仲介手数料無料になる理由(カラクリ)

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仲介手数料無料になる理由(カラクリ)』のまとめ

手数料無料のビジネスモデルは、『売主様の仲介手数料があるので、買主様は不要』というもので、これが手数料無料できる理由です。

リノベーション住宅や建売住宅のような、商品タイプ物件の場合に適用が可能で、条件に合致する物件なら、あらゆる物件に適用できます。

過剰な経費の原因となる非合理的な手法を避けることも大切です。

この記事のトピック:

このページでは仲介手数料無料になる理由(カラクリ)についてご案内します。

動画でも概略をご案内しています。

仲介手数料無料のビジネスモデル

不動産を買う時、同じ物件なのに、どうして仲介手数料が無料の業者と有料の業者があるのか、不思議もしくは、不安に感じる人もいらっしゃるかもしれませんね。結論からいうと、ご心配は不要です。

  • ・「仲介手数料が無料なんて怪しい・・・別の項目で取られない?」
  • ・「本来不要な会費が請求される!?」
  • ・「無料で仲介業者はどうやって収益を得ているの?」 etc,.

もちろん仲介業者の収入は手数料ですので、完全無料ではありません。このページではそのカラクリをご説明します。具体的な物件の仲介手数料無料の可否について、広告で見分ける方法は、仲介手数料無料可の中古マンションの確認方法をご案内しております。

理由1:売主様からもらう

手数料無料のビジネスモデルは「売主様から手数料をいただき、買主様に対して免除するビジネスモデル」です。これがカラクリ(理由)です。いわば、広告代わりに売主様は手数料を払うという構図です。通常業者さんはlこれまで、「買主と売主から両方3%」というものでした。

売主様が手数料を支払うという構成は、米国の仲介業者のモデルに近いかもしれません。ロータス不動産では、2010年の創業後からこのモデルで業務を行ってきました。ですので、自信を持ってお勧めできます。


仲介手数料無料ビジネスモデルの関係図

理由2:業者間ネットワークを活用

リノベ住宅や建売住宅の場合、仲介業者はレインズのような不動産業者間の専用ネットワークを通して、売主と商談をしています。また、これまでの取引による人脈など、有形無形のネットワークで、売主からも仲介業者は販売協力を呼びかけられています。

当社も物件の情報を公開していますが、仲介業者は広告などを通して買主様とも取引が可能です。

従来型の仲介業者

しかし、当社が手数料無料にできる物件も、従来型の仲介業者は、売主に3%、買主に3%と、両方に手数料を請求しています。

理由3:ネット広告などで経費を節減する

手数料無料といっても適切な利潤をいただいていますが、たしかに両手率が高い仲介業者と比べると、業務の効率化が必須です。そのため当社:(株)ロータス不動産では、ネット中心の販売手法など、効率化を図っています。

世間のイメージと裏腹に、不動産仲介業は費用が結構かかる商売です。見た目を見栄えよくしておけば、なんとなく信頼してしまう方々も、残念ながら一定の確率で存在します。お客様をいい気分にさせるため、しつこさと裏腹ですが、熱心さをアピールするため若い営業マンをべたつきで張り付かせることもします。

店舗運営費、広告費、営業マンの歩合のような費用が、すべて、「コスト」として跳ね返ってきます(⇒大手不動産が不正行為か流出する“爆弾データ”の衝撃)。とくに、「現地販売」は人件費、広告費などがかかり、一発必中です。しつこいセールスが欠かせません。

言い換えれば、見栄えよりも実質を重視し、、チヤホヤされるよりも取引の安全を大切にしたいお客様にこそ、仲介手数料無料のサービスは向いています。

経費を抑えて仲介手数料無料に貢献

理由4:しつこい営業をしない

仲介手数料無料とはいえ、実際に受領する仲介手数料は共同仲介の場合の片手側の手数料と同じ額です。決して少なくない金額です。その意味では経営は成り立ちます。

無料であるがゆえに手続きやローンの紹介などの対応の質が下げるのではありません。検索エンジン最適化・ネットを中心とした広告により、当社は会社の規模と比べてはるか多い集客を行います。「しつこい営業」(人件費)を一切しないので、過剰な経費をかけないという作戦をとります。

お客様満足と効率の良さは両立する

たとえば、当社の特徴が出るのが、物件紹介と見学へのお誘いです。

従来の仲介業者であれば、新しい物件が出るたびに、営業電話をしてきます。会社によっては突然の訪問をすることもあります。これがいしつこい営業と感じさせる原因です。今までの不動産業者のやり方のままでは、コストはかかるのにお客様には不評となるという、変な状況になっています。

