適切かどうか、確認しなければなりません。悪意のある業者に引っかかりったりすると、販売に時間がかかり、販売が長期化してしまうようになります。売れ残りです。

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仲介業者によるの囲い込み

まず第一に考えなければならないのは、「囲い込み」です。

本来、共同仲介といいますが、2社の不動産会社が1件の商談をまとめることが可能です。そこで、より高額の手数料を狙うため、売り止めなどを行い、売却の受託した不動産会社が意図的に他の不動産会社による買主の紹介を全て排除して、物件を囲い込むようになります。

囲い込みは大手も例外ではありません。大手を中心に有力仲介業者の手数料率を調べた情報がありますが、上位2社は5%台でした。手数料率はギリギリ6%近く、販売に8か月となれば、実際には警戒が必要です。

通常、売却受託をした不動産会社は、受託した不動産の情報をレインズと呼ばれる業者間の専用ネットワークに登録する手続きをしなければなりません。しかし悪意がある業者に引っかかると、他の不動産会社からの紹介者をシャットダウンし、(嘘をついて他社のアクセスを制限することにより)意図的に売れない行動をされてしまいます。他の不動産会社からの買主の紹介を受けられなくなり、検討者は減るので、適正な価格・適正なスピードで売却できるなくなります。

複数の業者から広告が出てないケースではよく発生します。大手の手数料率を計算したデータがありますが、業者が他社からの顧客を止めてしまっていては、販売していないのと同じです。囲い込みは、やっていることは詐欺・横領ですから、犯罪の疑いがある行為です。しかし一部では不適切不動産業者が存在します。実際には大手・有名な業者も手を染めているといわれていますので、油断ができない行為です。

「買取保証」などは信頼しない

「買取保証」などを呼び物にして、物件が売れなくても、買取をすることで売却を保証するタイプの会社があります。このような自社買取には注意すべきです。「最終的な安心」など、いろいろな美辞麗句を述べて集客するのは、大いに問題があると思われます

どのような美辞麗句を述べたとしても、仲介業者は自社の資金で、いづれ安く買い取ることを目的としています。

そのための手法として、あえて囲い込みを行います。具体的にいうと、販売の受託をしたマンション、一戸建ての営業活動を、あえて一切しない手法を行う場合があります。

安く買い取ることができれば、仲介業よりも利益率は高くなります。仲介業の手数料は最大でも6%ですが、買取業の利益率は15%が一般的です。買取業者の利益率が高いのはリスクがあるためですが、物件の価格相場を熟知している仲介業者が安価に買い取れば、リスクは低く利益も大きくなります。

囲い込みかどうかを調べる

囲い込み業者だった場合の対策は販売業者の交代しかありません。契約期限をもって直ちに業者の変更を行いましょう。しかしよくわからない場合が多いと思いますので、まずは状況証拠から調べてみましょう。

他社の見学がある

お持ちのマンションへの見学が、依頼している不動産業者以外からも見学があれば、囲い込みの少ないと思います。案内がない場合には、囲い込みの疑いが出てきます。依頼している不動産業者以外かは、見学したときの不動産業者のなかに、「名刺を差し出さない知らない不動産屋」がいるのでわかります。

ただ、とりあえず案内だけはさせることもあるようでこれだけでは断定できません。最近は囲い込みの手法も巧妙化していると感じます。

他社の広告がある

囲い込みをしている一つの目安としては、依頼した以外の業者が広告をしているかどうか。売却をお願いした業者以外でもご所有の物件の広告活動している場合、囲い込みの疑いはないと思います。現在の法律では共同仲介という方法もありますので、他社の責任で他社が広告をするのは問題がないからです。他社も広告している場合には、他の業者視点からしても、お客様視点からしても、売り元となる受託業者は信頼できる業者ということの証拠といえます。広告をしているのは委託した1社だけの場合、囲い込みの疑いが出てきます。

レインズの販売ステータス

不動産が売却を受託すると、レインズに登録したことを証明する書面が発行されます。販売ステータスを表示するURLが掲示されています。「販売中」「申込みあり」「一時販売停止中」などの表示があります。まずこのURLに記載された情報の確認です。「申込みあり」「一時販売停止中」など、報告にないような情報が表示されていればアウトです。

