あらゆる物件情報を調べる方法(売買物件)

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完全網羅の物件情報が出ている消費者向けサイトはありません。

しかし、必ずどこかの不動産業者が、どこかで必ず広告を出していますので、ネットや地域の広告で、ほとんど全ての物件を把握することが可能です。

「未公開の見たことない物件」「掘出し物」の甘言をいう業者には要警戒です。安ければ業者が買います。

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選択肢は事実上、広告で露出している

適切な物件情報は、周知の広告から押さえることは可能です。いろんな物ごとは逆の視点から考えなければなりませんが、不動産売買の場合は売主の視点です。

選択肢は広告にある

物件探しがこれからスタートしたばかりのお客様はご希望が漫然としていることもあり、手始めに不動産サイトなど探しはじめます。いまは、お客様の物件の選択肢は全て広告から取得することが可能です。

気になる物件を広告から物件をお選びいただいて、手数料無料・半額の可否を確認いただいたほうが合理的のようにも思えますが、このように断言できるのは、ネットによる不動産広告が発達したからです。

不動産屋の情報源は同じ

実は、不動産業界では各業者が情報を交換するシステムが構築されています。レインズというのが有名です。宅地建物取引業法という法律で、不動産業者が売却活動の依頼された場合にはレインズに掲載することを強制※されています。

各不動産業者はこのレインズから情報を抽出し、それぞれの責任で自社サイトに掲載してたり、お客様にメールでご紹介をしたりしています。

(※専任媒介専属専任媒介の場合)

このような背景もあり、家探しが進むと、不動産屋さんから来る物件情報は、見当はずれの情報や、すでに知っている情報ばかりになります。このような中で知っているような物件をご紹介しても、お客様にとってはお客様は迷惑なのはもちろん、不動産屋である当社にもロスが多くなります。詳しくは「同じ物件が複数の不動産屋で出る理由」でもメカニズムを説明しています。

本当の意味での未公開の物件ない

「未公開物件」という言葉を目にすることがあります。このような未公開物件は幻想・都市伝説でありそもそも本来の意味での未公開ではありません。未公開では決して売ることはできませんからね。それらしい宣伝文句で不動産業者がお客様を引き付けようとしているだけです。

未公開物件=掘り出し物と勘違いするお客様もいますが、「未公開物件」というキーワードはこのような誤解を狙っているだけです。「未公開物件」の規制はまだないので、事実上使いたい放題です。経験が少ない段階では、「未公開」につられて、ついお問い合わせをしてしまいます。家さがしの経験値が高くなると段々わかってくるようになります。

ところで、実は当社も「非公開」ということで会員登録をお勧めしていますが、この物件は当社が「仲介手数料無料」として広告をすることができない(広告不可物件)だけです。

掘り出し物はない

ときどき、「物件を調べつくしてないのでは?」「オトクな情報があるのでは?」と心配するお客様もいらっしゃいます。しかし、ネットを使わない人はもう日本ではいません。物件情報を不動産業者の好きなようにできる時代ではなくなっています。これが前提です。ほとんどの物件情報を広告から押さえることは可能ですので、多数の不動産業者の間で右往左往する必要はありません。

買主さんがいい物件を書いたと考えているのと同様に、売主さんも高く早く売りたいと値が願っています。売主さんもネットの情報を見ているのです。つまり、店頭だけのお宝物件は、いまは通じません。不動産に限っては、掘り出し物はありません。都庁のサイトでも指摘している通りです。

囲い込み

売主さんは「早く」「高く」売るのが願いです。そのため、ご自分の物件が売りに出されているか、ネットを通して、常に見続けています。そのため、ネットのチェックを怠りません。買う時と同じくらい、不動産業者のサイト、ポータルサイトを見て、監視しています。このようなことは不動産業業者もわかっています。

平成の一桁くらいならまだ隠し物件などはあったのですが、今は都市伝説です。キチンと広告をしていなければ、売主は別の仲介業者は依頼先を変更するだけです。

もちろん、レインズに掲載していない物件や、掲載しているフリをしている物件も存在しています。いわゆる「囲い込まれている物件」です。このような物件も、一般向けの広告掲載自体は、不動産業者は必ず行います。当社が扱えないというだけで、買主様の選択肢としては存在しているのです。

