中古マンション・中古住宅購入の諸費用

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中古マンション・中古住宅購入の諸費用』のまとめ

中古マンション・中古住宅の諸費用の主な項目は、登記費用、住宅ローン費用、火災保険費用、その他費用、仲介手数料です。

諸費用は、しばしば物件価格の7~8%くらいと言われます。諸費用のなかで最も大きいのが仲介手数料です。当社は仲介手数料無料なので、おのずと諸費用は安くなり、諸費用は4~5%くらいと言えます。

審査にもよりますが、諸費用も住宅ローンとして借りることは可能です。この場合自己資金は0円で物件を購入できます。

この記事のトピック:

諭吉

このページでは中古マンション・中古住宅購入の諸費用についてご案内します。

諸費用の主な項目について

諸費用は、ローンの組み立てと物件により変化します。諸費用のわかりづらさがあるとすれば、これが原因かもしれません。とくに金融機関・銀行など、サービス競争により多様な関連サービスが出てきていて、費用の名目も多様化してわかりづらくなっていますが、主な項目は、登記費用・ローン費用・火災保険・清算金・その他にカテゴリー分けできます。

審査にもよりますが、諸費用も住宅ローンとして借りることは可能です。この場合自己資金は0円で物件を購入できます。

よろしければ動画もご覧ください。まずは概要的な部分をお話しています。

一般的な中古マンション・中古住宅の諸費用項目

一般的な中古マンション(中古住宅)のローンであれば、必須項目の内訳は以下の通りです。

  • 登記費用
    • 登録免許税
    • 司法書士報酬
    • 検査・証明費用(※)
  • ローン費用
    • ローン契約の印紙
    • ローン事務手数料・ローン保証料
    • 検査・証明費用(※)
  • 火災保険
  • 清算金
    • 管理費・修繕積立金清算金(※マンション)
    • 固定資産税・都市計画税清算
  • その他
    • 売買契約の印紙
    • 調査事務・ローン事務手数料
  • 仲介手数料
  • 引き渡し後
    • 不動産取得税(※)

(※)表示は、物件もしくは利用するローンなどにより必要性が変化する項目です。

この記事では、カテゴリー分類にしたがって、諸費用の項目を解説をいたします。

登記費用

登記費用は、名義変更にかかる費用です。ローンを借りた場合は、抵当権設定の費用もかかります。費用の内訳は、登録免許税(国税)と司法書士の手数料です。登録免許税は高額エリアほど高くなります。国税と司法書士の報酬を、司法書士を経由して支払います。

司法書士の指定

ネット銀行では金融機関指定の司法書士、建売やリノベマンションなど、商品物件では売主指定の司法書士など、司法書士の指定がある場合があります。司法書士の知り合いがいる方は多くないと思いますので、信頼できる司法書士に任せたほうがいいと思います。実績のある売主業者、金融機関の指定の書士報酬は相場に収まることが多く、ぼったくりの登記費用だなと感じることはありません。

注意を要するのは、仲介業者の紹介による司法書士です。業務上、他の仲介業者が提示した登記費用を、お客様から開示をうけることがあるのですが、「司法書士報酬が高くないかな」と感じることが、たまにあります。仲介業者からみると、いろんなサービスはすべて外注での諸費用も外注ですが、司法書士報酬部分だけは、実体として、コントロールが可能な部分です。

よくよく観察していると、仲介業者か良心的な業者かどうか、分析できる場合があります。このあたりの事情は、『住宅売買の登記と登記費用』の記事の中で登記費用の相場でご説明しています。

登録免許税の軽減(※)

条件に合致する物件は、登録免許税が軽減されます(自己居住の物件、登記面積50平米以上、マンションなら築25年以内)。築年数を超える物件でも耐震性が明確であれば耐震基準適合証明瑕疵担保保険付保照明を取ることで登録免許税が軽減されます。

ローン費用

ローン手数料もしくは保証料

ローンを借りる際、保証料あるいはローン手数料という名目で、金融機関に対する費用があります。保証料も手数料も、よく見る案件は、だいたい借入金額の2.2%くらいです。いづれも金融機関に支払うもので、支払わないと始まりません。ライフスタイルの想定により、保証料と手数料、どちらを利用するとコスパがよいか、戦略が変わります。詳しくは保証料・手数料のメリットデメリットで記事を書いています。

保証料

保証料とは、銀行の借入に対して、保証会社に保証人になってもらうための費用です。銀行のローンを利用する場合に支払います。なお、保証料は保険ではありません。保証料はローン期間を35年より短かくしたり、元金均等返済を利用すると安くなる場合があります。保証料は繰り上げ返済をすると若干の返戻金があります。

保証料は後払形式で金利上乗せ払いにすることもできます。通常は0.2%アップです。

手数料

保証料不要とする金融機関で、保証料の代わりに請求があるものです。ネット銀行などを中心に採用されています。最初に高い手数料を支払うことで、金利を安くするというローン商品で多く採用されています。手数料は保証料のように借入期間などで変わるものではありません。