大手等への過度の信頼は禁物

大規模な不動産会社の担当者は忙しいのです。たいへん多くの物件を預かっていて、多い人で20~30件の売り物件の受託があるそうですね。それでも次の物件を求めて、忙しい間に次の物件を開拓しているそうです。

しかし、受託物件数が多すぎると、楽な物件でもない限り、手が回らなくなることは明白です。値下げされるまで放置です。

誠意のある売却を受託したならば行動が違います。たとえば、空室なら時々掃除をしたり、売れやすい状態を維持できるよう、努力をしています。あるいは、暇を見て、物件周辺に投函チラシをまいていることもあります。案件が多いとこういうことはできません。

本来、力のある有力不動産業者であるはずが、一向に決まる気配がなければ、あなたの物件は干されているかもしれません。売りやすい価格になるまでです。物件の広告が露出しているか、常に確認しましょう。不動産会社から提示されるレポートを確認して、紙面の広告を打ったと書いてあれば、紙の広告を見せてもらいましょう。誠意がないようなら業者を変えるべきかもしれません。

誠意がない仲介業者の担当者に出会ってしまうと、努力もなく、最終的にはその担当者が懇意にしている買取業者に買いたたかれます。このような現象を専任返しといいます。

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広告・販促手法により売れない原因

不動産の売れ行きは広告や告知の手法によっても販売は影響を受けます。

広告や告知の手法が下手

ネット掲載の有無

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不動産業者は、マンション・一戸建ての販売に当たりインターネットや媒体に情報を掲載します。現代で大切なのはネットです。購入検討者がまず最初に見るからです。売れずにご心配されている方は、マンション・一戸建てが、そもそもネットに掲載されているかの有無をチェックしてみましょう。有力な不動産広告サイトは4~5件ありますが、1サイトにしかでていなければ、すこし弱いかもしれませんが、このようなこともあります。未公開物件などとやられていたらもってのほかです。

ネットは最初で最重要の広告ツール

まず、主な不動産広告サイトに出稿されている状況を確認してみましょう。全く出ていないことは少ないですが、取扱いの幅が少ない場合があります。広告サイトはすぐ見ることができますので、記載されていることアピールポイントを伝えているか、確認をしてみましょう。書かれていることが適切か、確認をしてみましょう。

スカスカの販売図面はダメ

販売図面はお客様の目に触れるプレゼンツールであり、情報伝達ツールです。

販売図面は他の不動産会社に向けたお客様紹介を依頼するツールでもあります。お客様の紹介をもとめて、不動産業者のみが閲覧することができるレインズというサイトに掲載できるからです。購入希望者のお客様や共同仲介の営業マンが目にしますので、販売図面の情報が不足しては訴求ポイントが伝わりません。物件概要に加えて、環境、設備、ローン、管理面などのメリットを適切に記入する必要があります。

物件が売れない理由は、ここにも隠されているかもしれません。まずは、図面の書面を確認しましょう。報告活動の報告内容の一つとして、販売図面は物件の販売を開始したらもらえるはずです。

不動産の販売資料は、豪華である必要はありませんが、詳しく適切であることが必要です。力量のない会社が販売受託をすると、訴求ポイントの打ち出し、不安ポイントの解消につながる情報調査が不十分であるケースが見受けられます。物件のことをよくわかっているのは売主様ですので、販売図面をもらってみて、販売図面には訴えるべきことが出ているか、確認しましょう。

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広告を出している状況の確認

主な不動産広告サイトに出稿されている状況を確認してみましょう。全く出ていないことは少ないですが、取扱いの幅が少ない場合があります。広告サイトはすぐ見ることができますので、記載されていることアピールポイントを伝えているか、確認をしてみましょう。販売図面をもらってみて、書かれていることが適切か、確認をしてみましょう。

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誤った情報の提供

物件の不具合について、いうべきなのか迷った場合、それは言うべきことです。後出しじゃんけんは信用を失います。

水漏れ、深刻な床の損傷、または反社会勢力の事務所、嫌悪施設などの情報を伝えずに販売した場合すれば、損害賠償の請求がされます。引渡し後でも契約により一定期間は契約不適合責任あり、欠陥の責任は前のオーナーの負担となります。これには心理的瑕疵も含まれます。建物自体の欠陥だけでなく、「自殺があった」または「殺人があった」などの情報もしっかり提供しなければなりません。

