物件の複数申込・取り合い・横取りが発生する理由

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物件の複数申込・取り合い・横取りが発生する理由』のまとめ

決断力を持つ人が交渉権をゲットする、これが横取りと感じた正体です。

いいと感じた物件は他人もいいと感じるもので、物件は1つしかありませんから、取り合いとなります。

条件のいい物件から先に消えますので、取り合いになることは、皆さまが思うより日常的です。

この記事のトピック:

このページでは物件の複数申込・取り合い・横取りが発生する理由についてご案内します。

みんな同じ物件を見ている

検討している間に持っていかれた・・・。法律では買主が自由であるのと同様に、売主がどのような条件で契約するのも自由です。突然他の業者の動きが表面化することもあり、取り合いになることは日常的です。

不動産マーケットでは常に物件が動いている

株と違って不動産には特定の取引所がありませんので、いま接している不動産情報こそマーケットです。つまり、不動産業者の店頭だったり、ネットだったり、紙媒体だったりします。その中で判断を決めなければなりません。

検討をしている間に、購入のライバルが出現することがあります。購入のライバルを排除するためには、早めに商談を固める必要があります。お客様の行動を煽る不動産業者は必ず存在しますが、見方によってはこれにも一定の合理性があるといえます。

当社では、落ち着いた判断をしてもらうよう努力はしていますが、他の不動産業者の動きは制御はできません。急ぐことが必要である場合は、本当にそのような背景があります。

条件の良い物件が注目される

一般に、売主側の不動産業者は、複数の広告媒体を通して物件情報を露出させます。そのため、どのような媒体を通したとしても、各検討者が見るタイミングも重なります。

人は面倒くさがりな生き物です。条件のよさそうな物件から検討をします。変な物件からしらみつぶしに検討をする人間はいません。たくさんの物件情報があるように見えますが、多くの人が注目しているのは同じ物件です。最重要のマーケットはネットです。細かく条件を絞って検索すれば物件ができます。もちろん、マーケットはネットだけではなく、不動産屋の店頭、不動産情報誌、チラシ、電柱・・・これらが不動産マーケットです。

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同様の需要の範囲で人間は条件の良いものから注目をします。意外と同じような人は多いものです。

適正な価格・条件となり物件は売れる

価格、立地、仕様などで良い条件の物件は買主の注目が集まります。複数の注目が集まると、買主の競争となります。やや高い値段で売りに出された物件ならば、少しづつ値下がりして、価格更新が行われ、時間的に余裕のない物件はいきなりマーケットプライスで出てきます。このようにして機が熟した物件となります。

このようにして機が熟した物件は、全体の中の一部です。同じような物件のなかで人間は良い物件から注目しますので、冒頭で申し上げたように、買主がこのような物件を取り合いをして、争っているというのがマーケットの姿です。

同じ物件への注目が横取りの背景

好条件の物件から注目は集まります。好条件の物件から見学しますので、実際には同じ物件に売れる確率が高まります。

とくに、ネットはその現象を加速します。不動産の検索サイトの登場なら、物件を検索して比較することが容易になりました。この結果以前と比べて良い物件に商談が集中する傾向が若干強くなりました。

「非公開物件」の真相

不動産屋の店頭限定のいい物件があるかと聞かれます。「特定の不動産業者の限定」「ほかに見たことがない物件」とアピールされる物件です。こういう物件は掘り出し物という意味ではありません。

せいぜい、出たばかりの物件を「未公開」と言っているくらいです。人は聞きたい情報を耳に入れるものです。耳障りの良い話には、逆に変なものを握らされることになります。

どの売主さん可能な限り高く売ろうと必死です。いまは全ての情報が一覧に接することができますので、売主も業者を簡単に監視できます。論理的に考えていただければ明白です。

裏の裏など疑心暗鬼になって考える必要はありません。「あなただけ」という耳障りの良い言葉に踊らされてもいけません。表に出ている物件が不動産マーケットです。物件の取り合いや複数の申し込みを制するには、ネガティブな気持ちは捨て、迷いを払拭しなければなりません。

ライバルに横取りされる

物件を抑えられるのは契約だけ

物件を決めると「申込」に入りますが、単に「申込」だけですと、実は商談に着手しただけです。申込だけでは物件を押さえたことはにはなりません。

法律的には物件を押さえることができるのは契約だけです。不動産における契約とは、重要事項の説明を受け、当事者の記名捺印をして、手付金を現実に交付して成立します。口約束では契約は成立していません。また、契約にはローン審査などの準備が必要です。このような準備の最中にも、物件の購入のライバルが現れる場合があります。

申し込みが複数の場合の優先順位

同じ時期に申し込みが重なることはよくあります。申し込みが重なった場合、どの申し込みを取り上げるかは、あくまでも売主の判断です。ただ、経験的には一般的には下のような判断基準でまとまることが多いようです。

  1. 同じタイミングならよい条件。
  2. 同じ条件なら早い申し込み
  3. 条件も時期も同等ならば、決済条件で比較
  4. 条件も同等ならスケジュールの早さ

決済条件とは、たとえば現金の人です。現金は、ローンキャンセルがないために、やや好まれる傾向があります。現金は商談の条件が同じであれば有利です。

現金だからと言っても絶対ではありません。現金なら価格交渉に有利と固く信じているお客様もいますが、価格交渉の武器にはなりません。現金はローン審査に通ればお金に優劣はなく、むしろ必ず銀行からお金が出るため、そちらの方が安心かもしれません。