しかし、当社は物件の紹介はコンピュータ抽出した物件の自動送信をしますが、完全に合致するという確信がない物件以外は、個別に電話をかけたり、紹介をすることはありません。

気になる物件をネットや広告等で選択していただいて、お客様の興味が出た物件のみ、お客様の意思に基づき、お客様からの物件リクエストをお待ちしています。

当社に仲介手数料無料で購入仲介を依頼するメリット

当社は買主の皆さまのバイヤーエージェント(買主の代理人)として行動します。手数料無料の物件では、仲介業者は売主へのフォローは不要です。実務上は買主フォローに専任できます。

実績があること

当社も免許番号がおかげ様で(2)となりました。免許番号が加算されたということは、実績があることを意味します。実績があるため、メガバンク等を中心に多くの銀行で業務代行が可能です。事前審査やローンの申し込みで、多くのお手間を取らせません。「ローンの代行」は大手の不動産業者では当たり前なのですが、創業して実績が少ない不動産業者には、大手金融機関はお断りです。そのため、仮審査の段階から、お客様が直接店頭に足を運ぶ必要があります。逆に、大手金融機関での代行が可能であるこは、実績があることの目安になります。

企業努力

ダブル手数料にしないための企業努力と工夫も重要な要素です。ネット・サイト中心の営業活動、派手な事務所にしないetcなどの方針をとっています。

経験豊富さ

仲介業務だけでなく、建売開発、マンション開発の現場も知っているスタッフや、ネット企業に勤務の経験があるスタッフで運営しています。そのため、単なる交渉だけでなく、いろんな質問にも対応できます。

代表の経歴

多様な物件に適用可能

仲介業者は中立的な立場で行動しますので、条件に合う物件あららば、有名不動産情報サイトetcの物件も手数料無料にすることが可能です。手数料無料にならない場合でも、半額にしております。
サービス利用・手数料の見積もりは簡単にできますので、おおせください。

仲介責任への対応

当社においても、仲介責任を果たすべく、備えをしております。

仲介責任とは、一連の仲介業務における注意義務や説明義務を負う責任です。一連の仲介業務とは、契約相手の探索、取引物件の資料収集・物件調査・価格査定・現地案内、条件調整の業務、重要事項説明書の交付・説明、契約書の作成・交付、契約の履行手続き・・・等々のを指しますが、仲介業者はこれらを善良なる管理者の注意義務(我がこと同様の注意レベルで)として対応しなければなりません。

重要な説明責任

不動産業者の仕事は物件紹介などに目が行きがちですが、本当に重要なのは、説明責任です。物件はもちろん、法律、税金などの正しい情報を伝え、適切なヒントを提供して、コンサルティングの需要に応じる責任があります。とくに重要なのは、法律にも規定がある重要事項調査報告です


重要事項説明書の表紙。
当社ですとA4で15~20ページ弱です。
お陰様で、詳しいと評していただいた
売主業者さんもおられます。

重要事項調査とは、実際の契約調印までに、買主様のために重要な事項を調査し、有資格者により説明するための手続きです。調査にも数万の費用がかかりますので、当社においては、経費相当として、物件調査・ローン事務手数料として、32400円の事務手数料のご負担をお願いしています(ローン無しの場合は21600円)。この費用により最新の情報を気兼ねなく調査することができます。

また、万万が一の誤りに備え、最終的な砦として、当社では宅地建物取引士責任保険に加入しています。いくらスキルが髙いとしても人間のやることですから、誤りがないことを否定できません。そこで、誤った内容の説明により物件を購入して、損害をあたえてしまった場合の購入者様の補償に備えております。

売却での仲介手数料無料のカラクリ

売却時に仲介手数料無料となる手法は、2つのパターンがあります。

買取業者への仲介

カラクリの1つは、買取業者への売却の仲介に可能です。買取業者から仲介手数料を支払いをうけることができるので、売主個人様への手数料は免除できるというものです。上記でご案内した購入の仲介手数料無料の逆バージョンと言えるかもしれません。

買取業者への売却で、高値を引き出すにはコツがあります。買取業者への売却は、売り先を限定1社にしてしまうと売却値段も安くなってしまいます。よく、囲い込みを行うのが得意な、一部の大手の担当者など、期末に怒涛の売却説得があるなどと聞きます。このような場合ですと売り先は限定1社になってしまいますので、注意とあきらめが必要です。

しかし、競売のように買取業者の間で競争させることができれば、価格面・条件面で良好なパフォーマンスを出すことができますので、早く売りたいというご希望に対しては、合理的な選択肢です。