もしトラブルとなり裁判になった場合、裁判所が判断する重要なポイントは「契約目的に合致すること」です。居住用、投資用、業務用、倉庫用、駐車場用など、契約の目的は様々です。それらに応じて責任の度合いを判断されます。居住用だとはっきりしていたら、最大限の情報提供を心がけましょう。

なお、子供のいじめ、離婚、借金などの売主のプライバシーに関する情報は、物件の欠陥の問題とは無関係であり、個人の領域とされています。そのため、かならずしも全て報告する必要はないとされています。

価格的な影響により売れない場合

販売体制に不適切な面が見られない場合には、いよいよ物件そのものに要因があると考えられます。まずは可能性としては価格が高いかどうかを検証する必要があります。不必要に高額な価格設定は、販売が長期化し、物件の値下げをせざるを得ない展開に追い込まれます。

悪意のある高い査定

驚かないでいただきたいのですが、売れないのを承知して、意図的に高い査定を出すことで、売却を受託し、あとになって何食わぬ顔で、大きく価格を値下げさせる手法があります。たとえば、相場が3500万円のところ、3900万円などと査定をして、夢を持たせてから後で崩していくという手法です。

不動産屋の世界で、市場性の価格に下げる交渉をしていくことを「値こなし」といいます。このような言葉があるくらいですから、業者は売出し価格が高いことを理解しているのです。そのため、手頃な価格になるまで待てばいいわけです。この失敗を防ぐには、みずから市場の情報を確認することが重要です。

高額査定の意図と弊害

とくに、一括査定サイトは、複数の企業をスムーズに評価でき、評価額も数分の手続きで比較できる便利なツールですが、フェイクの無責任な査定を提出する人もいます。結局のところ、最高価格の業者と契約が正しかったのかどうかは、売れるまではわかりません。現実の業者の実力は、広告作成(図面写真)からはじまり、セールスポイントの抽出、広告というプロセスをみないとわかりません。

複数の業者に査定の依頼行うこと自体は正しい行動です。金額の妥当性は複数の数字から検討すべきです。しかし、評価額とはとどのつまり「この金額で売れると予測します」と各企業が提示するにすぎません。

査定額には法的拘束力がないため、間違った金額を提示してもペナルティはありません。一部の仲介業者はこれを悪用し、わざと査定評価額を上げて、とりあえず売却委託の契約に署名させようとします。あとで値下げをすればいいわけです。

不適切な価格設定の確認

価格を見極めるにはどうしたらいいでしょうか。

価格査定の検討

同じ駅、同じ間取り、近い面積、近い築年数の似たような物件がライバルです。消費者心理に成り代わって、現在のご自身の物件がどのポジションにいるか、振り返ってみましょう。すでにご所有のマンション・一戸建てがインターネットに出ていますので、比較は容易にできると思います。当社のサイトでも査定の見方をご紹介しています

価格設定の見直しの検討

価格が高いなと感じたら、価格設定の経緯を考えながら、再設定を検討しましょう。

不動産の価格は最終的には売りたい人と、買いたい人が決めるものなので、値段が高くても買う人がいれば問題はありません。しかし、価格設定が相場と乖離すればするほど、不動産は売れ残る確率が高まります。売り出し当初の価格はやや高めで出すことでかまいませんが、買う人も甘くありませんので、相場と著しく離れた価格で売りに出すと、検索にかかりませんし、見学者も出ません。

価格設定の経緯の検討

業者の口車での高い価格設定

前述のような不当に高い価格査定でも、いつかは売れるのかもしれませんが、そこに長居は無用です。お客様の物件は囲い込みされている可能性があります。お客様の相場の知識不足などに付け込んで、とりあえず高い価格で売却を受託して、時間をかけて物件を十分に干して、時間がかかったころに業者卸して専任返しを狙う作戦です。なるべく早く業者の変更を検討しましょう。

高額査定に隠された秘密に詳しく記しました。

お客様が強く要望した価格設定

お客様から価格を高く設定するようお願い場合は、適切なタイミングで価格設定を調整しましょう。2か月目を経過しても見学者数が伸びない場合は、価格が高い場合がほとんどです。悪あがきと感じさせてしまうと、仲介業者の心は離れていくかもしれません。

高い価格で急いで販売

適正価格なら住宅物件の平均の販売期間は、約3〜4か月で収まります。しかし、多くの場合で販売に時間をかける結果となっているそうです。人気のあるブランド物件や一等地のマンションでない限り、実際のところ、不適正に高い価格で売ることは困難です。

