買取で売却するときの流れ・経費(マンション・一戸建)

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プロ業者への売却は、判断は早く、完結までの対応も早いのが特徴です。

通常は、瑕疵担保責任の免除の特約を設定しますので、心配も不要です。

当社であれば売却の仲介手数料は無料です。通常の仲介業者に任せても、お金がもったいないですので、ぜひ当社にご相談ください。

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買取業者へ売る場合の流れ

早い対応

買取での売却なら通常は判断は即日です。最終引渡まで1週間弱で進めることも可能です。さらに段取りよく進めれば、判断から引き渡しまでを即日で進めることも可能です。瑕疵(欠陥)に対する責任を免ずる契約も可能です。そのため、極端なたとえですが、夜逃げなどの対応で活用されることもあります。

一般個人向けに売り出す場合、通常3か月前後の売却期間とされますが、実際には8か月以上かかることもあり、期間は読めません。また、欠陥が発見された場合には責任を負わねばなりません。このように、買取に売ることは、リスクと買うということも考えることができます。これ買取に売る大きなポイントです。

買取業者へ売る流れ

買取では、提携業者が買い取る場合と、当社が買い取る場合があります。提携業者が買い取る場合の方が、複数業者が見学をして、条件が出てくる反面、複数の買主で競ることができますので、価格のアップを狙うこともできます。条件の交渉は当社が矢面に立つので心配はありません。

当社が直接買う場合にには、商談は1社となりますので、手続きが楽になります。

当社の提携先に売却を進める場合

内容 うごき 所要日数
売却のご相談 1)価格の見通しについて、当社の意見を申し上げます。
2)よろしければより買取業者に価格ヒアリングをします。
3)価格を設定して売却委託契約を締結します。
1日~3日
業者の見学 高い金額を出せそうな業者を募ります。需要動向の確認のときにヒアリングした上位高額の数社です。これがセールス活動に相当します。 半日程度
商談・交渉 申込は数社入るはずですので、好条件の売り先を選定します。実際にはオークションのような動きになります。 半日程度
売買契約 商談にもとづき、好条件の買主業者さんと売買契約します。 契約準備に1週間
契約日は半日
資金受領・引渡し 残代金を受領し、物件を引き渡します。 ご売却の事情により変化します

当社が直接買い取る場合

内容 うごき 所要日数
売却のご相談 価格の見通しについて、当社の意見を申し上げます。 1日~3日
現物確認 現地の状況を確認させていただきます。 半日程度
商談・交渉 申込を入れます。 半日程度
売買契約 商談にもとづき、当社と売買契約します。 契約準備に1週間
契約日は半日
資金受領・引渡し 残代金を受領し、物件を引き渡します。 ご売却の事情により変化します

物件調査・需要調査・売却委託

ご所有の物件がどの売り先がよさそうか、潜在需要の調査と価格動向の確認を行います。この動向調査は、2~3日で終えることもできます。この段階では、費用は発生しません。査定についてもう少しお読みになりたい場合は中古マンションの査定と売却もご覧ください。

物件を調べる

まず、売却相談をいただいた不動産の調査を行います。基本的な物件データの確認です。お客様がデータをお持ちですと大変助かります。ご購入時や日常生活で取得した情報があるはずです。購入時の情報とは「売買契約書」「重要事項説明書」などです。日常生活で取得した情報とは、「今期のローン返済見込み」「管理規約」などです。なくても公開資料で調べることはできますのでご安心ください。

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価格動向をヒアリングする

調査をもとに、想定される買主候補者に対して複数、内々にご紹介活動を行います。この段階では、部屋番号など、具体的な状況は明示しません。簡単なデータだけです

ご希望の売却価格があればその金額を提示して、その金額を踏まえた検討の可否を確認してもらいます。

机上ベースですので、電話・メールでのご紹介にとどまります。ただ、具体性がありませんので、まだ商談が熱くなることはありません。後々商談があつくなってくると、価格は上がってきますが、それは先の話です。

売却委託

当社でも意見を付けて、「価格」のご報告申し上げます。見通しにご納得いただけましたら、正式にご売却をご依頼ください。当社とお客様で委任契約をご締結いただきます。この契約は当社が活動を行う根拠となります。「媒介契約」といいます。

この作業は1日です。媒介契約を締結した時点では、費用は発生しません。

販売活動

当社のセールス活動

本格的な販売活動を開始すると、業者間のクローズで情報を開示します。同時並行で、複数の業者様に打診をします。

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買取業は競争の激しい世界です。当社のような小規模会社にまでも、日々、複数の業者さんがアプローチをしてきます。もちろん、これまでの数百件の取引の中で開拓した優良な買取業者様もいます。したがって、好条件の買主候補様がすぐに見つかります。ご安心ください。

買取業者が提示する価格は、そのときどきのタイミングで強弱があります。在庫が少なかったり、商品の方針にあう物件ならば、強い価格を提示することがあります。ファミリーが強い業者さん、都心が好きな業者さん、いろいろあります。「興味ある」「興味なし」を相談しながら、購入希望を確認していきます。購入希望がある会社様で、金額提示が上位となりそうな会社様に、室内を見学していただく流れを作ります。