スケジュールとは、契約や決済の日程のことです。先が短いほど気持ちが変わるリスクも低いと考えられます。申し込み時から契約までの時間の相場観は、通常は1週間程度です。早いと、翌日と翌々日とかがあります。それ以上長くする場合には、あえて先を長くする理由はなにかあるのか、と余計な勘ぐりをしてくるかもしれません。

契約から決済までの時間の相場観は1か月ないし2か月くらいです。一般銀行であれば1か月、フラット35やネット銀行の利用が前提なら1か月半くらいです。

契約には準備が必要

契約までには前準備が必要です。手付金を払って、押印をして、「売買契約」を締結するまでは、物件を押さえることはできません。多くの場合、事前準備の段階で、「ライバル」が出現します。

一般的には、まず申込を入れて、日程・支払いなどの概要を商談します。商談の概要がまとまると、一般的には売買契約の前にローンの事前審査をしていただき、信用力の証明を求められます。物件の問題点がないか、調査説明の書面を確認いただくことも必要です。

横取りをされないためには?

売主も自由に売り先を選定できる

あたりまえですが、買主は何を買うのも自由です。しかし、初めての不動産の商談でイメージしづらいのが、次のポイントです

売主も自由(誰に、いくらで、いつ)

売却中止するのも自由。準備の段階で二転三転することは、ときどきあります。契約の押印が終わるまでは自由な選択が可能です。買主と同じなんですね。

売主も人間ですので、感情の生き物です。機械的に判断するわけではありません。横取りをされたと感じても、売主からすれば、よい条件の買主を探して、商談相手を選択をしただけです。法律的には横取りではありません。

満額とスピード

このようなことがわかると、横取りを防止するのに重要なポイントがわかります。売主の意向になるだけ沿うことです。足元を見るような申込は、あまりお勧めしません。他人からの横やりが想像できないとき、横取りが発生します。

買い手は一人だけではありません。誰かが注目している物件は、他の誰かも注目しているものです。横取りをされないためには、そのことを頭に入れておく必要があります。物件には売れるタイミングがあります。

横取りを防止する一つの方法が満額(定価)での購入です。後述のように満額であれば金額の状況を確定させるのに役立ちます。

もう一つがスピードです。契約までの期間が空いてしまうと人の心は変わるかもしれません。売主はそのような不安に駆られながら、売り先を選定しています。そのため、契約までの期間が短い買主が現れてくると、売り先を振り替える場合があります。このようなことを防止するためには、契約までの期間を短くするしかありません。

横取りをするには?

決まっちゃうと横取りは難しい

売主が誰に売るのも自由であれば、こちらに横取りはできるのではないかという考え方もありますが、そう簡単でもありません。商談中で買主が競合している最中であれば、有利な条件の売先に向けて判断が変わる場合もありますが、売主がこれ以上の有利な条件がないなと判断すれば、それで商談は確定です。その判断も売主の自由です。

いったん商談を確定させると次は契約の準備です。契約の準備はローンの審査物件調査などいろいろありますが、かなりの手間がかかるようになります。この段階で契約先を変えるのは、「失礼」とされるため、判断を変えることはまずありません。適切な業務を行う不動産業者であれば、別の機会に別の物件での商談があるかもしれないことを念頭に入れますので、公平な判断であろうとする動機が働きます。

いったん固めたものを、あとで反故にすれば仲介業者や関係者には不信感を持たれます。あるいは仮に覆して相手を変更したとしても、変更した相手が今度は約束を反故にしないとは限りませんので、決まったものを、いちいち動かしたくないというのが人間心理です。このように、いったん商談が確定すると、その後の覆すのは意外と難しいものです。

どうしても横取りしたいときは

それでもなお、どうしても横取りしたい時があるかもしれません。仮にチャンスがあるとすれば、そのチャンスに備えて、以下の点は必須事項として留意が必要です。

資金面の不安を払拭しておく

横取りをするのであれば、資金面の不安は完全に払しょくされなければなりません。ローンをご利用であれば、事前審査はクリアーしていなければなりません。事前審査にも種類がありますので、どのような事前審査を押さえるべきかは、仲介業者と相談をしてください。適切な事前審査をパスしないと相手にはされません。

条件はより良いものを提示する

横取りとは、力業で商談の優先権を入れ替えることです。売主もボランティアではありませんので、横取りをするのであれば、1番手の方よりも、最低限、より良い条件でなければなりません。良い条件とは通常は値段を上げることです。場合によっては決済条件が商談の行方を左右するかもしれません。

契約を急がせる不動産屋の存在

契約を急がせられて不愉快になったという記事を、知恵袋サイトや住宅検討者の掲示板などでよく見ます。不動産取引が初経験の方の場合、物件は想定よりも早く動くため、実際には購入できない場合が多数あります。

過去に物件を逃した経験があると、本当に購入のタイミングに差し掛かったお客様は急ぐようになるので、不動産業者があえて急がせる行動をとらなくても、お客様みずからが急いでくるようになることがあります。そのため、物件が動いていないような状況でも、急がせる営業トークをすることもあります。煽ったり急かしたりするような不動産業者の行動は、不動産業者の視点からすると一定の合理性があり、実際に業績も上がり勝ちです。

当社:(株)ロータス不動産では、しつこい営業はしたくないので基本は急がせる説明はやりませんが、実際に検討を急いだほうがいい状況であれば、その旨を明確にお伝えします。

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