迫ってきた期限のために妥当な価格に再調整したとしても、あわてて販売を終了させるため、最終的に市場価格より低くしてしまうことになります。

物件の売却では、売り手は価格を決めることができ、査定額に従う必要はありません。現実の不動産の現場では、価格は売主の希望・欲や、前述の「業者の悪意のある高額査定」によって、高価格で売りに出されることがほとんどです。ただし、公正な価格よりも高い価格を設定すると、売れ残り商品になることには注意してください。

高価格で販売できないマンションの価格を引き下げても、「このマンションは長い間放置されており、何らかの問題があるようだ…」という買い手の心理が働き、あまりうまくいくものではありません。最終的にはそれは適切な価格よりも低くなります。高値追求も重要ですが、適切な価格で販売することが最良の取引となることは、頭の片隅に置いておく必要があると思います。

期限がある売却の場合、最後に買取ならいいやと思うかもしれません。しかし、最後に下げて売り出すと、買取価格も連動して下がります。最初から買取に出していたよりも安くなり、まさに、低価格で資産を失うことになります。

余裕があれば「最初に購入する」ことも検討を

移転には、買い先行と売り先行の2種類があります。買い先行とは、新しい家をまず購入し、その後ゆっくりと物件を売りに出すことです。売り先行とは、先に売りだして売却価格を固めてから、新しい家の購入契約をします。十分な資金力がある場合には、先に購入することで、販売戦略にも余地を残すことが可能です。売り先行は、資金調達計画を確実にすることができる点で魅力的ですが、売却期間の見通しは立ちませんから、買い活動の時間は制限されるというデメリットもあります。

個別要素の検討

相場の比較にあたっては、個別の条件も大切です。物件の特徴や周りの施設、環境など、近くに好ましくない建物があったり、物件の一部に何かの欠陥があったりするとなかなか売れないということも起こり得るでしょう。欲しいマンションや一戸建ての条件には、人それぞれです。

不快な条件がなくても、売れないマンションや一戸建てが、実はとても個性的なものだったり、一般の人には大きすぎるなどの場合もあります。そのマンションや一戸建てが標準的な物件ではない場合です。売れない場合があります。特徴的過ぎるマンション・一戸建ては、早期には売れないで、長期化も覚悟しなければなりません。

値引き/値下げの戦略不足

売却活動のとき、価格設定と交渉のときには、価格をいくら下げるか戦略をもって臨むことにしましょう。多くの場合、売主は売り出せばスムーズに売却できると考えているように思いますが、期待するほどスムーズではありません。買主は購入のための準備する時間があるため、相場について調べ、不動産についてよく研究しています。投資家であればなおさらです。

その一方で、売却のお客様は必要に迫られて売ることがほとんどであるため、相場観等の理解は買主ほど十分ではなく、期待と希望で漂っているようにも思います。

内覧や見学の対応により売れないケース

鍵の所在の検証

空室の場合、鍵の所在は大切です。販売をお願いている業者に鍵の所在を確認しましょう。このようなことで見学数の増減に影響があります。

いちばん集客を呼びやすいのはキーボックスによりカギを現地に設置することです。これを不動産業者の世界では「現地対応」といいます。融通が利く不動産業者なら、キーボックスの現地対応にしてもらうよう、申し出てみてもいいかもしれません。物件に対するアクセスが非常に楽なので、冷やかしも含め、見学数が増大します。そいうったところからチャンスを広げていく手腕が大切です。

極めて稀に、物件から1時間以上離れた場所にカギを保管している場合があります。気軽な気落ちでは、1時間以上かけて鍵を取りに来てくれませんよね?

対応が悪いと、業者の意図にかかわらず、物件を囲い込むことになり、販売の長期化へとつながります。ただこのようなことに注目するのは玄人ですので、それとなく確認してみましょう。

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見学の受入の対策の検討

環境、便利さなど住み心地、管理具合や外観がよいマンションほど高く売れるマンションや一戸建てマンションです。建物が持つ雰囲気なども影響を与えます。そのなかで、売主様の努力が影響を与える部分もあります。

魅力を引き出す

その当時の需要と供給のバランス次第の状況にもよりますが、そのマンションの魅力を十分に引き出すことができれば、実際の売買価格は査定価格より高く可能性も十分あります。

