物件情報収集の進め方・流れ(ご購入)

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物件情報収集の進め方・流れ(ご購入)』のまとめ

お引越し時期が未定か明確かで動きは分かれますが、通常、手続きは1~2か月かかりますのでその期間を見越す必要があります。

購入時期が未定の場合だったり1年程度先の場合にはネットでの情報収集に注力し、売れる価格・売れない価格の見極めの訓練をしましょう。

転居目標の半年以内になれば、集中して見学を開始すべき時期です。仮にしつこい営業にあったとしても、物件の紹介は多くなりますので、悪いことばかりではありません。

物件の情報収集や見学は予算を明確にしてから行いましょう。ご自身が購入可能な予算については、ローンの条件を明確にすれば、不動産業者や銀行が教えてくれるはずです。

このページでは物件情報収集の進め方・流れ(ご購入)についてご案内します。

お引越し時期により進め方は違う

購入時期が未定の場合

購入時期が未定な場合は、ゆっくりお探しください。

これから何人かの不動産屋と接触することがあると思いますが、購入時期が未定でも、どのような物件がほしいかは、明確にして伝えあげてくださればと思います。優先順位ともいいます。広さ、便利さ、価格、採光・・・場所、環境・・・ポイントはいろいろあります。明確のレベルですが、どのレベルでいうかというと、ブレなくニーズをイメージできる範囲です。駅でならば、1駅~3駅の範囲です。「勤務先から40分以内」等の表現を取られる方も多いのですが、数十、数百も出てくる条件設定ですと、不動産業者は動けません。

範囲が広域になると、チェックしなければならない範囲も多くなり、相場の把握がプロでも無理です。目が行き届きませんので、絞りましょう。掘出し物はありませんから、出ている物件が手に届かない物件であれば、条件を変えましょう。

ネットの情報収集

理想の物件像が不明瞭な段階では、ネット上の情報収集までにとどめ、見学はしないのが賢明です。不要なアクションを起こさないことは、押し込み営業のような、しつこい営業を避ける意味でも意義があります。

情報収集は初動はネット等を利用しての情報収集が中心となるでしょう。気になる物件については、対象物件の外観、周辺環境の視察を進ることをお勧めします。お散歩感覚で構いません。地域の雰囲気をつかむことができます。不動産は立地・環境で値打ちの7~8割が決まります。この作業の繰り返しは必ず後々の役に立ちます。

ネットや紙媒体の不動産広告で仲介手数料無料になるマンションの見極め方をご案内しています。探索時のご参考になれば幸いです。

転居時期が明確な場合(半年以内)

不動産購入の難しいところの一つは、今ある物件しか買えないことです。一物一価といいますが、予約ができません。

手続きは通常、1~2か月は要します。お引越しの期限が近づいている場合は、もう入手してもいいかなという時期の2か月前が見学開始の目安です。つまり、期限の4か月程度前から本格的なエンジンを入れるべきです。ちょっとゆとりを見て、早くても半年前でしょうか。見学開始はそのときからスタートです。既に3か月を切っている場合は、いますぐに開始していただき、至急、後述の「予算の明確化」から進めてください。

半年以上のお時間がある方は、事前の情報収集に時間を割くことができます。購入時期は少し余裕がありますので、「購入時期が未定の場合」から、流れを見てください。

買う競争

もう入手してもいいかなという時期は、少し早めに設定したほうがいいでしょう。引っ越すべきデッドラインのギリギリまで引っ張るのは得策ではありません。

ご存知ないといけませんので、先に申し上げますと、買うのも競争です。いいと思った物件は、いつかはなくなりますが、同じようなものがいつ出るかはわかりません(来週なのか、来月なのか、来年なのか、10年後なのか。例えではなく、10年購入を先延ばしにされる方もいます。)。いい物件は先になくなります。「住活」は、「就活」「婚活」にも少しだけ通じる側面があります。