物件探しのコツと方法

全ての物件情報を調べるにあたって、物件情報を完全網羅している不動産サイトは、実務的には、プロ間の情報ネットワークだけです。すなわち、

です。

物件探索の手順

しかし、残念なことに、レインズは一般消費者向けには公開されていません。一番の早道は、信頼できる不動産屋の店頭がいいでしょう。

全ての不動産情報を完全に確認できてないかもしれないという状況にストレスを感じる人もいるかもしれません。どうすれば、あらゆる情報を抑えることができるかが重要になりますが、情報を押さえる方法は、順番に以下の通りで、実はプロも消費者も変わりがありません。

  1. 不動産ポータルサイト(不動産広告の専門サイト)
  2. 大手不動産業者のサイト
  3. 信頼できる不動産業者の不動産業者の店頭
  4. 現地

ともあれ、内容を細かく見ていきましょう。

不動産ポータルサイト(不動産広告の専門サイト)

関東エリアの仲介業者では、有名な不動産広告サイトを「ポータルサイト」と呼びます(他の地域でもそういうかもしれません)。ポータルサイトは集客力がありますので不動産業者は無視できません。そのため実際にはポータルサイトでかなりの高い確率で情報収集は可能です。主なポータルは5サイトです。優先度の順に記述します。

経験上お勧めなポータル

不動産ポータルサイトのなかでは、情報は雑然として、ごちゃごちゃしているサイトもあります。そこで、まずお勧めなのは、次の3サイトです。お時間がないときには、以下の前2社のポータルが見やすく、データが整理されていると思います。

「スーモ」

http://suumo.jp/
・「週間住宅情報」と言う紙媒体があったころから続く最古参の不動産情報媒体です。

・不動産業者にとっては集客力が高いですが、出稿価格も高いです。そのため、不動産業者の広告展開の採算性を高めるため、独自性は高い情報が多くなります。そのため、不動産業者が煽り文句で使う「当社限定」の物件の掲載は多いように思います。

「アットホーム」

http://www.athome.co.jp/
・ポータルサイトを運営する以前から、不動産業者間専用の情報ネットワークを運営していました。不動産屋の店頭で張り出されているB4チラシは、実はアットホームが配信しています。小規模の不動産業者と多くの提携があり、利用する不動産業者の数は多く、出稿数も多いと思います。

「不動産ジャパン」

http://www.fudousan.or.jp/
・不動産ジャパンは不動産流通4団体が共同で運営する不動産統合サイトです。運営する公的サイトとして運営されています。この4団体とは公益法人で、不動産仲介に携わる業者団体の全てです。役所的なので少し地味です。大手仲介業者の情報が連動してインポートされていますが、中小零細では情報が入ってこないこともあります。

他の有力ポータル

他のポータルもできれば確認していただきたいですが、なかでも、以下の3件を押さえれば大丈夫です。

「ホームズ」

・http://www.homes.co.jp/
・ネット対策はもっとも上手です。そのため、目に触れる機会が多いと思います。掲載数を重視した編集方針のようで、複数の不動産業者が同じ情報で重なることもあります。

「ヤフー不動産」

・http://realestate.yahoo.co.jp/
・以前は別のポータルサイトからの連動の情報を掲載していました。最近自らで情報を不動産業者から集めるようになりました。

・低価格でいろいろな不動産業者の情報を集めていますので、複数の不動産業者が同じ情報で重なることが多いです。ただし、大手の不動産業者の業界団体と情報連動していましたが最近解除されましたので、大手の情報はありません。

「オウチーノ」

・http://www.o-uccino.jp/
・大手の不動産業者の業界団体と情報連動してます。そのため、いろんな情報があります。

投資物件向けのポータルサイト

投資向け物件のポータルサイトで有名なのは「楽待」(https://www.rakumachi.jp/)、「健美家」(https://www.kenbiya.com/)です。

その他の不動産広告サイトは?

