告知事項ありとは?

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不動産広告のなかで「告知事項あり」という記述が存在している場合は、心理的な瑕疵(欠陥)の存在ですから、殺人、自殺、病死等の可能性を疑いましょう。

実は、告知には告知すべき期限という決まったものはなく、気になることであれば、洗いざらい告げる姿勢が正しいと思います

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告知事項とは?

ごくまれに「告知事項あり」という記述がある不動産広告があります。「伝達事項あり」、「告知項目あり」も同様です。隅っこに小さく書いています。こういった趣旨の記述がある場合、心理的瑕疵が存在することを告げています。心理的瑕疵とは「心理的側面に引っかかる欠陥」のことであり、一般的には事件、自殺、病死などのケースが予想されます。昨今では告知事項あり物件の情報を記載するサイトもありますので、お聞きになった方は多いと思います。

心理的瑕疵とは?

瑕疵とは法律用語です。表面からは見えない、あるいは容易に発見しづらい何らかの欠陥・欠点をある状態を指します。似たような言葉で物理的瑕疵という言葉がありますが、物理的瑕疵とは例えば雨漏り、傾き、シロアリ害などを言います。

以上から想像できるように、心理的瑕疵とは心理的な欠陥を言います。自殺や病死などの人の死にまつわるもの、事件、あまりにも迷惑すぎる隣人などの心理的な事象です。

売主の告知義務

心理的瑕疵について、売主は知っていることを告知しなければなりません。知っているにもかかわらず不告知の場合は虚偽となり、不法行為の対象となります。

宅地建物取引業者の調査義務

重要事項説明書に記載する義務については心理的瑕疵も例外ではなく、瑕疵の知りえた範囲については、宅地建物取引業者(不動産業者)や宅建主任者は、重要事項説明書にて、買主に説明をする義務があります。

もっとも、調査といっても告知事項は売主のみが知る情報であることも多いですので、告知書の記載の意義を説明し、正確な記載をうながしていれば、義務は果たしたことになります(仲介責任)。

広告についても同様です。公正取引規約に基づいて記載をする義務があります(理由があるのに安い物件を無記載のままですと、おとり広告とされます。摘発の対象となります)

火事

価格設定

心理的な瑕疵がある物件は、瑕疵があるが故に一般的には割安な価格設定になります。物的な瑕疵があるわけではありませんので、感じ方によってはお買得になるかもしれません。ただ、海外の風水を重視する土地柄の方々は手を出さないようです。再売却時のターゲットは限られます。

告知すべき基準・時期の期限

実は、告知義務については、一定の、明確な基準はありません。賃貸の告知の場合では、よく、「2~3回転すれば義務は消える」などと聞かされるのですが、そういった、もっともらしい情報は都市伝説です。

心理的な瑕疵は、告知される側、受け取る方がどう感じるかということがポイントです。また、世間の常識はどうなのかということがポイントになります。例え方が適切か微妙ですが、受け取る側の主観も重視されるという意味では、セクハラに近いかもしれません。セクハラは一定に基準によって判断されるものですが、労働者の主観も重視されるものと言われています。

たとえば、50年でも告知義務が消えなかったという裁判事例もあります(東京地裁八王子支部平成12年8月31日)。このケースでは、農村で起こった殺人の事例ですが、「閉鎖的な地域社会においては、50年でも人の記憶に残るのであれば、告知することが常識だ」という判示です。

その意味では、一定に基準にすがるのではなく、「神経質な買主(借主)を想定して、相手が気になりそうなことは、全部あらいざらい言う」という姿勢で臨むべきかと思います。病死と、殺人を比較すれば、
病死の方が嫌悪感も軽度です。実務で販売に携わっていても、「病死なら大丈夫っす」という具合に、まったく気にしない人もいます。賃貸であれば、より、一般相場に近い水準で、貸すことはできるでしょう。

つまり、一部の人は、病死すら嫌悪する人もいますが、最終的には、嫌悪の程度と市場性の評価は釣り合いが取れる水準で、収斂されるはずです。ですから、あえて言っておいた方がいいわけです。

事故物件の売主となる場合においては、事故の程度によって丁寧に分けて考えましょう。

恐怖感・嫌悪感

不動産売買契約での取り扱い

契約不適合責任

契約不適合責任とは、欠陥があったときに責任を取ることです。具体的には補修などのアクションや賠償になります。この点は心理的瑕疵も同様に取り扱われます。一般的な不動産の売買契約では売主は契約不適合責任を有します。瑕疵の存在を知っても知らなくても責任があるとされます。ただし瑕疵の存在を告知した場合は、買主は責任を追及できなくなります。そのため、瑕疵の存在を知っている場合は、瑕疵の内容を、必要な書類に明記します。

心理的瑕疵による解除はできるか?

