消費者金融に借入があるときの住宅ローン作戦

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消費者金融等の借入がある場合でも住宅ローンは可能です。

既存+住宅ローンの債務の合計と、収入との返済比率が重要です。既存の債務の借入枠と返済総額を確認が必須です。

原則として住宅ローンで既存の債務を住宅ローンでおまとめすることは禁止ですが、最近では、そのような利用を前提とするローンも出てきました。

筆者:(株)ロータス不動産代表 春日 秀典

この記事のトピック:

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消費者金融の履歴アリでも住宅ローンは可

消費者金融(いわゆるサラ金)やカードローンなど、フリーローンの借入がありますと、住宅ローンはできないのではないかと考えてしまいがちです。結論から申し上げますと、大きく心配することではありません。当社でも消費者金融アリの状態で通したことはありますので、ローンは通ると思います。

カード履歴

キャッシング等があるからと言って住宅ローンが利用できないわけではありません。

判断は金融機関で異なる

通る・通らないの対応は銀行によって変わるというのが実情です。銀行を利用する場合、目的ローンと異なり、消費者金融等に対してネガティブな判断をして、借入履歴を重く見る銀行も一部あるのも事実です。一方で、単純に返済比率だけの問題としてとらえる銀行もあります。特定の銀行でなければならない事情がなければ、大きく問題にはならないとと思います。

ただ、返済比率として見る場合、過去の消費者金融との取引履歴があり、過去2年の借入履歴が存在する場合には、極度額(借入枠)の全てを返済比率として見る銀行もあります。結果として厳しく見るところもあるようですね。

重要なのは返済比率

どの金融機関を利用する場合でも、大切なのは返済比率です。リンク先でも解説していますが、返済比率とはご収入に対する返済額の比率です。住宅ローンや他の借入の返済を合算した総額を検証しています。借入とは消費者金融、カードローンのほか、複数回のカードの返済、携帯電話の分割払いなど全てです。この比率が各金融機関で設定している比率を超過すると、他の条件が良くても通りません。返済額とは現在の金利ではなく、想定される金利のことを指します。固定金利の場合は、当該の借入金利を指すこともあります。一定の金利に対して35~45%の設定をする金融機関が多いようです。収入によっても変わります。

借入未申告は超NG

どの金融機関の住宅ローンの書式でも借入残高を告知するコーナーがありますので、その部分に記述をしないと瞬殺となります。個人信用情報を調べれば借入残高があるのはすぐにわかります。「金融機関に対して不誠実」という見方をされるそうです。

信用情報

じっさいのところ信用情報によってすべて見られています。

フラット35は強い味方

フラット35

金融業者にもよりますが、フラット35であれば後ろ向きの対応をすることはありません。まずは、カードローン等に借り入れがある中で住宅ローンを検討するなら、まずはフラット35の利用を検討すべきでしょう。

フラット35は数字に合うかどうかで判断をします。完済されれば、借入はないものとして見てくれます。借入があっても、収入との比率だけの問題です。フラット35は社会福祉の性質を帯びており、税金も投入されるローンですので、ローンの別により重みを付けることもなければ、目的ローン、フリーローンの差別もありません。

また、少し専門的な話ですが、返済比率も有利です。一般的な金融機関の返済比率の計算は、3%~4%で借りているものとして算出します。将来の金利上昇に備えるためです。しかし、フラット35は完全固定金金利のため、金利上昇の概念がありません。そのため、実際に借り入れる金利をもとに算出しますので、2021年ごろの金利であれば、1.35%程度で返済比率を計算します。想定される金利が低い分、借入枠が大きくなる計算なので、フラット35は有利です。

フラット35サイト

フラット35の返済比率計算は審査時の金利で見る

延滞履歴は不可

過去に延滞がある場合は、延滞の質と回数にもよりますが、厳しくなります。やむを得ない事情により、わずかの期間払い遅れがあったのであれば、通常は2年で履歴が消えますし、金融機関によっては緩やかに見てくれる会社もあります。しかし、深刻な延滞(60日以上の延滞、保証契約の利用、破産宣告など)については、金融機関は一様に厳しくなります。

とくに、上述のフラット35は延滞は厳しく見ます。私の経験では延滞履歴があったときに通ったことがありませんので、利用はほぼ不可能だと見られます。

ちなみに、金額はあまり関係ないようで、学生時代のクレジットカードの延滞が少額・毎月あったので不可とされた事例もあります。多数となると厳しいようです。お心当たりがある方は、不動産業者に足を運ばれる前に、まず、ご自身の信用情報(クレジットヒストリー)を確認されるとよいでしょう。