少しでも高く売るために魅力や特色を引き出すべきです。たとえば自宅マンションのまわりの緑の多さや設備など、物件にはそれぞれよい面があるわけですから、そのマンションの良さを十分理解し、その魅力を引き出してくれるよう、購入時の資料は積極的に依頼先の業者に提供し、見学者に情報を十分に伝わるよう配慮しましょう。

断捨離

お客様単体ですぐにもできることは、部屋をシンプルにすることです。不要なものは捨てましょう。いづれは退去する時が来ます。モノにあふれて生活感があるので、部屋が狭く見えるお部屋、暗く見える物件、臭気がするマンション・一戸建てはテンションを下げる要素となります。空室にすることが可能なら、ホームステージングなども検討しましょう。

スリッパを用意

普段からスリッパを履いている人にとって、内覧時にスリッパがないと違和感があるものですが、内覧時にスリッパを用意は丁寧な印象を与えることができます。他人の家を靴下で動き回るのは、来訪者も気を使う方もいます。100円均一のものでいいので、来客用のスリッパを4、5足分(シングル向け住宅なら2、3足)はご用意ください。またベランダ用のサンダルの用意もございますとスムーズになります。

質問に丁寧に答える

不動産ですから良い点と悪い点があって当然です。家には、実際に住まなければわからないこともあります。隣人のこと、管理組合のことなどです。隠さず教えることは信頼性のアップにつながります。売りたいあまり、アピールが強く出てしまうものですが、積極的な「良い面のアピール」は、内覧者にとっては「セールストーク」に移る場合があります。なにも聞かせてもらえないと、検討者はかえって不安になる場合もあります。

来る人はお客様

内覧はほとんどが土日に行われます。週末の予定はいろいろあると思いますが、よっぽどのことがない限り受け入れてください。購入希望者の内覧を断るということは、買ってもらえるチャンスを見送るのと同じことです。当日あるいは前日、突然に内覧の予約が入ることもあります。

情報の調査や確認

管理会社は管理状況に関する詳細な情報を保持しています。管理費・修繕積立金の残高など多岐にわたります。このような調査は丁寧な仕事をする会社に売却活動を依頼しないと、情報はしっかりと取得できません。いい加減な情報を提供することで、後で商談が壊れることだってあります。

一般媒介で売却を委託すると気に少し怖いのがこれです。一般媒介の場合は売主が複数の業者に売り依頼をかけることができるため、1社以外は手数料を回収できません。ちつまり売却活動にかかった費用を回収できないので、物件状況の確認や調査をおざなりにしてしまう不動産業者も出てきてしまうのが実情です。

部屋をキレイに見せる

モデルルームも参考に

お客様を暖かくお迎えする配慮も当然必要となってきます。購入を検討するお客様の案内を受ける場合に、見てもらう人に物件の良い印象を持たせるべきなのは重要です。自宅マンションを、広く、きれいに見せる方法としてモデルルーム等の手法を参考にするのはいかがでしょうか。モデルルームは、不動産業者がマンション購入者に理想的な部屋のイメージを思いおこしてもらうためのものですから、人に好印象を与えるためのテクニックが使われています。住まいを演出することを、ホームステージングといいます。お金がかからないまでも、出来ることはあります。

壁は広く見せる

昼間でも部屋が明るい方が、印象が明らかに良いです。うず高く積みあがった家族のアイテムは、部屋が狭く見えてしまうこともありますので、見学者にとっては必ずしも歓迎されません。いずれ引っ越すのであれば、捨ててしまうのも一つの方法です。お部屋、水回りの電気はうけて、カーテンも開けておくことがいいでしょう。できるだけ綺麗に使っていることをアピールして下さい。可能なら丁寧に掃除をすることが望ましいです。特にペットを飼っている家は気をつけましょう。意外と忘れがちなのはニオイです。またモデルルームには無駄なものは一切ありませんし、あったとしても見せません。一般的に部屋を広く見せるためには、モノは少ないほうがいいのです。

特に大切な水回りの断捨離

「女性がよく目が行き届くのが水回り」などといいますが、女性に限らず、男性もよく見ているのが水回りです。適切なクリーニングだけで対応できるほど、綺麗になっていたいものです。そのためには、まず水回りのアイテムをすっきりさせましょう。水周り(キッチン、トイレ、バス、洗面所等)がモノであふれていれば、好感度は下がってしまいますし、汚いと家の商品イメージはぐんと落ちてしまいます。