保証会社手数料

3万円+消費税とか、5万円+消費税などをよく見ます。

ローン契約の印紙

ローン契約の印紙は、借入額によって変わります。借入額が1000万円以下は1万円、5000万以下は2万円、1億円までは6万円です。印紙は国税です。景気施策で変わる場合がありますので、下記の国税のサイトを参照してください。[消費貸借に関する契約書]がこれに該当します。

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/7140.htm

適合証明費用(※)

フラット35を利用する場合など、フラット35適合証明が物件により各種証明が必要な場合があります。多くは不要ですが、ご利用するローンや築年により変化します。主に以下の証明です。

火災保険

多くの金融機関では、火災保険の利用が契約条件に入っています。保険料は損害保険会社に支払います。最近の火災保険はキャッシュレスとなって、1月程度のあと、カード・自動引落でのお支払いが多いようです。

保険設計

一般的に、火災保険は一戸建てよりも、マンションのほうが安いとされます。木造よりもコンクリート造のほうが耐久性がよく、災害に強いためです。

建築時期・耐震性の有無、住宅性能評価の有無などにより保険料は安くなることがあります。

火災保険は必要な保障をブロックにのように取捨選択することができます。「設計」と言います。設計によりニーズを見極めれば、オーバースペックな保険をやめることもできます。火災保険の見方にて、詳しくご案内しています。

清算金

固定資産税・都市計画税(固都税)の精算金(※)

固都税とは、固定資産税と都市計画税を言います。固定生産税等は年間の課金です。清算では日割りで清算をします。固定資産税等は都道府県税で、1月1日付の所有者に対して年間一括分を支払うという制度ですので、取引年度分は、売主が取りまとめて一括して支払わなければなりません。

関東圏では1月1日を清算起点とします。関西圏では4月1日を清算起点とします。地域によって慣例が違いますが、物件所在地によって分けることが多いようですね。

管理費・修繕積立金の清算金

管理費等はマンションにおいて生じるものであり、一戸建ての取得の場合は、管理費などは原則として発生しません。

管理費は月ぎめの課金ですので、費用を日割りで清算をします。売主を通して管理費等に支払うものです。ただし、管理会社に対する事務手続きの関係で、取引対象月に加え、翌月あるいは翌々月をを事前清算することが慣例となっています。

管理費・修繕積立金という名目のほか、必須の課金とされている各種の利用料については清算の対象となります。駐車場・駐輪場など、必須ではない課金対象は原則的に清算しません。

その他

売買契約の印紙

売買契約の印紙は契約金額によって変わります。1000万円以下は5千円、5000万以下は1万円、1億円までは3万円です。印紙は国税です。

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

弊社のローン・調査事務手数料

弊社の場合、調査費用を承ります。この費用は重要事項説明書のための調査費用に充当しています。重要事項調査自体は法定で、必ずどの業者でも行います。しかし、仲介手数料無料とはいえ、売主さんの鵜呑みにして重要事項調査報告を書くのは、若干心配もありますので、費用をお願いしています。なお、弊社の場合、この費用は現金購入かローン購入の場合で変わります。

金額は当社では税別3万上限です。他社でも同様の費用の請求はありますが、会社さんによって、金額は多様です。5万、8万、10万と多様です。

仲介手数料(※)

仲介手数料の相場

仲介物件の取引の多くは、大手の仲介業者が中心となって成立しています。そちらで提示される手数料が相場と言えると思います。大手仲介業者が提示する仲介手数料は「物件価格の3%+6万+消費税」ですので、仲介手数料の相場といえば、3%という答えになると思います。

当社の割引仲介手数料

当社の場合ですと、多くの物件で仲介手数料が割引(無料・半額など)にて対応しています。無料・半額の差異は物件によって異なりますので、見積もりをご依頼いただければ確認させていただきます。

原則的な手数料割引の見分け方としては、リノベマンションや建売などの「商品物件」は手数料無料です。個人所有の物件は仲介手数料半額として対応しています。

詳しくは「仲介手数料無料のからくり」、「仲介手数料半額のからくり」をご覧ください。

引渡後

不動産取得税※

物件にもよりますが、取引完結後に発生する可能性がある項目は不動産取得税があります。住宅ローン控除が可能な物件であれば、不動産取得税は軽減措置の対象になる可能性がありますが、具体例は担当営業員にご確認ください。

ランニングコスト(番外編)

取得の諸経費とは違いますが、住宅にはランニングコストがあります。1)地震保険 2)固定資産税・都市計画税 3)マンションの場合は管理費です。ほかには特にあません。

支払いの発生時期

売買契約時

  • 売買契約印紙
  • 弊社ローン事務・調査事務手数料
  • 仲介手数料の半金

仲介手数料は、総額の半金を売買契約時に支払います。民法上は売買契約が成立することで請求権は発生するのですが、消費者の心理や慣例・慣習になじまないため、役所の通達で、成約時半金+決済時半金とされています。当社もそれに準じています。

ローン契約時

  • ローン印紙代

決済時

  • 登記費用
  • ローン保証料(ローン手数料)
  • 保証会社手数料
  • 清算金
  • 適合証明(※)
  • 仲介手数料の半金

引渡し後

  • 火災保険料
  • 不動産取得税(※)

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