引渡し猶予

お引越し

「引渡し猶予」とは、決済後、売主が買替え先の物件に引っ越すまでの間、現実の明け渡しについて買主が時間的な余裕を与えるということです。

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引渡し猶予とは?

引渡し猶予とは、売買物件の売主が、現実の明け渡しを待ってもらうことです。買主は明け渡しを待ってあげることとも言えます。売主兼買主の当事者は入金を先にできますので、仮移転先の賃貸借など、手配が1つ不要になります。

引渡し猶予の背景

買替先の売主をA、買替を計画している人をB(売主兼買主です)、Bの物件の買主(新規の買主)をCとします。

Bが第三者の当事者であるA所有の物件を購入するため、Bが所有する物件の代金をあてる状況があります。新規の買主Cと元となる物件の売主Aは、無関係です。お金の流れ、モノの流れは下の図表のようになります。新規の買主Cにとって相手となる当事者はBですが、AB間の取引が将来生じることを前提としています。

引渡猶予の特約を締結する背景には、買替人の資金需要があることです。お金を先に払うが引渡が後になるという、少し特殊な取引です。占有は不動産の重要なテーマですから、これは一筆必要な内容です。

検討物件に「引渡猶予」の記載があった場合の、買主の注意点(図表のCの立場)

物件のチラシの中で「引渡し猶予」の文言を見たときは、いくつかの注意点があります。

1点目は、代金を交付した後に売主Bが新居に引っ越すまでの期間、Cへの物件の鍵の引渡しを、猶予してあげます。つまりお金が先払いということです。約束した期間だけ無料で占有を認めることになります。この設定はおおむね代金決済から1週間という設定が多いようです。

2点目は引渡前の期間の危険負担(物件の損壊)をどうするかという点。壊れた、欠陥が生じたなどが大きなテーマになります。1週間の間に欠陥が生きなる出ることは少なく、滅多に心配なことはないのですが、油断をしてる部分がトラブルになる・・・。これは人生でよくあることです。

3点目は、一般的には、AB間の売買契での契約キャンセルについて、「買替特約」を付されることです。これは売主の買替先の購入契約(AB間の売買契約)で、何らかの理由により解除となった場合は、BC間の売買契約も解約するという内容です。もちろん、買主としてのB(BCの売主ですが、同時にAB間の買主でもあります)の対応に落ち度・責任がある場合、責任を負わなければならない場合は除きますが、ほとんどはBにも不可抗力な状況です(購入物件の瑕疵など)。契約書どおりであれば、買主としてはあきらめなければならないケースとなるようです。

ただ、上記のような事情からCも当事者と言えますので、最低でもBの買替先の物件名称、住宅ローン審査の承認の状況などは、おそくとも交渉の詰めの段階までには確認すべきといえます。

もしご自身が買替人の場合(図表のBの立場)

もしご自身が買替人(BC間の売主で同時にAB間の買主)である場合は、仲介業者に引渡し猶予の希望があれば、しっかりと言ってください。できる営業マンであれば、あらかじめトラブルになりそうなことを予測して言ってくれることもありますが、あらかじめ伝えないと、対応してくれないかもしれません。昨今の個人情報重視の流れから、立ち入ったことには踏み込まないからかもしれません。あるいは、売るのに面倒が一つ増えるからかもしれません。

当社でも購入の相談として受けたお客様で、まれに買い替えでドタバタしているお客様の苦境をお聞きしたことがあります。契約に明記できてなければ、いいづらいですが後の祭りですので、一時住まいとなる場所が必要となるでしょう。逆に言うと、売り主側の利益となるべく提言ができるか、代理人として行動する意思があるか・・・。相談先の不動産業者の見極めの材料にもなるかもしれません。

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