一般媒介を活用した物件の囲い込み

もう一つは、一般媒介を活用した物件の売却です。これは、筆者から言わせれば、個人と業者の『情報の非対称性』を悪用した手法であり、あまりにも悪辣なので当社では採用していません。通常のご売却をご希望される場合であれば、当社でしたら手数料半額です。しかし、どの業者を活用するにせよ、手数料をお支払いする選択肢を選んだほうがいいでしょう。

詳しくは別のページに譲りますが、一般媒介というサービスでは、仲介業者はレインズの掲載義務がありません。売却状況を報告する義務もありません。ようするに、物件を業者のいいように扱うことができます。このような環境であれば、物件を囲い込むことが可能です。物件を囲い込まれれば、見学数は激減しますので、売れるスピードは遅くなります。複数の業者が広告できないのはもちろん、他社では取扱い自体ができなくなります。

これだと、winとなるのが業者だけです。「高いのを承知のお人好しの買主がいれば、もしかしたら売主さんもwinになる」かもしれません。当社でも採用を少し検討はしたことがありますが、このような理由で見送りました。本当にやりたくない手法ですね。

なお、買主様にとっても、このパターンでは仲介業者の選択枝がなくなり、手数料は満額となります。当然、物件価格は買主様にとっても安いわけではありません。まずいいことはありません。

仲介手数料が無料で購入できない物件

逆に、仲介手数料が無料にならない物件もあります。ご紹介いたします。

個人が売主

当社では、個人が売主の物件については、手数料半額(約1.5%)で対応しております。多くの場合では、個人が売主の物件の場合は売主に付く不動産業者がいて、当社は客付けという立場で取引に関与します。これを共同仲介といいます。他で広告に出ている物件でも、原則対応が可能です。手数料が無料なのか半額なのか、一般的な不動産広告ではわかりづらいと思います。簡単に見積もりができますので「仲介手数料無料サービスの利用」からご遠慮なくお問い合わせください。

専任物件(専属専任物件)

いわゆる専任返しの状態にある物件です。売主が特定の仲介業者に物件の売却を専任媒介で依頼している場合、このような場合は当社は「客付け業者」として共同仲介により対応しますので、手数料が無料にはなりません。上記と同様、手数料半額で対応しております。※ちなみに「専任」とは「当該物件の取り扱いを選任で行う不動産屋」という意味ではありません。

売主の関係会社が仲介人

売主の関係会社が仲介に入っている場合、その業者を外せず、事実上、当社からの客付けも拒否されます。「取引態様の表示」では専任等の記述はありませんが、事実上の専任となります。

売主が仲介業者に手数料を払わない場合

売主の方針により、仲介業者に手数料を払わない場合があります。売れ行きが悪く、プライスダウンを重ねて物件の予算がないので仲介手数料を削った場合などのケースです。この場合は買主に対しては手数料無料にできません。

留意すべきポイント

売主が直販をしない理由

売主が直販をしない理由は、「広告費」「人件費」です。売れないと1個のために、湯水のように費用を使うことになります。そこで手数料という形で固定させるのです。

実は、売主と買主が直取引をすれば、それぞれの仲介手数料を無料にできます。戸数が多い新築マンションは販売経費を売買価格に転嫁できるため、売主が自ら分譲することが多くなります。

しかし、リノベーション住宅や建売住宅などは販売が小規模です。このような物件は総戸数は1戸~10戸くらいです。売主は仲介業者を経由して買主を募る手法を採用していることがほとんどです。まれに、小さな販売現場でも直販をする会社もありますが、しつこい営業ができる「剛腕営業」の会社だけです。

ちなみ、仲介業者を挟むことは、買主様にもメリットがあります。一つは選択肢が増えること。売主が強力な販売部隊で販売している物件だけでなく、他の現場の販売物件でも可能です。また、売主の説明を鵜呑みにすることなく、別の人が物件の再調査を行うことができることも、大きなメリットです。

キャッシュバックは違法

仲介手数料無料からさらに踏み込んで、キャッシュバックも行う仲介業者さんもいます。キャッシュバックの幅は最大で50%のようです。当社では対応していません。キャッシュバックを行うことの違法懸念があるためで、ここまで進むと「怪しい」と感じます。

面倒なので誰も告発せず、当事者は違法性をご承知ないので進められるものと思いますが、違法とは公正取引規約違反です。当社でも調べる前に一瞬だけ検討しましたが、自分の会社さえ大切にしないのに顧客を大切にするのかどうか、良識のある方々には不安を感じさせてしまうのではないかと思い、最終的には止めました。また、お客様側の行為としても、違法を幇助・加担するかという点も問題になります。キャッシュバックを行う業者が少数派であるのはこのような背景もあります。

違法と判断した理由

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