仲介手数料無料や割引になる物件の見分け方

１社のみが広告を扱っている物件は、『専任返し』『囲い込み』など、不公正な状況の可能性があるので、当社のような独立系の業者が関与できず、客付けができない可能性があります。

複数の業者が広告を出している物件は、公正な物件であることが明確で、当社のような独立系の業者が独自に仲介手数料無料や割引の判断が可能です。

原則として、商品として販売されている物件は手数料無料となり、個人で販売されている物件は手数料半額となる可能性が高いです。

公開日:2021年10月14日　更新日：2023年10月29日

1 複数の不動産業者からの広告
2 手数料無料になる物件の見分け方
3 手数料半額になる物件の見分け方

複数の不動産業者からの広告

どう見ても同じ物件が複数の不動産業者から広告がでていることがあります。このような物件ならば、まず手数料割引（無料・半額など）になる物件といえますので、ぜひご相談ください。複数の業者が扱っている物件は「物件の囲い込み」がされていないからです。

「複数の媒体で同じ業者が出している」とは違いますので、ご注意ください。

複数の業者が広告を出しているケースでは、（１）元付業者の方針による広告承諾、（２）売主の方針による一般媒介のいづれかがあります。広告の表面だけではわかりませんが、いづれにせよ、公正な条件のもと、売却を競っている健全な状態です。

囲い込みをされている物件は、「囲い込み」というくらいですから、複数の業者から広告が出ることはありません。広告を必ず１社だけです。もちろん、当社のような手数料無料・割引の業者でも、対応できません。

下記の画像例のように、同じ面積、同じフロア、同じ間取りの物件であれば、同じ物件の可能性が高いです。これらは、売却にあたり、仲介業者が競合している状態であるといえます。ただ、価格だけは、微妙に違う場合があります。各広告の出稿は業者の責任のため、メンテナンスのタイミングが違うことにより、価格改定の入力ができていない業者もいるからです。

囲い込みをされていない物件ならば、いろいろな仲介業者による客付けが可能です。手数料を客付け業者の判断で決定できます。

「売れない物件だからいろんな業者が扱っている」と早合点をするお客様もいらっしゃいますが、それは誤りです。広告は販売方針の違いです。「未公開物件」の演出をして、時間をかけて高く売るということをしないだけです。いろんな業者が扱うことで間口を広げる作戦です。人間は、わかりやすいメルクマールに頼りたくなりるものですが、一部の業者の甘言に惑わされないようにしましょう。

広告とは？

この場合の広告は、スーモやライフルホームズなどのような、いわゆる「ポータルサイト」に限りません。不動産物件は、どの会社のどの物件でも、スーモに出ているとは限りません。

仲介業者は各社でそれぞれ得意な媒体があり、たとえば各不動産業者のサイト、折り込みチラシ、違法な電柱看板、店頭紹介なども含みます。

手数料無料になる物件の見分け方

この記事の冒頭で詳細をご説明しておりますが、【商品として販売されている物件】が仲介手数料無料となります。カラクリわかると、手数料無料になるかどうか、見分け方もシンプルになります。事例をご紹介します。リノベ物件、建売物件こそ、施工業者や不動産業者が販売する商品物件だからです。

消費税がある物件

どのような物件でも、消費税が課税されている物件は商品の物件です。課税物件は業者が売主ですのですぐ判断できます。税込と価格に表示されていても同様です。

ただし、消費税は内税で表記するのが慣例ですので、課税の有無を記述しない不動産業者も多く、判別しづらい場合もあります。

リノベーション（リフォーム）のマンション・戸建

最もわかりやすいシグナルはリノベーション（リフォームも含みます）の有無です。リノベーション後に未入居の物件は、ほぼすべて、業者がリノベーションを行った物件です。商品として販売されています。リノベーションでも、悪意の業者から囲い込みをされている物件は、その最中は対応できません。