時期の到来に「前提条件」がある方

少し難しいのは、時期の到来に「前提条件」がある方の場合です。学校の合格、就職面接の合格など、成立が不明確な前提条件がある場合があります。このような場合、ご見学は、前提条件の成立を待ちましょう。条件の成立がほぼ確定的となるまでは、ネット活動や現地散策など、事前の情報収集活動にとどめてください。

人生の前向きなアクションは、いてもたってもウズウズしたくなるものですが、冒頭で申し上げた通り、その時点で売却中の物件しか買えません。また、曖昧な状況でアクションを起こされますと、ご商談の相手方にも迷惑になります。

見学の流れ

以後は慎重派か以降の記事は慎重派か積極派かで分けて書きますので、ご参考になればと思います。家さがしでは性格が出ることもあります。人生を左右する「恋愛」「ご結婚」のときの対応と似ているかもしれません。

1.予算観の明確化

どのような選択ができるのかを明確にするには、どの程度のローン負担ができるのかを明確にする必要があります。情報収集と予算観の明確化は車の両輪です。支払いの期間、負担額を明確するため、ローンシミュレーションなどをしてください。銀行等のサイト上でローンシミュレーションができます。

ただし、返済可能額と借入可能額は若干の差があります。実践的な情報がご希望でしたら、不動産業者との相談が一番です。当社でも対応いたしますので仰せください。

2.事前の情報収集

希望エリアにはどんな物件があって、どのくらいの価格で売られているのでしょうか。情報収集の手始めは、ざっくりと相場を把握することからです。不動産の広告サイト(SUUMO、アットホーム、ヤフー不動産)などで、エリア、間取りなど大まかな希望条件で検索することが手始めです。物件をチェックしているうちに、条件が固まってくることもあります。少しずつ条件を細かくして、気になる物件をチェックして行きましょう。

当社のサイトでも情報検索からは仲介手数料無料の物件を多数ご覧いただけます。

不動産業者が「良い点だけを大きく書く」のは鉄則

「明るい」「きれい」「風通しがいい」「静か」「ペット可」など、感覚的な部分の情報も、広告等で事前にかなりの情報をつかむことができます。不動産業者の習性は、いい点をアピールポイントととして押し出すことです。悪いことを積極的に書きません。例えば、キレイなお部屋かどうかは多くの人が関心がありますので、「リノベーション」「きれいにお使いです」「美室」などのように、美観を予想させる記述があれば、美観に大いに期待ができます。

逆に、何も書いてなければ触れたくないと解釈すべきです。長い不動産生活で、いい意味でこの法則を期待を裏切ったことは、記憶にありません。

今ある物件に納得できないとき

今ある物件では納得できる物件が出ていない場合があります。この場合、お客様のご希望がずれています。条件を広げるご判断が必要です。場合によっては購入を見合わせる判断も必要です。売買の場合はほとんどがオープンな情報で、必要情報を把握することができます。売買においては、「店頭限定だけの物件」はほとんどないのが実情で、店頭限定というのは昭和のころの都市伝説です(あらゆる情報を把握する方法)。踊らされないような慎重さが必要です。

積極派の方々

事前の情報収集では、慎重派の方々はどのタイミングで物件の広告が消えるかにも注目してください。売れない物件は少しづつ値下げをして、いつか消えます。消えた金額の近辺が成約価格です。通常の住宅売買では、価格交渉が数百万円にも及ぶことはありません。つまり、消えた金額帯が相場です。通常、値引きは端数(下2桁万円)が限度です(⇒価格交渉の急所について)。

納得できる物件がなかなか見つからないと、条件のよい物件を探したいと思うあまり、「未公開物件」を強調する業者の甘いささやきにハマります。割高な物件も多く、実は慎重派の人ほど、はまりやすい魔の手です。不動産にうまい話はありません。(⇒未公開物件のデメリット

3.問い合わせ・物件見学

そうはいっても、見学をしたくなってウズウズする時が必ず到来します。「もっと詳しく知りたい」「実物を見てみたい」と思える物件が見つかったら、積極的に問い合わせしてみましょう。検討の深さに応じて質問の深さも進めていくのがよいと思います。

