自主管理のメリット・デメリット

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マンションの自主管理とは、外部の管理会社などに頼らず、管理組合(オーナー集団)が自分でマンションを管理してるということです。

きめ細かく、効率的に管理をすることも可能で、見極めることができればいいマンションもあります。大規模マンションだと人材も豊富で有利です。

人的個性によるところが大きく、中心となる方がいないと、乱雑になってしまう可能性も秘めています。

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この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

自主管理とは

自主管理とは読んで字のごとしです。マンション各部屋の所有者の組合である「管理組合」が、管理全般を、管理の専門会社に委託していない状況を差します。

自主管理は古いマンションに多く見受けられます。古いマンションに自主管理が多い背景は、年数が進むにつれ住民の調和が進み、管理会社を外した歴史があるマンションだったりすることがあります。また、管理会社自体も少なかったため当初から委託してない物件もあります。

自主管理マンションのメリット

自主管理マンションのデメリット

  • 管理が主体的
  • 残余は修繕積立に回すことができる
  • 住民同士の交流が活発(セキュリティ・資産価値)

自主管理は管理会社に費用を抜かれることがありません。担当者のレベルにも左右されません。住民の意識が高いアタリ物件であれば、管理状況はむしろ良好となります。つまり自主管理であれば、資産価値の維持の可能性が高くなることもあります。

自主管理マンションのデメリット

自主管理マンションのデメリット

  • マンション内部で人材の確保が必要
  • リーダーシップ不在だと管理はズボラになりやすい
  • 管理がズボラになると資産価値の下落を招く場合がある

デメリットのポイント

自主管理で直接負担があるとすれば清掃です。ただ、多くの自主管理では日常清掃や外部との一時対応について、管理人さんを雇用するか、清掃業務等は会社に委託するというマンションがほとんどです。ただほんとうに掃除を住民同士で実施しているマンションあります。

また、会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。その点も注目してもいいかもしれません。

外部専門家といえば、また2016年時点で、今後は外部専門家も理事長に登用できるよう、国交省が中心となって管理費規約の標準ひな型を改正する方向で進んでいます。

なお、デメリットではありませんが、住民の意識が高いアタリ物件であれば、コミュニティの一員になるにあたり、管理に参加する意識は持たなければならないといえます。

マンション管理士

マンション管理士はマンション管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とします。マンション管理士になるには、国土交通大臣等の実施するマンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要です。最近、注目されている資格でもあります。

アタリ物件とハズレ物件のチェックポイントや見分け方

正直言うと、実際に住むことなく断言するのは難しいと思いますが、これまでの経験から外部から確認できる事項で、ある程度の推測できる要素はあります。自主管理のアタリ・ハズレといっても、管理の水準の推測ということです。中古マンションの確認という意味では、一般的な管理会社付きのマンションのチェックポイントとも同じです。

  • 書類系の整備状況
  • 日常の清掃
  • 劣化の修繕状況

書類等の整備

マンションの管理状況は管理の重要事項調査の開示、長期週修繕計画の有無、修繕履歴の記録状況、総会決議の保存状況、会計の開示状況等で確認できます。このうち、管理規約の整備は基本ですので必須として、いまは管理の重要事項調査の開示は必須です。この2点がなければ銀行のローンがつきません。ない場合は避けるべきかもしれません。
基本的な書類の整備はもちろんとして、長期修繕計画や修繕履歴の記録もあるといいでしょう。ない場合もしばしば見受けられますので、ただちにNGとは断言できません。あればベターです。総会決議の保存、会計の開示があれば、組織的な活動の痕跡が見られますので、かなり良いと評価すべきでしょう。

運営するには、しっかりした知識やリーダーシップを持つ方の参加が必要となりますので、その意味では、自主管理で当たり物件を見つけるには、ある程度の戸数も必要かもしれません。

清掃

郵便ポストやエレベータは共用部でもっとも通行が多いですので、日常の清掃部分として、マンション全体のレベルが感じられるはずです。マンションのレベルは住民の意識と民度を反映します。細かくチェックリストと考えると難しいので、共用部やごみ置き場が感覚的にキレイか汚いかで判断してよいと思います。

劣化の修繕

劣化の修繕については、記録があればそれで確認できます。ない場合でも鉄部のサビ、コンクリートの欠損、鉄筋の露出などが非常に判りやすいポイントです。これらが複数年にわたり長期に放置されている痕跡があれば、管理状況としては微妙です。なお、コンクリートの欠損といっても非常に細い筋の軽いヒビ(ヘアライン(髪の毛)クラック)もありますが、その程度ならば普通に生じますので心配度は少ないとされています。それゆえ、手直しの痕跡があれば、意識的に修繕としていると見受けられますので、かなり良しと言明できます。

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