極めてまれに個人がリフォームをして販売をすることもありますが、やはりリノベーションは数百万の投資ですので、そのようなケースはほとんどないのが実情です。

商品物件は消費税が課税されいます。注釈がない限り、慣例として消費税は内税表記となっています。

新築一戸建て

上記と同様にわかりやすいシグナルは新築一戸建てです。新築一戸建ての物件は、上記と同様、工務店（建売業者）が建築確認を取得して販売を行っています。つまり商品物件です。建売も同様に消費税が課税されています。新築一戸建ての場合は個人が建築することはありませんので確実に商品物件でははありますが、後述の「取引態様が「専任」「専属」」という場合があります。この場合は手数料無料になりません。

手数料半額になる物件の見分け方

逆に、仲介手数料が無料にならない物件もあります。当社では、仲介手数料がかかる物件は、手数料半額（約１．５％・価格帯による）で対応しております。まず、複数業者で広告をしている物件は「有望」です。

【有望】と表現せざるを得ないのは、他の仲介業者が絡みで、本来取り扱うことができる物件でも、囲い込み・専任返しなど一筋縄ではいかない世界です。手数料無料がおススメではない場合もあるかもしれません。

個人が売主

多くの場合では、個人が売主の物件の場合は売主に付く不動産業者がいて、手数料割引を行う当社のような業者も、客付けという立場で取引に関与します。これを共同仲介といいます。

手数料が無料なのか半額なのか、一般的な不動産広告ではわかりづらいと思います。簡単に見積もりができますので「仲介手数料無料サービスの利用」からご遠慮なくお問い合わせください。他で広告に出ている物件でも、原則対応が可能です。

個人が売主の物件は手数料無料にできません。

居住中

居住中の物件はほぼ全て個人が売主です。個人が売主の場合は売主側に仲介業者がついていることがあるため共同仲介となり、売主からの仲介手数料は売主側仲介業者が取得します。

当社の単独仲介であっても、個人様の売主の場合では、不動産業者が売買に介在することに強い意義がありますので、当社においては仲介手数料をお願いしています。

現況売り

多額のコストがかかるため、個人の売出しでは新規リフォームをせず、そのままの状態で売出しをすることがほとんどです。現況（現状有姿）での売出しは、空室でも仲介手数料がかかるを見分ける重要なシグナルです。

リフォーム後入居履歴あり

上記の「現況売り」と類似していますが、リフォーム後から数年たったものは個人が売主です。どんな事情があっても、通常、個人がリノベーション済みマンションを購入したら、リフォームを実施してから１、２年くらいは住むと思います。リフォーム後に入居履歴がある場合は個人が売主と推測できます。

ちなみに、リノベーションされた物件はお客様の注目を引くことが多いですので、早ければリフォーム施工中、遅くとも半年や1年未満には売れていきます。そのためリフォームして間もないものは、業者が売主と推測できます。

専任物件（専属専任物件）

いわゆる専任返しの状態にある物件です。売主が特定の仲介業者に物件の売却を専任媒介で依頼している場合、このような場合は当社は「客付け業者」として共同仲介により対応しますので、手数料が無料にはなりません。上記と同様、手数料半額で対応しております。※ちなみに「専任」とは「当該物件の取り扱いを選任で行う不動産屋」という意味ではありません。

売主の関係会社が仲介人

関連会社で利益を分配するため、売主の関係会社が仲介に入って、お客様に仲介人の選択を許さない場合があります。そのような場合は、指定の業者を外せず、事実上、他社の客付けも拒否されます。「取引態様の表示」では専任等の記述はありませんが、事実上の専任となります。

売主が仲介業者に手数料を払わない場合

売主の方針により、仲介業者に手数料を払わない場合があります。売れ行きが悪く、プライスダウンを重ねて物件の予算がないので仲介手数料を削った場合などのケースです。この場合は買主に対しては手数料無料にできません。

売り主から手数料が出ない物件もあります。

囲い込み中の物件はどう？

囲い込みをされた物件は。囲い込みとは、仲介業者が他の仲介業者による共同仲介を拒んでいる状態のことです。囲い込みを突破することは難しいですが、対策がないわけではありません。詳しくは「不動産の囲い込み」に関する該当記事をご覧ください。

この記事の作者

著者：春日秀典

2010年から（株）ロータス不動産代表。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。デリードコーポレーション（現株式会社セレコーポレーション）でマンションのマーケティング・商品企画を、ヤマト住建株式会社で建売分譲の開発と販売を経験しました。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。