契約解除まで要求するとなると、従前の凡例では解除まで容認をしていませんので、心理的瑕疵の場合は解除までは難しいかもしれません。契約不適合責任を問う場合は、契約の目的というものが重要になってきますが、居住用住宅を買う目的は、言わずと知れて、住むためです。物件が壊れているのと異なり、心理的瑕疵は住むことができないと断定するまでには至らないためです。後日、不誠実な形で心理的な瑕疵が発見された場合は、減額という処理で裁判が落ち着くことが多いようです。

gオバケ

免責条項について

契約不適合責任は免責の設定をすることも可能です。ただ、瑕疵担保免責条項があったとしても、売主が告知事項の存在を知っているにもかかわらず故意に瑕疵を告げない場合は、売主は免責されなくなる可能性はあります。

ただ、建築物などの物理的な部分と違い、心理的な瑕疵は専門性は要せず、知っているか知らないかの違いですので、自分がオーナーである物件なら、心理的瑕疵の場合を「知らない」とシラを切るのは難しいと思われます。「知らなかったことについて善意・無過失」などと言いますが、「心理的な瑕疵の存在を知らなくても無理はない」という状況でないと、免責されない可能性があると思います。

告知事項の有無をどのように把握するか

告知事項は究極的には体験した個人だけしか把握しえない情報であるため、元付業者、売主業者の開示情報を確認するほかありません。ただ、告知しなければならない情報を告知しなければ、売主や元付業者は、法による指弾は避けられません。そのため、何かしらの方法で告知はされることになります。そのため、まずは開示された情報を信頼していただいて、よいと思います。あとは意図的な悪質な業者を遠ざけていれば、告知されない状況は避けることができるでしょう。

検討時点での告知事項の把握

告知事項がある物件では、通常は、元付業者、売主業者が作成する販売資料の片隅に小さい文字で、「告知事項あり」と書かれていることが多く、一般的に告知事項はこのような流れで確認できます。内容についての明記はなくても、告知事項の有無は確認できるはずです。個人情報にかかわることもあるので、不動産取引の慣行でも、内容詳細まで書かれることはありませんが、通常は、ヒアリングをすれば教えてくれます。

ただ、販売資料には何も記さないタイプの業者も、しばしば存在ます。後出しじゃんけんのように開示するタイプの業者、質問されたら言うというタイプの業者、とぼけて最後に言い出すタイプの業者です。それらは注意をしなければなりません。

このような元付業者・売主業者であったのであれば、買主側の対応策として、「契約に応じない」という判断は許容されます。仮に契約当日に言われたとしてもです。信頼に足る業者ではないことが明確なのですから、買主としても、誠実に応じる必要はありません。

状況報告書による契約前の確認

ただ、どのような場合にあっても、仲介業者が介在している物件であれば、認識している告知事項を最後まで隠し通すということは、実務上は考えづらいと思います。

契約不適合免責特約がある場合を除き、通常の売買契約では売主は契約不適合の責任を負いますが、不具合の状態をしっかりと伝えて契約内容に盛り込めば、その不具合は免責となります。

告知事項は心理的な契約不適合になる可能性が極めて高いため、未伝達の事項がないように、状況報告書という書面をもとに、伝える取引の仕組み(手続き)となっています。

このような一連のしくみ(手続き)が確立しているため、意図的に未伝達の告知事項があるのであれば、裁判をやれば敗訴は確実です。まけることが確実な不動産業者も、なかなかいないと思います。

あとは、【悪質な業者】を遠ざけさえすれば、告知事項がある物件も避けることができると思われます。倒産覚悟だったり、営業マンがノルマに追い立てられていたりするような会社には、近づかないほうが良いでしょう。

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