告知事項ありとは?

不動産広告のなかで「告知事項あり」という記述が存在している場合は、心理的な瑕疵(欠陥)の存在ですから、殺人、自殺、病死等の可能性を疑いましょう。

実は、告知には告知すべき期限という決まったものはなく、気になることであれば、洗いざらい告げる姿勢が正しいと思います

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告知事項とは?

ごくまれに「告知事項あり」という記述がある不動産広告があります。「伝達事項あり」、「告知項目あり」も同様です。隅っこに小さく書いています。こういった趣旨の記述がある場合、心理的瑕疵が存在することを告げています。心理的瑕疵とは「心理的側面に引っかかる欠陥」のことであり、一般的には事件、自殺、病死などのケースが予想されます。昨今では告知事項あり物件の情報を記載するサイトもありますので、お聞きになった方は多いと思います。

心理的瑕疵とは?

瑕疵とは法律用語です。表面からは見えない、あるいは容易に発見しづらい何らかの欠陥・欠点をある状態を指します。似たような言葉で物理的瑕疵という言葉がありますが、物理的瑕疵とは例えば雨漏り、傾き、シロアリ害などを言います。

以上から想像できるように、心理的瑕疵とは心理的な欠陥を言います。自殺や病死などの人の死にまつわるもの、事件、あまりにも迷惑すぎる隣人などの心理的な事象です。

瑕疵の知りえた範囲については、宅地建物取引業者(不動産業者)や宅建主任者は、買主に報告レポートをして、重要事項説明書に記載する義務があります。心理的瑕疵についても例外ではありません。
不動産業者以外では、売主も知っていることを告知しなければなりません。知っているにもかかわらず不告知の場合は虚偽となり、免責の対象にはなりません。

広告についても同様です。公正取引規約に基づいて記載をする義務があります(理由があるのに安い物件を無記載のままですと、おとり広告とされます。摘発の対象となります)

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価格設定

心理的な瑕疵がある物件は、瑕疵があるが故に一般的には割安な価格設定になります。物的な瑕疵があるわけではありませんので、感じ方によってはお買得になるかもしれません。ただ、海外の風水を重視する土地柄の方々は手を出さないようです。再売却時のターゲットは限られます。

告知すべき基準・時期の期限

実は、告知義務については、一定の、明確な基準はありません。賃貸の告知の場合では、よく、「2~3回転すれば義務は消える」などと聞かされるのですが、そういった、もっともらしい情報は都市伝説です。

心理的な瑕疵は、告知される側、受け取る方がどう感じるかということがポイントです。また、世間の常識はどうなのかということがポイントになります。例え方が適切か微妙ですが、受け取る側の主観も重視されるという意味では、セクハラに近いかもしれません。セクハラは一定に基準によって判断されるものですが、労働者の主観も重視されるものと言われています。

たとえば、50年でも告知義務が消えなかったという裁判事例もあります(東京地裁八王子支部平成12年8月31日)。このケースでは、農村で起こった殺人の事例ですが、「閉鎖的な地域社会においては、50年でも人の記憶に残るのであれば、告知することが常識だ」という判示です。

その意味では、一定に基準にすがるのではなく、「神経質な買主(借主)を想定して、相手が気になりそうなことは、全部あらいざらい言う」という姿勢で臨むべきかと思います。病死と、殺人を比較すれば、
病死の方が嫌悪感も軽度です。実務で販売に携わっていても、「病死なら大丈夫っす」という具合に、まったく気にしない人もいます。賃貸であれば、より、一般相場に近い水準で、貸すことはできるでしょう。

つまり、一部の人は、病死すら嫌悪する人もいますが、最終的には、嫌悪の程度と市場性の評価は釣り合いが取れる水準で、収斂されるはずです。ですから、あえて言っておいた方がいいわけです。

事故物件の売主となる場合においては、事故の程度によって丁寧に分けて考えましょう。

不動産売買契約での取り扱い

契約不適合責任

契約不適合責任とは、欠陥があったときに責任を取ることです。具体的には補修などのアクションや賠償になります。この点は心理的瑕疵も同様に取り扱われます。一般的な不動産の売買契約では売主は契約不適合責任を有します。瑕疵の存在を知っても知らなくても責任があるとされます。ただし瑕疵の存在を告知した場合は、買主は責任を追及できなくなります。そのため、瑕疵の存在を知っている場合は、瑕疵の内容を、必要な書類に明記します。

心理的瑕疵による解除

契約解除まで要求するとなると、従前の凡例では解除まで容認をしていませんので、心理的瑕疵の場合は解除までは難しいかもしれません。契約不適合責任を問う場合は、契約の目的というものが重要になってきますが、居住用住宅を買う目的は、言わずと知れて、住むためです。物件が壊れているのと異なり、心理的瑕疵は住むことができないと断定するまでには至らないためです。後日、不誠実な形で心理的な瑕疵が発見された場合は、減額という処理で裁判が落ち着くことが多いようです。

免責条項について

契約不適合責任は免責の設定をすることも可能です。ただ、瑕疵担保免責条項があったとしても、売主が告知事項の存在を知っているにもかかわらず故意に瑕疵を告げない場合は、売主は免責されなくなる可能性はあります。

ただ、建築物などの物理的な部分と違い、心理的な瑕疵は専門性は要せず、知っているか知らないかの違いですので、自分がオーナーである物件なら、心理的瑕疵の場合を「知らない」とシラを切るのは難しいと思われます。「知らなかったことについて善意・無過失」などと言いますが、「心理的な瑕疵の存在を知らなくても無理はない」という状況でないと、免責されない可能性があると思います。

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