消費者金融がある場合に準備すること

現状がわからないと方向性を道きだせません。住宅ローンを借りるには、まず現在の債務の返済状況を確認しましょう。

債務状況の把握

重要な情報はいくつかあります。まず、定期的に送られ来る返済予定表、引き落とし表、契約条件書などを取り出して、毎月返済すべき金額を確定してください。これがわからないと住宅ローンの返済額を想定できませんので、正確に確認しましょう。

毎月の返済額です。どれぐらい返済されてるのかがポイントです。消費者金融はもちろん、カードやリボ払い、携帯電話の購入費用なども確認してください。

ポイントとあともう一つが借入の極度額です。フリーローンのローン契約では、必ず借り入れが可能な上限があるはずです。これを極度額といいます。この極度額を重視する金融機関もあります。100万円とか200万円とか300万円とかです。この情報が分かると分析しやすいです。

借入可能額は全債務の返済比率でわかる

既存の消費者金融などの借り入れ状況がわかりますと、債務の返済額と、住宅ローンを合算した「総返済額」がわかります。年収に対する返済比率が把握できるようになります。確認できた他の債務の返済額を控除して、残りの余力により住宅ローンの上限金額が決まるようなルールになっていますので、借り入れがわかると、次のステップ判断できます。

たとえば、年収450万の世帯では、3200~3700万円のローンが組めます、しかし、他の債務で毎月3万円の返済があるならば、住宅ローンの可能額は2500~2900万円くらいに変化します。

おまとめのアレコレ

通常銀行では不可

住宅ローンのおまとめとは、売買価格や諸費用額を、実際の価格以上の金額で銀行に依頼をして、よりも多く借りてしまい、住宅代金の残りを借入返済に充当するというものです。

多額の借入額でも、金利も低く、期間も長いので、毎月の返済を著しく軽減できるため、住宅ローンにおまとめができれば、効果は絶大ですが、これは甘い罠です。

まず、住宅ローンの目的外利用を金融機関は認めません。ローン詐欺になる場合があります。立件はされなくても、期限の利益の喪失(つまり一括返済を請求されること)となる場合もあります。もちろん、住宅ローンを利用したおまとめは当社ではやりませんし、通常の不動産業者・金融業者ならば、対応しません。

また、提案してくる不動産屋さんはかなり危険な業者です。なにより、相場に比べて異常に高い物件である可能性があります。昔の不動産屋さんは、裏テクニックを駆使して、住宅ローンに組み入れてしまい、無理やりおまとめローンにするようなことも聞きますが、いまは銀行も見る目が厳しいため今はかなり厳しいと思います。

アフィリエイトサイト、SNSのインフルエンサーなど、不動産業者や金融のプロ以外の情報では、ローンでまとめ込むことも可能と書いてありますが、事情を知らない人たちであり、嘘です。ステルスマーケティングもあります。そのまま信じてはいけません。

詐欺

通常の住宅ローンではおまとめは「許容」しないので目的外使用となってしまいます。

おまとめに近い商品

安心して借り続けるには、正攻法で行くしかありません。いくつかを紹介します。

まずは住宅ローンと同じ期間で貸すノンバンクを利用する方法です。カードローンなどを、ひとまとめにする方法もあります。住宅ローン商品に付帯したサービスを提供しています。これはカードローンよりノンバンクの金利が低い場合には有効です。ただし、ノンバンクですので「総量規制」に抵触します。

地域によっては、おまとめ的な対応をする金融機関もあります。北海道ろうきん「住きっと500」、北陸ろうきん「まるっと500」、近畿ろうきん「住宅プラス500」などがあります。最近ではJAや、地方銀行等でも取り扱いがあるという情報が入ってきます。これらは、おまとめ的な利用が可能な商品と聞いていますので、該当する地域の方は利用を調べてみるといいかもしれません。

信用金庫ではプロパー貸しの場合(保証会社を経由しない)で、おまとめローンとして対応する場合があるとのことです。ただ、信用金庫は縁を重視する金融機関です。地縁などのつながりを重視しています。初見のお客様には厳しいのですが、「取引が長い中小企業の社長さんの息子さん」「自動車ローン、奨学金など目的ローンのおまとめ」などが対応の主な対象になるとのことです。

メガバンク等ではおまとめ的な対応ができる住宅ローンはありません。

延滞履歴がある場合

ネットで目にした噂では、特定の保証会社を活用した住宅ローンでは、おまとめにも対応するとのことです。この保証会社は延滞履歴などがあっても対応するようです。ただし、保証料は極めて高く、ある程度収入がある方でないと対応できないかもしれません。当社では経験はないのですが、保証会社の名称、利用できる銀行は把握していますので、チャレンジされたい方はお付き合いいたします。

借入

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