ほかに「マスコミ」「検索エンジン」「価格比較サイト」が運営する不動産サイトもありますが、すべて、不動産ポータルサイトから配信を受けています。情報の差はありません。好きなサイトを選択していただければよいです。関東エリアの仲介業者では、このようなサイトを慣例的に「リンクサイト」と言っています。

大手不動産業者のサイト

大手嗜好が強い日本人

大手は資金力もありますので、多くの物件の売却を受託し、売主業者・買取業者から情報を集めていす。日々売却受託で激しい競争をしています。また、日本人のブランド嗜好・安定志向も追い打ちを掛けます。個人が一般に売り出す物件は、大手業者に委託することが多いです。その結果、大手が自社サイトに掲載する物件情報数は多くなります。印象では、半数以上が大手です。

大手とは、以下の各社です。

です。物件情報を押さえたいときは、この4社を見てください。とくに、リンクをつけた業者さんは、サイト運営が得意です。

大手業者のサイトには以下の特徴があります。

大手不動産会社の特徴は教育がしっかりした人員の数が多いということ。囲い込み云々の問題はまだありますが、とりあえず、コンプライアンスは守ります。

受託する量が圧倒的に多いため、ときどき、出稿数の制限で、ポータルに出てない情報もある。

個人から受託している件数が多い。ライバルどおしなので、各社の物件情報の交流はない。そのため、個人が売主となる物件は、各社で同じ物件情報は出ない。

リノベーションマンションは、人海戦術で、ほぼ全網羅している。各社で同じ情報が出ることもある。

なお、一部の大手では、店舗・担当者レベルで、物件の囲い込みがあります。当社では取り扱えない物件もあります。

準大手

このほか、首都圏のマンションではオークラヤ住宅さんが強いです。

その他、以下のような会社は「準大手」として見ていいでしょう。準大手の各社は上記の大手と違い、同じ情報を連動させていて、各社で同じ情報が出ている場合があります。またポータルにも物件は出ています。

  • 金融機関系の名前が冠されている会社(「三菱UFJ」「みずほ」「三井住友」)
  • 著名な建設・不動産・マンション分譲業者の名称が冠されている会社(「三菱地所」「大京穴吹」「大成有楽」「東京建物」「長谷工」)
  • 鉄道会社の名前がついている会社(「東武」「西武」「京王」「小田急」「京成」)

信頼できる不動産業者の訪問とレインズの閲覧

正規の不動産業者であれば、店内には「レインズ」などのネットワークが備え付けられています。このネットワークは業者間でしか見られないものです。本来であれば、このようなネットワークは一般に開放すれば消費者の利益にかなうのですが、業界団体の反対で、閲覧できるのは、不動産業者だけです。つまり、お客様が閲覧できるのは、いまのところ業者の店頭だけです。

不動産業者は、レインズ(不動産流通機構。宅地建物取引業法)やアットホームといった、不動産業者専用サイトで物件情報を交換してます。そのため、売却の受任元が自社・他社にかかわらず、共同仲介によって取扱いが可能です。例を挙げますと・・・

  • あらゆる不動産広告サイトの物件
  • あらゆる不動産業者のサイトの物件
  • あらゆるチラシの物件
  • どこの現地販売の物件
  • 口頭・メールでの紹介された物件(契約申込前の物件が基本です)

ちなみに、本当にまれですが、広告下手な地元の仲介業者・老舗の業者がいて、レインズに簡素な情報を載せているだけで、他は何もしてないことがあります。唯一、掘出し物があるとすれば、これだけかもしれません。一般広告の物件では条件が合わないので、もっと他にないかと感じる場合は、不動産業者の店頭に行ってみるのもいいでしょう。申し上げる通り、「掘り出し物はない」ということを確認するだけでも意味があるかもしれません。