販売を成功させる方法

委託している仲介業者が適切な販売活動をっているか確認をして、業者の質が低そうだと判断される場合には、果敢に業者の変更を検討しましょう。業者の対応に不適切な要素は少ないと考えられるのであれば、価格の変更を考えましょう。

後述のように、多角的に考えてみたものの、現実にはそれ以上の対策が難しい場合があります。広告は水ものですから無限に出稿できません。内装に手を入れられればいいですが、コストに見合った結果になるか不明です。対策が見いだせないときは、結局、価格の検討になります。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産の販売を成功させるには、業者の選択が非常に重要です。高く売りたいと思っても、実行は不動産会社です。したがって、信頼できる人に依頼しないとなりません。不利な点やリスクを安心して伝えることができ、税金や権利について話し合うことができる適切な人を見つけましょう。信頼できない業者や担当者の兆候をつかめられるよう、事例を列記しました。

悪条件は簡単に緩和されない

1年近く販売できない場合は、売れ残りとして表示され、販売が難しくなります。しかし、値下げだけが正しい処理とも言えません。物件を探している人は、1年後にすべて変わります。販売をキャンセルして、少し様子を見て再販売するのも手かもしれません。業者を変えるのも手かもしれませ。可能性を絞り込み、悪い条件下で家を手放すと、取り返しのつかないものになります。失敗したような状況だとしても、失敗を回避する方法を考えて、業者を変えることも検討してみましょう。

業者の交代を検討する

「囲い込みをしている」「ほとんど広告がない」「他社からも広告していない」「不適切な価格設定を推奨した」・・・これらは、お客様の業者に対する信頼を裏切る行為です。とくに「他社への広告を許可」は、心がけと行動一つで改善できるところなので、できれば早期に対応してもらいたいところです。

検証の結果、適切な行動が見られないようでしたら、迷うことなく売却を依頼している業者の変更をしましょう。当社も業者の変更による受託を受けて受けていますので、お問合せをくださればと幸いです。

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価格の改定を検討する

ほかに考えるべきポイントがない場合、いよいよ価格が問題と考えるべきです。販売中のサイトなどを見て、同等の物件と価格の乖離がないか、確認する必要があります。買主となる方々も一生懸命ですから、あえて高い物件を買いにくるお客様はいません。当初の値付けがまちがっていることは意外と多くあります。マンション・一戸建てを査定する段階では、売却委任を獲得するために、意図的に高い価格で査定する業者もいます。プロだと思ってこのような言動を鵜呑みにしてしまいがちですが、片方では冷静に見る目を持たないと、痛い目をみます。

【番外編】確認事項も慎重に

費用・税金・手続き

マンション・一戸建てを売却する場合、どのような税金と費用が請求され、いつ支払うのか。売却益が発生したときに最終的な確定申告をするまでは納税にも注意を払う必要があります。売却益での引っ越しを希望する場合、取得が可能な物件を選択しないと、後で苦労します。

住まいの売却費用は仲介手数料が最も重い

残債の確認

マンションでも一戸建てでも、とくに住宅ローンがある場合は、住宅ローンの抵当権を消す必要があります。それをうまくできないと、販売自体を中止になりかねませんので、注意が必要です。そのためには残りのローンの額を知ることは非常に重要です。

残債額は半年に1回にはレポートが来ると思いますが、不明な場合には金融機関にお問い合わせください。残債の確認は売却活動のため不動産屋を回る以前にすることがいいでしょう。一般に、ローンが残っているマンションは、借入金が完全に返済されるまで売却できません。ローンがある場合は、販売価格で返済できますが、未払いのローン金額が不明では、間違った計画を立ててしまいます。すべての売却金を返済に使ってしまって、引っ越しの計画などが十分にできなくなることもあります。

住宅ローンの完済と抵当権の抹消の手続き

汚部屋(おへや)

住まいの売り出しで最大・最高の要所は内見です。雑然とした部屋のままですと、販売努力にもかかわらず、買主に何度も断られ、売れ残っている場合が多いように思います。ポイントは部屋の第一印象を高めることです。部屋を掃除して整理し、訪問者が快適に過ごせる環境を作ります。一方、大規模なリフォームはコストに対するパフォーマンスが不明であるため、注意する必要があります。

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