積極派の方々

積極派の方々は、1~2件の見学で決まることもあります。勢いに任せてしまうとご判断の間違いの可能性を心配されるかもしれませんが、感性でお選びにいただいても実際には間違いはありません。さらに、良心的な不動産業者のサポートが得られれば、必要な指摘はしてくれると思います。

慎重派の方々

慎重派の方々は、1度か2度の見学で結論が出ることはないと思いますが、見学をすれば実感がわいて来て、より絞り込みができるはずです。慎重派の方々の場合は、多数の見学が訓練となって、いづれ、見学する前に決断の予感ができるようになります。それがない段階では、おそらく、まだ家さがしの旅路は途中です。

見学を進めている段階では、大手に見学の依頼をするのが実践的かもしれません。とくに、若手の営業マンとお付き合いを増やされるのがベターです。

大手は個人からの売却依頼を中心に、個人売主からの預かり物件の数が多くあります。また、専任返しといって、買取業者が素材として購入した物件を、一番最初の再販売で、売却を専任受託を受けていることもあります(このような物件は、金額はまだ高いですが・・・)。いづれにせよ、いろいろな物件を紹介してくれると思います。

ただし、大手でも、ベテランはダメです。ベテランは見極めが上手ですので、先の長いお客様を避ける傾向があります。

ところで、慎重派の方々でも極めてまれに一目惚れということもありますが、ご購入の申込以後、実際の契約までには時間があります。お調べをする時間があります。リラックスした気分でお進めください。

4.絞り込み

積極派の方

たくさんの情報を集めて見学をしますと、「これは!」と思える物件が出てくるかもしれません。積極派の方々はドンドンお進めいただき、1番手として希望の物件を入手してください。

慎重派の方

慎重派を自任されている方は、絞り込みんだあと、せっかく奮って問い合わせたにもかかわらず、物件を逃すことがあるかもしれません(買いの競合が出る背景)。しかし、買い逃しは実は良い傾向です。他の方々も同じ判断をする実感できますから、次のご判断に自信が持てます。

6.決断の予感をさせる物件

慎重派の方

不思議なことに、見学する前に、ご決断対象となる物件は、その予感を感じることがあります。予感はかなりの高い確率で当たります。それまでの検討活動が練習となり、選別眼がアップしているからです。この段階では、ご自身の関心のポイントなどは、もはや不動産業者よりも知識が多いかもしれません。

予感がする物件は、重要な検討対象であることを商談上、前面に出したほうがいいでしょう。また、具体的な質問があれば、投げかけてください。いい物件はゆっくりしていると逃す可能性を秘めています。他の方もいい物件と感じるからです。気になる物件を逃すことの方が損失です。そのため、手の内を読まれたらヤバイと気に病む必要はありません。いい物件は他の誰かもいいと感じます。また、書いてないような気になるポイントは、おそらく、事前の確認が必要な項目がほとんどですので、業者に対応を依頼するほうが有益です。たとえば、管理の情報等はかなりの程度、事前に入手できることができます。

ただ、このステージでは、誰を信頼するかも重要なところです。「ダメな業者の見分け方」の記事をご用意いたしました。信頼すべきでない業者のふるいはできると思います。また、お時間的な余裕があれば、当社にお声をかけていただければ幸いです。手数料の割引とよりよいアドバイスができるものと思います(仲介手数料無料サービスの利用)。あとは感性にもとづきお進めください。

このステージでは、腕に覚えがある不動産営業マンであれば、間違いなく購入を煽ってくるでしょう。「あなただけ」「いまだけ」「これしか買えない」などがキーワードです。「ダメな業者の見分け方」等、信頼できるか確認していただくのも一つ。もし信頼しづらいということであれば、ぜひ当社にもお声をおかけください。仲介手数料無料(半額)になるのと、リスク分析の良いアドバイスを提供できるかもしれません(仲介手数料無料サービスの利用)。

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