住宅ローン契約(金消契約)の作業や流れ

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住宅ローン契約(金消契約)の作業や流れ』のまとめ

住宅ローン契約の事前準備では、契約予定内容の確認(金利タイプなどローン商品の内容選択や実行スケジュールの設定)、お持物の確認・手配がポイントです。

住宅ローン契約の当日は事前準備に基づき、確認、記名、押印が中心となります。

本稿はいつでもご参照いただけるよう、ブックマークを推奨いたします。

このページでは住宅ローン契約(金消契約)の作業や流れについてご案内します。

住宅ローン契約前の準備

ローン契約の準備の第一はスケジュールの調整です。金融機関と契約を行う日時・場所、最終の決済を行う日時と場所をを決めていただきます。時間と場所の設定は金融機関によりルールが変わりますので、下記の参考情報を参考にお決めください。

ローンの審査

スケジュールの確認・調整

金消契約のスケジュール

大手銀行・地方銀行・信用金庫
一般的な銀行・金融機関の場合は、金融機関の支店、ローンセンターにて行います。場所は金融機関の指定、もしくは指定の範囲となります。大手銀行、地方銀行では土日に住宅ローンセンターを営業している業者がほとんどですので、金融機関の営業時間にもとづいて、土日対応できます。ただ、土日は対応力には限りがありますので、ご希望の場合には、日時を早めに決めることが望ましいです。
代理店経由のネット銀行、独立系のフラット35
代理店の事務所、もしくは指定の場所にて行います。時間の融通は利かせることができます。場所についは代理店の事務所が原則ですが、代理店によりお客様のご指定の場所で対応できることもあります。
ネット銀行(直接申込)の場合
ネット銀行の契約は、ご自宅へ書面の郵送往復とオンラインにて行います。郵送の時間がロスとなりますので、準備は早め早めに動く必要があります。また、一つでも間違えがあると、スケジュールが破綻することもありますので、慎重に進める必要があります。わからないことは、銀行や不動産の担当者に確認をして進めましょう。

決済の場所と日程の調整

決済とはお金を払って鍵をもらう行為のことです。決済の日時は可能な限りお早めにお決めください。ローンの契約時にはいつ資金の実行日を決める必要があります。なお、通常の決済は銀行営業日の午前中に行います。1時間程度かかります。

場所は金融機関によって設定が異なります。一般的な銀行・金融機関の場合は金融機関の支店やローンセンターの一室にて行います。

ネット銀行や独立系のフラット35では場所の指定はなく、買主さんの指定によって決定することがほとんどです。通常は、仲介業者の店舗、買主もしくは売主の懇意の金融機関の一室、関連業者の店舗などになるでしょう。

bank_booth
銀行の接客室の例

ローン利用口座の作成

ローン契約の前には、利用しようとしている金融機関の支店にて、口座(通帳)を作成しなければなりません。金融機関の口座は取引の基本となるものです。それまでは、預金や自動引落が利用の中心だった銀行口座ですが、住宅ローンでも同様に銀行口座を利用することになります。

具体的には融資資金が振り込まれる窓口となり、返済の引き落とし口座となります。最近では、小規模金融機関を除き、ほとんどの金融機関でローンセンターやオンラインで作成できますので、事前に確認しましょう。既有のお口座がある場合は、その口座を利用します。

銀行系以外の金融機関(フラット35など)を利用する場合は、既存の口座を利用します。

住民票の変更

本来、住民票の変更は「引越しをしてから住民票を移動する」というのが正しい形ではありますので、不動産業者というよりも、一般的な慣例として記します。下記のいくつかの理由により、住宅ローン契約に先だち、住民票を変更することが慣例として一般的です。

一つは、新住民票の提出を確実に行うためです。ローンを利用する場合は、銀行との取り決めで、かならず新住民票の提出が求められます。これを忘れると、金利割引の停止により金利が一気に上がったりすることがあります。

また、新住所で登記をすれば、「住所変更」の登記の手間を避けることができます。登記の2度手間を避けることができます。さらに、「住宅ローン控除」「登録免許税の軽減措置」を受けることができる物件は、新住所で登記をしていた方が、スムーズにその軽減措置が受けられるということもあります。

実際に役所に行くと、「いつ引っ越しされましたか?」と役所の人に聞かることがあります。「まだです。これからです。」と答えれば、「それでは引越ししてからまた来てください」と言われます。できれば、金融機関側と住民台帳の仮者側とで取り決めていただき、適切な制度に変えたほうが、いいのかもしれませんね。

ローン商品内容の選定

銀行において固定金利、変動金利などを選ぶ場合、ローン契約時には内容を確定させますので、遅くとも、事前準備の段階には、希望する金利タイプを申し出なければなりません。

持ち物の準備

ローン契約で準備するべきものは以下の通りとなります。銀行によって、印紙は税務署承諾済みのスタンプに代わることがあります。

  • 住民票
  • 身分証明(免許証等、健康保険証)
  • 印鑑証明
  • 通帳&銀行印
  • ご実印
  • 印紙(持参不要の場合もあり)