なお、お客さんをコントロールし、囲い込もうという志向が強い不動産業者の店頭では閲覧できないかもしれません。そのような業者は信頼する必要がありません。

当社のようなブティック型の不動産業者ページを押さえる

・当社のようなブティック型(分野注力型)の不動産業者は、特定の分野に注力して、そこをフックに営業活動をしています。売主の希望によりネット公開していない情報は会員ページに掲載しています。

仲介手数料無料の対象物件なら当社の会員ページで物件情報を知ることができます。

現地の情報(上級編)

電柱やカラーコーンに貼っているチラシのあれです。

「○○未公開 新築一戸建て この近く
××住宅センター090-000-0000」

このようなチラシ、よくありますね。基本は以下の特徴を備えています。

  • 物件名や所在地は不明
  • 社名は不明
  • 連絡先は携帯電話だけ
  • 概要は不明(面積・価格・条件・建築番号など)

「××住宅センター」と出てても架空の屋号です。不動産業者に足がつかないためのものです。検索しても出てきません。概要が不明な不動産広告は、公正取引規約に違反しています。

あまりお勧めはしませんが、断る力に自信がある方で、とにかく物件情報を集めたいときにはこの手も当たりましょう。検討には注意が必要で、正邪をかぎ分けるスキルが必要かもしれません。

このタイプの物件は、新築の一戸建て、現地限定、しかも広告の業者しか取扱いがないことが多いようです。ある意味、これはこの業者しか売っていません。うさん臭さとのブレンドで、特別な物件の予感を感じさせてしまう、これが作戦です。

このタイプ広告を追いかけることはお勧めしない理由は、基本的に違法な広告の手段で、地域に迷惑をかけているからです。堂々と違法をやるということが、どのような人柄や社風かは、察するべしであります。これは不動産の基本ですが、自社を大切にできない会社がお客様を大切にしてくれるわけはありません。さらに極めてまれですが、行ってみたら全く別情報だったということがしばしばあります。

ちなみに、新築戸建て・建築条件付き土地売買の手法です。中古は一戸限定で効率が悪いからでしょうか、あまりとらない手法です。中古の物件を現地で違法広告をしていても、他社の店頭でも情報取得はできます。中古住宅では、違法広告の業者を気にかけることはありません。

惑わされないための知識

レインズは残り物ではない

受託したばかりの物件は1週間以内にレインズに掲載しなければなりません。まれに、一部の物件がその前に売れることもありますので、レインズの有用性を否定する仲介業者が存在しますが、現実に一週間以内に購入の判断をするには、スピード感や条件等で、買取業者でないと対応できません。

事実は玉石混合があるということです。

不動産の売却の事情にはいろいろあり、もちろん売主は高く売りたいのは山々です。しかし、可能な限り早く売りたいのです。そこで、売れなければ少しづつ下がっていきます。早く売りたければ少し安く、時間があれば、高く出します。不動産の販売サイトが決して一括りにはできないように、世の中と同じように、レインズの中の物件も玉石混合が事実です。

売主も有利な条件での売却に必死

売主は早く、高く売りたく、買主は豊富な選択肢から良質な物件を、なるべく安く買いたいのと同じです。

売主は任せた不動産業者が店頭だけでダラダラしていたらどうしょうか?間違いなく売主対する背任です。普通の感覚をもった売主さんなら、不動案業者を交代します。仮に売主さんが人のいい方だったとしても、他の不動産業者が受任のため、営業のアプローチをしてきて、結局は交代となります。

囲い込み

一部の物件では、両手手数料のゲットのため、売り止めされる場合があります。大手に多い現象です。手数料割引が活用できる物件であれば、活用するすのがオトクですが、当社では対応できない場合があり、当社は正確にご報告します。問い合わせること自体は無料ですので、損はありませんから、ぜひなんどでも、お問い合わせいただければと思います。

「未公開物件」は虚構

公開しなければ物件は売れません。これは、考えてみればあたりまえの道理です。売主はボランティアではありませんから、必死です。買主さんが一生懸命探しているのと同じくらい、あるいはそれ以上かもしれません。不動産業者の動き、広告活動はネットで監視しています。売却の受任競争も不動産業者間で激しいです。怠慢業者は、すぐに交代させられるのです。