室内の見学

実際の見学をするのはプロですので、1組の見学時間は30分前後で終わります。寸法を測ったり、設備の劣化状況を確認したりします。複数の見学でも、数時間で終わります。

早い会社はその日の晩には購入希望の具体的な提示が入ります。

商談・交渉

購入希望の提示がありますので、交渉業務を行います。複数で競合が生じれば、天秤にかけながら進めます。

買主様のご意向に対し、ご方針を伺い、ご意向を確認して、諸々を相談しながら詰めを行います。商談としての条件交渉の能力はもちろんですが、予想される問題点を考えながら詰めていくことが重要です。特に宿題事項がなければ、商談は2~3日で詰まるはずです。

Shakehand

交渉の落としどころが見えてきましたら、売却先を選定して、次のプロセスの準備です。つまり契約締結の準備の開始です。

本当にてきぱきと進めると、売却のご相談から1~2週間で売却先を決めることも可能です。お客様のスケジュールしだいですので、数週間かかることもあります。

契約準備

契約準備では、「重要事項説明書」「売買契約書」を作成いたします。書面を作成する途中でも、いろいろ疑問点が出ることがありますので、詳細の交渉がある場合があります。通常の感覚では準備の期間は1~2週間です。早めることも可能です。遅くしたい事情があれば、ご相談ください。

交渉中・商談中の段階では、費用は発生しません

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売買契約

準備が固まりますと、いよいよ契約です。

契約締結のときには、当事者に重要事項説明の書面を交付して宅地建物士による説明を行います。 売買条件をまとめた「不動産売買契約書」の確認を行います。問題がなければ、売買契約書に売主、買主の双方に署名・捺印をいただいだき、手付金を受領します(売主様は領収書を交付します)。これにて売買契約が成立です。 売買契約は2~3時間のはずです。

ここで初めて費用が発生します。売買契約のときに印紙代(後述)がかかります。

資金受領・引渡し

売買契約の締結後からお引渡しまでの間、下記のような作業を行います。売主様のご負担が最小限になるよう、売主様と相談しながら業務を代行します。

決済までの準備

  • ご売却物件に抵当権が付いている場合は、その抹消の対応
  • 司法書士の手配、打ち合わせの対応
  • 精算金の計算と合意の対応

決済までの準備期間は決まりはありません。通常は1~2カ月なのですが、早めることは可能です。極端な場合、1週間以下でも対応可能な場合があります。一方で、買主は事業ですから、先が長いと買い手候補が少なくなります。打ち合わせた期日に決済を行います。買主様から代金を受け取り、鍵と権利関係の書類を交付します。

決済日

決済が終われば所有権は移転です。決済は通常は金融機関で行うことが多いですが、買主さんの事務所、買主さんが利用する金融機関などです。およそ1時間余りの時間です。

売却の諸経費

必須経費

印紙代

契約書には売買価格が記載されますので印紙を貼付して印紙税の実費をご負担いただきます。

売買契約書に記載された価格の区分 印紙税額
500万円超、1,000万円以下 5千円
1,000万円超、 5,000万円以下 1万円
5,000万円超、1億円以下 3万円
1億円超、5億円以下 6万円

条件によりかかる経費

住所変更登記

登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住所の実態に合わせて、登記を変更します。

こちらも報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件につき1,000円です。お時間と心得があればご自身でもできるかもしれません。

抵当権の抹消

登記簿上に住宅ローン等の抵当権がある場合は、引渡しの前に抵当権の抹消の準備を行います。

件数や司法書士の手数料により金額が変化します。報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件(土地と建物は別々。土地も筆が分かれれば別々)につき1,000円です。残債がなければ、お時間と心得があればご自身でも可能だと思います。

相談により判断すべき費用

境界明示・測量(土地・戸建て)

土地を売却では、しばしばお隣さんの土地との境界が不明瞭な場合があります。境界が不明瞭な場合には境界の明示や測量を求められることが多いようです(交渉途中での条件による)。

土地の形状により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

譲渡所得に対する課税

売却により資金を受領すると、一定の条件により利益が出てしまう場合があります。利益が出てしまうと所得税が課税されます。

  • 居住用不動産には特別控除があります。
  • 買い替えの場合には一定の条件により控除枠があります。
  • 土地建物の所得は分離して申告しなければなりません。
    • 長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分かれます。

状況により売却の損失が出る場合があります。その場合は課税されません。むしろ課税の繰り延べができる場合があります。

※詳細は国税庁のタックスアンサー「譲渡所得」「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき」をご確認ください。

参考)仲介手数料やその他の費用

「条件によりかかる経費」としましたが、当社の場合では仲介手数料は無料です。一般的な他社の場合は、買取業者に売る場合でも、他社の場合は売買価格の3%が基本です。売却費用のなかでもっとも大きな位置を占めるのが仲介手数料です。これはもったいないです。

販売を有利にするための経費

個人向けに売り出す場合には、「建物現況調査費用」「リフォーム費用・クリーニング費用」「ホームステージング」なども検討対象ですが、買取業者に売る場合はプロですので、かようなものは不要です。後日、すべてリフォームされます。

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