住民票は「続柄あり」「世帯全員記載」「個人番号不要」「本籍不要」を指定して取得してください。お一人世帯でも世帯全員の記録を提出します。

お引越し関連の準備

ローンとは直接関係がありませんが、住宅ローンの本審査の承認が出たら、引越の運送業者さんの手配、旧居の賃貸住宅の解約も進めてよいタイミングです。マンションであればエレベータのことがありますので、管理会社の打合せも忘れずに。入居の日が見えてみましたら、公共料金の手配も忘れずにしましょう。

  • 旧居の賃貸住宅の解約
  • 引越の運送業者さんの手配
  • 転入の管理会社の打合せ
  • 電話・電気・ガス・水道の移転

住宅ローン契約の契約当日に行うこと

契約をはじめ手続的な作業が続きます。

説明業務と手続き業務

契約の説明と締結

契約を銀行と締結します。具体的には記名と捺印と捺印が続きます。契約までに打ち合わせた事項、検討した事項を反映しますので、契約時には、特に考えることはありません。

契約といっても、後記の「おさらい」で記しましたが、「金銭消費貸借契約」「抵当権設定契約」(「保証委託契約」)を締結して、一件の住宅ローンが成立します。

付帯商品の説明

住宅ローン関連商品のご案内があります。たとえば、オプション団信等が代表的です。検討を希望する場合、説明を受けることができます。ローン契約日に検討資料の提供を受けた場合には、ローン実行日に加入となるはずです。

ネット銀行の特有の対応

ネット銀行においては、ローン契約は自室やオンライン、指定の場所での面談で行います。ネット銀行は、各銀行の方針により、特有の対応があります。ローン契約と前後して、「面談」を行う場合等です。たとえば、ソニー銀行では、司法書士などの本人確認が必要となります。各銀行により独自の手続きがありますので、確認をしてください。

契約調印後に行うこと

ローン契約の調印を行ったあとは、決済まで準備となります。

自己資金の確認と移動

滞りなく決済を行うため、自己資金を利用する口座に移動(振込など)して、プールしておいてください。借り入れたローン資金は、決済の当日に、作成した口座に振り込まれます。振り込まれた決済口座から、売買代金を送金したり、引き出しにより、現金で諸費用を支払います。そのため、一つの口座にまとめておく必要があります。別の銀行や別の口座からの送金は混乱のもととなり、対応できませんので、お気を付けてください。

当社では、決済日の1~2週間程度前をめどに、「諸費用の明細」「金種表(振込や現金の資金別一覧表)」「送金先の明細」を添えて、自己資金分の計算をご案内をしております。明細をご覧いただければ、当日の資金内容をご理解いただけると思います。おそらく、他の不動産業者でも同じように案内をしてくれると思います。

円決済

火災保険の決定

住宅ローンの利用はにおいては、プランは自由ですが、火災保険の付保が条件となります。実務においては、決済日と同日に申込、保険開始とすることができますので、当社では、決済日にご署名をいただいております。お支払は、後日自動引落かクレジットカードです。小規模な銀行では質権設定をすることがあります。

住宅ローン契約(金消契約)のおさらい

住宅ローン契約とは何をおこなうのでしょうか。ここからは、少々法律的なお話になりますが、確認してみましょう。住宅ローンの契約といっても、つぎの1&2、もしくは1~3で構成されます。

住宅ローンは要物契約とされていて、実際の成立には、金銭の交付が必要となります。つまり、実際にお金が振り込まれないと、契約が成立したことにはなりません。注意しましょう。

  1. 金銭消費貸借契約
  2. 抵当権設定契約
  3. 保証委託契約

金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約とは、金銭を消費して利用する目的を以って、借主が貸主からお金を借りて、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸主に返済するという契約のことです。住宅ローンにおいては、次の抵当権設定契約において抵当権を設定し、金融機関に購入対象物件を抵当に差し入れるのが一般的です。

抵当権設定契約

抵当権設定契約とは、金銭消費貸借契約に基づくローン弁済の返済が滞ったときに備え、金融機関に不動産を担保として差し入れることを約束する契約です。

抵当権設定契約は法務局に登記の申請を行い、「抵当権設定登記」という登記がなされて、法務局において登記記録として保管され、公開されることになります。抵当権の設定登記をしておくと、裁判所による所定の手続きのうえ、金融機関は建物と土地を競売にかけることができます。

保証委託契約

保証委託契約とは後述の補償契約を前提として、借主(ローンの借主)と保証人が結ぶ契約です。保証してくれることを頼む内容となっています。

保証契約というのは、債権者(銀行のこと)に対して「保証人」(保証会社のこと)がなす契約です。債権者と保証人が締結するもので、保証人が、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負うという内容です。保証委託契約とは借主(ローンの借主)と保証人が結ぶ契約で、借主が保証会社に対して保証してくれることを頼む契約となっています。

売主としての注意

買主様の住宅ローン契約は、売主としては直接の関係はありません。買主様の住宅ローン契約がおわると、その1週間後くらいが決済がきます。ローンの契約を終えるころには抵当権の抹消の手続きを終わらせていたいものです。当社が売却側に回った場合でも、スケジュールのご案内は欠かしませんので、安心して売却のご依頼をお願いします。

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