お客様と不動産業者の情報共有も進んでおり、調べれば調べるほど、同じ物件に当たるか確率が高くなるといえるでしょう。完全未公開と称する物件情報は疑ってかるべきです。

一部の売主が「未公開」の演出を希望する事情

では、多くの不動産業者がなぜ「未公開」というフレーズを用いるのでしょうか?理由は、以下の3点です。

  • 全ての物件を見て、合理的な判断ができたか否かという「不安」
  • 特別な物件情報があるかもしれないという「期待」
  • 不動産業者は嘘をついているという「不信」。

前提として、消費者側には全情報が開示されていない(情報の非対称性)という前提があります。そのなかで、消費者の不安心理をあおりやすく、消費者が飛びつきやすいフレーズが「未公開物件」です。上手に用いると物件が良く見えます。

未公開と入っても、実際には、いづれかのポータルサイトでは公開されています。後述のように、「未公開」といっても実際には公開元を制限しているに過ぎません。公開箇所を制限する理由は主に2つです。

詳しくは「未公開物件のメリット・デメリット」でもご確認ください。

「未公開」の実際の意味は、「広告制限」

個人売主のエージェントの不動産業者の希望によります。広告を特定の1社に限定している物件を「未公開物件」と呼んでいます(場合によっては売主の希望もあります)。

広告元を一本化することで他社を排除。広告の費用対効果を高めることができます。販売元は販売活動をしやすくなります。

オトリ広告その存在

オトリ広告とは、集客をするためだけに行う偽の不動産広告です。集客だけするとはどういうことか不思議に思われるかもしれませんが、集めるだけ集めて、ギツギツの膝詰め営業、イエスというまで返さない営業をします。つまりほとんどサギと言えます

オトリ広告については詳しく別ページを設けています。

ピックアップした物件をお客様からリクエスト

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選択肢は全て広告に出ていることを理解できれば、見たこともない物件を求めて不動産屋さんをホッピング(何社も何社も情報を求めること)することが不要です。シツコイ営業、スパムなどを避けることができます。

シツコイ営業をしないでいい

先述の通り、同じ情報源ですから、いづれどこも同じような物件を送付してくるようになります。見たことがある物件を何社から送付されても、逆に迷惑なだけです。

不動産屋さんにとっても、非常なムダです。同じような物件でライバル営業マン同士が戦っているからです。そこで、お客様に物件を早く決めさせようとして、シツコイ、煽りの営業トークとなるようになります。「いい物件ですから」と押せ押せの営業をする必要がでてきます。親切そうに見えるのも同じです。「親切」に対する見返りを回収できる自信があるから、入り口で親切そうにして、シツコイ営業になっていきます。

コンサルティング営業

しかし、気になる物件をお客様側で選んでいただければ、むしろ、第三者的な視点でアドバイスを加えて対応することができます。自分の良心から見てよい物件ではないと思えば「良い物件ではないかもしれません」とお伝えできるわけです。注意を要する物件の場合は、プロとしての意見もご提供できます。営業というより、コンサルティングという視点で家さがしのお手伝いができるようになります。発想の逆転をした方が、お互いに楽になるでしょう。

ご希望をいただき、その返信という流れを何回か往復すると、お客様のご希望の傾向が見えてくることがあります。傾向がつかめると選択肢が限られてきます。新しい発売物件をこちらからご紹介ができると思います。

当社の対応

当社は、普通の不動産屋さんとは逆のプロセスで、物件をお客様からご提示していただくお願いをしております。お客様の興味ある物件に対して、手数料無料・半額の可否と、プロとしての意見を提供する流れをとっています。

気軽におすすめいただくには、ラインの利用が便利です。⇒ライン友達追加

LINEやメールなどを使って気になる情報をお問い合わせください。送信していただく方法はURL、写真、文字情報など手掛かりになるモノであれば、何でも構いません。

ご興味があればご見学となります。ご見学後、ご質問やご心配があれば解決して、よろしければ購入へとお進みいたくことになります。

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